老周-房地产进阶培训-叠拼别墅概述-PPT课件.pptx
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1、叠叠 墅墅1以前叠墅一直比较小众,因为难度很大。但随着低容积率的地块供应受限、地价越来越高,开发商做创新产品的难度越来越大,加上中产阶级为主的强改善型客户的壮大,叠墅慢慢也就从小众产品变成了高端住宅市场的 主力军之一。就连一向对叠墅产品很排斥,认为叠墅是“杂糅”产品的绿城,今年也推出了自己的第一个叠墅产品桃源小镇四庭墅。2而叠墅的产品创新最显开发商功底,从今年推出的新品来看,叠墅颠覆大家早期对于“叠墅=高级洋房”的刻板印象,在空间感、功能性、居住体验等层面都有了很大飞跃。今天结合一些案例,我们就来扒一扒叠墅的创新细节。30101经济类叠墅叠墅强调实用性和性价比用性和性价比4这两年市场一直在谈产
2、品小型化是必然趋势,别墅也是如此。相比独栋和联排,叠墅由于面积小更容易控制总价,而从今年叠墅新品来看,面积也有越来越小的趋势。5经济型叠墅产品主力户型6从上图可以看出,经济类叠墅户型主流面积主力面积100-130/套,其中120平方米的户型最常见,像万科山景城70多平方米的相对少。由于面积较小,总价基本控制在1000万以内。比如绿城桃源小镇四庭墅只要花300万就可以拥有一套叠墅,这确实对向往别墅生活,而经济实力有限的中产阶级非常有杀伤力。71、创新非对称的拼接方式传统的叠墅主要是传统对称式,一般只有上下两叠。89但随着叠墅产品的演变,市场上出现了3叠、4叠,甚至5叠、6叠的产品。主要是采用了创
3、新的非对称式的拼接方式,比如咬合式、组合式、错层叠加式等等,一方面提升了容积率,另一方面也丰富了产品类型。比如金地佘山天镜三期如愿叠墅项目1011世茂御珑墅采用错层叠加单体设计,增加套数,而且可以做到多开间朝南,最多可以有5开间朝南。122、功能实用性:房间数量要多,主卧套房13对于经济类的买家而言,价格还是最敏感的要素,所以更看重产品的功能性及实用性,比如房间数量要多、主卧套房、户外庭院等该有的也得有,同时卫生间数量也要多。上文提到,经济型的主力面积在120平方米左右,这个面积区间做3房是相对舒适的,不少产品可以做到3+1房,多出1个灵动的空间可以给客户自己发挥。14金地天境叠加的产品力在同
4、类产品中相对突出,各个户型都很方正,开间开阔,功能区分明,空间布局适宜,居住舒适度和功能性都很强。15比如下叠三开间南向布局,13米大面宽,客厅面宽达6.5米,3+1房的设计,很适合三代同堂的家庭。从整体上看,整个设计做到了动静分明,主、次、客分离,主卧自带卫生间,另外还有两个公用卫生间,具有很好的私密性。161718中叠是四房布局,2层的使用空间达到了80平,性价比不错。19而上叠每层都设置了一个大露台,仅露台的总面积就达到40左右。203、交通引入电梯后,入户私密性仪式感增强叠墅之所以被诟病是伪别墅,很大部分原因是因为入户私密性和仪式感做得不到位。或者虽然做到单独入户,但是交通面积过大,造
5、成每户的公摊面积增加。2122但现在通过引入电梯,整体有了很大改善。一是利用庭院、楼梯、电梯分别入户,形成全分离的入户方式,私密性高;二是利用庭院、电梯以及公共庭院进行入户,私密性次之;三是以楼梯和公共电梯为住户回家的主要交通动线,私密性相对较差。比如金地天境叠加如愿就做到了三叠各自独立入户,互不干扰。其中4层以上还做到了电梯入户,这在市场上一般比较少见。如何做到呢?来看一下项目剖面图:23金地天镜三期如愿叠墅剖面图及入户分析24项目三叠有各自入户的动线,下叠主要是通过朝南处花园入户,中叠通过朝北向的抬高露台花园入户,上叠则可以从一楼电梯入户。这样的设计分离了入户动线,保证了住户的私密性。25
6、而保利建工西郊锦庐与万科云间传奇都是下叠从北向花园入户,上叠则通过北向电梯入户,电梯连接地下车库,形成了半私密型的入户动线。26273、通过地下室、花园、露台、阁楼的高赠送提升附加值28从叠墅产品来看,入入户花园、南北露台、花园、南北露台、阁楼、地下空楼、地下空间等等都是经济型叠墅提高附加值的有效手段。不过经济型叠墅由于户数相对多,所以难以做到户户“有天有地有庭院”,但开发商的创新力真的超越了明源君的想象。比如广州万科山景城,叠墅户型建筑为70-84,实用面积高达150-190。单套的建筑面积不大,但赠送空间多啊,算起来75平方米可以做到4+1房,真的太逆天了。293031323334354、
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