南宁市福利院PPP项目物有所值评价报告模板.docx
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1、南宁市福利院PPP项目物有所值评价报告85资料内容仅供参考,如有不当或者侵权,请联系本人改正或者删除。南宁市第二社会福利院PPP项目物有所值评价报告实施机构: 南宁市财政局咨询机构: 广西中信恒泰工程顾问有限公司 4月19日声 明本报告是由广西中信恒泰工程顾问有限公司( 简称”中信恒泰”, 原广西华蓝工程咨询管理有限公司) 编制, 并提、 供给南宁市民政局的重要资料。无论以书面、 电邮或任何其它形式获得本文件的所有收件人, 只要接收本文件即意味着其对本文件承担严格保密的义务, 未经中信恒泰书面同意, 不得将本方案的部分或全部内容以任何方式披露给任何第三方。广西中信恒泰工程顾问有限公司 4月19
2、日目 录第一章 项目基础信息51.1项目概况51.1.1项目提供的公共产品和服务内容51.1.2项目区位51.2项目主要产出说明51.2.1建设规模及内容51.2.2项目运营和维护81.3项目绩效考评标准81.4PPP运作方式131.5风险分配框架131.6回报机制16第二章物有所值评价内容及流程172.1政策指引172.2物有所值评价内容172.3物有所值评价流程17第三章物有所值定性评价193.1物有所值定性评价程序193.2物有所值定性评价指标193.2.1基本评价指标203.3物有所值定性评价结论21第四章财务测算224.1项目财务测算主要机制224.1.1运营补贴机制224.1.2调
3、价机制224.2项目财务测算方案234.2.1财务测算思路234.2.2财务测算基础数据取值244.2.3财务测算结果33第五章物有所值定量评价395.1基本参数设定原则395.2公共部门比较值(PSC)的建立395.3全生命周期财政支出成本现值(LCC)41第六章物有所值评价结论43第七章附件45附表1:非营利性质PPP模式项目现金流量表(单位:万元)45附表2:营利性质PPP模式项目现金流量表(单位:万元)51附表3:初始PSG现金流運;表(单位:万兀)54附表4:非营利性PPP模式全生命周期财政支出(LGC)现金流量表(单位:万元)61附表5:营利性PPP模式全生命周期财政支出(LCG)
4、现金流量表(单位:万元)64附表6:项目现金流量表(单位:万元)66第一章 项目基础信息1.1项目概况1.1.1项目提供的公共产品和服务内容在授权范围内承担南宁市第二社会福利院项目的投资、 建设、 运营任务, 主要提供第二社会福利院服务、 配套医疗服务、 老年护理培训服务, 以及其它不改变养老土地性质的经营服务。建设内容主要有: 医疗康复综合楼、 培训综合楼、 社工楼及后勤保障房等。总建筑面积95558.17m2。另外, 二期工程包含预留用地14.9亩, 拟建个性化养老用房, 包含室内活动场所和老年娱乐设施, 本实施方案中的建筑面枳和投资额不包含此部分。引入社会资本方后由社会资本方选择设计是否
5、増 加预留用地内容, 若増加, 则需要对二期单独进行可研。若不増加, 则按照原可研内容进行设计。另外, 二期工程包含预留用地14.9亩, 拟建个性化养老用房, 包含室内活动场所和老年娱乐设施。1.1.2项目区位项目拟定于南宁市龙岗商务区, 龙华路南侧, 总用地面积243.63 亩, 绿化用地77.48亩, 具体参照南宁市规划管理局颁发的选址意见书审批单选字第450101 0008号。1.2项目主要产出说明本项目主要产出包括根据项目可行性研究报告规模和内容, 建设南宁市第二社会福利院, 并负责南宁市第二社会福利院的运营和维护。1.2.1建设规模及内容该项目可行性研究报告表明, 建设内容主要有:
6、医疗康复综合楼、 培训综合楼、 社工楼及后勤保障房等。老年人用房包括有入住服务用房、 生活用房、 卫生保障用房、 康复用房、 社会工作用房等。项目总用地面积: 243.63亩, 其中(1)净用地面积: 133333.33平米( 200亩) , 包括: 1)建设用地面积: 81680.41平米( 122.52亩) ; 2)绿化用地面积( 拟建老年人主题公园) : 51653.59平米( 77.48亩) 。(2)市政道路用地面积: 29086.81平米(43.63亩) 。本项目分两期建设, 设计床位数为 张, 总建筑面积约95558.17m2。其中一期施工图设计己完成, 二期由SPV机构负责建设。
7、建设内容主要有: 医疗康复综合楼、 培训综合楼、 社工楼及后勤保障房等。本项目红线内总用地面积243.63亩, 其中建设用地面积约81680.41m2 (含预留用地, 122.52亩) , 绿化用地面积( 拟建老年人主题公园) 51653.59m2(77.48亩) , 市政道路用地面积29086.81m2 (43.63亩) 。一期建筑面积约61124.17m2, 设计容积率约1.04, 当前己完成施工图设计, 二期建筑面积约34434.00m2, 容积率暂以1.04计算, 由社会资本在现有可行性研究报告基础上自行设计, 实际建筑面积和单体面积根据设计内容确定, 容积率适当提高。表1.1主要技术
8、指标表序号名称单位数量备注1总用地面积m2162421.98243.63 亩1.1净用地面积m2133333.33200.00 亩1.2建设净用地面积m281680.41122.52 亩1.3绿化用地m251653.5977.48 亩1.4道路用地面积m229068.6543.63 亩2总建筑面积m291840.002.1不计容面积( 地下室) m26740.002.2计容面积m285100.002.2.1医疗康复综合楼m231831.002.2.2综合楼m23832.002.2.3社工楼m24230.002.2.4启智区m26651.002.2.5疗养区m28640.002.2.6食堂m23
9、456.002.2.7康复楼m219314.002.2.8生活服务用房m26480.002.2.9后勤中心( 洗衣房) m2540.002.2.10变电房m290.002.2.11门卫m236.003建筑占地总面积m217818.004总床位数床 4.1一期建设床位床12004.2二期建设床位床8005容积率%1.046建筑密度%21.817绿地率%35.028机动车停车位个4268.1地下停车位个1708.2地面停车位个256根据项目一期工程项目初步设计及批复, 项目一期实际包含的建设规模和主要建设内容如下: 表1.2 期建设内容及规模名称单位数量备注总建筑面积m261124.17其中医疗康
10、复综合楼m219888.7834床附属裙楼m27764.28100床社工综合楼m28858.52启智楼m28387.09200床食堂和后勤中心楼m24705.27高压氧仓楼m21350.00含地下设备用房 450平方米大门m234.00污水处理站m2471.13含地下设备用房 445.5平方米连廊m2249.20地下室m29416.00经过对项目可行性研究报告和项目一期初步设计数据进行比较分析, 项目二期建设内容和规模见下表: 表1.3 二期建设内容及规模名称单位数量备注总建筑面积m234434.00其中疗养区m28640.00康复楼m219314.00总床位数866生活楼m26480.001
11、.2.2项目运营和维护项目维护包括但不限于以下几个方面: (1)智慧养老设备的维护, 包括物联网、 安全设备、 传感设备、 门禁、 监控等硬件设施等的维护和保养; (2)日常使用设备的维护, 包括空调、 配电室、 水泵、 强电、 电梯、 智能化系统、 消防设备、 普通照明等设备的维护和更新; (3)项目范围内的绿化景观的维护。养老运营服务要求: (1)在运营期内, 严格按照国家、 自治区和南宁市现行的有关法律、 法规、 政策、 规范性文件及相关行业标准的要求进行运营, 从事老年人的生活照料、 医疗救治、 康复护理、 精神慰藉、 文化娱乐、 教育培训等服务。不得改变养老服务性质, 未经行业主管部
12、门同意, 不得改变运营范围。(2)SPV机构在委托运营期间, 如果国家、 自治区和南宁市有新的法律法规政策、 规范性文件及相关行业标准出台, 应当按新规定执行。(3)SPV机构应保证提供的服务符合养老机构行业标准和规范要求, 接受政府方对SPV机构进行的绩效考核, 绩效考核结果与运营补贴挂钩。(4)SPV机构必须遵守国家和地方财务法规和制度, 接受政府( 或其委托的第三方机构) 的财务审计和监管。(5)SPV机构运营5年必须达到全区示范性养老机构标准、 五星级养老机构标准。(6)SPV机构必须依法运营、 规范管理, 承担政府养老兜底职能, 接受南宁市相关部门指导。项目运营指标: 运营期第3年入
13、住率60%, 运营第5年后入住率90%。1.3项目绩效考评标准绩效考评作为南宁市第二社会福利院PPP项目的使用和管理的一种有效衡量、 评价与监督手段, 经过对项目全面的总结, 不断提高项目的施工、 管理、 运营的水平, 达到合理利用资金、 提高投资效益、 改进管理、 提高公共服务水平和质量: (1)考评主体考评主体为项目实施机构, 即南宁市民政局。南宁市民政局应根据合同约定, 监督社会资本或项目公司履行合同义务, 定期检测项目产出绩效指标, 编制年报, 并报财政部门( 政府和社会资本合作中心) 备案。(2)考评对象项目公司/社会资本。(3)绩效考评指标体系框架养老运营服务绩效考核满分100分,
14、 实行扣分制, 考核内容根据国家对养老机构的相关要求及规定, 视情况增减, 具体有行业主管部门提前一年制定, 包括但不限于: 表1.3 绩效考评指标体系表序 号考核事项要 求扣分备注1 建筑工程1.1工程质量符合国家建设建 筑质量标准相关要求合格单项工程质量不合格, 整改后仍不合格,扣50 分。工程包括合作期内新建、 维修、 改造、 扩建的工程项目。1.2建筑工程应在合同约定时间内完工并交付使月且建设期不超过三年(考核时间仅限于项目运营期第一年)按时交付使用每延期1个月扣10分建设期时间: 合同 签订日起至竣工验收合格之日。1.3合作期内未经市政府书面同意, 不得擅自更改建筑及绿地用途, 更改
15、绿地面积( 合作期间) 不得擅自更改用途视情况扣 2-10 分视更改程度, 由行 业主管局确定扣分分值2人员配备人员配备按照现行国家或自治区养老或医疗机构配备标准执行合格率 100%每少1人扣 2分人员配备按照现行养老机构或医疗机构配备标准执行有专业技术要求的人员持证上岗率合格率 100%每低1%扣5 分新上岗人员岗前培训合格合格率100%每低1%扣5分3硬件设施及设备设施设备和物品按照养老机构和医疗机构相关标准要求配备齐全, 质量合格及物品完好率达标合格率 100%每低1%扣5 分4服务目标4.1运营期第3年末成立二级以上医疗机构, 并投入使用。按时每晚1年当年扣5分按照相关标准成立并配备相
16、应人员、 设备。4.2运营期第2年末实现智慧养老, 机构要配备物联网、 安全设备、 传感设备、 门禁、 监控等硬件设施, 并经过信息管理平台、 管理软件等实现精细 化管理。按时每晚1年当年扣5分4.3运营期第5年末要达到全区示范性养老机构、 五星级养老机构标准。按时每晚1年当年扣5分参照现行的示范性养老机构标准、 五星级养老机构标准考核。5运营服务5.1运营期第3年入住率60%每低1%扣 0.5分不含政府包销床位数5.2运营第5年后入住率90%每低1%扣 0.5分5.3服务对象满意度90%每低1%扣2 分行业主管部门或其委托机构经过问卷调查或抽查方式考核。5.4分级护理质量合格率90%每低1%
17、扣5分执行国家相关标准5.5基础护理质量合格率100%每低1%扣5分执行国家相关标准5.6不良影响事故发生次数0次视情况扣 310不良影响事故包括但不限于发生火灾、 安全生产事 故、 医疗护理差错 事故, 具体由相关行业主管部门界定5.7膳食服务科学合理, 投诉 率低2%视情况扣0.52 分6财务管理6.1认真贯彻执行有关的财务 管理制度执行不执行扣3 分6.2财务工作符合财务管理制度及审计要求合规视情况扣310分不得违反相关规定7机构管理7.1建立健全各项管理制度执行不执行当年扣5分有一套比较先进的规韋制度文件。7.2弘扬孝道文化, 打造孝道文化示范基地。执行不执行扣5 分有场地宣传教育7.
18、3保障工作人员合法权益, 建立和落实相关奖惩机制执行不实执行年 扣5分有相关制度文件和管理文件, 并执行7.4合伙人关系和谐、 责任明晰、 职责到位, 不出现纠纷0次每出现一次扣5分若影响运行和造成不良影响, 由行业主管部门界定7.5违反法律、 法规、 合同规定0次每出现一次 扣3分8安全管理8.1制定消防安全规章制度、 消防预案, 按规定配备持证上岗的消防工作人员, 开展消防培训和消防演练。执行不执行扣5 分9机构运营发展能力9.1财务状况正常, 资产运营良好, 管理运营理念先进, 完成市政府托底任务和其它交办事项好, 评价高合格视情况扣15分由行业主管部门进行综合考评 (4)运营补贴费用支
19、付标准运营期前2年为试运营期, 在SPV机构不发生违约情况下, 政府应当按照合同约定的运营补贴金额向中选社会资本支付全额费用。绩效考核打分从运营期第3年开始, 根据考核得分情况和财务审计情况, 支付运营补贴费用。1)90分以上,政府按照合同约定运营补贴金额全额支付费用; 2)8589分, 政府按照合同约定运营补贴金额的95%支付费用; 3)8084分, 政府按照合同约定运营补贴金额的90%支付费用; 4)7579分, 政府按照合同约定运营补贴金额的85%支付费用; 5)7074分,政府按照合同约定运营补贴金额的80%支付费用; 6)6569分,政府按照合同约定运营补贴金额的75%支付费用; 7
20、)6064分, 政府按照合同约定运营补贴金额的70%支付费用; 8)60分以下为不合格, 政府按照合同约定运营补贴金额的65%支付费。1.4PPP运作方式南宁市第二福利院项目属于准经营性项目, 为保证政府和社会资本方在合作期限内能够充分发挥各自优势, 因此, 建议南宁市第二社会福利院采用建设-运营-移交( B0T)体化模式。1.5风险分配框架根据上述风险分析, 按照风险分配的三个基本原则, 以及财政部推广应用PPP模式的政策导向, 本项目的核心风险分配框架如下: (1)融资、 建设、 财务、 运营维护等商业风险主要由项目公司承担; (2)政策、 法律和最低需求风险等主要由政府承担; (3)政治
21、、 宏观经济、 不可抗力风险等由政府和项目公司合理共担。本项目的风险分配情况具体如下表所示: 表1.5风险分配情况表风险类别双方共担政府SPV机构政治风险政府方终止合作期征用/公有化政府干预政府信用审批延误宏观经济政策变化行业规定变化建设风险融资工具可及性设计不当分包商违约工地安全劳资/设备的获取地质条件场地可及性/准备工程/运营变更劳工争端/罢工土地使用建造成本超支完工延误公共设备服务提供技术、 质童不合格运营风险市场需求变化供应风险运营成本超支服务质童不达标维修过于频繁运营效率低移交后设备状况差合同文件冲突法律风险设施所有权项目公司破产收益风险材料价格上涨收费变更通货膨胀宏观经济风险利率变
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