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预售前房屋已抵押是否影响预售合同有效案 (2008-12-30 14:16:47)
分类：案例实务 　标签：商品房预售 房屋抵押 预售期间抵押 判决书 法院意见 上海一中院意见 |

陈平诉上海新瑞房地产开发有限公司房屋预售纠纷案

原告陈平，男，1955年11月1日出生，汉族，海滨时装（上海）有限公司工作，住本市朱梅路650号。
委托代理人谢学锋，上海市海燕律师事务所律师。
委托代理人陈山尧，上海市海燕律师事务所律师。
被告上海新瑞房地产开发有限公司。
住所地本市顺昌路10号12A室。
法定代表人范文渊，上海市新瑞房地产开发有限公司董事长。
委托代理人陈健，上海市光大律师事务所律师。
委托代理人韦烨，上海市光大律师事务所律师。
原告陈平与被告上海新瑞房地产开发有限公司房屋预售纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈平及其委托代理人谢学锋、被告上海新瑞房地产开发有限公司的委托代理人陈健、韦烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈平诉称，其与被告签订《上海新家坡一园景苑》听涛阁（C2）幢7层A室的商品房预售合同，并支付购房款人民币275500元。后得知被告在签订合同之前已将该房抵押给银行。根据《中华人民共和国担保法》的有关规定，被告未将抵押情况告知其，该转让行为无效。故此要求确认商品房预售合同无效，要求被告返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失。
被告上海新瑞房地产开发有限公司辩称，其与原告订立的商品房预售合同的标的是房屋期权，不能适用《担保法》中的规定。同时系争房屋已经注销抵押登记，故要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1998年6月24日，原、被告签订《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）一份，预购被告开发的《上海新家坡一园景苑》听涛阁（C2）幢7层A室房屋一套，房屋价款为人民币801000元，并约定被告于1999年5月1日前交付使用。为此，原告先后支付购房款人民币275500元。1999年4月29日，被告取得上海市房地产权证，并于同年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。另查明，被告于1997年12月办理系争房屋抵押登记，将该房抵押给花旗银行上海分行。1999年7月2日注销抵押登记。
本院认为，原、被告之间签订了关于《上海新家坡一园景苑》听涛阁（C2）幢7层A室房屋的《上海市内销商品房预售合同》，双方系房屋预售关系，原告所取得的是预售商品房屋期权，而非房屋所有权。故原告要求确认房屋预售合同无效的依据不足，本院难以支持。原告要求因合同无效而返还已付购房款并承担利息损失的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第八十五条的规定，判决如下；
一、陈平要求确认与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）的诉讼请求不予支持。
二、陈平要求上海新瑞房地产开发有限公司返还已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失的诉讼请求不予支持。
案件受理费人民币6642.50元，由陈平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

上诉人（原审原告）陈平，男，1955年11月1日出生，汉族，海滨时装（上海）有限公司工作，住本市朱梅路650号。
委托代理人谢学锋，上海市海燕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海新瑞房地产开发有限公司，地址：本市顺昌路10号12A室。
法定代表人范文渊，董事长。
委托代理人陈健，上海市光大律师事务所律师。
委托代理人徐军，上海市光大律师事务所律师。
上诉人陈平因房屋预售纠纷一案，不服上海市卢湾区人民法院（1999）卢民初字第1149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于1999年10月18日公开开庭审理了本案，上诉人陈平及其委托代理人谢学锋律师与被上诉人上海新瑞房地产开发有限公司的委托代理人陈健、徐军律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，1998年6月24日，原、被告签订《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）一份，预购被告开发的《上海新家坡一园景苑》听涛阁（C2）幢7层A室房屋一套，房屋价款为人民币801000元，并约定被告于1999年5月1日前交付使用。为此，原告先后支付购房款人民币275500元。1999年4月29日，被告取得上海市房地产权证，并于同年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。另查明，被告于1997年12月办理系争房屋抵押登记，将该房抵押给花旗银行上海分行。1999年7月2日注销抵押登记。为此，原告诉至法院，要求确认商品房预售合同无效，由被告返还购房款并承担利息损失。被告辩称，其与原告订立的商品房预售合同的标的是房屋期权，不能适用《担保法》中的规定。同时系争房屋已经注销抵押登记，故要求驳回原告的诉讼请求。在原审中，因双方各执己见，致调解不成。原审法院于1999年7月23日作出判决，一、陈平要求确认与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）的诉讼请求不予支持。二、陈平要求上海新瑞房地产开发有限公司返还已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失的诉讼请求不予支持。案件受理费人民币6642.50元，由陈平负担。
判决后，陈平不服，上诉要求二审法院依法改判双方之间所订立的《上海市内销商品房预售合同》为无效合同，并返还已支付的房款及利息。被上诉人上海新瑞房地产开发有限公司则不同意上诉人陈平的上诉请求，要求维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误。由双方当事人陈述及房地产权证、上海市内销商品房预售合同以及有关其他权利证明等材料佐证。
本院认为，陈平与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日所签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）一份，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。上海新瑞房地产开发、预售期间将系争房屋抵押给花旗银行上海分行，然后与陈平签订房屋预售合同的行为，法律对此并无禁止性规定，且在取得上海市房地产权证之前已注销抵押登记，也未损害上诉人陈平的利益。原审法院根据查明的事实依法所作的判决并无不当。上诉人陈平因被上诉人曾将系争房屋抵押给银行，而要求确认房屋预售合同无效的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院判决主文第一项中有笔误，本院予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市卢湾区人民法院（1999）卢民初字第1149号民事判决第二项。
二、撤销上海市卢湾区人民法院（1999）卢民初字第1149号民事判决第一项。
三、陈平要求确认与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）无效的诉讼请求不予支持。
一、二审案件受理费人民币13285元，由上诉人陈平负担。
本判决为终审判决。

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