当前形势下主流企业拿地策略及城市投资机会分析PPT课件.ppt
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1、当前形当前形势下主流企下主流企业拿地策略拿地策略及城市投及城市投资机会分析机会分析中国指数研究院中国指数研究院CREISCREIS中指数据中指数据20102010年年8 8月月1.1全国土地市全国土地市场形形势分析分析22010年房企拿地策略及建年房企拿地策略及建议3城市投城市投资吸引力研究及案例吸引力研究及案例目目录2.1.供供应增加,市增加,市场理性,土地价格理性,土地价格稳中有降中有降住宅用地供住宅用地供应量持量持续增加,地价快速上增加,地价快速上涨势头得到遏制,土地价格得到遏制,土地价格稳中有降,企中有降,企业拿地良机再拿地良机再现。后期政策重点集中在打后期政策重点集中在打击开开发企企
2、业囤地、囤地、实现土地的有效供土地的有效供应。3.1.1 土地供土地供应:2010年住宅用地年住宅用地计划供划供应量大幅量大幅增加,力度空前增加,力度空前2010年年计划划供供应住住宅宅用用地地18.5万万公公顷,是是2009年年实际供供应量量7.65万万公公顷的的2.4倍倍,是是2005-2008年年每每年年土土地地计划供划供应量量5万公万公顷的的3.7倍。倍。广州广州2010年年计划供划供应住宅用地住宅用地650公公顷,同比增加,同比增加30%。表:表:20102010年土地年土地计划供划供应量量结构分布构分布数据来源:国土数据来源:国土资源部、源部、CREIS中指数据土地版中指数据土地版
3、不同不同类型用地型用地计划划供地面供地面积占比占比(公(公顷)保障房用地保障房用地廉租房廉租房7051 4%经济适用房适用房17402 9%棚改房用地棚改房用地36606 20%中小套型商品房用地中小套型商品房用地80431 44%大中高档房用地大中高档房用地43259 23%住房建住房建设用地用地总量量184749 100%图:2005-20102005-2010年全国住宅用地年全国住宅用地计划供划供应量及同比量及同比变化化单位:公位:公顷2010年年2009年年同比同比总计65050030%商品住房用地商品住房用地50040025%保障性住房用地保障性住房用地15010050%图:2006
4、-20102006-2010年广州住宅用地年广州住宅用地计划供划供应量及同比量及同比变化化备注:注:0606年年为06-1006-10年年5 5年平均年平均计划供划供应量量表:表:20102010年广州土地年广州土地计划供划供应量量结构分布构分布4.1.2 供供应计划:除天津、上海外,多数城市完成划:除天津、上海外,多数城市完成率偏低,广州完成率率偏低,广州完成率仅21%CREIS中中指指数数据据土土地地版版供供应量量统计数数据据显示示,1-8月月全全国国仅能能完完成成土土地地供供应计划划的的45%,完完成成年年度度供供应计划划难度度较大大。一一线城城市市中中,广广州州实际供供应量量仅为计划划
5、的的21%,深深圳圳为18%,北北京京为35%;二二线城城市市供供应量量明明显高高于于一一线城城市市,但但普普遍遍低低于于50%。天天津津土土地地供供应量量较大大,完完成成率率高高达达160%;上上海海通通过预公公告告的的形形式式加加大大市市场供供应,基本完成供地,基本完成供地计划。划。实际成交的占成交的占计划供划供应的比例更低,广州的比例更低,广州仅7%(目前广州市目前广州市场有有7宗宗9月待成交地月待成交地)。表:重点城市土地供表:重点城市土地供应计划划1-81-8月完成率(月完成率(1515城市)城市)城市城市名称名称商品房用地商品房用地计划供划供应量(含中小量(含中小套型商品住房用地)
6、套型商品住房用地)已供已供应量量(普通商品普通商品房用地房用地)商品房用地供商品房用地供应完成完成比例比例实际成交量占成交量占计划供划供应比例比例天津天津15122417160%135%上海上海400403101%113%合肥合肥36731887%56%厦厦门23220086%75%杭州杭州518(含余杭、含余杭、萧山山)37973%59%南昌南昌22914865%59%南通南通55331958%33%宁波宁波80639048%45%西安西安56326948%43%太原太原42917340%39%北京北京125043935%25%广州广州50010521%7%重重庆471394420%10%嘉
7、嘉兴53810019%16%深圳深圳1102018%18%5.1.3 实际供供应:1-8月住宅用地累月住宅用地累计供供应量同比增量同比增长近近70%在在土土地地计划划供供应量量放放量量的的背背景景下下,住住宅宅用用地地实际供供应量量持持续增增长,远超超去去年年同同期期水水平平。CREIS中中指指数数据据土地版土地版统计数据数据显示,全国示,全国105城市城市1-8月累月累计推出招拍挂住宅用地推出招拍挂住宅用地2.72万公万公顷,同比增,同比增长68%。土地供土地供应量的大幅增加提高了企量的大幅增加提高了企业拿地的拿地的选择空空间,为企企业扩展土地展土地储备提供了良好的机遇。提供了良好的机遇。图
8、:2010年年1-8月全国月全国住宅用地月度供住宅用地月度供应量量数据来源:数据来源:CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、6.1.3 广州供广州供应:1-8月住宅用地累月住宅用地累计供供应81公公顷,同比增加同比增加55%,供,供应地地块主要集中在主要集中在萝岗区区1-8月月广广州州(十十区区)推推出出18宗宗住住宅宅用用地地,共共计81公公顷,同同比比增增加加55%。值得得一一提提的的是是,原原金金沙沙洲洲“地地王王”因故因故暂缓出出让。若完成供地。若完成供地计划,广州在余下的划,广州在余下的4个月需供个月需供应400公公顷的住宅用地,可的住宅用地,可见,政府供地,政府供地压力力较大。
9、大。从从出出让地地块区区域域分分布布看看,近近郊郊四四区区的的土土地地供供应约七七成成,其其中中萝岗地地块所所占占比比例例高高达达四四成成,番番禺禺地地块比比重重接接近二成,南沙和花都地近二成,南沙和花都地块各占各占4%和和3%。中心城区只有天河和白云区的土地供。中心城区只有天河和白云区的土地供应超超过一成。一成。近近郊郊四四区区有有10多多宗宗地地块,其其中中南南沙沙地地块多多靠靠近近地地铁;番番禺禺地地块都都位位于于热点点开开发板板块;萝岗地地块位位于于中中新新知知识城,未来的城,未来的发展潜力大,不展潜力大,不过因占地因占地规模大,模大,竞拍企拍企业需具雄厚的需具雄厚的资金金实力。力。数
10、据来源:数据来源:CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、图:2010年广州各区居住用地区域分布年广州各区居住用地区域分布7.1.4 成交:成交:1-8月住宅用地成交量同比增加月住宅用地成交量同比增加55%2010年1-8月,全国住宅用地共成交1.95亿平方米,同比增长55%。从单月数据来看,4-6月土地市场观望气氛浓厚,成交量逐月下降,在在7月月有有所所回回升升,但但8月月下下降降明明显。8月月全全国国105个个城城市市共共成成交交住住宅宅用用地地1453公公顷,环比下降比下降37%,同比下降,同比下降42%。3-8月,住宅用地成交面积与同期推出面积的比值由0.9持续下降至0.5,在目前的
11、环境下,房企拿地较为审慎。开开发企企业审时度度势,根根据据企企业发展需要,展需要,积极极扩充土地充土地储备。图:2010年年1-8月月住宅用地月度成交量住宅用地月度成交量数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、图:2010年年1-8月月住宅用地成交面住宅用地成交面积与推出面与推出面积比比值8.CREIS中中指指数数据据土土地地版版地地价价统计数数据据显示示,上上半半年年全全国国105个个城城市市住住宅宅用用地地楼楼面面地地价价为1863元元/平平方方米米,较2009年年下下半半年年下下降降9%。8月月全全国国住住宅宅用用地地楼楼面面地地价价为1831元元/平平方方米米,虽然然环比比上
12、上涨17%,但但仍仍然然低低于于新新政政前前的水平。的水平。新新政政5个个月月之之后后,住住宅宅用用地地楼楼面面均均价价稳中中有有降降,政政府府土土地地调控控的的效效果果显现。在在土土地地供供应量量增增加加、土土地地价价格格趋稳的情况,开的情况,开发企企业应抓住机会有抓住机会有针对性的性的扩充土地充土地储备。图:2010年年1-8月全国住宅用地楼面均价月全国住宅用地楼面均价走走势数据来源:数据来源:CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、1.5 价格:政府价格:政府调控效果控效果显现,土地价格,土地价格稳中有降中有降9.CREIS中中指指数数据据土土地地版版地地价价统计数数据据显示示,一一线
13、城城市市2010年年7月月住住宅宅用用地地平平均均楼楼面面地地价价6463元元/平平方方米米,与与2007年年最最高高点点3446元元/平平方方米米相相比比,上上涨近近2倍倍;而而二二三三线城城市市7月月均均价价1814元元/平平方方米米,与与07年年最最高高点点2489元元/平方米相比,下跌平方米相比,下跌27%。此此外外,09年年3月月以以来来,一一线城城市市和和二二三三线城城市市地地价价差差距距不不断断扩大大,在在10年年3月月达达到到顶峰峰。10年年3月月,一一线城城市住宅用地均价市住宅用地均价9925元元/平方米,二三平方米,二三线城市均价城市均价1602元元/平方米,两者相差近平方
14、米,两者相差近6倍。倍。图:2007-2010年年全国住宅用地楼面均价全国住宅用地楼面均价月度走月度走势数据来源:数据来源:CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、1.5 价格:一价格:一线城市地价波城市地价波动较大,上大,上涨幅度幅度较大,大,而二三而二三线城市地价相城市地价相对平平稳-表示一线城市均价表示二线城市均价10.CREIS中中指指数数据据土土地地版版地地价价统计数数据据显示示,重重点点城城市市住住宅宅用用地地成成交交价价格格明明显下下降降。广广州州1-8月月招招拍拍挂挂土土地地较少少,单宗宗地地块对均均价价影影响响明明显,导致致月月度度均均价价波波动较大大。广广州州8月月共共成
15、成交交3宗宗住住宅宅用用地地,其其中中广广州州城城建建斥斥资29亿拿下番禹区拿下番禹区2宗地宗地块,平均楼面地价,平均楼面地价6907元元/平方米。平方米。图:2010年年1-8月月重点城市重点城市住宅用地楼面均价住宅用地楼面均价走走势数据来源:数据来源:CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、1.5 价格:重点城市土地价格走低,广州地价波价格:重点城市土地价格走低,广州地价波动较大大备注:注:-表示当月无住宅用地成交表示当月无住宅用地成交城市城市1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月北京北京13305799915094479571885380560
16、0上海上海7027105215989839511813416089857340广州广州1407459735042336714深圳深圳1508杭州杭州64075647863640337463323212313706天津天津14353140157918652617208618621053重重庆1520121414501625189114711485407武武汉10221362650250019971456935成都成都2440110248221519361182655780南京南京40864237371923684166264632113554苏州州4535275375137411067福州福州4
17、45152462682528811.随随着着土土地地市市场热度度的的明明显下下降降,主主要要城城市市4-8月月的的住住宅宅用用地地平平均均溢溢价价水水平平逐逐渐走走低低。在在目目前前的的政政策策调控控和和市市场环境境下下,大大部部分分土土地地基基本本上上以以底底价价或或略略高高于于底底价价成成交交。广广州州8月月成成交交的的番番禺禺区区中中心心城城区区南南区区地地块备受受追追捧捧,现场竞价价激激烈烈,最最终被被广广州州城城建建以以80%的的溢溢价价拿拿下下。表表明明品品质较好好的的优质地地块抗抗风险能能力力较强,是是开开发企企业在市在市场不好的不好的环境下重点关注的境下重点关注的对象。象。1.
18、6 溢价:重点城市溢价水平普遍走低,高价地溢价:重点城市溢价水平普遍走低,高价地难觅踪影踪影数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、表:表:2010年年1-8月重点城市住宅用地溢价率月重点城市住宅用地溢价率 1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月北京北京141%126%123%无成交无成交13%35%49%81%上海上海137%55%1%25%94%136%11%34%广州广州无成交无成交无成交无成交1%无成交无成交4%129%3%64%深圳深圳无成交无成交无成交无成交0%无成交无成交无成交无成交无成交无成交无成交无成交无成交无成交天津天津2
19、5%31%17%8%7%1%3%10%沈阳沈阳0%0%0%2%15%0%8%15%南京南京112%82%82%62%35%15%56%0%无无锡无成交无成交48%无成交无成交37%无成交无成交无成交无成交8%无成交无成交成都成都32%21%0%81%18%0%21%0%重重庆28%9%18%91%6%6%26%261%西安西安-1%-0%海口海口0%无成交无成交无成交无成交0.34%130%无成交无成交131%0.17%12.通通过CREIS中中指指数数据据土土地地版版总价价、单价价、溢溢价价排排行行榜榜发现,2010年年1-8月月的的地地王王普普遍遍出出现在在4月月新新政政前前,如如总价价前
20、前十十位位地地块仅1宗宗出出现在在新新政政后后(4月月28日日富富力力在在天天津津摘摘得得的的地地块),单价价前前十十位位地地块除除福福州州4宗宗综合合地地块和温州梧田站南和温州梧田站南D-48地地块外,均在新政前成交;溢价率前十位地外,均在新政前成交;溢价率前十位地块有有7块在新政前成交。在新政前成交。1.7 地王:新政后土地市地王:新政后土地市场“地王地王”难见,广州无,广州无一宗一宗“地王地王”排排名名城市城市地地块名称名称成交价成交价(万元万元)竞得方得方成交成交日期日期1天津天津咸水沽咸水沽镇705000富力富力04-282上海上海苏州河北岸州河北岸东块1街坊街坊702000华侨城城
21、02-113福州福州“福福临东城城”以南地以南地块600000江西正江西正荣荣02-044北京北京六圈六圈A居住居住项目地目地块597000中海中海01-215北京北京亦庄住宅及商亦庄住宅及商业项目目(X1-1B)地)地块524000中信新中信新城城03-156北京北京大望京村大望京村环境整治土地境整治土地储备项目目4号、号、5号地号地504000保利保利03-177佛山佛山汾江南路汾江南路东侧、前、前进路路北北侧470500新新鸿基基02-228北京北京常常营大型居住区三期土大型居住区三期土地一地一级开开发项目目A-001A-005地地块454000龙湖湖02-249北京北京崔各庄崔各庄乡大
22、望京村大望京村环境境整治土地整治土地储备项目目1号号地地408000远洋洋03-1510青青岛香港西路南、香港西路南、东海二路海二路东404067绿城城01-22表:表:2010年年1-8月全国成交住宅用地月全国成交住宅用地总价前十排行榜价前十排行榜 表:表:2010年年1-8月全国成交住宅用地楼面地价前十排行榜月全国成交住宅用地楼面地价前十排行榜 排排名名城市城市宗地名称宗地名称楼楼面面地地价价(元元/平米平米)竟得方竟得方成交日期成交日期1 1上海上海苏州州河河北北岸岸东块1 1街街坊坊地地块5278352783华侨城城02-1102-112 2福州福州吉吉庇庇路路北北侧、谢家家祠祠东侧2
23、736427364余盛元余盛元03-2303-233 3温州温州上上陡陡门住住宅宅区区前前庄庄路路东侧地段地段2635726357光大光大02-0302-034 4温州温州市市电力力局局以以东的的原原蔬蔬菜菜批批发市市场3-13-1出出让地地块2616626166中中 梁梁 置置业07-2307-235 5温州温州瓯海区梧田站南瓯海区梧田站南D-48D-48地地块2609426094瑞瑞 新新 置置业08-1108-116 6福州福州光光禄禄坊坊西西段段,光光禄禄坊坊E E地地块2513825138陈学学伟06-2806-287 7北京北京崔崔各各庄庄乡大大望望京京村村环境境整治土地整治土地储
24、备项目目1 1号地号地2406624066远洋洋03-1503-158 8杭州杭州文文晖单元元FG05-R21-07FG05-R21-07、FG05-C/R-04FG05-C/R-04地地块2404624046九九龙仓03-2503-259 9福州福州通通湖湖路路东侧、文文儒儒坊坊南南侧,通湖路,通湖路B B、C C地地块2272622726上上 瑞瑞 集集团06-2806-281010福州福州吉吉庇庇路路北北侧、宫巷巷南南侧,吉庇路吉庇路A A地地块2257522575吴碧珠吴碧珠06-2806-2813.通通过CREIS中中指指数数据据土土地地版版对2007年年“地地王王”项目目跟跟踪踪发
25、现,成成交交楼楼面面地地价价前前10的的地地块中中,有有2宗宗尚尚未未开工,有开工,有3宗正在建宗正在建设,有,有1宗被收回(广州),有宗被收回(广州),有4宗开宗开盘。未未开开工工的的地地块楼楼面面地地价价较周周边在在售售项目目价价格格偏偏高高,以以杭杭州州原原东南南面面粉粉厂厂地地块为例例,楼楼面面地地价价19038元元/平平方米,而周方米,而周边楼楼盘均价在均价在30000元元/平方米左右,地价占房价比超平方米左右,地价占房价比超过60%。1.7 地王:多半地王地王:多半地王闲置或被收回,广州置或被收回,广州2宗地王宗地王被收回被收回表:表:2007年住宅用地年住宅用地单价地王价地王(楼
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