估价师《理论与方法》练习题.doc

2010年房地产估价师考试《理论与方法》练习题
　　1. 楼面地价=土地单价÷（ 　）
　　A．建筑层数；
　　B．建筑履盖率
　　C．绿地率
　　D．建筑容积率

　　2. 某一房地产价格水平的高低， 主要取决于（ 　）供求状况。
　　A．本地房地产的
　　B．全国房地产的
　　C．本地区本类房地产的
　　D．本类房地产的

　　3. 完好房的成新度一般为（ 　）。
　　A．十成新
　　B．九到十成新
　　C．八到十成新
　　D．七到十成新

　　4. 其他条件相同， 期房价格一般（ 　）。现房价格。
　　A．高于
　　B．低于
　　C．等于
　　D．不可比

　　5. 用市场比较法评估房地产价格时， 通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（ 　）、个别因素修正。
　　A．环境因素；
　　B．质量因素
　　C．区域因素
　　D．新旧程度

　　6. 对比较实例价格进行交易日期修正时， 最适宜采用（ 　）。
　　A．一般物价指数
　　B．建筑材料价格指数
　　C．房地产价格指数
　　D．定额调理整系数

　　7. 用成本法估价时， 房屋现值=（ 　）
　　A．房屋重置价格-折旧年限×尚可使用年限
　　B．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
　　C．房屋重置价格×成新度
　　D．房屋重置价格-年折旧额

　　8. 用成本法评估新建房地产价格的基本公式为： 新建房地产价格=取得土地费用+（ 　）+正常利税。
　　A．拆迁费用
　　B．建造建筑物费用
　　C．公共设施建设费用
　　D．市政设施建设费用

　　9. 土地价格=[房地产净收益-（ 　）]÷土地还资本化率
　　A．土地净收益
　　B．建筑物价格×建筑物资本化率
　　C．建筑物总收益
　　D．房地费用

　　10. 从理论上讲， 获取净收益的可靠性越低， 选用的资本化率应（ 　）。
　　A．越高
　　B．越低
　　C．不变
　　D．越可靠
　　11. 某房地产正常年净收益为6000元， 当前银行利率为10%， 购买年为8年， 估价应为（ 　）元。
　　A．54000
　　B．32010
　　C．48000
　　D．60000

　　12. 收益法公式为V=a/r[1-1/（1+r）n]成立的条件是（ 　）。
　　A．a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；
　　B．a每年不变、无限年期、r第年不变且大于零；
　　C．a每年变化、有限年期、r第年不变且大于零；
　　D．a每年不变、有限年期、r第年变化且大于零；

　　13．某临街深度30.48米（即100英尺）的矩形宗地，总价为100万元， 根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格为（ 　）万元。
　　A．50
　　B．70
　　C．30
　　D．40万元

　　14. 某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米， 1992年到1995年年平均上涨10%， 用长期趋势法评估， 该房地产1996年1月1日的价格应为（ 　）元/平方米。
　　A．1611
　　B．1331
　　C．1464
　　D．1400

　　15. 同一建筑物若使用性质不同， 其年折旧额由大到小的排列顺序为（ 　）。
　　A．一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房；
　　B．非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房；
　　C．腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房；
　　D．非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。

　　16．房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ 　）。
　　A．上升
　　B．下降
　　C．不变
　　D．升降难定

　　17. 残余法是依据（ 　）价格。
　　A．土地收益求取土地
　　B．建筑物收益求取建筑物
　　C．房地收益求取房地
　　D．房地收益单独求取土地或建筑物

　　18. 用成本法评估某宗房地产的价格时， 应选取（ 　）成本作为评估依据。
　　A．该宗房地产的实际
　　B．类似房地产的客观
　　C．类似房地产最高
　　D．类似房地产的最低

　　19. 有甲、乙两宗面积形状都相同的的相邻地块各值50万元，若将两宗地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双主都是公平合理的正常价格应为（ 　）。
　　A．50万元；
　　B．55万元
　　C．60万元
　　D．60万元以上

　　20. 理论上“八项因素”构成的房租通常称为（ 　）。
　　A．市场租金
　　B．商品租金
　　C．理论租金
　　D．成本租金

　　21. 用成本法评估新开发土地价格的基本公式为（ 　）： 新开发土地价格=取得待开发土地费用+（ 　）+正常利税。
　　A．拆迁安置补偿费
　　B．基础设施建设费
　　C．公共设施配套费
　　D．开发土地所需费用

　　22. （ 　）限制了估价报告书的用途。
　　A．估价方法
　　B．估价目的
　　C．估价原则
　　D．估价日期

　　23. 在路线价法中，（ 　）只需根据深度百分率即可计算地价， 不必制定相应的修正率。
　　A．一面临街矩形地
　　B．一面临街三角地
　　C．一面临街梯形地
　　D．一面临街不规则形地

　　24. 在评估期房价格时，（ 　）。
　　A．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态
　　B．估价对象状况为估价时点（现在）的状态， 房地产市场情况为未来某时点的状态
　　C．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态
　　D．估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场状况为估价时点（现在）的状态

　　25. 一般损坏房的成新度为（ 　）
　　A．4-6成
　　B．5-7成
　　C．4-5成
　　D．5-6成

　　26. 一宗房地产交易能够达成的充分条件是（ 　）
　　A．买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
　　B．买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
　　C．买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
　　D．买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格

　　27. 某宗房地产， 建筑层数5层， 各层建筑面积相等， 建筑覆盖率为50%， 楼面地价为100元/平方米， 则其土地单价为（ 　）元/平方米。
　　A．500
　　B．200
　　C．250
　　D．100

　　28. 某宗房地产的总价值为100万元， 其中土地价值30万元， 通过抵押获得贷款60万元，。若投火灾保险， 则其投保价值应为（ 　）万元。
　　A．100
　　B．70
　　C．60
　　D．40

　　29. 某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年， 无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（ 　）%.
　　A．40
　　B．60
　　C．50
　　D．67

　　30. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%.某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（ 　）万元。
　　A．323
　　B．275
　　C．273
　　D．258

　　31. 某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为（ 　）万元。
　　A．417
　　B．500
　　C．460
　　D．450

　　32. 某类房地产通常抵押贷款占70%， 抵押贷款的年利率为10%， 购买者自有资本要求的年收益率为12%， 则该类房地产的资本化率为（ 　）%.
　　A．10.6
　　B．11.4
　　C．11.2
　　D．10.8

　　33. 某宗房地产正常情况下年总收益140万元， 年总费用40万元， 资本化率12%， 出让时的土地使用权年限为50年， 现已使用5年， 则该宗房地产的现时总价为（ 　）万元。
　　A．833.33
　　B．830.45
　　C．828.25
　　D．827.64

　　34. 某前后临街总深度为30米的矩形宗地， 前街路线价为2000元/平方米， 后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值估价法， 其前街影响深度为（ 　）米。
　　A．10
　　B．15
　　C．20
　　D．30

　　35. 对同一宗房地产而言，（ 　）
　　A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物折旧
　　B．建筑物价格=房地价格-土地价格
　　C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物折旧
　　D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物折旧

　　36. 开发商在开发某别墅区时， 产了增加利润提高了建筑密度和容积率， 但结果反而使别墅的价格下降，这是因为（ 　）。
　　A．市场不景气
　　B．该别墅区的环境条件变差
　　C．该别墅的单位开发成本降低
　　D．开发商可获得满意的利润即可

　　37. 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%， 若该类房地产的资本化率为10.8%， 则自有资本要求的年收益率为（ 　）%.
　　A．15.0
　　B．15.7%
　　C．12.6%
　　D．11.6

　　38. 选取可比实例时， 应注意所谓地点的同一性或类似性， 是指所选取的可比实例与估价对象处于（ 　）。
　　A．同一地区
　　B．同一城市
　　C．同一供求范围内的类似地区
　　D．A或C

　　39. 某建筑物， 政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年限n之间的关系为（ 　）。
　　A．N=t+n
　　B．Nt+n
　　D．A、B、C都可能

　　40. 房地产价格实质上是房地产（ 　）的价格。
　　A．开发成本
　　B．权益
　　C．物质实体
　　D．B和C

　　41. 甲土地的单价为2100元/平方米， 建筑容积率为7， 乙土地的单价为1500， 建筑容积率为5， 该两块土地的总价相比（ 　）。
　　A．甲的等于乙的
　　B．甲的高于乙的
　　C．甲的低于乙的
　　D．难以判断

　　42. 用成本法估算建筑物折旧时，折旧注重的应是建筑物价值的（ 　）。
　　A．收回
　　B．摊销
　　C．减损
　　D．补偿

　　43. 某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为（ 　）元/平方米。
　　A．500
　　B．2500
　　C．1000
　　D．1250

　　44. 房地产开发成本的增加， （ 　）房地产的价格。
　　A．必定提高
　　B．必定降低
　　C．不一定提高
　　D．不一定降低

　　45. 路线价估价的第二个步骤为（ 　）。
　　A．设定标准深度
　　B．求取路线价
　　C．编制深度百分率表
　　D．划分路线价区段

　　46. 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为（ 　）。
　　A．四类
　　B．五类
　　C．六类
　　D．七类

　　47. 新建筑物的的价格=（ 　）+建筑物建造费用+正常利税。
　　A．征地费
　　B．拆迁安置补偿费
　　C．地价款
　　D．零

　　48. 某类房地产1994年到1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增减量趋势法去估计，该类房地产于1999年的价格为（ 　）元/平方米。
　　A．2390
　　B．2410
　　C．2430
　　D．2450

　　49. 某建筑物已使用8年， 经实地勘察， 估计尚可使用32年， 残值率为5%， 则建筑物的成新率为（ 　）%.
　　A．76
　　B．80
　　C．81
　　D．84

　　50. 甲房地产尚可使用年限为50年， 单价为1050元/平方米， 乙房地产尚可使用60年， 单价为1100元/平方米， 资本化率均为8%， 实际上甲房地产的价格（ 　）乙房地产的价格。
　　A．高于
　　B．低于
　　C．等于
　　D．B或C

　　51.某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予权重分别为0.5、0.3和0.2， 则该宗房地产的最终评估价格为（ 　）万元。
　　A．850
　　B．845
　　C．869
　　D．857

　　52. 假设开发法中预期开发后的楼价不可用（ 　）法求取。
　　A．市场比较法
　　B．收益法
　　C．成本法
　　D．长期趋势法

　　53. 一宗土地用途假设开发法评估其价格： 在商业用途下的估算结果为800万元， 在居住用途下估算的结果为1000万元。根据城市规划既可以作为商业用途也可作为居住用途，则该宗地的评估价格应为（ 　）
　　A．800万元
　　B．1000万元
　　C．900万元
　　D．1800万元

　　54. 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98， 则期依据为（ 　）
　　A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
　　B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
　　C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
　　D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

　　55. 某宗房地产已使用5年， 现土地价值为50万元， 建筑物重置价格为80万元， 每年房地产净收益为11万元， 土地资本化率为8%， 建筑物资本化率为10%， 该宗房地产的价值为（ 　）万元。
　　A．130
　　B．119.2
　　C．117.5
　　D．120.0

　　56. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%.某宗房地产交易， 买方付给卖方2325元/平方米，应缴纳的税费均由买方承担，则该宗房地产的正常交易价格为（ 　）元/平方米。
　　A．2487.75
　　B．2500.00
　　C．2511.00
　　D．2152.25

　　57. 路线价法特别适用于（ 　）需要对大量土地进行估价的场合．
　　A．土地经济评价
　　B．土地课税
　　C．土地收益测算
　　D．土地定级

　　58. 直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ 　）。
　　A．价格
　　B．常数
　　C．价格变动率
　　D．时间

　　59. 在市场比较法中， 土地使用权年期个修正属于（ 　）修正。
　　A．交易情况
　　B．交易日期
　　C．区域因素
　　D．个别因素

　　60. 有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙写字楼的租金相比（ 　）。
　　A．甲高于乙
　　B．甲低于乙
　　C．甲等于乙
　　D．不可比

　　61. 甲、乙两宗房地产，在物质实体方面皿好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比（ 　）
　　A．甲大于乙
　　B.甲等于乙
　　C．甲小于乙
　　D.不可比

　　62. 有一空置写字楼， 目前不仅无收益， 而且要缴纳房产税等， 其收益价格可采用（ 　）。
　　A．类似写字楼的客观收益
　　B．市场比较法
　　C．该写字楼的实际收益
　　D．无法估算

　　63. 某种房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异， 其最终估价结果应（ 　）
　　A．取三者的平均值；
　　B.取三者的中间值；
　　C.任选其中之一；
　　D. 在三者的基础上综合分析决定。

　　64．评估某种房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（ 　）。
　　A．越高
　　B．越低
　　C．不变
　　D．符合客观实际

　　65. 某写字楼预计持有两年后出售， 持有期的净收益每年216万元， 出售时价格5616万元， 资本化率为8%， 则该写字楼目前的收益价格为（ 　）万元。
　　A．4858
　　B．5200
　　C．2700
　　D．6264

　　66. 某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/平方米， 汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%， 则其1999年10月25日的价格为（ 　）元人民币/平方米。1999年10月25日汇率假定为1美元=8.29元人民币。
　　A．7935
　　B．8260
　　C．8290
　　D．7964

　　67. 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元， 此后每年分别逐年递增2%和1%.该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（ 　）万元，
　　A. 100
　　B．42
　　C．63
　　D．77

　　68. 有一宗房产交易， 成交价格为3000元/平方米， 付款方式是首付10%， 余款在1年内按月等额付清， 假设月利率为0.5%， 其一次支付的成交价格为（ 　）元／平方米．
　　A．3000
　　B．2700
　　C．2914
　　D．2500

　　69. 与市场比较法关系最密切的房地产价格形成原理是（ 　）
　　A．均衡原理
　　B．预期原理
　　C．竞争原理
　　D．替代原理

　　70. 某城市的房地产交易中， 卖方、买方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ 　）元／平方米。
　　A．2660
　　B．2294
　　C．2425
　　D．2427

　　61. 甲、乙两宗房地产，在物质实体方面皿好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比（ 　）
　　A．甲大于乙
　　B.甲等于乙
　　C．甲小于乙
　　D.不可比

　　62. 有一空置写字楼， 目前不仅无收益， 而且要缴纳房产税等， 其收益价格可采用（ 　）。
　　A．类似写字楼的客观收益
　　B．市场比较法
　　C．该写字楼的实际收益
　　D．无法估算

　　63. 某种房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异， 其最终估价结果应（ 　）
　　A．取三者的平均值；
　　B.取三者的中间值；
　　C.任选其中之一；
　　D. 在三者的基础上综合分析决定。

　　64．评估某种房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（ 　）。
　　A．越高
　　B．越低
　　C．不变
　　D．符合客观实际

　　65. 某写字楼预计持有两年后出售， 持有期的净收益每年216万元， 出售时价格5616万元， 资本化率为8%， 则该写字楼目前的收益价格为（ 　）万元。
　　A．4858
　　B．5200
　　C．2700
　　D．6264

　　66. 某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/平方米， 汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%， 则其1999年10月25日的价格为（ 　）元人民币/平方米。1999年10月25日汇率假定为1美元=8.29元人民币。
　　A．7935
　　B．8260
　　C．8290
　　D．7964

　　67. 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元， 此后每年分别逐年递增2%和1%.该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（ 　）万元，
　　A. 100
　　B．42
　　C．63
　　D．77

　　68. 有一宗房产交易， 成交价格为3000元/平方米， 付款方式是首付10%， 余款在1年内按月等额付清， 假设月利率为0.5%， 其一次支付的成交价格为（ 　）元／平方米．
　　A．3000
　　B．2700
　　C．2914
　　D．2500

　　69. 与市场比较法关系最密切的房地产价格形成原理是（ 　）
　　A．均衡原理
　　B．预期原理
　　C．竞争原理
　　D．替代原理

　　70. 某城市的房地产交易中， 卖方、买方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ 　）元／平方米。
　　A．2660
　　B．2294
　　C．2425
　　D．2427

　　71. 某办公楼的土地面积为3000平方米， 建筑面积为10000平方米， 该办公楼出租正常月净收益为18万元， 建筑物重置价格为2000元/平方米， 成新率为80%， 土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%， 则该办公楼的土地正常价格为（ 　）万元．
　　A. 1257
　　B．1571
　　C．800
　　D．1300

　　72. 某可比实例的价格为2000元/平方米， 区域因素直接比较得出的相关数据如下表， 则区域因素修正后的价格为（ 　）元/平方米。
　　区域因素 1 2 3
　　权重 0.5 0.3 0.2
　　估价对象 100 100 100
　　可比实例 90 100 125
　　A．2000
　　B．1900
　　C．2100
　　D．1905

　　73. 现对某期货房地产进行估价， 在此估价中， 估价对象状况应为未来某时点的状态， 房地产市场状况应为（ 　）时点的状态。
　　A．现在
　　B．未来
　　C．过去
　　D．B和C

　　74. 某地区某类房地产2002年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2001年1月1日为100）。其中有一房地产2002年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2002年10月1日的价格为（ 　）元/平方米。
　　A．1367
　　B．2308
　　C．2558
　　D．1055

　　75. 按房地产的（ 　）来分， 房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
　　A．收益性
　　B．用途
　　C．市场性
　　D．地段

　　76. 最能说明土地价格水平高低的价格是（ 　）。
　　A．土地单价
　　B．基准地价
　　C．楼面地价
　　D．标定地价

　　77. 决定某一房地产价格水平高低的， 主要是（ 　）的供求状况。
　　A．本地区的房地产
　　B．全国房地产
　　C．全国本类房地产
　　D．本地区本类房地产

　　78. 比较法的理论依据是（ 　）。
　　A．适合原理
　　B．替代原理
　　C．最高最佳使用原则
　　D．均衡原理

　　79. 基本完好房的成新度一般为（ 　）
　　A．五至六成新
　　B．七至八成新
　　C．六至八成新
　　D．六至七成新

　　80. 用年限法计算建筑物每年折旧额的计算公式（Di=D=（C-S）/N中的N是（ 　）
　　A．建筑物尚可使用年限
　　B．建筑物已经使用年限
　　C．建筑物经济寿命
　　D．土地的使用年限

　　81. 有两宗房地产， A房地产使用年限40年， 单价96元/平方米，B房地产使用年限70年， 单价100元/平方米，资本化率为8%， 则A单价与B单价的关系为（ 　）
　　A．A单价高于B单价
　　B．A单价低于B单价
　　C．A单价等于B单价
　　D．无法确定

　　82. 某房地产的第一年净收益为20万元， 预计以后每年净收益可递增1%， 该类房地产的资本化率为10%， 使用年限为无限年， 则该宗房地产的价格为（ 　）
　　A．200万元
　　B．222万元
　　C．182万元
　　D．191万元

　　83. 某房地产1998年1月1日的价格为1000元/平方米， 2002年1月1日的价格为1400元/平方米， 用平均发展速度趋势法， 预测房地产2003年1月1日的价格应为（ 　）
　　A．1480元
　　B．1500元
　　C．1523元
　　D．1533元

　　84. 收益法公式V=a/（r-s）成立的条件是（ 　）。
　　A．纯收益等比级数递减，无限年期，r每年不变，且r> s
　　B．纯收益等比级数递增，无限年期，r每年不变，且r> s
　　C．纯收益等差级数递增，无限年期，r每年不变，且r> s
　　D．纯收益等差级数递减，无限年期，r每年不变，且r> s

　　85. 运用市场比较法评估地价时， 用来比较的可比实例与估价对象土地应具有相同的（ 　）。
　　A．利用方向
　　B．具体利用方式
　　C．利用结构
　　D．利用价值

　　86. 某类房地产1998年9月1日的价格为1000元/平方米， 1998年至2001年年平均上涨10%，用长期趋势法评估该类房地产2002年9月1日的价格应为（ 　）元/平方米。
　　A．1611
　　B．1331
　　C．1464
　　D．1400

　　87. 用成本法求得的价格， 通常称为（ 　）。
　　A．成本价格
　　B．积算价格
　　C．购买价格
　　D．收益价格

　　88. 房地产估价中的折旧， 是指房地产由于其实体、功能或经济等方面的原因使房地产（ 　）的数据。
　　A．价值增加
　　B．价格增加
　　C．价值减少
　　D．价格减少

　　89. 由于建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价称为（ 　）。
　　A．有形损耗
　　B．无形损耗
　　C．功能折旧
　　D．经济折旧

　　90. 房地产交易中的替代原理， 导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间， 其价格应当（ 　）．
　　A．完全相同
　　B．剧烈变动
　　C．差距加大
　　D．应当相近

　　91. 由于房地产具有（ 　）， 导致了房地产市场成为不完全市场。
　　A．多样性
　　B．生产性
　　C．不可移动性
　　D．数量有限性

　　92. 购买某类房地产， 通常抵押贷款占六成， 贷款利息率为10%， 自有资本要求的收益率为15%， 则该类房地产的资本化率为（ 　）．
　　A．10%
　　B．12%
　　C．15%
　　D．18%

　　93. 有一宗房地产， 土地面积1000平方米， 其价格为1500元/平方米，建筑面积5000平方米， 其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（ 　）元/平方米。
　　A．950
　　B．1000
　　C．1200
　　D．1250

　　94. 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为（ 　）。
　　A．生地价
　　B．熟地价
　　C．毛地价
　　D．拆迁补偿安置价

　　95. 从理论上讲， 公平市场价格与理论价格高低的关系是（ 　）。
　　A．大于
　　B．小于
　　C．等于
　　D．难以判断

　　97. 市场比较法中的交易情况修正是对（ 　）价格本身是否正常的修正。
　　A．交易实例
　　B．可比实例
　　C．估价对象
　　D．标准化实例

　　98. 抵押价格评估时，（ 　）。
　　A．抵押价格=市场价格
　　B．抵押价格=市场价格-处置税费
　　B．抵押价格=预期价格-处置税费
　　D．抵押价格=预期价格

　　99. 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时， 采用（ 　）为好。
　　A．重建成本
　　B．重置成本
　　C．完全成本
　　D．重新建造成本

　　100. 比准价格是一种（ 　）。
　　A．公平市价
　　B．评估价格
　　C．市场价格
　　D．理论价格

　　101. 运用长期趋势法评估房地产价格， 必须估价对象房地产或（ 　）的历史资料。
　　A．类似房地产近期
　　B．不同房地产的较长期
　　C．类似房地产的较长期
　　D．不同房地产近期

　　102. 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ 　）方面的制约。
　　A．建筑技术
　　B．土地权利设置
　　C．相信邻关系
　　D．土地使用管制

　　103. 一厂房建成八年后被改建为超级市场， 并补办了土地使用权出让手续， 土地使用权出让年限为40年， 建筑物经济寿命为50年， 则该建筑物折旧的经济寿命应为（ 　）年。
　　A．40
　　B．42
　　C．48
　　D．50年

　　104. 按建筑面积分摊方法， 计算土地占有份额的公式为（ 　）
　　A．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积
　　B．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积
　　C．某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额
　　D．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价

　　105. 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数， 它们之间关系为（ 　）。
　　A．有效经过年数等于实际经过年数
　　B．有效经过年数短于实际经过年数
　　C．有效经过年数长于实际经过年数
　　D．有效经过年数可能长于或短于实际经过年数

　　106. 甲土地的楼面地价为2000元/平方米， 建筑容积率为5， 乙土地的楼面地价为1500元/平方米， 建筑容积率为7， 若两宗地的土地面积等其他条件相同， 其总价相比有（ 　）。
　　A．甲等于乙
　　B．甲大于乙
　　C．甲小于乙
　　D．难以判断

　　107. 甲房地产的建筑物建于1993年， 乙房地产的建筑物建于1998年， 假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两座建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（ 　）。
　　A．甲大于乙
　　B．甲小于乙
　　C．甲等于乙
　　D．难以判断

　　108. 标准深度是道路对地价影响的转折点， 由此接近道路的方向， 地价逐渐升高 由此远离道路的方向， 地价（ 　）。
　　A．逐渐降低
　　B．逐渐升高
　　C．可视为基本不变
　　D．为零

　　109. 现房房地产与期货房地产估价的不同点是（ 　）。
　　A．估价时点不同
　　B．交易日期不同
　　C．估价目的不同
　　D．估价对象的状况不同

　　110. 用收益法评估某宗房地产的价格时， 除有租约限制的以外， 应选取（ 　）净收益作为估价依据。
　　A．类似房地产的客观
　　B．似房地产的实际
　　C．类似房地产的最同
　　D．类似房地产的最低

　　111. 购买某类房地产， 通常抵押贷款占七成， 抵押贷款的年利率为6%， 自有资本要求的收益率为9%， 则该类房地产的资本化率为（ 　）%．
　　A．6.0
　　B．6.9
　　C．8.8
　　D．9.0

　　112. 估价上折旧注重的是（ 　）。
　　A．原始取得价值的减价修正
　　B．原始取得价值的摊销与回收
　　C．重置价值的摊销与回收
　　D．价值的减价修正

　　113. 某套建筑面积为100平方米， 每平方米建筑建筑面积2000元的住宅， 其付款方式为首付5万元， 余款向银行抵押贷款。贷款期限为5年， 还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%.该套住宅的实际价格为（ 　）万元。
　　A．18.25
　　B．20.00
　　C．21.58
　　D．22.00

　　114. 收益法中运营费率是指（ 　）。
　　A．运营费与潜在毛收入之比
　　B．运营费与总收益之比
　　C．运营费用与净收益之比
　　D．运营费用与有效毛收入之比

　　115. 在评估投资价值时， 折现率是（ 　）。
　　A．投资者要求的满意收益率
　　B．收益法中的资本化率
　　C．社会一般收益率
　　D．投资者要求的最低收益率

　　116. 区位是指地球上（ 　）空间方位和距离上的关系。
　　A．某一事物
　　B．某房地产
　　C．某一事物与其他事物
　　D．各种事物

　　117. 特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（ 　）。
　　A．成本法
　　B．假设开发法
　　C．收益法
　　D．比较法

　　118. 房地产估价的合法原则是针对于（ 　）来讲的。
　　A．估价对象
　　B．估价人员
　　C．估价对象
　　D．估价方法

　　119. 预计某地区某类房地产的需求不变， 但开发成本趋升， 供给量趋增， 则预计其价格会（ 　）。
　　A．上升
　　B．下降
　　C．不变
　　D．升降难定

　　120. 收益乘数法是将估价对象一年的某种收益， 乘以相应的（ 　） 来求取其价值的方法。
　　A．资本化率
　　B．收益率
　　C．收益乘数
　　D．利息率

　　121. 建筑物的所有权可以分为独有、共有和（ 　） 三种。
　　A．区分共有
　　B．区分所有
　　C．公有
　　D．私有

　　122. 某宗地50年使用权价格为1000万元， 现探测到其地下有铜矿资源， 该铜矿资源价值为500万元。若土地资本化率为7%， 则该宗地30年使用权的价格为（ 　）万元。
　　A．899
　　B．1000
　　C．1349
　　D．1500

　　123. 预计某房地产未来第一年的净收益为18万元， 此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元， 该类房地产的资本化率为8%， 该房地产的价格为（ 　）万元。
　　A．225.00
　　B．237.50
　　C．381.25
　　D．395.83

　　124. 某宗房地产， 已知建筑物的重置价格为为1000元/平方米， 成新率为70%， 房地产年净收益为140元/平方米， 土地资本化率为6%， 建筑物资本化率为8%， 则该房地产的价格为（ 　）元/平方米。
　　A．1700
　　B．2000
　　C．2100
　　D．2400

　　125. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，。下列距离中越来越受重视的是（ 　）。
　　A．空间直线距离
　　B．交通路线距离
　　C．交通时间距离
　　D．至市中心距离

　　126. 为评估某宗房地产2002年10月13日的价格， 选取可比实例甲， 其成交价格为3000元/平方米， 成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%.对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ 　）元/平方米。
　　A．3214
　　B．3347
　　C．3367
　　D．3458

　　127. 房地产估价中的价值， 一般是指（ 　）。
　　A．使用价值
　　B．交换价值
　　C．投资价值
　　D．帐面价值

　　128. 有甲、乙两