房屋重置成新价评估技术标准.doc
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1、房屋重置成新价评估技术标准2020年4月19日文档仅供参考北京市房屋重置成新价评估技术标准目 录第一章 总 则1-1 立法目的和依据1-2 适用范围及重置成新价定义1-3 估价技术路线1-4 未列入的项目第二章 平房、中式楼房重置成新价评估2-1、估价路线、部件及分值2-2、标准间2-3、计算公式:(1)砖木结构房屋(2)砖混结构房屋(3)中式楼房2-4、房屋部件计分表(1)屋面计分表(2)屋架计分表(3)墙身计分表(4)门窗计分表(5)顶棚计分表(6)地面计分表(7)装修计分表(8)设备计分表(9)附属物计分表2-5、柱高差率表2-6、砖木结构房屋成新评定说明2-7、砖木结构房屋成新折余率表
2、2-8、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚成新评定说明2-9、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚折余率表2-10、块料面层成新评定说明2-12、砖混结构房屋完损等级和成新评定说明及折余率表2-13、砖混结构房屋使用年限折余率表2-14、砖混结构房屋装修设备完损等级和成新评定说明及折余率表2-15、附属物据实估价表2-16、树木估价表第三章 楼房重置成新价评估3-1、计算公式3-2、楼房基本价格表(1)住宅楼房基本价格表(2)非住宅楼房基本价格表3-3、楼房折余率:(1)楼房成新评定说明(2)楼房直线折旧参数说明表3-4、增项价格:(1)增项价格表(2)增项成新评定说明3-5、区域系数:3-
3、6、装修及附属物重置成新价的评估第四章 附则4-1、规定价格与实际偏离的情况第一章 总 则1-1 立法目的和依据为规范本市房屋重置成新价评估行为,合理确定各类房屋的重置成新价,根据建设部,特制定本标准。1-2 适用范围及重置成新价定义本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。房屋拆迁中所称重置成新价,是指用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能效用而且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。1-3 估价技术路线本标准采用成本法测算。1-4 未列入的项目本标准未列入的项目,可参照估价时点的市场价格结合该项目具体情况进行评估。第二章 平房、中式楼房重置成新价
4、评估2-1、估价路线、部件及分值平房、中式楼房重置成新价的评估采用分部件按条件计分、依成新折扣的办法计算房屋总分,再按规定的分值计算房屋价格。房屋的组成部件包括:屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面、装修、设备、附属物等九类。前六类部件以标准间为单位按条件计分,后三类部件依实际数量按条件计分。各部件分数分别见屋面计分表、屋架计分表、墙身计分表、门窗计分表、顶棚计分表、地面计分表、装修计分表、设备计分表、附属物计分表。标准间计分的各类部件,一间房屋内条件不同的,按比例计分。各类部件未列入的项目,可参照分数相近的项目计分或据实估价。分值由市国土房管局公布。2-2、标准间房屋的标准间:平房为建筑面积2
5、0平方米,中式楼房为建筑体积60立方米。其计算公式为:(1) 平房标准间数=建筑面积20(2) 中式楼房标准间数=房屋基底面积柱高602-3、计算公式:(1)砖木结构房屋房屋及附属物重置成新价=屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)柱高差率 标准间数成新折余率+装修分数成新折余率+设备分数成新折余率+附属物分数成新折余率分值+附属物据实估价成新折余率的确定:按和执行;在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的,依其规定;计残值的,按计算;不计残值的,按成新百分比计算。柱高差率的确定:按执行。附属物据实估价按执行。(2)砖混结构房屋房屋及附属物重置成新价=屋面分数+屋架分数+顶
6、棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)柱高差率 标准间数(成新折余率+使用年限折余率)2+装修分数成新折余率+设备分数成新折余率+附属物分数成新折余率分值+附属物据实估价成新折余率的确定:按执行;使用年限折余率的确定:按执行;在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的,依其规定。柱高差率的确定:按执行。附属物据实估价按执行。(3)中式楼房房屋及附属物重置成新价=(屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数) 标准间数成新折余率+装修分数成新折余率+设备分数成新折余率+附属物分数成新折余率分值+附属物据实估价成新折余率的确定:按和执行;在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的,依其规定;
7、计残值的,按计算;不计残值的,按成新百分比计算。附属物据实估价按执行。2-4、房屋部件计分表(1)屋面计分表项目说明简称单位分数瓦屋面琉璃瓦各种釉子的琉璃瓦瓦1间102.18筒瓦筒瓦下满铺望板、油毡瓦2间29.14筒瓦筒瓦下满铺席箔瓦3间17.71合瓦合瓦下满铺望板瓦4间29.36合瓦合瓦下满铺席箔瓦5间18.79石板瓦石板瓦下满铺望板、油毡瓦6间26.55石板瓦石板瓦下满铺席箔瓦7间19.10水泥瓦水泥瓦下满铺望板、油毡瓦8间16.06水泥瓦水泥瓦下满铺席箔瓦9间10.80灰瓦屋面干插瓦有无合瓦边稍垄不予区分灰瓦1间9.58仰瓦灰梗有无合瓦边稍垄、分间垄不予区分灰瓦2间8.87棋盘心前坡合瓦
8、后坡青灰及前后棋盘心,屋脊及分间垄为合瓦,其余为青灰灰瓦3间11.82棋盘心前坡合瓦后坡棋盘心灰瓦4间15.51灰屋面青灰顶不分平顶、坡顶,含麦壳灰灰1间6.68焦渣顶不分平顶、坡顶,含泥顶灰2间3.86混凝土屋面现浇板各种现浇的钢筋混凝土屋面浇间19.53槽型板预制槽型板预1间23.86圆孔板预制圆孔板预2间16.77加气板预制加气板预3间14.37其它屋面玻璃钢各种钢性玻璃坡顶屋面玻坡间9.16玻璃钢各种钢性玻璃平顶屋面玻平间7.75木板油毡木板上铺油毡、石子坡顶屋面板毡坡间11.16木板油毡木板上铺油毡、石子平顶屋面板毡平间8.89铅铁镀锌瓦楞铁下铺望板、油毡铅1间15.98铅铁镀锌瓦楞
9、铁下铺席箔铅2间10.20铅铁干挂黑铁板铅3间6.78石棉瓦石棉瓦下铺望板、油毡石棉1间11.80石棉瓦石棉瓦下铺席箔石棉2间6.18干挂瓦小屋架干挂水泥瓦、石棉瓦干挂瓦间3.16附计:一、 屋面包括望板、席箔以上各种面层和各种屋脊。二、 平顶屋面上铺设花砖、水磨石等块料面层的,除按平面屋面计分外,另按地面所属项目的80%计分,并随房折旧。三、 用条砖、方砖、瓦笆替作望板、席箔的,按席箔计分。四、 利用地下室顶面作房屋地面的,分别按以下计算:(一) 在地下室顶面上做木地板的,按地下室顶面和木地板所属项目分别计分。地下室顶面为木地板又作上层地面的不重复计分。(二) 在地下室顶面上铺设花砖、水磨石
10、等块料面层的,除按平面屋面计分外,另按地面所属项目的80%计分。(三) 在地下室顶面上做水泥、焦渣地面的,即视为地下室屋面,房屋地面不再计价。五、 其它屋面,如石棉瓦、铅铁顶、玻璃钢顶、木板油毡顶按灰瓦房折旧;彩色瓦楞铁屋面并入铅1。(2)屋架计分表项目说明简称单位分数中式屋架七檩柁高级做法中架1间36.3七檩柁普通做法中架2间26.47五檩柁高级做法中架3间22.93五檩柁普通做法中架4间18.05平台柁五檩高级做法平柁1间14.04平台柁五檩普通做法平柁2间13.23平台柁四檩普通做法平柁3间10.57平台柁三檩普通做法平柁4间8.92硬山搁檁七檩以上、进深大于8米硬1间11.4硬山搁檁七
11、檩、进深大于6米硬2间9.19硬山搁檁五檩、进深大于4米硬3间7.53硬山搁檁四檩、进深4米硬4间5.34人字架木屋架跨度6米人架1间9.60木屋架6米跨度8米人架2间12.98木屋架8米跨度10米人架3间16.58小型木屋架屋架间距1米以内人架4间8.56钢木屋架跨度6米人架5间9.50钢木屋架6米跨度8米人架6间12.78钢木屋架8米跨度10米人架7间17.05小型钢木屋架屋架间距1米以内人架8间8.90钢屋架钢屋架跨度6米,角钢檩,石棉瓦屋面钢架1间11.68钢屋架6米跨度9米,角钢檩,石棉瓦屋面钢架2间17.55钢屋架9米跨度15米,角钢檩,石棉瓦屋面钢架3间23.28钢屋架跨度9米,
12、大型屋面板钢架4间17.55钢屋架9米15米,大型屋面板钢架6间39.48钢混结构钢砼屋架跨度9米钢混1间5.40钢砼梁9米跨度12米钢混2间18.95钢砼梁12米跨度15米钢混3间22.57附计:一、 中式屋架高级做法:材质为松木,檩直径不低于25cm,柱、柁直径不低于40cm,三间房两架跨空柁,两架排山柁,檩、柱见圆,檩带垫板、垫枋,前后檐椽带飞头。二、 屋架计分表中分数仅指房屋屋架全为同一屋架时分数,当有不同屋架时,则分别按比例计分。三、 平台柁与腊阡柁不予区分。四、 中式柁没有柱子,按木屋架计分。(3)墙身计分表项目说明简称单位分数缸砖墙全部缸砖垒砌缸间58.23细磨砖墙整个墙身外部细
13、磨砖垒砌,兰整砖衬里磨1间68.52细磨砖墙整个墙身外部细磨砖垒砌,碎砖衬里磨2间49.13磨砖棋盘心山墙四框、坎墙、后檐下碱为细磨砖,碎砖衬里磨棋间43.16粗磨砖墙粗磨砖垒砌,兰整砖衬里粗磨1间52.65粗磨砖墙粗磨砖垒砌,碎砖衬里粗磨2间33.26整砖墙红砖墙、矽酸盐砖墙,满门窗红整1间26.87整砖墙红砖墙、矽酸盐砖墙,半门窗红整2间28.28整砖墙红砖墙、矽酸盐砖墙,一门一窗红整3间29.62兰砖墙兰砖墙,满门窗兰整1间30.82兰砖墙兰砖墙,半门窗兰整2间32.23兰砖墙兰砖墙,一门一窗兰整3间33.57半整砖墙四框整砖、外整里碎、整砖下碱、烟灰砖、焦渣砖、空斗砖半整间23.88碎
14、砖墙全部碎砖垒砌,两腿整砖碎间19.74虎皮石墙虎皮石墙,水泥沙浆勾缝,满门窗虎1间23.58虎皮石墙虎皮石墙,水泥沙浆勾缝,半门窗虎2间24.58虎皮石墙虎皮石墙,水泥沙浆勾缝,一门一窗虎3间25.75附计:一、 各类墙身包括基础、墙檐、女儿墙。二、 磨方砖贴棋盘心的按磨砖墙计分。三、 墙身下碱为虎皮石的分别按比例计分。四、 房屋台基高度调整系数:台基高度调整系数台基高度0.3米1.00.3米台基高度0.5米1.10.5米台基高度0.8米1.20.8米台基高度1.0米1.31.0米台基高度1.3米1.41.3米台基高度1.5米1.51.5米台基高度1.8米1.61.8米台基高度2.0米1.7
15、台基高度2.0米1.8说明:台基高度指从院内地面到房屋室内地面的高度。五、 房屋组合调整系数组合间数(自然间)调整系数一间1.50二间1.30三间1.00四间0.96五间0.92六间0.88七间0.84八间0.80九间0.77十间0.75十一间0.73十二间0.71再每增加一间递减0.01六、勾连搭房屋,按墙身调整后分数的80%计分。(4)门窗计分表项目说明简称单位分数中式中式,雕刻精细、完整、带帘架、有心屉中1间17.35中式中式,部分雕刻或制作精细中2间15.69塑钢塑钢门窗,双玻、含纱塑钢1间15.69塑钢塑钢门窗,单玻、含纱塑钢2间13.58塑钢塑钢门窗,其它塑钢3间10.66铝合金铝
16、合金门窗,双玻、含纱铝1间14.55铝合金铝合金门窗,单玻、含纱铝2间12.06铝合金铝合金门窗,其它铝3间9.37木门窗木门窗,两玻一纱或一玻一纱带鱼磷板,满门窗木1间11.71木门窗木门窗,两玻一纱或一玻一纱带鱼磷板,半门窗木2间8.58木门窗木门窗,两玻一纱或一玻一纱带鱼磷板,一门一窗木3间6.56其它门窗一玻一纱、两玻无纱、钢门窗,满门窗其它1间7.24其它门窗满玻无纱或半玻璃门窗或一门一窗其它2间5.42附计:一、 各类门窗单独计算时均按瓦房折旧,与房屋同时折旧时随房折旧。二、 地下室带铁栏杆的小窗仍按小窗所属项目计分,铁栏杆不另计。三、 带护窗板门窗仍按所属项目计分,护窗板不另计。
17、(5)顶棚计分表项目说明简称单位分数钙塑板顶棚轻钢龙骨,钙塑板,铝扣板棚1间9.00钙塑板顶棚木龙骨,钙塑板棚2间5.77石膏板顶棚轻钢龙骨,石膏板棚3间8.90石膏板顶棚木龙骨,石膏板棚4间5.47石膏板顶棚铁丝吊石膏板棚5间1.58三合板顶棚三合板带压条顶棚,刷清漆棚6间9.88纤维板顶棚纤维板顶棚,刷调合漆棚7间6.09木丝板顶棚木丝板顶棚,刷乳胶漆棚8间5.89PVC顶棚PVC顶棚棚9间4.00抹灰顶棚板条抹灰,带高级装饰线棚10间4.34抹灰顶棚普通板条抹灰棚11间4.29抹灰顶棚苇箔抹灰棚12间3.48纸顶棚纸顶棚棚16间0.63附计:一、 抹灰顶棚、纤维板顶棚、木丝板顶棚、石膏板
18、顶棚、纸顶棚随房折旧。二、 三合板顶棚、钙塑板顶棚按木装修折旧。三、 预制板勾缝喷浆不计顶棚。(6)地面计分表项目说明简称单位分数高级木地板红檀、柚木、花梨等高级实木地板板1间42.56细木地板柞木、水曲柳等各种硬木地板板2间32.55普通地板红松木地板板3间24.58粗木地板松木或其它木质粗劣的木地板板4间16.02复合木地板复合木地板板5间15.66花岗岩高级光面花岗岩,天然,尺寸不小于50cm50cm岗1间40.0花岗岩普通花岗岩,天然岗2间25.38大理石高级大理石,天然,尺寸不小于50cm50cm理1间28.0大理石普通大理石,天然理2间16.1大理石拼碎大理石,天然理3间8.96水
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