经济适用房管理中缺陷及应对实施方案.docx

经济适用房管理中缺陷及应对方案
经济适用房是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准，面向城市低收入家庭住房问题，进行的住房保障。经济适用房是随着我国市场经济的发展而出现的，可以说是城市住房制度改革的产物。与普通商品房相比经济适用房的价格比较便宜；与廉租房相比经济适用房的质量要好得多，因而经济适用房成为了市场的宠儿。但是，经济适用房在推行的近十年中显露出了不少问题，因此理论界一直都在围绕它进行研究探索。本文在前人研究的基础上进行概括总结和分析，并着重研究了“分配”、“选址”、“物业管理”等方面的问题。这对实现社会公平，贯彻落实国家政策，促进经济适用房的快速发展以及维护社会和谐都具有重大的现实意义和理论意义。
一、经济适用房的产生背景
经济适用房的提出直至兴建经历了一个相当漫长的过程。早在1991年6月，国务院就在《关于积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。”1998年以前，住房制度推进的步伐相当缓慢，也正是在这一年国家正式提出兴建经济适用房。经济适用房的提出与当时的宏观经济形势密切相连，当时中国经济正处于低谷，经济增长速度很慢，需要寻找新的经济增长点。在这种大的经济背景下，朱镕基提出，要把住宅建设作为新的经济增长点和消费热点，一个重要的举措就是发展只售不租的经济适用房。一般说来，经济适用房价格比较便宜，中低收入者均能购买，这样就能通过住宅拉动经济的增长；另一方面我国以前实现的是实物分配，但是随着经济体制的改革，即从计划经济向市场经济体制过度，实物分配显露了许多的弊端因而被废除，取而代之的是货币化。因为我国人口基数大，收入差距也很大，因而仅靠货币化分配，相当一部分人不可能进入市场买房，于是需要建立多层次的住房供应体系来满足多层次的住房需求。
二、经济适用房发展中存在的问题及原因分析
经济适用房作为住房保障体系的主要部分在解决城镇中低收入住房、实现社会公平公正、调整房地产市场结构和价格等方面起到了举足轻重的作用。但在近十年的发展中也出现了许多不经济、不适用的现象。
（一）经济适用房供不应求。经济适用房用地是由地方政府划拨的，而土地收入是地方的主要收入，这有损地方政府的利益，因此地方政府建设的积极性大打折扣。据住房和城乡建设部披露的数据，2009年全国各地经济适用房新开工面积为33，388万平方米，48万套，占全年计划指标的37%，进度相当缓慢。
（二）超标准建设问题严重。国家《经济适用住房管理办法》中明确规定经济适用住房应以中小户型为主，其面积规定为中套住房面积为80平方米，小套住房面积为60平方米。但是，就全国范围来看，经济适用住房建筑面积在二者之间的就很少，多数开发商将建筑面积建到了100平方米以上，更有甚者建到了150平方米。试问这是经济适用房吗。就拿西安来说，西安有一经济适用住房开发区“唐都花园”，其共有11种户型，只有一种户型低于80平方米，最高者超过150平方米。在户型超标的同时建筑总规模扩大，投资额难免也要上升，最后每套的造价必然也会上涨。如此一来，中低收入者更是买不起房了。造成这种现象的根本原因在于政府规定开发商在建设经济适用房时利润必须控制在3%以内，而多数开发商表示利润在3%以内是没人愿意开发的。因此，开发商便通过扩大建设规模，扩大户型面积来吸引有钱人买房，借此提高利润。
（三）经济适用房分配管理不合理
1、富人购房现象严重。经济适用房的目标人群本是中低收入家庭住房困难户，旨在解决城镇中低收入家庭住房问题。然而，近年来全国各地富人购房现象越来越普遍。目前，在许多经济适用房小区却有许多私家车，这很难让人把这些人与经济适用房联系到一起。比如，前些年济南阳关舜城及呼和浩特首个经济适用房项目草原明珠小区不乏开着奥迪、宝马等高档小车的购房户。
2、中低收入人群弃购现象普遍。在近几年的经济适用房销售中曾出现过这样一种怪现象：一方面经济适用房供不应求；另一方面老百姓在辛苦排队摇号后却最终放弃购买经济适用房。2005年成都经济适用房遭“冷遇”就是一个很好的例子。2005年3月XX市公开盘6，000套经济适用房，而当年仅仅售出2，000套，空置率高达60%。就其主要原因来讲在于经济适用房选址过于偏僻。
（四）销售环节运作不规范。为降低建设成本，国务院等有关部门对进入经济适用房的各项收费采取了一系列减免措施取消了各种无法律法规依据的摊派集资费。然而，政府相关部门却并未执行，依然收取各种费用，政府的优惠政策并未落到实处。另外，开发商在售房过程中，也有重复收费现象。比如，以工本费、抵押登记费的形式收取，更有甚者收了费不干事。据调查，某开发商在某小区建设之初就收取了“防雷”费用，然而业主都住了几年了也未曾见到所谓的防雷措施。
（五）物业管理水平偏低。物业管理无论是对商品房来说还是对经济适用房而言都是不可或缺的一部分。据一份调查资料显示，业主对高档商品房小区物业评价总体较好的比例达到68%；对经济适用房小区的物业评价却很低，总体差占33%，服务质量差占28%。管理水平差占29.3%收费不规范占36.2%。业主的不满意感主要是因为物业公司提供的服务针对性不强，物业公司在管理过程中只注重企业本身的利益，脱离业主的实际需求，盲目地推出一些投入小、产出高的服务。
三、完善经济适用房建设使用问题的对策
经济适用房的建设目标不是单纯地解决贫困人口的“安身”问题，而应该是具有更为深刻的社会目标。一方面应当通过经济适用房的建设来解决中低收入人群的住房，提高他们的生活质量，使其摆脱贫困；另一方面经济适用房有助于防止社会排斥，促进社会融合构建和谐世界。因此建议从以下几个方面加强经济适用房的管理。
（一）优化经济适用房的选址。我国目前存量市场发展空间很宽广，即二手房市场和老旧公寓有待挖掘。二手房、老旧公寓就其周边环境、交通、医疗、学校等配套设施来讲是相当成熟的。如果将这部分房屋改建为经济适用房，相信百姓都会抢购何来不愿购买之说了。此外，这样做还有两个好处：一是解决了经济适用房建设中的选址问题；二是增加了经济适用房的供给量，降低了建设成本。
（二）严格控制户型面积。虽然政府对经济适用房的建设给予了一定的优惠政策，但是开发商为获取高额利润都将建筑面积扩大了许多。经济适用房的建设规模应由各地政府根据当地符合条件家庭的需要和实际供应能力来确定，例如杭州的标准是：家庭三人及以下者住房保障面积为60平方米，三人以上者为80平方米。目前，我国已经明确规定了经济适用房的控制面积，那么对于不符合设计标准、户型面积过大的经济适用房建设项目，规划部门首先应不予审批，针对那种已经建成或是销售的户型超标的经济适用房，仍要进一步加强监管。
（三）明确购房者标准和资格审查机制。目前，我国对经济适用房保障对象的界定为中低收入人群，试问何谓中低收入。这个概念过于广泛了。并且目前个人资金管理、信用管理等相关条件还不配套，要调查清楚一个人的家庭收入并非易事。因此，在制定经济适用房制度时首先应以国家法定的形式规定标准，再由地方政府根据本地的收入情况拟定适合本地区的标准。在这个方面政府应该将考核标准定量化、合理化。比如，采取多指标考核，将现有的考察家庭人均收入改为考核家庭年总收入、家庭总资产、人均住房面积等多个指标，其中之一不达标者均不能购买。
（四）建立合理的定价机制。经济适用房的建设成本包括征地拆让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施建设配套费、贷款利息、税金等费用。为有效地控制经济适用房的价格，各地政府应当全面参与经济适用房成本的核算和定价过程中，必要时可以用市场手段来降低成本。政府部门还可以成立专门的定价小组，经过对省内外各区域经济适用房价格的调查来定价。当然最关键的在于要结合当地的情况，当地商品房的价格就是一个很好的参考对象。在经济适用房的定价过程中，有的部门联合开发商肆意提价，这部分人应当受到法律的制裁。对于开发商则取消其建设资格并处以罚金，给予政府官员降级撤职等行政处罚。
（五）用货币补贴替代实物配售。此前实行的划拨土地政策因损害地方政府的利益效果不是很好。用货币补贴则能大大提高地方政府的建房积极性。所谓货币补贴即指住房困难户在购买住房时政府直接将货币补贴给中低收入家庭，政府不必划拨土地建经济适用房。2008年当国际金融危机蔓延到中国房地产业时，一些地方政府纷纷出手救市，在各种救市举措中XX市采取了购买商品房由政府给予5万元到8万元的补贴政策，继长沙之后郑州、沈阳、南昌、大连等城市也都实行了经济适用房的货币补贴政策，并取得了不错的效果。
四、结论
我国是一个人口众多，贫困人数也多的国家，房源非常短缺，因而经济适用房的建设则显得至关重要。在过去十年的经济适用房建设中确实突显出了不少的问题，本文也对这些问题进行了简要的分析并提出了相应的对策，以期能够促进经济适用房的快速发展。然经济适用房是一项长期的政策，关系到千家万户的福利，因而全国各地方政府都应高度关注，使得“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”将在不远的将来实现。
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