商品房各种面积算法.doc

2楼
首先了解几个公式： 
建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积 
公摊面积＝建筑面积×公摊系数 
公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积 
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积 

好了，解释一下上面的公式 
1、套内使用面积，有个形象的说法叫“地毯面积”，简单说，就是把你家所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。 
2、套内墙体面积，套内墙体面积包括户型内部的分隔墙（按照投影面积全部计算），两户之间的分隔墙（按照投影面积的一半计算），外墙（按照投影面积的一半计算）三个部分。 
3、阳台面积，封闭阳台按照全部面积计算，不封闭阳台按照一半面积计算。 
4、公摊面积，建筑内的楼电梯间、消防通道、为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用房、外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为公摊面积。 

通常在无电梯的多层建筑中，公摊系数在5－10％这个范围内都是正常的，超出10％的也有可能，不过少见。 
在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15－20％之间。 
在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-25％之间。 
在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18－22％之间。 
在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在20－30％之间。 

这些数据只是经验数值，不是一定会这样的，你可以参考。

3楼
各市(州)建委、建设(公用)局、房地局：
　　根据《吉林省城市供热条例》的规定，现将我厅制定的《采暖的使用面积计算规定》(以下简称为《规定》)印发给你们，请各地遵照执行。
　　各地要搞好培训工作，使相关人员理解掌握《规定》的内容，做好采暖使用面积的测算工作。要充分搞好宣传工作，使广大居民了解《规定》，取得居民的配合，以便顺利及时地完成测算工作，为下一步工作开展打下良好的基础。

　　二00四年八月十六日

采暖的使用面积计算规定

第一章　总则

第一条　
为统一采暖的使用面积计算标准，制定本规定。

第二条　
本规定适用于吉林省行政区内的热用户。
第二章　住宅采暖的使用面积计算

第三条　
参照标准：《住宅设计规范》(GB50096-1999)和《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)。

第四条　
住宅采暖的使用面积包括套内使用面积、采暖的阳台面积及采暖的公共面积。

第五条　
套内使用面积计算
　　套内使用面积指套内房间实际使用的面积、不包括墙、柱等结构构造和保温层。
　　套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和。
　　套内各功能空间包括居住、活动、生活辅助、交通、贮藏等空间。

第六条　
套内使用面积计算应符合下列规定
　　各功能空间使用面积等于各功能使用空间结构墙体内表面所围合的水平投影面积之和。
　　跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积。
　　烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积。
　　室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，设有保温层时，按内保温层表面尺寸计算，内墙面装饰厚度计入使用面积。
　　利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.2M的空间不计算使用面积，净高在1.2M-2.10M的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.1M的空间全部计入使用面积。

第七条　
采暖的阳台面积按结构墙体内表面所围成的水平投影面积计算。
　　有采暖设施的阳台面积计入采暖使用面积之中。
　　阳台内没有采暖设施，但与采暖房间相连，没有隔断，没有门的，阳台面积计入采暖面积之中。

第八条　
采暖的公共面积是指住宅用户按比例分摊的整幢建筑中有采暖设施的楼梯、走廊等共有面积。
第三章　多功能综合楼采暖的使用面积计算

第九条　
多功能综合楼采暖的使用面积按采暖的建筑面积减掉墙、柱等结构构造和保温层来计算。

第十条　
多功能综合楼层高以3米为界，每增加0.2米，增加4%基础采暖使用面积，4米以内(包括4米)以此类推；4米以上的，增加20%的基础采暖使用面积；5米以上(不包括5米)的，增加40%的基础采暖使用面积；6米以上(不包括6米)的，增加100%的基础采暖使用面积。
第四章　商住楼采暖的使用面积计算

第十一条　
商住楼是指底部单层或多层为商业网点，上部为住宅的建筑物。商住楼按用途计算采暖的使用面积，商用部分按多功能综合楼的计算方法计算，住宅部分按照住宅采暖使用面积计算方法进行计算。

第十二条　
商住楼共有面积根据住宅和商业等不同使用功能将全幢的共有面积分摊成住宅和商业两部分，然后住宅、商业部分各自的共有面积再分摊到相应的用户。

第十三条　
住宅房屋改为商用房的，采暖使用面积按多功能综合楼的计算方法计算采暖的使用面积。
第五章　其它建筑采暖使用面积的计算

第十四条　
车库、地下建筑等采暖面积的计算，按多功能综合楼的计算方法计算采暖的使用面积。

第十五条　
商用楼或多功能综合楼用户自改夹层的，按实有层数计算。
第六章　相关规定

第十六条　
各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差之内，取中数作为最后结果。

第十七条　
量具应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01㎡。

第十八条　
面积测算可由供热经营企业与用户共同测算，也可委托具有相应资质的房产测绘部门进行测算，双方对采暖的使用面积测算结果有异议的，由当地房产管理部门根据中介机构测算结果进行裁决。

第十九条　
本规定由省建设厅负责解释。