共用配套设施设备维护与管理.doc

第五章 共用配套设施设备维护与管理
一、基本要求：
1、建立健全共用设施、设备管理规定，维护保养办法，运行管理制度，安全操作规程和应急操作预案等规章制度，并对应急操作预案每年至少演习1次；
2、建立完整的设施设备的档案资料，设施设备标识应齐全；
3、由专业人员负责制定管理和实施保养计划，记录设备运行保养维护记录，按规定持合格证上岗；
4、设备用房内照明符合相关规定，使用警示标识完善，墙面平整、干燥、没有污迹，地面平坦、干燥、防滑、无积尘，物品摆放整齐，无杂物，设备运行防护无缺陷，消防灭火设备（或器件）的功能有效，其配备符合相关规定；
5、对设备设施的停机维修保养，尽可能安排在不影响客户、客户的正常使用时间段内进行，并提前告知客户和客户；
6、物业服务区域或者公共道路、场所等，禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危险物品或违禁物品。

二、供配电设施：
1、日常对供配电、发电机组等设备进行检查、维护，保持设备完好，并有临时应急用电管理措施，值班技术员每天巡视检查2次并有记录，每季度清洁保养一次强电井及井内设备；
2、高低压配电柜内部设备、接线端子热敏涂层、仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好；配电回路标识清楚；各回路电流在额定范围内，三相不平衡电流不超过25%；
3、发电机、柴油发动机、润滑油泵、启动电机等能保持正常运转状态，配备的两套主备用启动蓄电池按每1个月轮换使用一次，启动蓄电池每2年更换一次；
4、在紧急情况下，发电机组在15秒钟内启动，发电机组储备油料满足机组满载运行8小时需要；
5、功率因数控制器功能完好，设备运作灵敏、可靠无损坏，补偿控制器手动、自动切换有效，补偿电容完好，相间绝缘电阻大于1MΩ，功率因数不低于0.9。

三、给排水设施：
1、日常维护水泵运行无异响，无异常震动，水泵轴无滴漏，盘根接合器处无积油泥，各阀门无生锈，运作正常可靠，变频供水系统的变频器、压力调节器、控制柜及柜内散热风扇等应定期检查，保持设备干燥、无灰尘；
2、每天检查供水设备1次，每季度对水泵润滑部位加注润滑油，每年对泵房、管道等设备进行除锈、油漆，每年保养水泵，保证二次供水正常，泵房整洁；
3、每半年清洗生活水箱1次，清洗单位应有相应资质，保证达到国家饮用标准，并有水质部门检测报告，单独消防水池需保持水质无臭味，每5年清洗消毒1次；消防水泵每月试运行1次；
4、排污水泵正常运转，无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管道无漏水无明显锈蚀；污水水位控制装置灵敏可靠。控制箱开关、指示灯完好；
5、下水管道、水沟、集水井、污水池、化粪池、地漏无堵塞、无淤积；各种井盖面板完好，各种警示安全提示标识齐全，安装牢固。

四、电梯运行与管理：
1、电梯准用证、安全运行许可证、维修保养合同完备，由持有专业技术资格的维修保养人员进行维修作业；
2、轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监视等设备和配件保持完好，轿厢整洁；
3、电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，风机无噪音，照明良好；
4、聘请专业维修保养单位进行日、周、月、季、年度检查及保养，根据检查计划对电器控制箱、机房、轿厢、井道、底坑、层门等部位和设备，以及对电梯曳引主机、减速器等系统部、附件及厢门机构等各项设备，进行全面检查和维护保养；
5、发生电梯困人或其它重大突发故障事件时，物业服务人员应在5分钟内到达现场应急处理；电梯发生一般故障的，专业维修人员15分钟内到达现场修理；单台电梯的困人故障率不超过每年2次。

五、共用空调设施：
1、对共用空调系统的维护保养，按照该设备的规定维护频次进行。定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱等设备进行检查保养；
2、日常开机进行检查、测试运行和安全控制功能，记录运行参数，分析运行情况。设置防鼠、虫措施，滤网清洁，转动系统无异响，电机风扇冷却效果正常，冷却塔及附属设施功能保证正常运行；
3、空调系统各种管道完好，阀件及仪表齐备，标识完善，无跑、冒、滴、漏现象，如有故障及时修复；
4、定期安排对新风量、排风量、空气品质进行测定，符合要求。对空调冷冻水、冷却水进行水质分析，检测报告齐全，符合国家标准要求，风机盘管及出风设备运行噪音符合规范要求；
5、对共用空调系统每年定期清洗、除尘2次。

六、弱电设施：
1、指派专业技术人员操作楼宇智能控制系统，除日常维护外，每月对重要数据进行备份1次，每月对系统连接点进行检查1次，半年覆盖系统一次，发现问题及时处理；
2、可视对讲系统室外机、室内机画面清晰、声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠，系统电路板安装接线牢固，布线整齐；
3、门禁安全报警系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器运作灵敏可靠，线路布置连接牢固，电子锁工作可靠；
4、闭路监控系统摄像机、监视器、录像设备及其相关设备运行可靠，画面清晰，切换稳定，现场录像时间误差不超过2分钟，硬盘录像资料至少保存15天，专人负责保管，红外线报警设备工作正常，出现故障在1个工作日内修复，故障期间及时安排监控；
5、停车场系统主机、读卡器、地感操作灵敏可靠，具有防砸车装置（压力波、防撞胶条），道闸旁设置有防止车、行人尾随警示标识；
6、服务区无线对讲设备、消防报警和消防广播以及信息发布设备等保证使用正常，随时可以启动，各类报警探测器完好率不低于98%。
7、每3个月清洁保养1次弱电井及井内设备。

七、避雷接地设施：
1、每月对服务区配电设备接地检查1次；每3个月检查机房配电柜及设备接地1次；
2、每半年对建筑物楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网和设备接地检查1次；
3、每半年对楼层强、弱电间内的接地检查一次，保证服务区域避雷设施接地完好；
4、每半年对重要机房的设备接地检查1次，并对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查；
5、所有避雷接地设施检查结果要有记录，并存档。
八、共用设备维护内容、服务标准及要求：
1、供配电设施维护内容、服务标准及要求：
项目
频率
工作内容
服务标准及要求
高
压
环
网
柜
每周一次
1、清理外部灰尘；
2、检查外观是否良好，有无异声；
3、指导灯是否完好；
4、警示标示挂设位置是否正确。
外观整洁，指示完好，标示位置正确。
每年一次
1、检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正确；
2、检测接地电阻；
3、检查电源接线装置，并紧固螺丝；
4、自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。
阻值符合规范，线头紧固，电瓶有电，操作机构灵活。
每三年
一次
年初向客户申报，委托供电公司对高压开关柜进行测试、试验等项目的维护保养，此项工作由变配电专业工程师负责监督进行并记录在案。
各项测试合格。
变
压
器
每周
一次
1、温控器显示是否正常；
2、有无异声、异味；
3、检查变压器电压、电流是否在额定范围内。
各项正常。
每年
一次
1、清扫变压器外壳；
2、紧固变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，立即进行整修处理；
3、检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线；
4、年初向客户申报，委托供电公司对区内所有变压器进行测试、试验等项目的维护保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录归档。
外观干净整洁；运行状态良好，保证供电质量；连接部位无松动、过热现象；绝缘子无松动、破损。
每三年
一次
年初向客户申报，委托供电公司对高压开关柜进行测试、试验等项目的维护保养，此项工作由变配电专业工程师负责监督进行并记录在案。
各项测试合格。

（接上表）
项目
频率
工作内容
服务标准及要求
配电柜、动力柜、电容柜、控制柜
每天
一次
1、清洁卫生；
2、检查外观是否完好，指示灯是否显示正常，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异声、异味。检查开关是否在正确位置，标示是否清楚；
3、检查无功补偿设备工作是否正常，功率因素是否达到要求；
4、检查电容器、熔断器是否过热；
5、检查开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象；
6、检查电力监控系统监控模块工作是否正常。
设备卫生、标示清楚、设备运行正常。
每半年
一次
1、清洁卫生；
2、紧固螺丝，调整触头接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头；
3、若有过载现象，应更换容量大的配电设备。
设备卫生，开关状态良好。
每年
一次
1、电容器维修养护：
——清理冷动风道外壳灰尘，使电容器散热良好；
——检查电容有无膨胀或异常响声，如有则应更换；
——检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；
——检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。
2、断路器维修养护：
——用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理；
——清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；
——断路器在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件无卡住现象；
——在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；
——各传动机构应注入润滑油；
——检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能锉修，只能轻轻擦拭；
——检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；
配电柜内清洁无杂物，连接件无松动，无发热变色，仪表等附件完好无损；
动力配电系统运行稳定、可靠、安全；功率因数不少于0.95。
（接上表）
项目
频率
工作内容
服务标准及要求
配电柜、动力柜、电容柜、控制柜
每年
一次
——检查分励脱扣、欠压脱扣、热保护脱扣是否可靠，否则应修复；
——检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；
——检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。
3、二次回路维修保养：
——号码管是否松脱或掉落，如是则补上新的标示牌；接头处是否松弛，如松弛则拧紧。
4、主回路维修保养：
——标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；
——接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；
——紧固螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的触头；
——检测接地电阻，测试过流保护装置、连锁装置是否可靠。
5、检测接地电阻，测试过流保护装置、连锁装置是否可靠。

设备房应急照明器具
每天一次
1、照明器具的清洁卫生；
2、检查外观是否良好，有无异声；
3、检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度及电压的变化影响等情况，如有异常，马上处理。
灯具卫生，工作正常。
每月一次
1、重复以上内容；
2、调整照明器具亮度，节约能源；
3、更换过热、故障配件，避免短路现象；
4、根据季节和要求合理调整灯光工程的开机时间。
照明器具安全工作。
供
电
线
路
每周一次
1、清洁卫生；
2、检查电缆敷设环境有无积水、杂物；
3、供电电缆标示是否清晰、脱落，如有马上更换。
无杂物、积水，标示清晰。
每月一次
1、重复上述内容；
2、检查线路有无过热现象；
3、检查进出线路接线装置是否完好，如有异常，马上处理。
线路无过热现象，接线装置紧固。
每年一次
1、重复上述内容；
2、用仪表检测线路绝缘电阻；
3、对金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。
阻值符合规范，无锈蚀。
2、给排水设施维护内容、服务标准及要求：
具体项目
频率
工作内容
服务标准及
要求
生活泵、排污泵
每天一次
1、保持水泵设备房、排污泵机体卫生清洁；
2、每天每2小时观察其水位、水压等指示是否正常，运行时有无异声、异味；
3、检查盘根处滴水是否符合规范，如不规范，应及时处理；
4、检查水位深度指示是否清晰；
5、发现故障及故障隐患及时处理。
设备卫生，水位指示清晰。
每年一次
1、机、轴承加注黄油：如有异响，应更换轴承；
2、泵体及管道阀门除锈刷漆；
3、紧固柜各线路接头螺母，清扫柜内灰尘等。
润滑良好，线头紧固良好。
管网、排污管网
每周一次
1、查外观是否完好，应无滴漏现象；
2、检查闸阀，观察供应压力表是否正常；
3、阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。
运行正常。
每季一次
1、重复上述内容；
2、清理管道内的杂物，疏通排污管道；
3、检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。
管道内无杂物，阀门开启灵活，无泄漏。
每年一次
1、重复上述内容；
2、检查修整全部管架；
3、管道及支架除锈刷漆；
4、检查止回阀、游球阀、液位控制器是否正常；
5、管道内部清洗，作防腐处理；
6、更换各类阀门标示，并标注管内水流方向；
7、各类阀门线杆上刷防锈漆。
管架防锈良好，阀门工作正常，标示清晰。
二次供水水池水箱
每周一次
1、检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口及透气管防虫纱网是否完好；
2、打开排污阀排污；
3、检查进水浮阀并做手动进水试验；
4、观察水质情况，检测水的PH值和含氯量；
5、水箱、水池盖板是否上锁并且完好。
无泄漏，防虫网、盖板完好，水质合格。
每月一次
1、重复上述内容；
2、按规定比例按时投放消毒药品。

（接上表）
具体项目
频率
工作内容
服务标准及
要求
二次供水水池水箱
每年
清洗
两次
1、提前24小时通知客户做好储水准备；
2、准备潜水泵、应急照明灯或手电筒、扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、防护眼镜、口罩、胶手套；
3、提前关闭水池进水闸阀，排放干水池；
4、清洁消毒：铲出水池内泥沙及各种沉积物，用扫把或尼龙刷把水池顶部、四周墙壁、底部反复刷洗直至干净为止；用扫把或尼龙刷蘸取1:100的灭菌净水溶液依次反复刷洗消毒水池，之后用清水反复冲洗水池，排出消毒水溶液；
5、干净的瓶子从水池中取500ml水送市卫生防疫站进行检测；
6、工作结束后应完整、规范、清晰地填写《水池清洗消毒记录》。
注：委托专业公司对水质进行处理项目的维护保养，此项工作由专业工程师负责监督进行并记录在《空调系统设备设施维修保养记录表》内。
水池内无泥沙及沉积物，水样检测合格，由防疫站开具合格证明书。
给水井、雨水井、污水井
每周一次
1、检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净；
2、检查井盖铸造字迹是否清晰。

每半年
一次
1、重复上述检查；
2、清理污泥，疏通下水管道；
3、各类井盖及金属构件刷漆。

3、电梯维修、保养项目：
作 业 项 目
保养计划
周检
月检
季检
年检
1、开门检查
√

2、开关门时间检查
√

3、按安全触板、检查重开门情况
√

4、轿厢起动检查（震动情况）
√

5、电梯加速过程及弹性震动检查
√

6、电梯运行震动及异常噪声检查
√

7、电梯减速过程及弹性震动检查
√

8、电梯停止震动检查
√

9、电梯平层检查
√

10、电梯运行检查（返基站及待机）
√

11、检查是否响应最高厅门呼唤后转下行
√

（1）机房检查：
作 业 项 目
保养计划
周检
月检
季检
年检
1、检查机房布置、清洁及有无异味
√

2、机房照明检查
√

3、机房温度及通风检查
√

4、消防设备检查
√

5、接触器动作检查、调整及清洁
√

6、检查控制柜元件、温度、有无异味
√

7、检查曳引机运行情况，有无异常噪声、振动及温升
√

8、曳引机漏油检查及清洁
√

9、齿轮油检查
√

10、绳轮磨损检查

√

11、钢丝绳打滑检查

√

（接上表）
作 业 项 目
保养计划
周检
月检
季检
年检
12、电动机运行情况检查，有无异常噪声、振动及温升
√

13、电动机周围检查及清洁
√

14、大功率模块冷动风机检查
√

15、电动机、曳引机轴承润滑情况检查
√

16、导向轮轴转动情况检查
√

17、导向轮轴承润滑

√
18、主钢丝绳和限速器钢丝绳检查

√
19、给曳引机滚珠轴承加润滑油

√
20、给电动机滚珠轴承加润滑油

√
电磁制动器
21、电磁制作器动作检查和清洁
√

22、活动铁芯行程测量

√

23、各转轴部件的润滑

√

24、刹车片剩余厚度的测量

√
蓄
电
屏
25、蓄电池的液体是否在标准范围
√

26、是否有液体溢出腐蚀屏架
√

27、检查充电指示灯是否亮
√

28、重新对停电屏充电
√

29、用测试开关检查ALP屏运行

√

30、清扫控制屏PCB板上的灰尘
√

31、检查信号器是否有故障码出现
√

（2）轿厢检查：
作 业 项 目
保养计划
周检
月检
季检
年检
1、应急通讯装置（对讲机）检查
√

2、应急照明检查（停电灯）
√

3、停止按钮动作检查
√

4、轿厢内部（螺栓、地板和油漆）污染和破坏情况检查
√

5、照明和风扇检查（清洁）
√

6、按钮的动作和信号操纵箱及面板破损情况检查
√

7、轿内指层器指示检查
√

8、检查并清洁踏板槽，检查门靴磨损及紧固情况
√

9、轿门开关检查

√

10、检查安全触板开关的紧固情况

√

11、门系合装置的润滑和清洁

√

12、安全触板周围的清洁和润滑检查

√

13、门导轨、滚轮和偏心滚轮的润滑检查、清洁

√

14、安全窗开关检查
√

（3）厅门口检查：
作 业 项 目
保养计划
周检
月检
季检
年检
1、层门开关动作检查

√

2、检查清洁和润滑导门连杆机构

√

3、层门钢丝绳和驱动链的检查润滑

√
4、层门导轨、滚轮和偏心滚轮的检查、清洁、润滑

√
5、门系合滚轮和门刀相互位置的检查

√
（接上表）
作 业 项 目
保养计划
周检
月检
季检
年检
6、门锁开关的动作检查

√

7、门锁机构的校验

√

8、关门机构检查

√

9、踏板槽的清理，门靴磨损程度检查
√

10、层门内外门锁开锁检查

√

11、门橡胶缓冲器固定情况
√

12、各层指示灯和层站按钮灯检查
√

13、层站按钮操作检查（破坏和磨损）
√

14、层站按钮控制重开门检查
√

（4）轿顶和井道检查：
作 业 项 目
保养计划
周检
月检
季检
年检
1、井道的清洁和检查

√

2、轿顶的清洁和检查

√

3、门机动作检查

√

4、门机传动皮带检查

√

5、门机驱动链的检查、清洁、润滑

√

6、门机驱动链张紧力检查

√

7、门机减速齿轮的油机检查并更换润滑脂

√

8、门机的连杆机构检查

√

9、门电动机整流子和碳刷检查

√
10、控制装置检查，上紧电阻调整环

√
（接上表）
作 业 项 目
保养计划
周检
月检
季检
年检
11、门机门电动机轴承的润滑

√
12、主导轨和对重架导轨检查

√

13、轿厢导靴磨损程度测量

√

14、对重架导靴的磨损程度测量

√

15、给轿厢和对重架的润滑装置加油

√

16、电缆的固定和运行情况检查

√

17、中间接线箱内部检查

√
18、平层装置相互位置检查

√

19、强迫换速开关检查

√

20、极限开关动作检查

√

21、终端极限开关动作检查

√

22、安全钳楔块的润滑和检查

√

23、补偿链及其导向装置检查

√

24、对重防护栏杆检查并紧固

√

（5）底坑检查：
作 业 项 目
保养计划
周检
月检
季检
年检
1、底坑的清洁和检查

√

2、缓冲器固定情况和锈蚀情况检查

√

3、各张紧轮轴承的润滑和检查

√

4、底坑开关检查

√

4、共用空调设施维修保养项目
序号
部件名称
保养内容及质量标准
保养周期
1
主机控制屏
检查运行参数、故障记录
每日
2
可控硅冷却系统
冷却系统工作正常、水量充足
每周
3
电子板
固定可靠、表面无灰尘
每周
4
接线端子
接线固定可靠，标识清晰
每周
5
压力传感器
接口无油迹、指示工作参数正常
每日
6
温度传感器
接口无油迹、指示工作参数正常
每日
7
压差保护开关
接口无油迹、保护功能正常
每月
8
冷却水水流开关
开关工作正常、无短接
每日
9
冷冻水水流开关
开关工作正常、无短接
每日
10
油压差保护开关
油压差保护功能正常
每周
11
油泵
检查记录油泵电流。
每周
12
油加热器
加热器无异常
每日
13
安全阀
接口无油迹、保护功能正常
每月
14
导叶机构
加卸载功能正常
每日
15
电气控制柜
接线固定可靠、开关及显示灯正常
每日
16
接触器
接触器无振动及异响，触点接触可靠
每日
17
水泵
工作无异常、记录电流值
每日
18
水泵轴承
无异响、发热，润滑良好
每周

（接上表）
序号
部件名称
保养内容及质量标准
保养周期
19
冷凝器
液镜液位无突然变化、各接口无油迹
每日
20
蒸发器
液镜液位无突然变化、各接口无油迹
每日
21
加液阀
接口无油迹
每月
22
电动比例阀
旁通功能工作正常、
每周
23
手动阀
阀杆动作正常，无卡阻、锈蚀
每月
24
冷却塔阀门
阀杆动作正常，无卡阻、锈蚀
每月
25
冷却塔马达
工作无异常、记录工作电流
每月
26
减速器皮带
无破损，位置正常
每月
27
冷却塔减速器
无异常响声、发热，润滑良好
每月
28
水管道防腐
油漆无脱落、表面无锈蚀
每半年
29
管道保温
无凝结水、外观正常
每半年
30
风柜
工作正常、无异响，传动带无破损
每月
31
风柜电动比例阀
工作无异常，阀杆机构动作灵活
每月
32
风柜滤网
滤网清洁、至少每三个月清洗一次
每月
33
风机盘管，电动二通阀
工作正常、无异响
每月
34
盘管滤网
滤网清洁、至少每三个月清洗一次
每月
35
盘管控制器
控制功能正常，开关无破损
每周
36
系统运行参数调整
结合环境条件，检查调整参数设置
每季
37
开机检查
根据厂家开机操作规程
年度开机
38
停机及冬季检查
根据厂家停机及冬季保养规程
年度停机
5、弱电设施维护内容、服务标准及要求：
（1）楼宇自控系统（BAS）
项目
频率
工作内容
服务标准及要求
计
算
机
每周
一次
1、主机、显示器及打印机清洁除尘；
2、检测设备性能及运行状况，包括系统接口性能；
3、内部数据整理和备份；
4、系统查毒和杀毒。
1、用专用程序检测，电脑运行速度正常（具体视设计标准定）；
2、硬盘空间不少于工作要求（具体视设计标准定）；
3、采用诺顿检查无病毒；
4、系统接口连接良好，数据传输正常；
5、打印墨容量指示正常，打印字迹清晰；
6、系统提供的数据与现场仪器仪表的正常输出或指示值相一致；
7、电脑散热风扇转速正常，无明显杂音。
UPS电源
每季一次
1、检测UPS工作情况是否正常；
2、配载作放电检查维护。
各项指示正常；停电自动切换正常；充放电时间符合设计要求。
集中控制箱
每周一次
1、检查连接线路的牢固程度，是否有氧化腐蚀现象；
2、检查直接控制器、执行器、变速器的工作情况，并进行调校等。
1、外观完好，表面无脱漆、氧化、腐蚀现象，联接牢固；
2、控制器、执行器动作正常；
3、变送器输出数据符合设计要求。
传感器
每年一次
1、测试温度、液位、流量、压力传感器的灵敏程度；
2、更换性能不好的元器件、校核性能、保证质量和准确性。
1、传感器连接牢固，外观完好；
2、传感器输出数据与标准计量仪相比，误差值小于设计允许值。

（2）安全自动化系统（SAS）
项目
频率
工作内容
服务标准及要求
摄
像
机
每周一次
1、清洁除尘；
2、检查外观完好情况。
1、外观完好、无积尘、无脱漆、氧化和腐蚀现象，连接牢固；
2、摄像机可视范围和灵敏度符合设计要求（具体视设计标准定）；
3、机械结构转动灵活、平稳；
4、云台转动控制自如，转动速度和范围符合设计要求；
5、摄像机聚焦良好、输出图像无重影和散焦，光圈大小适宜，背景光从1以下—1000UX以上范围内变化（具体视所选的摄像机性能定）即白天和夜间电灯照度差，图低分辨正常。
每季一次
1、线路整理；
2、检查各视频及音频接头。
每年一次
1、检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化；
2、线路标号是否清晰可见、合理编排线路，并检修调整；
3、检测设备性能及运行状况，包括云台机械结构和电动元器件的工作情况，并进行调校、紧固、润滑和清洁等。
计算机和监视器
每月
一次
1、主机、显示器及打印机清洁除尘；
2、检测设备性能及运行状况，包括UPS工作情况；
3、检查各联结线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。
1、设备外观完好，无积尘，打印字迹清晰；
2、采用专业软件测试电脑运行速度、磁盘可用空间符合设计要求；
3、UPS充放电时间、停电切换速度等符合设计要求；
4、采用标准电视图像检测，图像显示正常，分辨率等符合设计要求（如480线等），图像无抖动，扭曲等现象；
5、正常显示状态，亮度、色彩等调节钮处于中间位置。
每半年一次
1、清洁主机内部灰尘；
2、数据整理与备份；
3、计算机数据整理、内部测试。
录
像
机
每周
一次
1、清洁除尘；
2、检查外观是否完好。
1、外观完好，无积尘，连接良好；
2、重播图像与原图像相比较，清晰度、色质等没有明显区别；
3、功能键操作正常；
4、硬盘录像机可贮存容量符合要求。
每月
一次
1、检查录制标准；
2、测试各功能健的工作情况；
3、硬盘录像机进行磁盘扫描检查，机械录像机进行磁头清洗。
每半年一次
检测音频、视频接口，测试各项性能指标。
（接上表）
项目
频率
工作内容
服务标准及要求
画面分割器、切换器和AD主机
每周
一次
1、清洁除尘；
2、检测外观是否完好；
3、检查联结线路的牢固程度。
1、外观完好，无积尘，连接良好；
2、功能键操作正常；
3、输出端口输出信号正常；
4、图像经画面分割器等处理后清晰度、亮度、色彩等应无明显变化。
每季度一次
测试各功能键的工作情况。
每年
一次
线路整理、功能测试。
控制器及红外线探测器
每月
一次
1、控制器清洁除尘；
2、测试红外线探测器的工作情况，并进行调校、紧固和清洁等。
1、外观完好，无积尘，连接牢固；
2、作用范围和灵敏度符合设计要求；
3、指示灯正常。
每半年一次
检查各联结线路是否牢固、完好。
警笛和
警灯
每季度一次
检查报警系统警笛和警灯的工作情况。
1、外观完好，无积尘，连接牢固；
2、警灯闪亮频率、亮度、报警声音调和大小等符合设计要求。
门锁和门挚
每季度多次
1、检查门锁、门挚固定螺丝有无松动和缺失，并进行调校、紧固、润滑和清洁；
2、检查锁头磨损和损伤情况；
3、检查门挚活动是否灵活。
1、外观完好，无积尘，连接牢固，门锁和门挚活动灵活；
2、读卡器灵敏度（有效距离）大于5CM（具体视设计标准定）；
3、有效刷卡门禁控制器动作响应时间小于1秒（具体视设计标准定）；
4、磁力锁吸力符合设计值；
5、控制器与监控中心计算机通讯正常，读写数据准确；
6、电源电压符合设计要求。
每季度一次
1、清洁除尘；
2、检测控制器接口性能；
3、检测电源供电电压。
停车场管理系统
用计算机
每季度一次
1、主机、显示器及打印机清洁除尘；
2、检查UPS工作情况是否正常；
3、检测联结接口；
4、内部数据整理和备份。
1、用专用程序检测，电脑运行速度正常（具体视设计标准定）；
2、硬盘空间不小于工作要求（具体视设计标准定）；
3、采用诺顿检查无病毒；
4、系统接口连接良好，数据传输正常；
5、打印墨容量指示正常，打印字迹清晰；
6、电脑散风扇转速正常，无明显杂音。
（接上表）
项目
频率
工作内容
服务标准及要求
读卡器及控制器
每周
一次
1、清洁除尘；
2、读卡器固定螺丝牢固。
1、外观完好，无积尘，连接牢固；
2、读卡器灵敏度（有效距离）大于5CM（具体视设计标准定）；
3、有效刷卡门禁控制器动作响应时间小于0.5秒（具体视设计标准定）；
4、控制器与计算机通讯正常，读写数据准确。
每半年一次
1、测系统接口性能；
2、检查电器元件工作情况，并进行调校。
电动道闸
每周
一次
1、设备检查与清洁；
2、金属支架部分的清洁与润滑；
3、设备运行情况测试和调校。
1、外观完好，无积尘，无明显脱漆、生锈等问题；
2、设备润滑良好，转动灵活，动行平
稳，无杂音；
3、防撞、防抬杆功能正常；
4、起落时间在设计值范围。
地感装置
每季度一次
测试地感装置的灵敏程度并根据测试结果灵活调节。
1、地感装置的灵敏度与设计值相符，并可按要求调整；
2、地感装置信号输出端子与控制器的连接良好，信号输出稳定。

（3）通讯与网络系统（CNS）
项目
频率
工作内容
服务标准及要求
配线架和线路
每半年一次
1、表面检查与清洁；
2、线路和接口端子检查；
3、进行防水、防尘、防“四害”处理，加固线路、接头等。
1、配线架外观完好，无积尘、脱漆、锈蚀等现象；
2、线路标识清晰，连接牢固；
3、线路绝缘层、护套等完好，无开裂、破损等问题；
4、系统接地、线间绝缘等良好。
客户端
每半年一次
1、线路和接口端子检查（抽查）；
2、端口传输速度检测（抽查）。
1、线路和接口端子连接良好，无积尘等问题；
2、采用标准信号检测，传输速率等符合设计要求。
（4）办公自动化及物业管理系统（OAS）
项目
频率
工作内容
服务标准及要求
系统软件
每季度
一次
1、模块性能测试；
2、系统功能检测。
各项功能符合设计要求，运行速度较快，无死机和故障提示画面出现。
服务器、网络连接器
每季度
一次
1、诊断测试；
2、系统功能模块测试；
3、设备性能及运行状况检测；
4、内部数据整理和备份；
5、系统查毒和杀毒。
1、用专用程序检测，电脑运行速度正常（具体视设计标准定）；
2、硬盘空间不小于工作要求（具体视设计标准定）；
3、采用诺顿检查无病毒；
4、各系统接口连接良好，数据传输正常；
5、电脑散热风扇转速正常，无明显杂音。

6、避雷接地设施维护内容、服务标准及要求：
项目
频率
工作内容
服务标准及要求
配电及北电系统接地
每月
一次
1、检查配电系统及弱电系统接地是否良好；
2、设备房环形导电位连接排是否起到导电位连接作用。
接线坚固，电阻值符合规范及设计要求，各子系统防雷保护正常。
建筑物防雷
每半年一次
1、检查建筑物楼柄、避雷带、避雷针、引下线接地是否良好；
2、检查避雷网是否有锈蚀、脱焊，并立即整修处理；
3、对楼层的钢结构及竖井接地检查；
4、雷雨天气前后增加相应的检修次数。
避雷设施无间断，油漆完好，能正常安全防雷；电阻值符合规范及设计要求。