估价样本3.doc

本估价报告纯属虚构

江西省南昌市欣林匹克花园4栋519住宅

房地产抵押估价报告

赣字（2010）第53

项目名称：江西省南昌市欣林匹克花园4栋519住宅
委 托 方：王* 李*
估 价 方：江西南昌海正房地产评估有限公司
估价人员：周丽红 注册房地产估价师
周秋霞 估价员
估价作业日期：2010年6月4日-2010年6月10日
-23-

估价报告摘要表

房屋坐落
江西省南昌市象湖新城金沙大道2008号
委 托 人
王* 李*
产权人
王*
权利证书
《房屋所有权证》编号：*******
《国有土地使用证》编号：******
估价目的
抵押
估价方法
市场法
估价时点
2010年6月10日
他项权利
未知
估价对象
建筑面积
89㎡
其中共有面积
5.5㎡
建筑结构
框架
设计用途
居住
电 梯
无
外 墙
涂料
建成年代
2008
土地使用权类型
住宅
所处楼层
第5层
楼房层数
六层
估价结果
税 前
单 价
3452元/平方米
评估值（取整）
315238元
交易税费
交易手续费
276元
印花税
按规定免征
营业税及附加
按规定免征
土地增值税
按规定免征
个人所得税
按规定免征
合计（取整）
276元
税 后
评估值（取整）
319462元
特别事项说明
--
报告撰写人
周秋霞

项目审核人
周丽红
陈晶晶
签字估价师
周丽红

江西南昌海正房地产评估有限公司

2010年6月10日

房地产抵押估价报告

目 录

一、致委托人函…………………………………………………………………（1）
二、估价师声明…………………………………………………………………（2）
三、估价的假设和限制条件……………………………………………………（3）
四、房地产抵押估价结果报告…………………………………………………（2）
五、房地产抵押估价技术报告…………………………………………………（9）
六、有关附件（均为复印件）
1、现场勘察照片和可比实例照片；
2、交易实例调查表；
3、委托人身份证复印件；
4、*****字第*******号《房屋所有权证》，与前面呼应；
2、估价机构营业执照；
6、房地产价格评估资质证书；
7、估价人员资格证书。

估字（2010）第53

致委托人函

王先生：
受您们的委托，本公司对坐落于估价对象的具体地址（框架结构，建筑面积89㎡共有面积5.5㎡）房地产进行了估价。根据国家及政府有关部门颁布的法规和政策文件及您所提供的有关资料，并根据“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”的估价目的，按照估价程序，遵循“独立、客观、公正、合法、谨慎”的原则，结合房地产市场行情，采用市场法，经估价人员实地勘察、调查和分析计算，确定在满足全部估价假设及限制条件下，估价对象在估价时点（与前面对应）的房地产市场价值为人民币与后面呼应（小写RMB: 元），根据抵押贷款目的，扣除法定优先受偿款后的抵押价值为人民币与后面呼应（小写RMB:元）。
估价对象名称
建筑面积
（㎡）
估价单价
（元/㎡）
房地产市场
价值（元）
法定优先
受偿款（元）
抵押价值
（元）
与前面呼应
89
3452
315238
0
315238

江西南昌海正房地产评估有限公司

法定代表人：黄庆

2010年6月10日

江西南昌海正房地产评估有限公司 房地产抵押估价报告

估价师声明

我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。是否有不一样的？
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有任何利害关系,评估人员在估价过程中,恪守职业道德。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
2、我们已对具体物业的名称进行了实地勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性承当责任。参加实地察勘人员有：周秋霞。
6、本估价报告尚未考虑有关估价目的风险，估价结果仅供设定抵押贷款时参考，不作其它用途。
7、本估价报告纯属虚构，如有雷同，纯属巧合。

注册房地产估价师（签章）：

2010年6月10日

估价的假设和限制条件

一、估价假设条件
1、本次估价以公开市场假设为前提，采用市场价值标准。
2、本估价报告的估价结论是以本报告的估价师点为估价时点，假设在报告有效期内国家宏观政策、外部经济环境及不可抗力等影响价值因素无大变动，依据委托人提供的资料得出为本估价目的使用的估价对象价格参考意见。没有对未来预期。是否改自定
3、本报告假设：估价对象具有合法完全产权，没有受抵押、租赁等权利限制，不存在相关争议或潜在争议；如果曾经抵押（按揭）应已解除原抵押关系；除估价对象处置变现时应缴纳的各项相关房地产税费外无其它法定优先受偿权利。若抵押权人对于优先受偿款的界定有其特殊规定，则应从其规定并对估价对象的抵押价值进行相应调整。
4、本报告假设：估价对象无可能影响估价结果的瑕疵事项，在批准土地使用年限内地上建筑物保持结构安全，能够正常持续使用。
2、本报告假设：继续按现有用途使用。
二、限制条件
1、本估价报告中所依据的有关资料由委托人提供，委托人保证资料的真实性，合法性。估价报告是在估价人员专业知识和业务能力范围内力求准确，如由于委托人提供资料不真实而造成评估价值失实，估价机构和估价人员不承担相应责任。
2、本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场均是正常稳定发展的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前的状况确定的。
3、本报告估价结果是估价对象于估价时点的房地产价值，此结果仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不作其它用途。
4、本次估价过程中涉及的估价对象建筑面积以及建筑结构以委托人提供的江西省南昌市欣林匹克花园4栋519住宅*****字第*******号《房屋所有权证》为准。
2、由于委托方未提供《国有土地使用证》，本次估价设定：估价对象土地性质为国有出让用地，用途为住宅。如与土地管理部门登记情况不符，应以土地管理部门为准，且估价结果应做相应调整。
6、本次估价未考虑未来市场环境变化和短期强制处分可能对估价结论的影响。
7、未经估价方和委托人书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
8、本报告系由各部分内容有机结合组成的一个密不可分的整体。任何人对本报告的转述应整体进行，而对本报告任何部分内容的摘取引用均极可能严重歪曲本估价机构及估价人员之本意。
9、报告自正式出具之日起，应用有效期为一年。
三、估价报告使用方应特别注意事项
1、我们对估价对象的勘察仅限于其外观和使用状况，没有对估价对象建筑物被遮盖、未暴露、难于接触到的部分及设备等质量、安全进行检测，委托人未作特别说明的可能影响估价结果的瑕疵事项，而估价人员根据执业经验一般不能知道的情况下，估价机构和估价人员不承担责任。
2、由于房地产的不可移动性和价值较大特性，房地产抵押期间将可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形势、相关政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对所抵押的房地产在抵押期间的价格将可能产生较大影响，此种现象提请报告使用方注意。
3、由于自然灾害、战争、不可抗力的等其它因素，将造成所抵押房地产坏损及灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；而且，由于房地产不易变现的特点，如出现借款人违约而引发对所抵押的房地产进行短期强制处分时，则可能导致处置价格远远低于其正常价值。
4、抵押权人需另行充分考虑抵押期间可能出现的各类风险，从而科学合理确定贷款额度和期限。在房地产市场价格变化较快时（特别是下跌较快时）对估价对象的房地产抵押价值应进行再评估。
5、根据国家相关规定，估价对象若以估价结果进入市场转让时，需交纳主要的房地产交易税费为贰佰柒拾陆元（小写RMB:276元），实际房地产交易应缴交的税费应以相关部门征收额为准。未考虑抵押权人特殊处置方式（如拍卖等）所产生的相关费用。

江西南昌海正房地产评估有限公司 房地产抵押估价报告

房地产抵押估价结果报告
受王杰 李晶委托，本公司对坐落于江西省南昌市象湖新城金沙大道2008号市场价值进行估价。
一、委托人
姓名：王*
身份证号码：******************
姓名：李*
身份证号码：******************
二、受托估价机构
名 称：江西南昌海正房地产评估有限公司
法定代表人：黄庆
住 所：************
资质等级：二级
证书编号：*******
批准文号：******
三、估价对象
1、估价对象权属
根据委托人提供的江西欣林匹克花园4栋519住宅*****字第*******号《房屋所有权证2010年3月1日买受产业，产别为私有房产，框架结构，建筑面积89㎡其中共有面积5.5㎡），设计用途为居住。
由于委托方未提供《国有土地使用证》，本次估价设定：估价对象土地性质为国有土地出让方式用地，用途为普通住宅。如与土地管理部门登记情况不符，应以土地管理部门为准，且估价结果应做相应调整。
2、估价对象现状
估价对象所在的江西南昌象湖金沙大道2008号4栋519房产约为2008年建成的商品房。所处小区的基本情况。
委估4栋519房产为位于4栋（居住）第（5）层自然层第（5）层中间单元；平面布置为两室两厅一厨一卫，层高约为3m。
现场勘察：小区勘察后情况描述，小区内部配套有幼儿园、大型商场、大型菜市场及建设银行、铁路九村医疗门诊，儿童娱乐中心、老年人活动中心、欣林匹克花园文化中心等，绿化率达50%以上，有专门的物业管理所，房屋无不均匀沉降、裂缝及明显水渍，主体及结构为钢混结构、整体外观9成新，委估单元无装修，采光通风良好。
估价对象现状用途与法定用途住宅。
3、估价对象所处地理位置和周围环境简况
坐落于江西南昌象湖金沙大道2008号，位于江西欣林匹克花园位于南昌象湖新城内，东临金沙大道，西估价对象为金沙二路，南接东莲路、北至芳草路。总占地647亩，建筑面积约60万平方米，项目覆盖率：22.8％，绿化率大于45％，拥有良好的自然生态条件。
该区域内路网密度较大，附近有江西欣林匹克花园特约公交车（坛子口-江西欣林匹克花园）、212路（江西欣林匹克花园站下车）、小区BUS（车运行路线：鄱阳湖大酒店—施尧路—金沙大道—项目现场）、526路（象湖公交总站-莲塘火车站）等多路公交车停靠，小区大门距公交站点较近，打的较方便，交通便捷度及通达性高附近有十八班特色小学一所、象湖公交总站、桂花苑等，人流量一般，商服繁华度一般，银行、超市、学校等各种市政基础与生活配套服务设施齐全。（据《南昌市人民政府关于公布南昌市郊区区土地级别与基准地价更新结果的通知》划分，估价对象所处宗地属住宅二级居住用地。其相对地理位置如下图：

估价对象位置图（网上截图）

估价对象所在位置

四、估价目的
因委托方拟将估价对象进行抵押,特此委托本公司评估其客观合理的公开市场价值,供抵押相关方作参考.
五、估价时点
2010年6月10 日
六、价值定义
1、本报告估价金额是以抵押方式将估价对象房地产作为债权担保时的价值。
2、本报告估价出的抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
3、本报告估价的价值设定于估价时点在完全权利状态无其他项权利的正常市场价值（不包含室内二次装修价值）。
4、本报告估价的价值是指土地使用权为出让状态下的房地产市场价值。
七、估价依据
1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和GB/T18210-2001《城镇土地估价规程》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部及省政府等有关规定；
3、《中华人民共和国土地管理法》；
4、《江西省房地产价格评估管理暂行办法》；
2、《房地产抵押估价指导意见》；
6、《南昌市人民政府关于公布南昌市郊区区土地级别与基准地价更新结果的通知》划分；
7、委托人签署的《南昌市房地产估价委托合同》及委托人提供的*****字第*******号《房屋所有权证》等有关资料；
8、本公司掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。
八、估价原则
本估价报告在遵循“独立、客观、公正、合法、谨慎”原则的前提下，具体依据如下原则：
1、最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用的为前提估价。
2、替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
3、估价时点原则：遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。
九、估价方法
估价对象为市区住宅，在估价对象同一地段供需范围内有较多的与估价对象相类似房地产的成交案例，而且交易日期与估价时点较接近，故采用市场法进行估价。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：
估价对象房地产价格=比较实例房地产价格×交易日期修正×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正
十、估价结果
本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，选取科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过细致计算并结合估价经验，确定在满足全部估价假设及限制条件下，估价对象江西南昌象湖金沙大道2008号4栋519住宅地产在估价时点（2010年6月10日）的房地产市场价值为人民币叁拾壹万伍仟贰佰叁拾捌元整（小写RMB: 315238元），根据抵押贷款目的，扣除法定优先受偿款后的抵押价值为人民币叁拾壹万伍仟贰佰叁拾捌元整（小写RMB:315238元）。
十一、估价人员：
注册房地产估价师（签章）：

十二、估价作业日期
2010年6月4日-2010年6月10日

十三、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期，估价时点2010年6月10日起至2011年6月9日一年内有效。

江西南昌海正房地产评估有限公司
2010年6月10日

房地产抵押估价技术报告

一、个别因素
估价对象所在的4栋519房产约为2008年建成的商品房。4楼为519住宅结构地上6层无电梯楼宇，因该商品房为毛坯房，故无其他个别因素。
现场勘察：小区勘察后情况描述，小区内部配套有幼儿园、大型商场、大型菜市场及建设银行、铁路九村医疗门诊，儿童娱乐中心、老年人活动中心、欣林匹克花园文化中心等，绿化率达50%以上，有专门的物业管理所，房屋无不均匀沉降、裂缝及明显水渍，主体及结构为钢混结构、整体外观9成新，委估单元无装修，采光通风良好。
估价对象现状用途与法定用途一致。
二、区域因素分析
估价对象位于江西南昌象湖金沙大道，该区道路畅通，交通等配套设施完备，上下水、煤气等市政配套设施状况良好，有专门的物业管理服务。能够满足小区居民的日常生活需要。

三、市场背景分析

在2010年4月份出台的一系列关于房地产的政策当中，不仅给一手房市场带来了很大的影响，具图分析，二手房市场影响颇大。根据市场调查，政策的使的房价不稳定，消费者购买房产考虑的因素更细致，手中的资金不愿投入到这种置业当中去。然而，各个业主的房源便积少成多。随着政府的介入，房地产市场会恢复原来的平稳面貌，房子买不出去的现象会日渐消退，消费者的购买欲望也会慢慢恢复的。由此分析得出，铁路二十九村房地产在拥有完备的配套设施，良好的地理位置的基础上，从长远看仍具有增值的潜
四、最高最佳使用分析
估价对象设计用途与实际用途均为商品房用地，符合城市规划，与其所处区域及所在环境相符，从其所处城市内部经济地理位置及城市建设、土地资源优化配置的长远发展看，估价人员认为估价对象按普通住宅用途使用最为有利，合法且体现了最高最佳使用原则，故本次估价是以估价对象按普通住宅用途使用为前提。
五、估价方法的选用
估价对象为市区住宅，在估价对象同一地段供需范围内有较多的与估价对象相类似房地产的成交案例，而且交易日期与估价时点较接近，故采用市场法进行估价。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：
估价对象房地产价格=可比实例房地产价格×交易日期修正×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正
六、估价测算过程
1、可比实例的选取
由于同一供需范围内、同一用途、同一结构制式的多层住宅可选交易案例有限，经过筛选，我们从福州市房地产估价协会信息库中选择近年来（其中一个案例年限为一年两个月多）估价对象附近地区的如下交易实例作为可比实例，三宗实例与估价对象条件相似、用途相同、交易日期与估价时点较为相近，成交价格正常，具体如下表：
实例
A
座落位置
象湖新城金沙大道中段
地段等级
二级
结构质式
框架
成交日期
2009年12月19日
成交价格
27万
面 积
84㎡
成交单价
3215元/平方米
总楼层
6层
装修情况
毛坯
竣工时间
2007年6月
资料来源
网络

实例
B
座落位置
象湖新城金沙二路3000号
地段等级
二级
结构质式
框架
成交日期
2009年11月18日
成交价格
30万
面 积
86㎡
成交单价
3489元/平方米
总楼层
6层
装修情况
毛坯
竣工时间
2007年3月
资料来源
网络

实例
C
座落位置
象湖新城中心区金沙大道中段
地段等级
二级
结构质式
框架
成交日期
2010年1月2日
成交价格
30万
面 积
89㎡
成交单价
3396元/平方米
总楼层
5层
装修情况
毛坯
竣工时间
2008年10月
资料来源
网络
2、价格影响因素比较
将估价对象与可比实例的价格影响因素进行比较，如下表：
比较项目
估价对象
A
B
C
坐落
象湖新城金沙大道2008号
象湖新城金沙大道中段
象湖新城金沙二路3000号
象湖新城中心区金沙大道
交易情况
市场价
市场价
市场价
市场价
成交单价
-
3215元/平方米
3489元/平方米
3396元/平方米
交易日期
2009年3月1日
2009年12月19日
2009年11月18日
2010年1月2日
装修程度
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
土地取得方式
出让
出让
出让
出让
区域因素
地段等级
二级
二级
二级
二级
繁华程度
一般
一般
一般
一般
交通便捷
程度
便捷
不便捷
便捷
较便捷
基础及公共配套设施完备度
完善
较完善
较完善
完善
景观和环境条件
一般
较好
一般
好

个别因素
小区配套与品牌差异
一般
较好
一般
较差
物业管理
一般
较好
一般
较差
环境和景观
好
较好
很好
较好
楼宇档次
中高档
中档
中档
中档
建筑结构
框架
框架
框架
框架
住宅层/总楼层(自然层)
5层/6层
1层/6层
5层/6层
4层/5层
朝向及位置
南朝向
南朝向
南北朝向
南北朝向
面积
89㎡
84 ㎡
86 ㎡
89㎡
平面布置
两房两厅一厨一卫
两房两厅一厨一卫
两房两厅一厨一卫
两房两厅一厨一卫
房屋新旧
程度
九成新
八成新
八成新
九成新
温泉
无
无
无
无
说明:
3、估价对象与可比实例的比较、分析。
计算公式：比准价格=统一内涵后的单价*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数
⑴统一价格内涵中档装修
可比实例A、B、C室内无装修，估价对象按无装修，故应对可比实例A、B、C进行修正。
根据《江西省南昌市建筑装饰装修工程消耗量定额》（2000年）、《江西省南昌市建筑装饰装修工程综合单价表》（2000年）、《江西省南昌市工程造价信息》（2009年6月）等及同类二次装修工程造价标准进行评定估算，并考虑比较案例的档次、折旧（包括物质与功能折旧）等因素，确定中档装修为280元/㎡，则统一价格内涵后的单价：
可比实例
A
B
C
成交单价（元/㎡）
3215元/平方米
3489元/平方米
3396元/平方米
统一价格内涵后的单价（元/㎡）
3215元/平方米
3489元/平方米
3215元/平方米
⑵交易情况的修正
案例均为正常交易价格，其交易情况修正系数均为100/100；
⑶交易日期的修正
房产价格指数交易实例A：2009年5月至2009年12月平均每月比上月上涨1%。
房产价格指数交易实例B：2009年10月至2010年1月平均每月比上月上涨1%，以后平均每月下降0.5%。
房产价格指数交易实例C：2010年1月至2010年5月平均每月下降1%，以后每年平均每月上涨1%
房产的价格指数，可自定或者是在网上下载，或者通过其他途径获取。可利用定基价格指数法或者是环比价格指数法，或者是其他的方法都可以。自己根据其实际情况而定。
可比实例
A
B
C
交易日期
2009年12月19日
2009年11月18日
2010年1月2日
交易日期修正系数
100/103
100/99
100/100
⑷区域因素的修正
可比实例
区域因素
A
B
C
比较结果
修正值
比较结果
修正值
比较结果
修正值
地段等级
20
20
20
20
20
20
繁华程度
20
20
20
21
20
19
交通便捷程度
20
17
20
18
20
21
公共配套设施完备程度
20
19
20
20
20
18
景观环境条件
20
19
20
21
20
23
合计
100
95
20
100
20
101
⑤个别因素的修正
可比实例
个别因素
A
B
C
比较结果
修正值
比较结果
修正值
比较结果
修正值
小区配套与品牌差异
10
11
10
9
10
8
物业管理
10
9
10
10
10
10
环境与景观
10
9
10
11
10
9
楼宇档次
10
9
10
9
10
9
建筑结构
10
10
10
10
10
10
住宅成/总楼层（自然层）
10
8
10
12
10
10
朝向及位置
10
12
10
12
10
9
面积
10
9
10
9
10
10
平面布置
10
10
10
10
10
10
房屋新旧程度
10
9
10
9
10
9
温泉
0
0
0
0
0
0
合计
100
96
100
101
100
94
⑥因素综合修正
修正项目
可比实例
A
B
C
统一价格内涵后的单价（元/㎡）
3215元/平方米
3489元/平方米
3396元/平方米
交易情况修正系数
100/100
100/100
100/100
交易日期修正系数
103/100
99/100
100/100
区域因素修正系数
100/94
100/100
100/101
个别因素修正系数
100/95
100/101
100/94
修正并取整后比准单价（元/㎡）
3630元/平方米
3419元/平方米
3577元/平方米
按算术平均计算并取整后的估价单价（元/㎡）
3452（元/㎡）
则：江西欣林匹克花园4栋519住宅估价单价取值3452元/㎡。
4、估价结果
根据委托人提供的*****字第*******号《房屋所有权证》载明，估价对象名称建筑面积89㎡，则：
估价对象名称估价值=315238元=315238（元）
估价取整为315238元。
2、法定优先受偿款确定额
根据××政策，2010年11月1日至2009年11月1日止，个人销售或购买住房暂免收印花税；个人销售住房暂免征土地增值税；个人转让自用2年以上住房的，暂免征收个人所得税；2010年11月1日至2009年12月31日止，个人将购买超过2年的普通住房转让，暂免征收营业税。
根据估价假设条件及委托人提供资料，估价师知悉的估价对象优先受偿权利仅为估价对象处置变现时应缴纳的各项相关房地产税费。估价对象为普通住房,购买时间已超过两年，若以估价结果进入市场进行交易，需缴纳相关房地产税费计算如下：
⑴交易手续费：89*3= 267（元）；
⑵印花税：按规定暂免征收；
⑶营业税及附加：按规定暂免征收；
⑷土地增值税：按规定暂免征收；
⑸个人所得税：按规定暂免征收；
应缴纳税费合计=267+0+0+0+0=267（元）
估价取整为267元。
6、抵押价值=总估价值－法定优先受偿款确定额
=315238-0=315238（元）
七、估价结果确定
本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，选取科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过细致计算并结合估价经验，确定在满足全部估价假设及限制条件下，估价对象江西欣林匹克花园4栋519住宅房地产在估价时点（2010年6月10日）的房地产市场价值为人民币叁拾壹万伍仟贰佰叁拾捌元整（小写RMB:315238元），根据抵押贷款目的，扣除法定优先受偿款后的抵押价值为人民币叁拾壹万伍仟贰佰叁拾捌元整（小写RMB:315238元）。
八、估价对象变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
估价对象的合法用途为住宅用途，使用性一般。假设处置房地产时，必须建筑物及相应土地一同处置，其变现的时间长短，以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销政策等因素有关。一般来说，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，其变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。
根据房地产品质、价值特性、潜在市场、变现时间等因素计算确定变现率，计算过程详见下表。
序号
影响变现率因素
因素内容
变现率分析权重值
变现率分项取值
评定值
1
商品房品质
地段、环境、楼宇品位、小区配套、户型结构、使用年限、物业管理等
0.3
80
0.24
2
转让属性
产权是否明晰，有无转让因素等
0.12
90
0.14
3
潜在市场状况
市场供应状况、潜在状况交易难易程度
0.4
80
0.32
4
变现期限
不受时间约束、要求在近期的一定期限内变现、要求快速（短期内）变现等
0.12
80
0.12
变现率合计值
1
　330
0.82

江西南昌海正房地产评估有限公司

2010年6月10日
现场勘察照片

可比实例照片

交易实例调查表

实例
A
座落位置
象湖新城金沙大道中段
地段等级
二级
结构质式
框架
成交日期
2009年112月19日
成交价格
27万
面 积
84
成交单价
3215元/平方米
总楼层
6层
装修情况
毛坯
竣工时间
2007年6月
资料来源
网络

实例
B
座落位置
象湖新城金沙二路3000号
地段等级
二级
结构质式
框架
成交日期
2009年11月18日
成交价格
30万
面 积
86
成交单价
3489元/平方米
总楼层
6层
装修情况
毛坯
竣工时间
2007年3月
资料来源
网络

实例
C
座落位置
象湖新城中心区金沙大道
地段等级
二级
结构质式
框架
成交日期
2010年1月2日
成交价格
30万
面 积
89
成交单价
3396元/平方米

总楼层
6层
装修情况
毛坯
竣工时间
2008年10月
资料来源
网络

调查人：周秋霞 调查时间：2010年6月5日