简阳房地产市调报告课件.ppt
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1、简阳房地产简阳房地产市调报告市调报告PPT讲座讲座城市环境|城市概况简阳市户籍人口148.7万,常住人口104.59万,幅员面积2213.5平方公里,四川省第三人口大县,四川省首批工业强县示范市、四川省现代服务业综合改革试点市,16年5月经国务院批准将资阳市代管的县级简阳市改由成都市代管。天府雄州简阳,简阳市是四川省成都市代管的县级市,位于四川盆地西部、龙泉山东麓、沱江中游,北倚成都市龙泉驿区、金堂县,西连天府新区成都直管区、眉山市仁寿县,东南邻资阳市雁江区、乐至县,自古被誉为“蜀都东大门”。简阳市总面积2213.5平方公里,辖4个街道、54个乡镇(其中12个乡镇由成都高新区托管),共853个
2、村(社区),总人口148.7万,是四川省第三人口大县(市)、四川省首批工业强县示范市、四川省现代服务业综合改革试点市、全国电子商务进农村综合示范市,四川省卫生城市、四川省文明城市、全国文明城市创建提名城市。截止2016年,地区生产总值437.5亿元,人均生产总值41830元。成都市成都市简阳市简阳市城市环境|城市规划按照“建设天府新区,冲刺全省十强”的总体要求,简阳紧紧抓住天府新区、成都新机场和毗河引水工程建设契机,对接成都“世界现代田园城市”战略构想,根据“三区三带三基地”发展战略和“拥江发展、上拓下延、四镇同城”城市发展思路,着力打造“山水环绕、文明整洁、配套完善、环境优美”的现代山水园林
3、城市;成都简阳工业发展区以汽车产业为主导,配套高端装备制造、战略新兴产业,打造千亿级产业集群,加快发展新能源汽车产业,将简阳打造为成都汽车产业的重要承载基地;临空港片区依托临港区位优势,以天府新机场为中心,大力发展电子商务、现代物流等生产性服务业;三岔中等城市规划区,打造4个特色鲜明的小城市,带动引领周边区域经济社会发展,以都市现代农业和乡村旅游为主导,打造一批经济强镇、旅游名镇;一江两岸主城区,到2021年城市框架达到50平方公里,现政府重点打造区域规划,拟建成 “城山相映、人水共生城山相映、人水共生”的活力、生态、文明宜居城市;的活力、生态、文明宜居城市;简阳市规划四大集中发展区域:成都简
4、阳工业发展区、临空港产业区、三岔中等城市区、一江两岸主城区;临空产业园区一江两岸主城区成都简阳工业区三岔中等城市规划区城市环境|城市规划简阳主城区的板块划分受沱江阻隔、桥梁修建的限制,主要沿沱江自北向南分布,目前城市重点发展为东城新区。四川省简阳市行政区划:全市辖55个镇乡,其中:镇26个,乡29个;有797个村,辖6925个村民小组;有居民委员会 77个,辖居民小组285个。地区级别地区名称镇简城镇、石桥镇、新市镇、石盘镇、东溪镇、平泉镇、禾丰镇、云龙镇、三星镇、养马镇、贾家镇、青龙镇、三岔镇、镇金镇、石钟镇、施家镇、三合镇、平武镇、涌泉镇、金马镇、踏水镇、江源镇、芦葭镇、草池镇、太平桥镇、
5、石板凳镇 乡五合乡、福田乡、宏缘乡、周家乡、平窝乡、武庙乡、高明乡、玉成乡、丹景乡 望水乡、清风乡、永宁乡、五星乡、飞龙乡、灵仙乡、五指乡、新民乡、新星乡、同合乡、老龙乡、壮溪乡、海螺乡、坛罐乡、雷家乡、安乐乡、普安乡、平息乡、老君井乡、董家埂乡城市环境|区域规划东城新区以住宅、商业、教育和公园用地为主,一类住宅用地主要以沱江为倚靠,自上而下沿江排布,政府规划将东城新区打造为城市高端生态住宅区。坚持“融入成都、主劢接轨,沿江开发、跨江发展,优化老城、拓展新区”思路,以东城新区为龙头,西城旧城和城南巟业新城为两冀,建设成都经济区最具商机、最具活力、最具人气的山水田园明珠城市,打造千里沱江第一城。
6、一江两岸:由沱江为中心,西城片区,东城新区组成的集政店办公、商业、居住、餐饮娱乐为一体的综合性区域。三城同建:优化旧城区功能;加快建设城南新城巟业园区;完善东城新区建设。城市环境|区域规划成都天府国际机场位于成都简阳市芦葭镇附近,距简阳主城区15公里,是“十三五”规划建设的我国最大民用运输枢纽机场项目,定位为中国第四个国家级国际航空枢纽;近300平方公里的规划区范围内,将重点建设成都片区的临空服务业、航空物流、航空研发制造,以及资阳片区的临空制造业、临空综合服务共5个功能组团,引导临空产业集聚发展,形成“一区两片多组团”的空间开发格局。建新机场立体交通换乘中心,打造以天府国际机场为核心,轨道、
7、公路和航空等多种运输方式一体化衔接的综合客运枢纽,提高通达机场的便捷度和区域内集散水平;加强空陆联运设施和航空货运仓储设施建设,完善集疏运系统,建设无缝衔接的综合货运枢纽。城市环境|区域规划以成都天府国际机场为枢纽、综合运输体系为动脉,规划建设成都天府国际空港新城和现代化产业基地,发展先进制造业和生产性服务业,开辟城市永续发展新空间,打造创新驱动发展新引擎。带动简阳全域超前发展,使简阳市达到成都市设区标准,2016年12月29日,将河西12个乡镇(玉成乡、新民乡、福田乡、董家埂、清风乡、芦葭镇、草池镇、三岔镇、丹景乡、坛罐乡、海螺乡、石板凳镇)委托给成都高新区托管,成立成都高新东区,成都高新区
8、管委会将迁至新民。下辖地区并入时间辖区面积辖区人口属地政区草池镇2017年4月68平方公里35492人简阳市三岔镇2017年4月48平方公里29366人简阳市芦葭镇2017年4月51平方公里23470人简阳市石板凳镇2017年4月46平方公里24004人简阳市丹景乡2017年4月42平方公里6115人简阳市玉成乡2017年4月37.94平方公里29233人简阳市新民乡2017年4月12.94平方公里7044人简阳市福田乡2017年4月28平方公里14206人简阳市董家埂乡2017年4月48平方公里14086人简阳市清风乡2017年4月49.6平方公里16723人简阳市坛罐乡2017年4月28平
9、方公里11491人简阳市海螺乡2017年4月16平方公里7419人简阳市城市环境|交通概况成都次级综合交通枢纽结合简阳市立体综合交通运输体系规划(20132030),简阳以成都天府国际机场为依赖形成了“一空六高七轨九快八干线”的立体综合交通运输体系。“六高”:包括成渝高速公路、成都第二绕城高速公路、成宜高速公路、成安渝高速公路、成都经济区环线高速公路及成都新机场高速公路。“七轨”:包括成渝铁路、成渝城际客运专线,成都地铁18号线、成都地铁13号线,蓉昆客专、成达万客专、成渝铁路至机场联络线。“九快”:包括成简资快速通道、简机快速通道、简仁快速通道、成资快速通道、金简黄快速通道、龙简快速通道、成
10、安渝石钟互通连接线、金简南线、河东环线快速通道。“八干线”:指G318(G319)线、G321线、S210线、S307线、螺简路、金简路、东三路、石龙路。城市环境|轨道交通轨道交通快速发展,多条铁路专线和联络线,连通成都地铁13、18、24号线,归于成都,融于成都。13号线将经过简阳老城区、龙简新城、空港新城;13-1号线到达资阳;18号线经过三岔新城、空港新城;18-1号线到达简阳老城区;24号线经过龙简新城、三岔新城到达金堂;简阳(环)线可到简阳老城区、空港新城。简阳(环)线不仅串联简阳老城区、新机场周边区域,并与18号线形成换乘,可衔接快线联系成都,还与13号线、24号线有交接,使几大城
11、市轨道交通线互相连通,全面覆盖简阳;同时铁路覆盖全面,拥有成渝铁路、成渝城际客运专线,蓉昆客专、成达万客专、成渝铁路至机场联络线;经济环境|经济概况2016年简阳GDP总量366亿,固定资产投资位于五大百万人口大县第一,增速较平缓,区域经济实力较强;备注:数据来源于市调踩盘、同行咨询、网络搜集;经济环境|经济概况简阳城镇人口人均可支配收入和社会消费品零售总额位居第一,城市消费能力强劲;备注:数据来源于市调踩盘、同行咨询、网络搜集;城市发展的6大优势均备,随着成都市代管带来政策规划利好,简阳城市发展潜力巨大;城市发展|总结区位交通产业结构政策经济总量消费能力简阳市成都东进战略的主战场是川东、川南
12、的咽喉要地,是成都东南新门户,是成都高新东区经济高地以高速、快速通路为主,连接成都13、18、24号地铁线,以及以天府新机场为枢纽,构成成都次综合交通枢纽以汽车高端制造、新兴高新技术、现代物流、旅游等产业集中发展,经济发展潜力巨大受划归成都市代管后,修建机场等利好因素影响,政策扶持力度加大,四大发展规划区推动建设加速2016年简阳GDP总量366亿,固定资产投资位于五大百万人口大县第一,增速较平缓,区域经济实力较强简阳为四川第三大人口县,城镇人口人均可支配收入和社会消费品零售总额位居第一,城市消费能力强劲成渝经济圈重要打造区域,带动简阳全市经济飞速发展交通发达,机场建成“一空六高七轨九快八干线
13、”的立体综合交通运输体系产业集中化,城市现代化快速成型,大型高新企业进驻,人才引进潜力巨大各项扶持政策相继发布,招商引资能力增强,各项试点区域落地产业升级,多种产业集中发展,搭载成都市发展快速班车,经济实力稳步提升城镇人均收入稳步提升,自身人口基数大,加外来人口增加消费总体量简阳市商住用地拍卖会成交结果一览表(2017年04月21日)市场环境|土地成交16年至今,简阳城区土地市场通过招拍挂住宅属性土地成交仅2块,政府土地放量小,在一定程度上造成住宅市场供不应求,市场存量较少,价格一路攀升;土地名称区域土地属性用地面积()总建面积()土地地址土地现状容积率公告日期公告号/宗地编号出让底价(万元)
14、交易现状出让方式简阳市国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告(成公资土拍告20175号)简阳市十里坝街办张家村1.2组JYS2013-143-1简阳市纯住宅;16426.949280.7简阳市十里坝街办张家村1.2组未开工-土地平整32017/5/9 0:00:00成公资土拍告20175号/JYS2013-143-12217.63已成交招拍挂土地简阳市国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告(成公资土拍告20175号)简阳市云龙镇爱民村1组JYS2014-47简阳市纯住宅;753118827.5简阳市云龙镇爱民村1组未开工-土地平整2.52017/5/9 0:00:00成公资土拍告20175号/JY
15、S2014-47692.852已成交招拍挂土地备注:土地数据来源于易居克而瑞数据库;简阳市阳市场整体受政策、区域整体受政策、区域规划利好等因素影响,价格持划利好等因素影响,价格持续走高,在走高,在2017年年4月价格达到月价格达到顶峰;峰;销量量5月达月达顶峰,峰,销售售1211套房源,套房源,均价均价6769元元/,个,个别项目突破目突破7000元元/,政府出台限价政策;,政府出台限价政策;备注:数据来源于市调踩盘、同行咨询、网络搜集;市场环境|年度量价走势市场环境|限价政策7000元元/新房限价新房限价令:受政策利好因素影响,房管局对于新房价格不高于7000元/,区域市场供不应求,同时二手
16、房市场不受限价控制,均价7708元/,二手房与新房价差相甚,一定程度上促使区域市场多次开盘热销;竞争环境|分板块格局简阳主城区几大板块分布在沱江自北向南流域的沿江城市发展带,目前城市重点发展为东城新区。城北新城片区城东新城片区老城区西门阳晨东溪片区城南工业新区五大片区市场格局分析1东新城片区热点片区 快速开发区域板块概况:目前简阳市居住环境最优、形象最好、开发最热的板块,集政店办公、商业、居住休闲为一体的综合性新区,在建在售项目多,但是入住率不高,商铺闲置较多。2老城区西门阳晨开发成熟 项目较少板块概况:简阳市传统的老城区,商业经济圈,人气高、商业业态丰富涵盖衣食住行各种业态,受地形限制商业分
17、布在道路两侧,道路拥挤,其建筑体基本以90年代末期为主。3城北新城片区产业园区 项目较少板块概况:2009年简阳市政店下文规划的新区,距离简阳4公里,以农副产品加工、贸易、物流、休闲旅游为一体的服务新区。4东溪片区开发成熟 项目较少板块概况:2008年简阳市下文规划的旧城改造新区,接受老城区疏散的行政办公、出行交通和居住功能。5城南工业新区工业园区 暂无项目板块概况:简阳市重点工业集中区,目前入驻的企业有海大、玉兮、若男等企业。区域区域状状态项目目产品品销售均价售均价月均去化月均去化存量存量城北新城片区待售1天慧城待定待定待售1700在售1华盛峰景高层:67-12862006尾盘城东新城片区豪
18、庭待售6天府国际花园高层:91-183待定待售3829碧波豪庭高层:81-199待定待售3683天仪花园高层:95-138待定待售2431喜悦美麓高层:75-120待定待售1881万峰城高层:68-2096700113(待加推)2468华盛国际高层:93-163650071(待加推)1563在售5虹都映山岭秀高层:65-126600042尾盘江东半岛高层:85-160600081尾盘东城华府高层:79-109630069尾盘蓝湖城邦高层:71-139660046尾盘佰盛香格里高层:79-127610031尾盘东溪片区溪片区在售3东城国际高层:90-1496300211488巴黎阳光高层:73-
19、13260003尾盘东江锦绣高层:68-13358004尾盘老城区西门阳晨待售1滨海佳苑高层:77-124待定待售275在售5天成国际高层:80-123别墅:380-410高层6400别墅1130037430夜月春晓高层:85-11547804尾盘山水华庭高层:84-92610049尾盘锦江家园高层:81-11963009尾盘莱茵河畔高层:79-9853003尾盘地块1待售1占地24亩,容积率3.0,商业兼容小于20%,四川华冠食品有限公司简阳各个板阳各个板块目前以目前以城城东新区新区发展最好展最好,区域共,区域共计11个个项目,其中待售目,其中待售项目目6个,在售个,在售项目目5个皆个皆为尾
20、尾盘销售,售,目前区域整体供不目前区域整体供不因求,城因求,城东新区新区销售情况最好售情况最好为万峰城万峰城锦峰里一期,峰里一期,均价均价6500元元/,月均月均销售售113套;套;天慧城1华盛峰景2碧波豪庭3蓝湖城邦4江东半岛5天府国际花园6万峰城7东城华府8佰盛香格里拉10喜悦美麓9华盛国际11虹都映山岭秀12东城国际14滨海佳苑17巴黎阳光15东江锦绣16锦江家园19天成国际20莱茵河畔21夜月春晓22城北新城片区区域均价:6200元/最好月均走量:6套山水华庭18天仪花园13地块23城东新城片区区域均价:6500元/最好月均走量:113套东溪片区区域均价:6100元/最好月均走量:21
21、套老城区区域均价:5600元/最好月均走量:49套竞争环境|分板块格局待售项目及地块1在售项目1图例:图例:备注:数据来源于市调踩盘、同行咨询、网络搜集;目前目前存量共存量共计167万万,其中城,其中城东新城片区最多共新城片区最多共计135,其次其次为城北新城片区共城北新城片区共计15万;万;年均年均销售量售量99万万/年年,其中城,其中城东新城片区最多共新城片区最多共计78万万/年,年,其次其次为城北新城片区城北新城片区9万万/年;年;以目前市以目前市场情况情况进行行预判,判,预计简阳市阳市场库存完全去化需要存完全去化需要1年年8个月个月;(注:存量数据包含在建未(注:存量数据包含在建未销售
22、售项目)目)市场环境|分板块格局均价6200元/均价6500元/均价6100元/均价5600元/备注:数据来源于市调踩盘、同行咨询、网络搜集;简阳各阳各项目推售均按目推售均按计划均匀推售,存量划均匀推售,存量户型占比近乎型占比近乎项目目户型配比;型配比;简阳市阳市场以以88-124三室两三室两厅双双卫为主主,城,城东新区新区三室两三室两厅双双卫户型存量最多,共型存量最多,共计37万,占比万,占比47%;热点点户型其次型其次为120-131三室两三室两厅单卫,城,城东新区三室两新区三室两厅单卫户型存量最多,共型存量最多,共计19万,占比万,占比24%;市场环境|分板块格局备注:数据来源于市调踩盘
23、、同行咨询、网络搜集;市场环境|客户情况2016年年人均年消人均年消费水平,水平,东城新区城新区为最高最高34570元元,石石桥板板块最低:最低:23729元元;石石桥板板块多多为周周边乡镇居民居民迁入迁入;老城区;老城区以本地以本地本地本地土著土著为主主;东溪板溪板块多多为外来外来务工人工人员;东城新区以本地企事城新区以本地企事业单位、政府机关和外来个体私位、政府机关和外来个体私营户为主要消主要消费群体,收入水平群体,收入水平整体整体较高;高;备注:数据来源于市调踩盘、同行咨询、网络搜集;市场环境|总结简阳沿沱江由南向北发展,东城新区自身环境优良、政府重点打造,属于现阶段发展最好区域;土地供
24、应少,城市利好规划,受拆迁、限购影响需求上涨,住宅市场供不应求、量价齐升;政府出台限价措施,清水住宅不得高于7000元/,抑制简阳住宅市场价格猛涨;市场存量较少,按现年均100万方测算,现市场存量去化周期预计为1年8个月;存量以套三双为主,前期走量较好产品主要为套三双,其次为舒适型套三单;16年简阳居民消费水平,2.4-3.4万元/年,东城新区居住消费水平最高;住宅市场存量少,短期内市场需求旺盛备注:数据来源于市调踩盘、同行咨询、网络搜集;城东新区对于简阳而言,城东新区对于简阳而言,就好比就好比1212年至今,年至今,成都天府新区板块成都天府新区板块区域状态项目产品货量开盘时间蓄客情况城北新城
25、片区待售1天慧城待定1700预计12月开盘售楼部未亮相城东新城片区豪庭待售1天府国际花园高层、跃层:91-1833829预计10月开盘接受咨询中碧波豪庭高层:89-1994417预计8月开盘蓄客约1800组蓝湖城邦高层:70-144840预计8月开盘 蓄客约400组东城华府c区滨河湾小高层、跃层:102-1761134预计二期12月开盘蓄客约1000组东城国际三期滨江新城高层:89-1471050 预计8月开盘接受咨询中枫丹雅筑高层:71-124520预计8月开盘 蓄客约800组喜悦美麓小高层、跃层:75-1201216预计8月开盘蓄客约2000组万峰城高层:68-2091260预计二期12月
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