C个人经营性贷款培训PPT课件.ppt

深圳深圳发发展展银银行个人授信行个人授信业务业务尽尽职职指引指引培培训训（2010.07.27）1参考文件：深圳发展银行个人信贷业务基本风险定义和守则（1.0版，2009年）2010年度个人信贷业务授权项目说明深圳发展银行个人一手房按揭贷款风险管理办理（2.0版，2010年）深圳发展银行个人二手房按揭贷款风险管理办理（1.1版，2010年）深圳发展银行个人授信业务尽职指引（1.0版，2010年）深圳发展银行“不指定楼盘”个人按揭贷款风险管理办理（1.1版，2010年）234请各位自检：家庭身份、居住地址、职业身份的核查有没有对收入证明上的信息包括单位地址、借款人申报职位、收入与单位联系人电话核实？有无与借款人提供资料不相符的情况？有没有通过上网或者第三方获得关于借款人工作单位或企业经营的信息，包括经营范围、从业时间、公司地址等与借款人陈述是否一致？对借款人工作单位把握不准的，有没有前去实地调查（即使是所谓的“受薪人士”）？有出具知名企业收入证明但经核实为假冒的案例问题：对借款人单位地址与其住址一致的，联系人姓名与其本人2/3一致的，联系电话是小灵通的，你怎么做？56贷贷款品种出款品种出账账模式模式抵押物范抵押物范围围“不指定楼不指定楼盘盘”个人按揭个人按揭贷贷款款额额度内按度内按揭揭二手按揭二手按揭受薪人士受薪人士抵押抵押经营经营性性模式一：【正式（模式一：【正式（预预）抵押登）抵押登记记/正正式（式（预预）抵押登）抵押登记记回回执执】出】出账账；模；模式三：【网式三：【网签签房地房地产买卖产买卖合同合同+阶阶段段性担保】出性担保】出账账+出出账账后三个月内后三个月内办办妥妥预预抵押登抵押登记记【凭【凭备备案案合同合同+阶阶段性担保段性担保】出】出账账+三十六个三十六个月内月内办办妥妥正式抵押正式抵押登登记记住房（含住房（含联联排）排）有有权权限限限住房限住房有有权权限限有有权权限限有有权权限限有有权权限限独独栋别栋别墅墅有有权权限限无无权权限限有有权权限限有有权权限限有有权权限限有有权权限限商用商用房房写字楼写字楼有有权权限限无无权权限限有有权权限限有有权权限限有有权权限限有有权权限限商商铺铺有有权权限限无无权权限限有有权权限限有有权权限限有有权权限限仅仅首首层临层临街商街商铺铺商住房商住房有有权权限限无无权权限限有有权权限限有有权权限限有有权权限限无无权权限限厂房及其他厂房及其他无无权权限限无无权权限限无无权权限限无无权权限限无无权权限限工工业业园、园、开开发发区、区、科技园等科技园等标标准厂房准厂房7最好能最好能记记住，不然住，不然请请随身随身带带:贷贷款品种款品种抵押物范抵押物范围围按揭按揭受薪人士抵押受薪人士抵押经营经营性性住房（含住房（含联联排）排）80%3080%30年年90%2090%20年年100%5100%5年（年（1515年）年）独独栋别栋别墅墅70%2070%20年年70%2070%20年年80%580%5年（年（1010年）年）商用房商用房写字楼写字楼50%1050%10年年60%1060%10年年70%370%3年（年（1010年）年）商商铺铺50%1050%10年年60%1060%10年年70%370%3年（年（1010年）年）商住房商住房商商务务公寓公寓70%2070%20年年70%2070%20年年80%380%3年（年（1010年）年）商住两用放商住两用放55%1055%10年年70%2070%20年年80%380%3年（年（1010年）年）厂房及其他厂房及其他50%1050%10年年仅仅限限仅仅指指额额度内度内50%1050%10年年60%360%3年（年（5 5年）年）8关于最困扰大家的商铺：n首选：首层独立临街商铺：是指位于成熟商业区四车道（老城区可宽限至二车道）以上马路两旁建筑物的首层，物业用途为商业性质的商铺（含一二层连体且自带内部楼梯的商铺）。范围应以一类区域为主，二类区域谨慎介入，三类区域原则上不介入。n成熟的专业市场商铺：是指经营品种比较统一、经营规模成行成市、经营时间三年以上（包括所在地段周边商铺）、具有一定知名度的大型专业批发市场，如一德路海味、文具市场，站前路服装城，天河电脑城、轻纺城等。n大型综合商场内商铺：是指经营范围比较广泛、经营时间三年以上（包括所在地段周边商铺）、知名度较好的大型零售商场内的商铺，如中华广场、天河城、正佳广场等。n独立经营的二层及二层以上商铺：只限于连带有楼梯产权的物业。公用楼梯的二层及二层以上商铺谨慎介入。四车道以下马路商铺、内街商铺、住宅小区内商铺择优谨慎介入。重点考察其租金真实性、回报率，对评估报告请重点关注有无空置率、租金回报的描述，是否列明按照收益法评估，必必须现场实须现场实地地调查调查！910怎怎样样作作现场调查现场调查？你要通？你要通过实过实地地调查调查了了解些什么？解些什么？1、看历史。询问借款人企业的经营历史、盈利情况、经营模式、上下游渠道、行业特点等，与流水相互印证。2、看规模。调查企业的资产规模（特别关注固定资产规模和应收账款规模）、运营规模（包括生产场地和雇佣人员）、以及负债规模（银行融资和其他负债），核算其成本，如工人工资、租金、水电费等，以此判断企业的偿债能力。113、看凭据。调查企业的经营收入流水、整年度的购销合同及执行情况、收发货明细账簿及单据等，以此判断企业的盈利及还款能力。特特别别是是对对存存折折流流水水不不足足的的情情况况，更更要要依依靠靠类类似似原原始始凭凭据据证证明明，对对比比进进发发货货价价格格差差判判断断其其毛毛利利润润，也也对对借借款款人人陈陈述述情情况况作作核核实实。不不要要怕怕麻麻烦烦！4、看家庭。调查借款人的家庭结构、子女教育、自住物业和净资产情况等，以此判断借款人的诚信和违约概率。如其家人工作、就学稳定体面，其违约成本相对较高。121314对于消费性用途，应控制贷款资金走向，严格按支付管理规定进行受托支付或自主支付。个人消费贷款用于“购买住房”的，应识别是否第二套房、第三套房等，相应执行差别化信贷政策，实施支付管理，且不得以个人消费贷款充当“购买房屋”的首付。要求提供不少于要求提供不少于购购房款房款50%的首期款的首期款证证明；明；用于购买商用房或商住两用房的个人消费贷款，应参照执行“首付比例”等监管要求。原原则则上要求不低于上要求不低于购购房款房款40%的首期款的首期款证证明。明。以上必以上必须须提供提供查查册册资资料，且必料，且必须须提供完整合提供完整合规规的后的后续续用途用途资资料，料，例如例如过户过户后的房后的房产证产证复印件、税复印件、税单发单发票等票等15对按揭贷款的进一步调查。房房产产交交易易的的真真实实性性调调查查。通过对比周边同等质量房产的普遍价格、验看首期款付款凭证和房产销售合同等方式，了解借款申请人购房动机，确认交易背景的真实性，防止假按揭。严格审查交易双方的身份证明、房屋的权属情况和买卖双方的关系，杜绝“假按揭真抵押”、“挂名按揭”等现象。警警惕惕地地下下钱钱庄庄等等将将抵抵押押房房产产伪伪造造成按揭房成按揭房产处产处理。理。核实卖方出售房屋产权的完整性。如属共有产权（如已婚人士拥有的住房，单位出售的房改房），应由所有共有人共同出具同意出售房屋的书面意见。对对离异人士的离前房离异人士的离前房产产更需更需谨谨慎！慎！16其他需要注意的事项借款人与抵押人不一致的，原则上要求证明借款人与抵押人有直接关联关系（如血缘亲属）；借款人身份证件等档案资料的原件核对工作及按揭合同的面签工作必须有我行贷款经办客户经理参与，严禁由开发商或中介的工作人员代办；所有抵押物除提供评估报告外，客户经理必须实地调查其真实存在性、权证的一致有效性、抵押物的变现能力、抵押物的抵押合法性、抵押物损毁状况及抵押人的有关情况等，并认真填写抵抵押物押物现场现场核核实实确确认书认书。171819谢谢！20