国际一线品牌选址7大密码[1].doc

国际一线品牌选址7大密码

　　位置：黄金地段是国际一线品牌选址时主要考虑的一大要素，比如北京的CBD中心区域，该区域是“新创地段”，往往消费能力都比较强，这也就成为主打国际一线品牌招牌的项目的扎堆之地，因而在该区域出现了国贸商城、银泰中心“Park Life”、华贸中心和新三里屯等大打“国际一线品牌”的项目。除了CBD 区域外，金融街由于有百盛，也使该区域出现了走“国际一线品牌”路线的金融街购物中心项目。据了解，截至目前，百盛已有包括卡迪亚、HOGO BOSS、DUNHILL在内的7个国际顶级品牌落户，预计在年内还将有10至15个国际精品品牌进入。分析人士指出，“由于在2008年以前，金融街整个区域极其缺乏比较好的餐饮、休闲娱乐以及一些有特色的商业等，所以该区域很难在短时间内形成奢侈品消费的气候。”
    交通：交通问题也是制约走国际一线品牌项目发展的一大原因。比如美美时代百货落户西单时，就有专业人士提出其很难在短期内制造出奢侈品消费的氛围的质疑。虽然美美时代百货设置了大容量的停车场，但是西单北大街由于交通拥堵，这就使美美时代百货丧失了一批开车族的消费市场，而这部分市场却在奢侈品消费市场中占有相当大的份额。

　　管理：现有商业经营水平普遍不高是制约国际一线品牌进驻的一大原因。全球约有200个奢侈品品牌，有相当一部分会进入北京，终端物业的租赁需求较大，但目前的现象是一直难以转化为有效的需求，其主要原因是北京现有的商业经营水平普遍不高，鲜有经营成功的新商业。北京很多商业地产项目从形态和区位来看都符合这些品牌的需要，但却很难被选中，究其原因主要是这些项目内部的经营管理水平无法保证这些品牌的档次需求和长远发展。

　　租金：这也是国际一线品牌会考虑的一个条件。根据专业数据公司的租金调查结果显示：纽约第五街的商铺以年租金每平方米7.4万元人民币名列第一；排名第二的是法国巴黎的香榭丽舍大道，每平方米年租金为5.9万元人民币；香港的铜锣湾以每平方米4.4万元人民币列第三位；伦敦的牛津街、澳大利亚的皮特街紧随其后。这些都是世界上公认有几大顶尖名牌的朝圣之地，那里云集了最多的顶尖品牌，如Chanel、Christian Dior、Gucci、LV等。据了解，目前东方广场的保底最高租金为200美金/平方米/月。一些项目为了吸引国际一线品牌进驻，往往会采取零底租、给装修补贴等的优惠条件揽客。

　　邻居档次：周边的商铺情况也是国际一线品牌“择邻而居” 的考虑因素。它们往往要求“门当户对”，如果觉得有与自己档次不够的品牌进驻，它们就会选择放弃该项目。

　　建筑风格：比如上海的一些带有Art Deco风格的建筑就比较受一些国际一线品牌的青睐，比如在外滩、石库门等地，尤其受到阿玛尼、卡地亚的钟情。

　　环境：国际一线品牌“高端、窄众、精粹”的消费特点使其区别于中低端品牌追求人流的特点，它们要求所处的环境要安静、舒适，不需要人流。