华容县护城乡普圣堂村安置小区建设方案及财务分析：安置房及非安置房结合的可行性报告.doc

华容县护城乡普圣堂村安置小区建设方案及财务分析

目录
一、华容县概述 2
二、投资估算分析 3
三、小结 7
四、其他相关事宜（公司简介、分期开发、资金筹备、物业管理）-----------9

一、 华容县概述
华容，是春秋时的容邑，以“华丽的容城”得名，后世复设华容县

地理位置：
华容县位于湖南省北陲，岳阳市西境，北倚长江，南滨洞庭。县境地处洞庭湖凹陷背缘，地势北高南低，中部丘岗隆起，东西低平开阔，微向东洞庭湖倾斜。地貌分区特征明显：工北部为低山丘陵区，间有溪谷平原，中南部为丘岗区，其余为平原。平均海拔在35米以上，海拔最高点为382.9米，最低点为东湖湖底21米，高差为361.9米。全境山地总面积328.2平方公里，占17.8%，平原1028.66平方公里，占56%。
交通状况：
华容交通便利，区位优势十分明显。省道S306、1869干线横贯全境，县城至岳阳、常德、益阳及湖北荆州仅需1小时左右，特别是通过S306线可直通京广铁路、107国道和京珠高速公路，至长沙黄花国际机场只需3小时。紧靠华容的长江、洞庭湖黄金水道北通巫峡，南极潇湘，东至东海。
行政区划及人口数量：全县面积1642平方公里，人口71万，耕地面积81万亩。
二、投资估算分析
（一）、静态投资估算：
项目开发成本估算明细表
序号
项 目
合计(万元)
取定标准
计算基础（平方米）
总面积单方造价(元/m2)
备注

开发成本

1
安置及土地补偿成本
540

100000
54
按计容建筑面积
1.1
安置费用
300

100000
30
按照楼面地价计算
1.2
土地补偿款
240

100000
24

2
前期工作费用
20

100000
2
按计容总建筑面积
3
项目服务费
160

3.1
工程监理费
90
0.005

建安成本的0.5％计算
3.2
设计
62
6元/平方米
100000
6.2
按总建筑面积
3.3
规划服务
8
1元/平方米
100000
0.8
按总建筑面积
4
城市配套
900

100000
90
按计容总建筑面积计算
4.1
供电工程
540
54元/平方米
100000
54
按计容总建筑面积
4.2
供水工程
180
18元/平方米
100000
18
按计容总建筑面积
4.3
消防工程
90
9元/平方米
100000
9
按计容总建筑面积
4.4
化粪池及雨污排水管网
90
9元/平方米
100000
9
按计容总建筑面积
5
水弱电安装
1000
100元/平方米
100000
100
按计容总建筑面积
6
厢函桥
40

按厢函桥一座计算
7
小区道路工程费
599.13
9000元/米

按照665.7米计算
8
园林绿化工程费
50
200元/平方米
2500
5
按用地面积的2.5%计算

9
建安工程费用
8150

100000
297.76
按计容总建筑面积计算
9.1
住宅
8150
815元/平方米
100000
815

直接开发成本
11459

100000
1145.91
1-6项
10
财务费用
900
0.15
3000
90
按贷款3000万假设，利率6%，周转2年计

11
管理费
172

按1-6项的1.5%计
12
营销费用
480
0.03

以销售额的3%计
13
销售税金及附加
920
0.0575

以销售额的5.75%计

间接开发成本
2472

100000
247.2

开发总成本费用合计
13930

1393.11

1、开发总成本费用估算
本项目开发总成本费用为：13931.00万元。
2、销售收入预测
本项目的总建筑面积10万㎡
参考当前市场均价，确定本项目产品的均价为：
非安置部分：住宅按每平米1800元估算，商铺按照每平方米4000元估算
安置部分：住宅按每平米680元估算，商铺按照每平方米1180元估算
按照这个价位水平结合销售进度，测算出本项目销售总收入为：17200.58万元。（详见下表）
销售收入预测表
项目利润表
物业类型
销售单价（元/m2）
可售面积（万m2）
总额（万元）
总面积
住宅（非安置）
1800.00
7.62
13716.00
7.62
商业（非安置）
4000.00
0.47
1880.00
0.47
住宅（安置）
680.00
0.72
486.88
0.96
商业（安置）
1180.00
0.95
1117.70
0.96
合计

9.75
17200.58
10.0

开发利润
3270.58

开发利润率
23.48%
开发成本利润率

3、项目收益
项目利润：销售收入-开发成本=17200万-13931.0万=3270.58万
利润率：3270.58/13931.0=23.48%
（二）、动态投资估算：
1开发计划安排
根据项目的开发模式，本项目开发周期设定为5年，其中开发筹备期为2011年10月-2016年3月；2012年1月开工，2016年3月完工；一期2012年6开始销售，最后一期2016年年底完成销售。
2成本的动态投入
动态的成本投入根据成本估算的结果，按项目分期开发计划的安排，以每年为一计算期，项目开发各期的实际投入进行估算。动态投入之现金流计算表：
序号
项 目
合计(万元)
12年
13年
14年
15年
16年
开发建设投资
11459
25.13%
18.83%
18.67%
18.67%
18.67%
1
安置及土地补偿成本
540
100.00%

1.1
安置费用
300
100.00%

1.2
土地补偿款
240
100.00%

2
前期工作费用
20
100.00%

3
项目服务费
160
100.00%

3.1
工程监理费
90
100.00%

3.2
设计
62
100.00%

3.3
规划服务
8
100.00%

4
城市配套
900
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
4.1
供电工程
540
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
4.2
供水工程
180
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
4.3
消防工程
90
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
4.4
化粪池及雨污排水管网
90
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
5
水弱电安装
1000
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
6
厢函桥
40
50.00%
50.00%

7
小区道路工程费
599.13
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
8
园林绿化工程费
50
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
9
建安工程费用
8150
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
9.1
住宅
8150
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%
20.00%

3 项目现金流量表

项目现金流量表（单位：万元）
项目
项目
合计
12年
13年
14年
15年
16年
1
现金流入
17200.58
3440.12
3440.12
3440.12
3440.12
3440.12
1.1
销售收入
17200.58
3440.12
3440.12
3440.12
3440.12
3440.12
2
现金流出
13931
3644.23
2922.2
2454.23
2454.23
2454.23
2.1
开发建设投资
11459
2879.83
2157.8
2139.83
2139.83
2139.83
2.2
管理费用
172
34.4
34.4
34.4
34.4
34.4

小计
11631
2914.23
2192.2
2174.23
2174.23
2174.23

净现金流量（税前）
5569.58
525.89
1247.92
1265.89
1265.89
1265.89

累计净现金流量（税前）

525.89
1773.81
3039.7
4305.59
5571.48
2.3
利息（财务费用）
900
450
450
0
0
0
2.4
税费
920
184
184
184
184
184
2.5
营销费用
480
96
96
96
96
96
3
净现金流量
3269.58
-204.11
517.92
985.89
985.89
985.89
4
累计净现金流量

-204.11
313.81
1299.7
2285.59
3271.48

折现利率

1
1.1
1.1
1.2
1.3
5
净现值
2770.6
-204.1
488.6
877.4
827.8
780.9
6
累计净现值

-204.1
284.5
1161.9
1989.7
2770.6

技术指标解释：
Ø 管理费用：按照开发建设投资1.5%计算
Ø 财务费用：按贷款3000万假设，利率6%，周转2年计
Ø 营销费用：以销售额的1.5%计
Ø 折现率：按照6%折现率计算

4 主要计算指标：
5.1、财务净现值（FNPV）
是指项目收益率（Ic=6%），将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。若FNPV大于或等于0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的；若FNPV小于0，则项目不可接受。
本项目的财务净现值（FNPV）为2770.6万元＞0，因此项目在财务上是可行的。
5.2、动态投资回收期（Pb）
是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为：Pb=【累计净现金流量现值开始出现正值期数-1】+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值。
投资回收期短，表明项目投资回收快，抗风险能力强。
本项目的动态投资回收期Pb=（2-1）+|-204.1|/488.6
=1.42年
三、 小结
本案从静态投资看，有一定的利润空间；投资开发利润率达23.48%；
从动态投资分析来看，本项目的财务净现值（FNPV）为2770.6万元＞0，动态投资回收期是1.42年。因此项目在财务上是可行的。
在不考虑市场状况情况下，单从收益率方面分析，项目具有一定盈利能力。

四、 其他相关事宜
（一）、公司简介
武宁县新城建筑工程有限责任公司由曹跃进、刘堂莲、曹毅等七位股东共同出资组建，于2008年11月12日经武宁县工商行政管理局注册登记，《企业法人营业执照》注册号360423210000953-2，
法人代表：曹跃进；
公司地址：武宁县朝阳中路12号；
注册资本人民币2602万元；
公司经营范围：土木工程建筑、水泥预制构件制造、建筑材料零售；
公司资质：房屋建筑工程三级
（二）、分期开发
根据项目的开发模式，本项目开发周期设定为2期，其中第一期开发5万方，第二期开发5万方。公司将组建一支精英队伍全力打造本项目，以花园式小区为建设目标 ，提高当地居民居住水平，从根本上改善村镇面貌。项目建成后将代表华容县村镇建设一流水平。
（三）、资金筹备
本项目的所有资金来源，均为自筹形式。
（四）、物管
非安置房部分：
以当地其他小区物管模式为参考
安置房部分：
安置房物业管理的资金，目前主要依靠政府出资，一般都是由镇、村按比例分担，按1：1的比例由镇与各拆迁村签订管理协议共同出资，分担物业费用；也有的是全部由镇财政出资，以镇为单位与管理公司或管理单位签订管理协议；其管理费用基本都达到每年3元～5元/㎡，这些费用还不包括房屋大修费用(大部分的房屋都有5年的包修期)，管理人员的工资，如环卫、保安、维修等人员，这些人一般都是当地失地农民，其基本年收入平均在8000元左右。

江西省武宁县新城建筑有限责任公司
2011.10.8

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