芜湖东方蓝海大砻坊160万方旧城改造项目商业部分规划设计可行性建议.ppt
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1、芜湖东方蓝海置业大砻坊周边地块商业规划设计建议,目录第一部分城市空间第二部分规划设计原则第三部分建筑风格建议第四部分业态布局建议,第一部分城市空间,一、我们对城市空间的理解,人的聚集(城市起源)人的交流(巴别塔)人的创造(工业时代,城市化)人的消费(百货,商业街)城市是承载回忆,寄托未来的人类群居点,在这个鱼龙混杂的地方,人们在新旧交接中创造价值再自我消耗,将一个又一个煊赫无比的灯火不夜城送给了我们伟大的时代。,二、城市空间的划分区域功能性、历史提示性、城市阶层性。,历史上:盛唐的一百零八坊巴黎的左岸、拉丁区纽约的布鲁克林区北京的宝钞胡同、国子监、柴棒胡同、米市胡同(胡同、井)成都的南富西贵北
2、贫东穷,现代的:北京:西城、东城、朝阳、海淀、大兴、亦庄、通州(金融街、国贸)成都:国际城南、财富城北、人文城西、中产城东变迁原因:交通(京杭大运河之于扬州、启德机场之于香港、铁路之于成都区位)地标性建筑崛起(金茂之于上海、国贸之于北京)行业性人才聚集(华尔街、金融街、北京798),城市繁荣的必要条件,没有独善其身的区域,也没有完全相同的功能完整而繁荣的城市无论大小必须具备:尺度合理的交通(区域联系网络)功能各异的区域划分(艺术区、行政区、金融区、教育区、商业区、新旧城区等),形态各异而并生共存的建筑形态商业形态社区形态可以提示记忆的空间和可以开启希望的表征,只有求同存异,只有把握新旧交替间的
3、微妙平衡,只有在保守和创新间做创造。我们的城市才能真正繁荣并保持自我的独特性,这不是穿衣戴帽的时代,这是勇于起舞的时代(京城三大鸟).,“上海新天地”,四、商业体的存在方式,交通节点(网的中心,黑盒子)人群节点(流动,通道,摩擦)城市需求的节点(个人,产业,城市)商业体存在的意义生活的兴奋点第三空间生活新空间(zara、hm)既是点缀更是主场,过去:植根于区域的原有优势(人文、习惯、产业、政策)现在:增强人流,繁荣区域,扩大区域影响力和地标性将来:商业中心运营的好坏直接影响着区域的声誉住宅:分为前驱拉动、片区提升、普通补充三种商务:商务空间的延展补充(starbucks)、选择理由的增强性酒店
4、:或配合或新建(国内超豪华酒店近来的合作模、范例:京基客户复合性)休闲心理:调动所有可能性,贩卖一切你的梦想未来趋势:我们去*而不是我们去*区,空间经济化经济空间化行为心理化,第二部分规划设计原则,一、区域功能将大砻坊核心商业区和沿江小外滩打造成为芜湖城市客厅,成为居民休憩、娱乐、购物、休闲的公园式综合商业区;外滩休闲公园将成为整个芜湖市城市形象代表和市民休休闲娱乐的特色商业街区;区域商业中心将承担大砻坊区域居民以及整个芜湖市居民购物、休憩、娱乐特色旅游街区等功能。,(一)、核心商业区是整个片区商业中心的和地标性建筑,起到提升整个片区价值,辐射整个片区的作用。(二)、A地块沿街商业,作为整个项
5、目商业启动的龙头,充分利用9号地块的辐射带动和周边人流。,二、量化指标(一)、核心商业区1、核心商业区,地上部分建筑面积纯商业部分不超过7万方,公寓和写字楼适当考虑以满足容积率要求。2、充分利用9号地块沿康复路的沿街面,尽量多安排沿街店面。3、沿康复路铺面,进深不超过14米,面宽不低于3.9到4.2米充分考虑各个店面的店招和空调机位。,(二)、核心商业区1、内街铺位,北侧内街进深不超过12米,面宽3.6到4.2米,南侧内街进深控制在10米左右,面宽在3.3到4.2之间。2、一层层高4.2米,二层层高3.9米,三层3.6米。(三)、各住宅组团商业面积各住宅组团社区底商或裙楼商业面积控制在该组团住
6、宅面积的8%到12%。,(四)轻轨沿线商业将轻轨形成的城市空间打造为城市积极的、有活力的、有价值的商业空间;在原有华森院方案基础上扩大,单体建筑增加到2000方左右,总量控制在1万平米左右。(五)不同业态主力店对建筑的要求要充分考虑,比如影院的层高不低于7.5米。,三、A地块商业1、物业参数a、开间、进深和层高,b、挑檐、店招、楼梯和卫生间挑檐宽度1.21.5米,预留1.5米高左右的店招位置楼梯,建议预留内楼梯口的位置,楼梯不做(业主自己装修时做)卫生间,预留好上下水管道即可,c、地下室目前芜湖住宅底商和沿主干道街铺中,极少专门做地下室。平湖秋月项目是由于道路标高和项目标高差的原因,顺势而为做
7、地下室,提升商铺附加值。镜街项目,专门为沿街商铺做了地下室,是在考虑将来经营上的需要和提高项目的性价比。,建议本项目不专门为沿街商铺做地下室!,(二)建议A地块社区商业同住宅分开,不做社区底商。理由如下:1、高层住宅的柱网比较复杂,容易造成商铺格局混乱不利于试用和进深过深。2、高层住地基的开挖建筑周期较长,影响商铺入市销售时间。不利于快速回笼资金。,(三)商铺外立面选择,石材加大幅落地窗,建议沿经二路和康复路铺面采用较高档次的石材或面砖和玻璃橱窗!,建议沿学校周边商铺采用普通面砖或涂料!,四、整体规划调整,建议A地块图中所示道理,打通黄山路和康复路的连接,建议4号5号地块道理如图中所示打通。充
8、分利用该地块的优势,创造超额利润!,(一)、路网规划,(二)幼儿园、社区中心景观,1、5号用地中幼儿园,建议往地块里边退让,留出沿街面做沿街商铺;2、轻轨路东侧消防站建议调整位置;3、5号地块中,中心景观周围建议不做别墅。a、中心景观是在5号地块中沿街高层的背阴面,无法安排住宅的情况下,做的景观;b、做别墅后中心景观的共享性被破坏,不能起到提升小区品质的作用;c、该地块经调整后是项目里地块最为完整,用地条件相对较好的一个地块。既有湖景,又处于片区中心位置,交通便利各项配套完成,又离中心商业区较近,价值不容小觑。,(三)、A地块路网规划,方案一:道路打通后,可以直视9号地块,能增强投资者和经营者
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