房产公司策划文件-项目组团社区园林概念分析.docx

【
６０１ （２）项目组团社区园林概念分析】

一 期 二 期
第一阶段：日式园林区 地中海风情区
第二阶段：法式景观园林区 维也纳风情区

阐释:1、创造”生态化”的环境,全面满足贵阳人对美化,人文的需要是社会生态型住宅的基本内涵
２、引入“动线绿化”理念，做到移步换景，景随步移。
３、强力塑造各种风情区的文化内涵，是提升层次美键一环。
４．强调“１００％的参与式园林“（即园林的实用率）
５、强调园林“绿视率“的概念。

《一》 社区形象定位
一幅异国风情画
异国风情

主推： 一幅异国风情画

阐释：
（1） 贵阳人的消费观念比较超前，向往国外的生活方式，正迎合了这市场的需求。
（2） 通过“画“来衬托环境的美。
（3）为社区以后塑造“绿，静，美“的形象做好铺垫。
（4）炒作的素材比较多
（5）在多个阶段推出都有新的卖点，容易引起市场的关注。.

（二）一期园林概念分析

１． 日式园林

概念： “内心的庭园”
内容：
a. 樱花
b. 白砂
c. 石灯笼
d. 踏石
e. 竹子
f. 小假山

２．法式双景观园林区

名称： “枫丹白露”
内涵： ～永久的光荣或浪漫的天堂～
内容：
a． 喷泉
b． 建筑小品
c． 花架
d． 花坛的花卉与香草
e． 规则的草坪
f． 雕塑

格调：
a． 突出自然景观与现代文明的结合
b． 强调“双景观”居住概念
c． 突出居住“第二空间的概念”

【项目组团概念分析
６０１ （２）】

卓信.名都

一期 二期 三期
阳光领域 阳光领域 金领域
白领域 白领域

命名分析：
阳光领域
（１）项目为东西向的长条形，阳光比较充裕。
（２）就因为是”贵”阳才用“阳光“两字。
白领域 项目的主流客户群为中产阶级，比较有概括性。
金领域 作为项目最高的形象，针对高级收入的目标客户群。

组团名称的意义：
１、 社区的品牌可以通过不同的侧面进行塑造
２、 不同的组合团概念可以吸引不同的客户群，让置业感觉这项目有三个不同类型的社区可以来选择，增强可选性。
３、 不同组团不同的卖点，增强项目可持续炒作的卖点。

【展销会推广策略分析
６０１ （２）】

时间： ２００１年９月２０－２６日参展
目的： 做宣传推广，树立小区品牌形象
内部认购

问题点：
a 预售证没拿到，在内部认购上会使买家持观望态度；
b 工程进度难以大量开展，也会使买家持观望态度；
c 项目刚开盘，也会使买家持币观望；

（一） 展销会我们的推广方案：

１、只是做形式上的宣传，广而告知，不做大量的推广
２、强力推广项目
〈１〉 这是极好的销售机会
〈２〉 项目抢占市场的时机，要一炮而红从众多的楼盘中脱颖而出

（二） 如何在房交会上有很好的销售业
我们的目标：８０－１２０套
１、 房交会前期推广思路

时 间
事 项
工作单位
备 注

9月1日-10月10日
派发单张10000份
１、 油榨街
２、 南明其它区域
３、 云岩区
４、 二戈寨主要针对大的单位小区和居委会派发
销售部与外骋大学生（约50人次，工作时间一天，每天30元）

地毯式的宣传做好铺垫

9月8日-15日
“贵阳人建筑自己的家园”活动
电台、报社、销售部、公司
项目前期规划铺垫
“项目形象代表”
报社、销售部
项目前期形象炒作

9月20日前

在星力百货连续二星期做展销

销售部

项目前期社会形象宣传

9月10日-19日

报纸广告

销售部

项目前期社会形象宣传

8月25日-8月20日

电 台

销售部

高密度宣传异国风情区
２、 避项目销售风险的策略：
消费者顾虑：预售证、工程进度、园林景观是否做到。
我们的策略：
（1） 在取得预售证前采取“无条件退房”策略，这笔款由贷款银行监控，公证处公证。
（2） 展销会期间由：园林设计单位、施工建设单位、工程监管单位、建筑设计单位、产权处、银行、公证处等。
园林设计单位：解决消费者的园林效果问题。
施工单位：解决工程质量与外立面的效果问题。
产权处：解决预售证的问题（在办）
银行；解决交款后退款的保证（公证处）

３、 展销会前的市场炒作

9月10日-15日时推出的“日本风情区”

（1） 五天内销售完毕的炒作引起市场的轰动
（2） 9月20日-26日推出“法国风情区“制造抢购的前期氛围，造成项目一推出被市场认可的卖场。

【项目卖点分析
６０１ （２）】

１、 与“中天星园、在水一方”同板块的项目区域卖点
２、 文化会所（图书馆与绿色通道门诊治）
３、 双语幼儿园（中英幼儿园）
４、 私立小学（与一品牌学校合作）
５、 异国风情区（日式、法式、地中海式……）
６、 自然环保式、现代简约建筑风格
７、 北面的山（强调“大氧吧”的概念）
８、 周边生活的成熟度（强调成熟生活圈）

您的家=户内面积+户外景观空间+有品味外立面+生活配套+异国风情的度假生活

强调：（1）、家的附加值
（2）、现代生活：休闲与交流
（3）、空间的“透视率度”
（4）、产品特色概念
卓信名都的八大卖点，就是您购买的八大理由

【房交会前期媒体宣传分析
６０１ （２）】

（一） 户外广告；
１、 车身广告；突出中庭花园的环境画面
２、 大型喷画：突出异国风情区和形象代言人
３、 灯箱广告：突出“卓信.名都”与“异国风情区”概念
（二） 电台广告：（图文广告）
第一阶段：突出异国风情区与都市度假的生活方式
第二阶段：突出日式风情区宣传
第三阶段：突出法式风情区宣传
（三） 报纸广告：
第一阶段：塑造园林绿化用地千万平方米的异国风情区
第二阶段：“一万元”置业市区的概念突出市中心的拥挤、干扰等的环境，推出项目在市内的绿、静美、生活环境。
第三阶段：日式园林区（市场反应轰动的炒作）
第四阶段：法式园林区

注：1、日式园林区第一、第二幢9月20日前推完
2、法式园林区第三、四、五幢为9月20-9月25日强调
3、推“1”为“2”做好炒作的铺垫
【项目定位
６０１ （２）】

卓信.名都项目定位：

~异国风情~
~贵阳第一花园住宅小区~

主题广告语：
魅力之城
让你每天感受假日情怀
贵阳第一生活环境

主推： 异国风情
让你每天感受假日情怀

【一期推盘价格走势分析
６０１ （２）】

首推1号楼、2号楼
1号楼均价2100元/平方米
2号楼均价2400元/平方米

目的：1、由1、2号楼测试市场
（一） 1号楼主要用“低开高走”的策略起动市场，引起市场轰动效应，目的使销售形成旺销的良性循环。
（二） 2号楼主要测试中高价位的市场反应程度，用95折的优惠即2340元/平方米的均价看市场反应情况作以后项目价格定位的标准。
（三） 测出市场对本项目南北向与东西向的价差标准。
（四） 测出本项目的景观价格系数，做到景观价值的最大发挥，是创造本次最大利润的挖掘点。
2、由1、2号楼吸纳两部分市场
（一） 1号楼主要测试郊区客户群衡量本项目对此区域客房的吸引度。
（二） 2号楼主要测试市区同档甚至高档盘的客户群，这是项目升价的关键。