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住房“赠送面积”—违法建设的骗局
发表时间2013-5-22
本网记者 黄海波 辛凯
　　对于消费者来说，“买房送面积”的形式在楼市中早已不是新鲜事，很多开发商以这种方式博得买房人欢喜，不少购房者甚至觉得“赠送面积”是购房选择时的有利条件。然而，这种“送面积”的房子并不靠谱，而且还是一个彻头彻尾的“骗局”。
　　在不少购房者看来，“赠送面积”可以给予短暂的安慰。然而“白得”的东西却未必“便宜”。一方面购房者都明白“羊毛出在羊身上”的道理，而更重要的则是房屋由于“赠送面积”留下的种种隐患往往会让购房人后悔莫及。本期，我们就来一一揭开“赠送面积”背后的隐患。
　　规划（局）部门：从未允许“赠送面积” 存在
　　有信息显示，2012年5月，眉山鸿通房地产开发有限公司曾发表声明称，该公司所属楼盘“春天公馆”的赠送面积和结构板是获得政府相关主管部门批准的。
　　记者从市城乡规划局了解到，眉山城乡规划部门从未允许过开发商 “赠送面积”，而且眉山在城市规划方面一直较为严格。所谓经过主管部门允许，是一个谎言。
　　“大赠送”，盛行时间不长，牵涉面很广
　　采访中，记者获悉，在2010年以前，眉山买房也有“赠送面积”，但那时“赠送面积”都很少，而且比例都在房屋总面积的20%以内。有知情人士透露，眉山“大赠送”的始作俑者就是“春天公馆”楼盘，而且该楼盘所属的开发企业，旗下多个楼盘都是以低总价大赠送作为最大卖点。随后，眉山楼市刮起了大赠送之风，“赠送面积”也是一家多过一家。
　　据了解，目前的市场上，主要有以下“赠送面积”的方式：一、赠送设备间，开发商以管道井等理由报建，业主拿到之后可以改造成书房或储藏间；二、送露台，利用“露台不计建筑面积”将赠送部分做成大露台；三、送入户花园和阳台，用“入户花园、空中花园和阳台按一半面积计算”，做出超大花园和阳台等；四、送飘窗，将窗户做成内飘形式，业主装修时可将窗台打掉变成房间面积；五、买一层送一层，将层高做到4.9米或5米以上，业主可以隔开做成两层复式房；六、送地下室或庭院，是一般花园洋房和别墅的通行做法。
　　那么，“赠送面积”究竟获得相关部门允许没有，或仅是开发商促销的噱头呢？市城乡规划局相关负责人告诉记者，规划部门从来就没有允许过开发商所谓的“赠送面积”，无论大小。而从专业的规划角度讲，也不存在“赠送”之说，至于开发商大肆宣传的“赠送面积”，只是开发商的一种营销手段而已。
　　结构版：“出身”本为安全，“变身”反害安全
　　走访中，记者发现，结构板占了大赠送面积的很大一部分比例。以东湖春天楼盘的一套建筑面积为87.35平方米，实际使用面积为136.42平方米的房子为例。按照户型图册介绍，该户型所谓的赠送面积中结构板的面积大约为17.86平方米，占到了总赠送面积的36%。而这些赠送的结构板按照推荐装修方案显示，也被改做了厨房、饭厅、阳台等。
　　那么，高层建筑中的这些结构板究竟起什么作用？是否又能被改做他用呢？
　　“结构板被挪着他用，是由于一些本地开发商或外地来眉的开发商学习沿海开发商的做法而造成的，也是最近一两年才出现的。”市城乡规划局相关负责人表示，结构板的设置在高层建筑中是允许的，主要为了连接相对比较薄弱的地方，增强拉锯力和建筑的整体强度。在规范上只能作为结构拉锯的作用，不能作为有效面积来使用。因此结构板在建设完成以后，是不能被使用的。
　　结构板主要受横向的力，如果被作为房间使用，就使其产生了一个竖向荷载，使其受力方式发生改变。该负责人介绍，简而言之，如果结构板被使用就会存在很大的安全隐患。按照该负责人的说法，结构板本身是因为确保房屋的安全质量而存在，但如果被改成房间，它也就成为了建筑安全的一大隐患。
　　为了规划设置结构板的做法，规划部门在制定2010年和2012年版的《眉山市城市规划管理技术规定》时，学习了上海、广州、深圳等城市的做法，已经做出了明确的规定。目前，规划部门审批的房地产项目中，眉山楼盘的结构板往往一层不会超过两个。
　　严格规划核实，只要违反设计，绝不会通过
　　在此前采访中，有销售人员曾信誓旦旦表示，所“赠送”的面积绝对用得上，而且也不会有什么风险。但从户型图上显示，如果要使用上“赠送面积”，也就意味着结构板将“变身”成楼板。这就存在一个矛盾——既然结构板不能被改做他用，被改了的房子能否通过规划核实，顺利过关呢？
　　“绝对不行。”市城乡规划局相关负责人表示，规划部门在验收楼盘时，会完全按照规划部门审定后的方案核实，发现任何与原本设计不符的地方都会被勒令整改，甚至给予罚款的处罚，直至与审批后的方案一致。
　　既然无法通过规划验收，开发商为何敢于大肆宣传，公然将结构板改做他用呢？
　　业内人士指出，开发商通常会按照审批方案修建楼盘。在规划核实合格后，再改建房屋，由于这个改建属房屋内部的装修，就应该归物业公司的管理范畴，从而巧妙地避开了规划部门的监督。从目前眉山情况来看，大多数楼盘的物业管理公司和开发商有着千丝万缕的联系，对于开发商的改建行为自然“睁一只眼闭一只眼”。
　　B、解密“大赠送”：要么应得，要么无产权
　　不论开发商怎么说，购房者怎么看，现如今“赠送面积”已成了市场的一种主流方式，想要也好，不要也罢，各个楼盘都争先恐后地“送”起来了。因此，如何认清“赠送面积”，买到称心如意的房子，才是当务之急。
　　房子总价32万左右，产权面积63平方米，实得面积93平方米。购房者小张以为捡到了便宜，实在吃了大亏。小张表示，后来经过了解发现，所谓“赠送”的面积都是结构板、露台之类的，本不该计入面积或只算一半面积的地方。如此算下来，产权单价房子超过了5000元/平方米，单价超过其他没有“赠送面积”楼盘好几百元。
　　记者了解到，除了算一半面积的优惠，还有不少楼盘打出“买房送露台”“买房送大飘窗”的广告。业内人士指出，规划批复时阳台都是按一半面积算的，而最终是否按一半面积算，取决于开发商将阳台全封闭还是半封闭。因此，阳台算一半面积的广告本身就是假的，消费者并没有因此得到真实惠。
　　部分“赠送面积”本身就是购房者的，被忽悠了一场也没什么损失。然而还有一些赠送露台、小花园的开发商，却是拿根本没有产权的面积哄骗购房者。据悉，大多数开发商“赠送”给购房者的露台、小花园都不计入产权，这就意味着这些面积业主只有使用权，没有所有权。
　　同时，所谓的“赠送面积”也仅是开发商的口头承诺，并不会和购房者签订正式协议。而相关部门在验收房子时也不会测量这部分面积，只是测量房屋报审时的建筑面积。业内人士指出，所谓的这部分“赠送面积”从头至尾都得不到一个权威的测量，根本无法保障。
　　此外，如果“赠送”的面积是开发商私自改变规划违建的，没有更改报批手续，未来很可能无法通过规划验收，最终无法取得产权证。这样一来，“赠送”的面积没有产权，就犹如一张“空头支票”，如果将来存在安全隐患或发生重大事故，业主很难得到法律支持。
　　C、拷问“大赠送”：你给了购房者什么？
　　多数购房者认为“赠送面积”提高了房屋的性价比，并且愿意为此买单。事实上，购房者“占了便宜”的同时，也要为“便宜”付出相应的代价。
　　一则，露台、阳台在人们生活起着非常重要的作用，既可以堆放杂物、晾晒衣服，还可以种植花草，而阳台被封闭后就失去了这些功能。同时，露台、阳台等偷换面积严重时，建筑密度增加，业主的采光度、居住舒适度、安全度都将受很大影响。
　　二则，一个小区的赠送部分过多，这个小区的实际容积率将加大。城市中的每一个小区规划建设都是通过相关部门严格审核、合理配比的，包括小区的绿化、公用建设设施等等，实际容积率加大必然导致小区居住人口的增大，从而影响居住品质。
　　三则，“赠送面积”不写入购房合同，得不到法律的保护。此外，如果是开发商未经相关部门允许，私自改建的，还属于违规建筑。
　　此前有媒体报道指出，“赠送”面积涉嫌虚假宣传，所获“面积”无保障，有损居住品质三大危害：
　　由于“赠送”的面积是不计入容积率的，部分“赠送”面积甚至是涉嫌违法和侵权的面积，其“赠送”行为应属无效。即便其能通过“偷面积”达到“赠送”面积的目的，但因在售房时已将成本摊到了房价中，“赠送”仍旧是有名无实，故涉嫌违法虚假宣传。
　　“赠送”面积往往不具有合法产权，因此不会也不可能写入房产证。这就意味着“赠送”面积并不受法律保护，不可能像房产证登记的面积一样，可以用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，在遭遇纠纷时权益更是无法得到保障。
　　由于“赠送”面积，小区总建筑面积增加，容积率相应提高，绿地比例减少，人口密度增加，各类公共设施使用率增加，使用寿命降低，业主整体的生活环境和品质都会有所降低。
　　D、堵住“大赠送”，眉山有规定
　　近年来，上海、深圳、成都等不少城市对开发商“建筑面积”陆续出台了规章制度。对此，记者了解到，市城乡规划局分别于2010年和2012年制定了《眉山市城市规划管理技术规定》（以下简称规划管理技术规定）。
　　2010年版的规划管理技术规定中：第八章第四十九条规定，住宅建筑层高控制在2.8——3.6 米范围内，跃层式住宅起居室（厅）、低层住宅起居室（厅）层高为户内通高（2层以内）的除外；第五十一条规定，住宅阳台（包括各种形式的阳台、入户花园、室内花园、空中花园等空间）的水平投影总面积（外边缘围合面积）不大于该套住宅套型建筑面积的20%；进深（围护结构外围至外墙边缘距离）控制在2.1米范围内。花池的进深不大于0.6米，高度不大于0.4米。
　　较2010年版的规划管理技术规定，2012版的规划管理技术规定中的住宅层高控制没有变化，但在第九章城市风貌第六十七条中明确提出，住宅阳台包括花池，并对飘窗的设置有了具体规定。第六十七条规定，住宅阳台（包括各种形式的阳台、入户花园、室内花园、空中花园、花池等空间）的水平投影总面积（外边缘围合面积）不大于该套住宅套型建筑面积的20%；进深（围护结构外围至外墙边缘距离）控制在2.1米；第六十八条规定，飘窗要沿窗内侧设置防护栏杆，且进深不得大于0.7米。
　　此外，2012年版的规划管理技术规定也对结构板也有了明确要求，其中第六十九条规定，点式建筑在转折处因结构需要确需设结构连接板的，结构板应设于建筑外墙外侧，且不能与室内联通。当结构板宽度和进深均不大于2米时，该部分不计算建筑面积；其宽度或进深大于2米时，按其上盖水平投影全部计算建筑面积。墙体三面围合的镂空空间，以围合空间的水平投影面积计入住宅相应层数的建筑面积。
　　一家之言：骗局终有被拆穿的一天
　　买房“赠送面积”和结构板获得政府相关主管部门的批准，纯属欺骗。开发商炒作的结构板改住房，不仅在相关部门处通不过，而且带了重大安全隐患。看来，开发商这场“大赠送”的谎言终将被拆穿。
　　从各种“赠送”方式来看，开发商大肆宣扬的“赠送”面积大多是购房者本该拥有的面积。开发商利用虚假宣传，以“大赠送”为名，“赠送”给购房者本该拥有的面积，吸引消费者购房，无异于变相提高了房价。且不说这些面积有多大实用性，而这些面积有的本身就存在很大问题。
　　所谓“赠送面积”，一则没有产权；二则购房者也根本无法核实到底“赠送”面积有多大，不过是开发商开的“空头支票”而已。如若通不过规划核实，那购房者的房产证怎么办？即使通过了规划，后面开发商再组织人员私自建房，建筑质量谁来监管？再即使质量上乘，这种私自建造的行为也属于违法乱建的行为，将受到相关法律的制裁，那开发商给购房者许诺的“厨房”、“卫生间”等呢？
　　这一切，关键在于购房者。如果购房者能早日识破骗局，远离骗局，那么无疑是大家最愿意见到的结果。如果购房者一意孤行，等待骗局被拆穿的那一刻，最终受害的是自己。此外，政府和有关主管部门的及时制止和“叫停”显得极为必要，否则，一旦到时“生米煮成熟饭”，怎么办？0万U豆体验卡
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