房地产开发企业销售(出租)地下(人防工程)车位的税务难题.doc

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房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题

房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题作者：毕君业  

★  可能有两种情况：

A、购买（销售）永久使用权

B、长期租赁30年或50年………

人防工程：对房地产企业来说，如果开发面积达不到规模，要缴纳“人防费”，达到规定的，必须建造（人防工程）。实质开发权是房地产，费用成本属于全体业主（成本由全体业主分分摊了）。所有权属于“人防办”。开发商无权买。所以——不能办理产权：

买时——是否开发票？开什么发票？

没人能回答，如果要开，只能开税目：销售不动产。子目：永久使用权。如果有明确使用年限的——可开租赁业发票。

一、出租的

国税函[2005]83号：“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照"服务业－－租赁业"征收营业税。”这个文件是对“有明确租赁年限的房屋租赁合同”而言。

1、企业出租地下车位，应当按场地出租对待，缴纳税营业税、城、教、教（5.6%）。取得租金时一次性缴纳。（企业所得税可按国税函[2010]79号：“在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”。）。

2、对该车位形成的（地下）房产，属于房屋，应对其整体按原值计算缴纳房产税。（视同商业企业出租柜台），根据吉地税发[2006]42号和财税〔2006〕186号以及财税[2005]181号和吉财税[2006]119号这几个文件缴纳房产税）

吉地税发[2006]42号：对商（市）场或其他纳税人将部分房屋整间出租，应按租金收入征收房产税；对未构成房屋的柜台、铺面、场地等出租的，仍按房产的原值征收房产税。

（这里谈到了场地）

具体计算方法按财税[2005]181号和吉财税[2006]119号规定计算。

A、工业用途房产，以房屋原值的50%作为应税房产原值；

B、商业和其他用途房产，以房屋原值的70%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×（1－30%）×1.2%。（ 2006年1月1日执行）

出租地下车位属于商业用途，假如原值600万元，应纳房产税？

600×70%×（1－30%）×1.2% = 3.528（全年的）

【上述处理应当是正确的】

3、是否缴纳土地使用税？

先看一下《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）经研究，现对房产税、城镇土地使用税有关政策明确如下：

对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

虽然这个文件是关于“房产税、城镇土地使用税有关政策”，但只说了房产税，为什么没说土地使用税？我想（下发文件的人也不是傻子）是因为房地产开企业的土地使用权，在开发产品全部销售后，土地使用权就属于全体业主所有，对居民住房用地免征土地使用税。所以，没说征土地使用税的事。

以下是关于地下建筑用地征收土地使用税的文件：

（财税[2009]128号）关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题

对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。自2009年12月1日起执行。

如果按这个文件分析，应当——按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

这就难了，如果按186号反向推理可以不征，按128号应当征。所以——这是个难题。

怎么办？

作为纳税人，如果不差钱——就交了吧（反正没几个钱）

如果差钱——挺着吧——让税务检查时判定吧，说不定判定不交。（即使补交也没多少滞纳金，再说，你不给检查人员留下点错误的地方也不行，不查出问题显不出水平。）

二、企业销售永久使用权的，应当按销售不动产对待，虽然新修改的《营业税条例》和《细则》没有谈到“永久使用权”这几个字，但是，总局的《营业税释义》中说：取消原条例中的“永久使用权”是因为在149号文件《营业税税目注释》中就已经明确——销售永久使用权属于“销售不动产的子目”所以，纳税人可以按销售不动产缴纳营业税。

涉及房产税、土地使用税同上。

三、地下人防车库转让收入是否预征土地增值税？（这是我们12366的问答库中的题）

房地产开发企业利用地下人防改造成地下车库，将开发地下车库转让，转让收入是否预征土地增值税？

答：国税发[2006]187号文件第四条第三款：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

提示：2008年9月18日疑难转办单08047号省局财行处回复类似问题：参照国税发[2006]187号文件执行，对清算时准予扣除成本、费用的情况，转让收入应预征土地增值税。

由于销售地下车库属于公共设施，所以应预征土地增值税。

四、有人说“人防”不是免征房产税吗？

答：不是的，这个文件只是对“各级人防主管部门及其事业单位”而言。看发下文件

吉地税发〔2009〕69号：经研究决定，从2009年1月1日起，对全省各级人防主管部门及其事业单位平时开发利用的人民防空工程（含口部伪装房、管理房）暂免征收房产税。

以上解析，只是个观点，供纳税人参考，供税务同仁参考。供制定政策的业内人士探讨
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