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“工业地产”分割转让、销售的法律风险防范措施和建议
作者：湖北勤宇律师事务所 陈宇律师
    一、“工业地产”限制分割销售转让原因
      我国房地产管理主要法规《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》和《物权法》等，均没有禁止“工业地产”分割转让规定。国土资源部有关行政规章中也没有限制“工业用地”分割转让内容。
      地方政府在行政管理实践中，对“工业地产”分割销售转让持谨慎立场，原则上不允许工业用地使用权分割出让。原因如下：
      （一）许多“工业地产”项目，系地方政府招商引资，违规低价（甚至零地价）出让国有土地，以开辟政府财税来源和解决地方就业为目的。如允许投资者（开发商）对“工业地产”分割转让，将可能使地方政府预期目的无法达到，投资者（开发商）以较低成本通过市场销售获得较高土地收益。
      （二）“工业地产”分割转让将影响原工业用地控制指标。工业用地出让时是按照其控制指标体系，设定单位面积投资强度及生产、生活配套设施的指标，分割转让将使得上述指标无法落实，签订的土地出让合同的内容得不到落实。
      （三）“工业地产”分割转让为投资者（开发商）或买受人实际改变原土地用途提供可能。如果投资者（开发商）将办公楼、车间、职工宿舍进行分割转让，那么办公楼、职工宿舍将可能会由原来的工业用地变成商业用地和住宅用地。虽然土地用途改变要经过政府批准，但未经批准的变更屡禁不止，管理难度很大。
      （四）“工业地产”分割转让也可能对土地市场秩序造成冲击。虽然工业用地也实现招挂拍，但竞争程度远不如经营性用地，另外工业用地还享有优惠政策，取得成本比较低。如果通过分割转让将原工业用地变成经营性用地，不仅规避了经营性用地招拍挂，造成不公平竞争，而且在按市场价补缴出让金时，人为因素过多，容易产生腐败，不利于土地市场交易秩序，造成地方政府土地收益流失。 
    二、地方政府对“工业地产”分割销售转让的规定
      全国各地“工业地产”发展程度不同，对“工业地产”分割转让的理解和认识程度不同，导致地方政府管理要求不尽相同。
    （一）杭州市有条件允许“工业用地”分割销售、转让
      一直以来，杭州市对“工业用地”分割转让采取高压禁止政策，限制了存量土地资源优化和市场化配置程度。2014年3月14日，杭州市人民政府出台《关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》杭政〔2014〕12号文件，被媒体解读为杭州市解禁“工业用地”分割销售、转让。
      该文件第三条第二项规定：“引导工业用地向开发区（园区）集中。市区原则上停止向开发区（园区）以外供应零星工业用地；市区以及国家级开发区、省级产业集聚区停止向高能耗、高污染、科技含量低的一般性传统工业项目供地。鼓励开发区（园区）建设标准厂房，标准厂房可以分幢、分层转让，中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。”
    （二）上海市有条件允许“工业用地”分割销售、转让
      2014年3月28日上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》。文件规定：
      本市新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均按照本规定执行。历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。
      在国有建设用地使用权出让合同中，应当包括以下土地使用条件，并应当对受让人的违约责任作出约定。发生违反约定擅自分割转让、改变出资比例结构、项目公司股权结构等行为，应当依约承担违约责任，直至无偿收回土地使用权。
      （一）工业用地产业项目类和研发总部产业项目类
      1.建设用地使用权不得整体或分割转让。
      2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让。
      3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。
      4.土地房屋整体转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应当纳入全市统一土地交易市场实施。
      （二）工业用地标准厂房类
      1.建设用地使用权不得整体或分割转让。
      2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可出租。
      3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。
      4.土地房屋整体转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应纳入全市统一土地交易市场实施。
      （三）研发总部通用类
      1.可出租；建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权，剩余部分可分割转让。
      2.土地房屋整体转让和分割转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应纳入全市统一土地交易市场实施。
      3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。
      按照工业用地全生命周期管理要求，切实加强房屋土地登记管理。各类工业用地应按照出让合同约定的用地范围进行土地登记，不得分割办理登记。
   （三）南京市有条件允许“工业用地”分割销售、转让
      2013年1月13日，南京市人民政府《关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》对“工业地产”分割转让规定如下：
      一般工业用地及地上房屋原则上不得分割转让、分割销售、分割抵押。项目竣工后确有剩余土地或房产需分割转让、销售的，可由开发园区、工业集中区按成本价回购；或者经开发园区、工业集中区同意，转让给符合规定条件的其他企业用于工业项目。
      开发园区、工业集中区内的标准厂房项目，项目竣工后，在不改变原规划设计且不影响分割后使用效益的，经园区管委会同意，可以将厂房整栋、整层或分单元转让，但不得转让给个人。
      科技研发用地及地上房屋需要分割转让、销售的，由开发园区、紫金特区、功能板块管理单位在土地出让预申请时提出，存量工业用地改变为科技研发用地的，由用地单位在申请时提出，但分割转让、销售的面积不得超过总建筑面积的50%。科技研发用地及地上房屋分割转让、销售，需经开发园区、紫金特区、功能板块管理单位同意，分割转让、销售的对象须为符合开发园区、紫金特区、功能
      板块管理单位规定条件的科技研发企业或机构，不得转让、销售给个人。
科技研发用地出让时，原出让合同约定土地及房屋不允许分割转让、销售，现用地单位申请分割转让、销售的，需经开发园区、紫金特区、功能板块管理单位同意，明确可转让、销售的范围及限制条件，且允许分割转让、销售的建筑面积不得超过全部建筑面积的50%，并按规定补交土地出让金。
  （四）武汉市“工业地产”分割销售、转让的政策
      一直以来，武汉市政府对“工业地产”分割销售、转让持默许态度，没有规范性文件做严格规定。最早涉及“工业地产”分割销售、转让的文件是2010年9月《武汉市人民政府关于完善工业用地政策促进工业快速发展的意见》，文件规定：按照《出让合同》约定的期限和条件投资开发、利用的工业用地，可以依法进行转让。工业园区的工业用地转让时，受让企业要符合该地块确定的产业要求。经公开出让的标准厂房建设用地，待其建成后方可按照出让文件的约定分割进行登记、转让和出租。
      2013年8月23日，武汉市住房保障和房屋管理局、国土资源和规划局、发展和改革委员会、城乡建设委员会联合发文《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》武房发［2013］146号。
      主要内容如下：
      1、本通知涉及的房地产开发项目是指原规划用途为酒店类（含酒店、宾（旅）馆、度假村等）项目和有明确生产用途的工业项目（以下简称“该类项目”）。
      2、各房地产开发企业在取得该类项目核准或备案批复该文件后，必须严格按照该类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途，未经批准不得擅自分层、分（套）间分割转让。切实发挥该类项目在旅游服务、促进就业、提升城市品质方面的基本功能……
该文件还对各部门的监督管理职能进行明确分工，要求房管部门不得对“酒店类”和有明确生产用途的“工业项目”办理分层、分（套）的测绘成果备案、销（预）售许可、产权登记、交易和抵押手续。一般不予受理产权分割，并在预售许可证或现售备案证上记载“该项目进行整体销售，不得分割转让”的字样。
      对武汉市文件内容解读如下：
      1、文件出台原因及管理目的
      由于商品房住宅价格持续坚挺和房地产调控政策的双重影响，武汉市部分房地产开发企业受利益驱动，将通过政府招商引资优惠政策（较低地价）取得的“旅游用地”或“工业用地”项目，擅自变更规划用途，改建商品房住宅，“分层、分套（间）”分割对外销售，并利用“非住宅”不限购、不限贷的特点，许以“售后包租”、“返本销售”等承诺，误导房地产投资和消费，造成一系列群体性上访事件和诉讼纠纷案件，严重扰乱了房地产市场秩序，引起了政府高度关注。
      2、不禁止“工业地产”作为商品房销售
      将“工业地产”纳入商品房销售的管理范围，依照商品房住宅销售管理模式进行管理，核发《商品房预售许可证》，签署《武汉市商品房买卖合同》，办理合同备案和产权登记手续，不限贷，不限购，并可获得银行贷款支持，是武汉市房地产市场的现状。虽无明文规定，但至今无限制或禁止性规定。已销售的“光谷软件园”项目受益于上述模式。
      3、文件不禁止“分层、分（套）间分割转让”
      文件要求，对“分层、分（套）间分割”销售的“非住宅”地产项目的管理方式如下：
      1、目前在售或可进行“分层、分（套）间分割转让”的“非住宅”地产项目，应在有关商品房买卖合同中明示房屋使用年限、税费标准、物业服务费、水电费、项目性质，并应明确约定购房人不得改变规划用途，以避免发生购房人与销售企业之间的合同纠纷。
      2、文件发布之日后申请分割销售的“非住宅”地产项目，开发企业须经所在地政府（管委会）同意，并经发改、规划、房屋管理部门召开联席会共同审定批准。
      因此，“工业地产”地产“分层、分（套）间分割”销售具有合理性，在一定时期内仍将长期存在。
    三、法律风险防范措施
       鉴于上述政策背景，本律师针对“工业地产”分割转让、销售的法律风险防范措施和建议如下：
      1、对《土地出让合同》、《建设工程规划许可证》、《商品房销售许可证》的限制转让事项和内容，进行审慎审查和研读，有不明确内容应及时与土地规划部门咨询，取得确认。
      2、签订《武汉市商品房买卖合同》时，应明确约定和提示客户注意“房屋规划用途”、“房屋使用年限”、“税费标准”、“物业服务费标准”、“水电费标准”、“房屋使用注意事项”等，买受人须书面承诺自行承担擅自改变规划用途的法律责任。
      3、申办《商品房预售许可证》中须注意明确分割（分户）销售的范围，作为商品房销售行为法定依据。
      4、建议买受人为公司客户，买受人为“自然人”的应在签订认购书和合同时约定由买受人在签订《武汉市商品房买卖合同》后合理期限内，申办以注册地为东湖开发区的《公司法人营业执照》，并作为房屋登记的产权人，以免在房屋产权交易过户过程中发生办理风险。
      5、将政策不确定风险约定为“不可抗力”，就房地产政策原因导致合同履行成本增加，或合同目的无法实现的解决方式给予合理约定，以免 “情势变更”事由出现时，合同履行发生争议。
      综上所述，在中国经济逐步下行的大环境下，历来对“工业地产”分割转让管控严格城市（上海、杭州、南京）纷纷在2013、2014年放松对“工业地产”转让的要求，不是偶然现象，而是经济趋势使然。律师认为武汉市今后两年不会有更严厉房地产调控政策，出台对“工业地产”加强调控政策的可能性不大。