房地产业的转型研究(1).docx

房地产业的转型研究
目 录
一、 房地产业的发展历程与现状
二、 房地产业在国民经济和社会发展中的地位和作用
三、 转型中房地产业出现的矛盾和问题
四、 在转型中发展和完善房地产市场的政策建议
五、 房地产业的发展趋势与转型展望

一、 房地产业的发展历程与现状
（一） 房地产业的发展历程
1、1950—1978年房地产业的退化
1950年海南解放后，国家对房地产逐步实行接管、没收和整顿的新政策。一是没收旧政府和官僚资本的房地产，接管外国资本在海南的房地产；二是宣布承认城市私人房地产的所有权，保护产权所有人的合法权益；三是整顿房地产市场，对高租金和掮客进行了限制和打击。旧的房地产市场秩序被打破，房地产市场日趋萎缩，机制运行日趋弱化。
1956年，对私营房地产实行社会主义改造，采取的形式是“国家经租”，即国家付给房地产主租金，赎买房地产权，使大部分私营房地产变成公有，并对一切房地产的买卖、租赁实行严格的政府控制。自此以后，房地产市场步入计划经济轨道，市场机制逐渐失去了作用。
1966年后，由于“文化大革命”冲击，个人所有的少量房地产买卖、租赁完全被取消。在城镇，只有各类政府机关和公有企业才可以投资建房，土地由政府无偿划拨，如需征用农民土地，则将农民转为城镇居民作为补偿。建成的房屋只以极其低廉的租金租给居民。政府、国有企业之间的房地产转移，无需买卖，只需账面划拨。在农村，农民及企业可在自己所在的土地上建房，仅作自用，不能买卖。至此，房地产市场已经消亡，不复存在，市场机制失去了运作的基础。这种状态，一直延续到1978年。
1950—1978年，海南房地产市场从有到无，房地产运行机制从市场机制转向计划机制，是房地产的另一种转型过程，属于房地产业的退化时期。

2、1979—1986年房地产市场的复苏
1978年党的十一届三中全会以后，实行了改革开放，提出了“计划经济为主，市场调节为辅”的理论和政策。于是，肯定了房地产的商品属性，并且房地产要按商品货币规律即市场规律来进行管理和发展。邓小平同志于1980年在一次谈话中较系统地阐述了这一观点：“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人购买房屋，也可以自己盖；不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城市和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给以补贴。这些政策要联系起来考虑。”邓小平同志的这些话，对房地产（包括住宅）改革理论和政策的形成，起到了重要的推动作用。
理论上的成果有：（1）肯定了大部分的土地和房产的商品属性；（2）对住宅的商品属性有所认识；（3）房地产管理，在计划调节以外，还要发挥市场机制的调节作用。
这些理论成果，在政策上和实践中得到了承认与应用。到了1984年5月，全国人大六届二次会议的政府工作报告指出：城市住宅建设要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务，允许按照土地在城市中所处的位置与使用价值征收使用费，同时还提出了土地有偿使用的原则，确立了土地作为资源及其收益的观念，使土地由无偿划拨纳入有偿使用轨道。这些理论和政策，为房地产市场的复苏提供了环境和条件，使房地产市场逐步得以复苏。但是，这种复苏是相当缓慢的、有限的。因为种种原因，经济理论上的突破仍然是有限的，在政策上仍然是计划经济占主导地位，市场调节只是辅助手段。所以房地产的发展必然受到经济理论和政策的制约。而市场调节的范围，仅限于零星、分散和价值较低的产品。房地产本身固有的价值高、使用时间长等特点，使房地产必然受制于计划经济管理体制。因此，在这一时期，房地产市场的复苏是有限和缓慢的，甚至是弱小的。然而，复苏具有重大的意义，房地产市场发展对经济理论提出了迫切需要，揭示了市场调节为辅的局限性。房地产市场的复苏、发育和成长，充分显示了市场机制的优越性和生命力。房地产业只有在市场机制下，才有可能发展壮大。复苏所显示的意义，有力地推动了经济理论的发展和经济政策的进一步改革，从而迎来了房地产业真正意义的起步发展时期。

3、1986—1991年房地产业的逐步发展
  1986年后，社会主义商品经济终于在理论上得到人们的肯定，市场机制的作用进一步受到人们的重视。1987年党的十三大报告指出：房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，确认了房地产市场的地位和作用，从而极大地推动了房地产市场的发展。特别是1988年海南建省，房地产业蓬勃发展，产业规模日益扩大，形成了土地开发和房地产市场发展的第一次高潮。
在房地产业发展时期，国家相继出台了关于房地产以及房地产市场运行的政策法规：（1）1986年6月25日全国人民代表大会常务委员会通过，并于1988年2月29日全国人民代表大会修正的《中华人民共和国土地管理法》，是房地产业发展最重要的法规，它确定了国家依法实行国有土地有偿使用制度；（2）1990年5月19日发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；（3）1991年1月4日发布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》；这些法规的颁布实施，有力地促进了房地产市场的发育和房地产业的发展，同时，海南省也相继出台了一些与房地产相关的地方性法规，（4）1988年2月13日颁布实施了《海南土地管理办法》；（5）1990年3月26日施行《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》。这些地方性法律法规，奠定了大规模土地开发和房地产业发展的基础，使海南房地产业发展步入了市场化和产业化的轨道。
房地产由计划经济向商品经济转型，不但是量的转型即发展规模的变化，而且房地产经济的运行机制发生了重大转型，计划经济虽然还在发挥作用，但是市场机制已稳步发展，并逐渐成为房地产市场的主导力量。

4、1992—1998年房地产业在双轨制下的高速发展
  1992年邓小平同志南方谈话之后，建立社会主义市场经济体制已成为一致的共识。十四大提出了社会主义市场经济理论。在这样的理论和政策引导下，房地产业中市场机制的地位得到了充分的肯定，加上经济快速增长的影响，对房地产的需求猛增，客观上引发了“房地产热”的形成，房地产业成为新兴的支柱产业。到1993年下半年，国家为实现经济软着陆及时实施了宏观调控政策，海南房地产规模急剧收缩，投资需求下降，但是，房地产业的支柱地位并没有动摇，房地产业的市场化进程并没有削弱，市场机制仍然在加强，如1995—1998年，向个人出售的商品房比重逐年上升，见表1-1。
表1-1 1990-1998年海南房地产发展情况 单位：万平方米
　指
　　标
年
　份
投资额(万元)
施工
面积

竣工
面积

房屋销售面积

房屋销售额(万元)

住宅
住宅
住宅
销 售给 个 人
1990年
41380
84.7
—
29.0
24.5
11.6
—
14720
—
1991年
108645
187.8
126.1
50.1
41.2
31.2
—
48084
—
1992年
302192
503.9
315.3
106.1
77.3
109.4
—
236430
—
1993年
573317
745.6
—
68.7
35.7
70.6
—
268886
—
1994年
572504
826.8
—
78.7
53.3
46.5
—
178650
—
1995年
389024
696.3
327.2
68.6
14.0
40.9
22.2
93898
36685
1996年
169837
313.1
16.1
57.7
41.6
15.2
13.5
28676
7546
1997年
79926
164.5
87.9
42.8
27.0
17.8
14.1
38559
12764
1998年
102398
147.6
102.4
24.9
22.4
20.9
18.7
34358
17078
这一时期出台了一系列关于房地产业发展的政策法规。（1）1992年11月4日，国务院颁布了《关于发展房地产业若干问题的通知》，指出：房地产在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一，并具体提出推动房地产业健康发展的十四条意见；（2）1994年初公布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》；（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》正式颁布实施，是房地产业发展的纲领性大法；⑷1994年6月24日，海南省第一届人民代表大会常务委员会通过，于同年7月18日施行的《海南经济特区土地管理条例》，为加强土地管理，合理开发、利用和依法经营、保护土地提供了具体的法律依据。这些政策法规，保证了房地产业的健康发展，维护了市场机制有效地发挥作用。
  1998年底，朱鎔基总理来琼视察期间，针对海南房地产严重积压的情况，决定把海南作为全国处置积压房地产的试点。⑸1999年7月4日国务院批准了《处置海南省积压房地产试点方案》，要求“全面清理、加快处置积压房地产，减少金融资产损失，切实改善经济环境”；⑹1999年9月24日省人大制订出台了《关于加快积压房地产产权确认工作的决定》，进行房地产产权登记确认，有利于产权明晰和加快处置步伐；⑺1999年10月12日发出了《关于加快积压房地产流通有关问题的通知》，出台了十大鼓励优惠政策。

(二)房地产业的发展现状
房地产业经过曲折的转型和发展，取得了辉煌业绩，但是，目前海南房地产业的现状却不容乐观。
投资锐减，资金短缺，竣工率低下，“半拉子”工程增多。
1999年前8个月，房地产投资仅3.2亿元；施工面积545万平方米(其中住宅293.2万平方米)，竣工面积82.3万平方米(其中住宅9.2万平方米)，竣工率为15%(住宅竣工率为3.1%)。由于资金严重短缺，造成房地产开工项目绝大多数不能完工，新建住宅项目极少完工，房地产投资项目基本上都是“半拉子”工程。

2、竣工房屋空置严重，房屋折旧不容忽视。
1988—1998年，商品房开发建设规模达3669万平方米，竣工1686万平方米，尚有143.9万平方米在建,停建达1135.3万平方米，未能开工的有703.8万平方米。商品房累计竣工1677.5万平方米，空置达703.4万平方米。房地产开发建设中，停建和未开工占50.1%；竣工商品房空置率达41.9%。建成商品房大量空置，停建项目大量存在，严重占用房地产投资和银行金融资产，大量房屋长期空置，房屋折旧应引起足够重视，房地产的资产流失不容忽视。
房地产产权不清晰，产权市场不通畅。
受房地产下跌影响，房地产企业亏损严重，企业与银行、企业与企业之间的贷款、拆借不能如期归还，债务拖欠时间长，数额巨大，涉及面广。而且相当多的房地产企业已经资不抵债，银行不良金融资产增加。加之在房地产快速发展时期，产权市场尚未建立健全，产权管理不到位，造成商品房、停缓建工程、闲置土地的权属关系不清晰，甚至混乱。如中国银行在海南房地产的沉淀资金中，有71%的不良金融资产产权不清，需要首先确权才能处置；农业银行在海南房地产的沉淀资金中，有84%的不良金融资产产权不清，需要确权。房地产产权不清还反映在产权纠纷中，海南省法院系统查封的土地达2.7万亩，房产达41万平方米，并且存在省内外法院重复查封的情况。由于房地产产权不清晰，目前沉淀资金的处置难度增大，同时，如果不界定和明晰产权，产权交易无法实现，积压的房地产将无法处置。
房地产沉淀大量资金，桎梏了金融业的发展和经济增长。
1993年下半年国家实施宏观控制政策，房地产业首当其冲，受影响最明显。土地开发和房屋建设项目纷纷停建、缓建，“半拉子”工程急剧上升，房地产价格下跌。从而使房地产投资大量积压，企业严重亏损。据保守估计海南金融业沉淀在房地产的资金在250亿元以上，相当于1992年和1993年全社会固定资产投资的总和，是1996、1997和1998年每年全社会固定资产投资的1.4倍左右。沉淀资金主要是银行贷款。受其影响，金融业面临严峻考验，银行亏损大幅增加，金融业运营困难，发展步履维艰。房地产资金大量沉淀，削弱了投资需求，使投资拉动型的海南经济近几年增长趋缓。

二、 房地产业在国民经济和社会发展中的地位和作用
（一） 房地产投资快速增长，有效地拉动投资需求增加，使投资需求成为经济增长最重要因素。
1、 在1992—1994年成长阶段，投资总量成倍增长，成为投资需求中增长最快和最具活力的因素。1992年房地产投资30.2亿元，占总投资需求的比重上升到34.7%。1993和1994年每年房地产投资达57亿元，占总投资的26%和30%。房地产投资成为总投资需求的新生力量，规模急剧扩大，比重快速上升，从而奠定了房地产业的支柱性地位。1995年后，受宏观调控政策影响，房地产投资需求急剧下降，1997年滑至谷底的8亿元水平，占总投资需求的比重降到4.8%，1998年降为5.6%。但是，房地产仍是重要的投资因素之一。
2、 房地产业是增长最快的产业之一，对经济增长的贡献巨大。
房地产开发公司在1988年以前即建省前仅有11家，1988年发展到150家，1995年6月30日，各类房地产开发企业和单位增至4070家，新设立的房地产企业每年成倍增长。1988—1994年，房地产业增加值的增长速度超过经济增长速度。例如1991年为37.9%，1992年增长4.7倍，成为国民经济各行业中最具活力和扩张力，增长最迅猛的行业。1994年之后，虽然连续4年出现接近两位数的负增长，但1998年又开始回升，达到13.1%的增长速度。对经济增长的贡献率，1992年达8.8%，接近工业和建筑业，位居第五。1995年后，贡献率下降，但每年仍约有2%。

（二） 改善居住环境，为社会发展提供物质基础
房地产（包括住宅、办公楼、商业营业用房及其他房屋工程和配套的服务设施）的物质成果，一方面为经济发展提供必需的设施和条件；另一方面改善了城乡居民居住环境，提高物质文化生活水平，为社会发展提供物质基础。所以，房地产业与国民经济发展和社会进步息息相关。1990—1998年，累计竣工房屋面积527.1万平方米，其中住宅337.0万平方米。如果以1998年城镇人均居住面积14.3平方米计算，则解决了23.6万城镇居民住房问题。

（三） 房地产业的高速发展，带动了众多产业和行业的发展，促进了经济结构的调整和优化。
房地产业与其他众多产业密切相关，是具有极高关联性的产业。海南房地产业的发展实践表明，房地产业可以带动建筑、建材、化工、装饰、交通、运输、园林、绿化、规划、设计、商业、餐饮业、娱乐业、广告业、评估业、咨询业、社会服务业、信息产业、金融保险业等诸多产业和行业的发展。房地产业的快速增长，促使产业结构的调整和优化，使国民经济各行业蓬勃发展。

（四） 房地产业创造了大量的财税收入，有力地推动金融业发展。
房地产业为地方财政收入创造了新的税收来源。1990—1995年的“八五”期间，房地产实现销售收入约99亿元，上缴利税8亿元。与房地产业的高速发展密切相关的一个行业，就是金融业。强劲的房地产投资拉动投资需求猛增，使金融服务业迅速发展。海南金融业在房地产业推动下，1992年首次由贷差行转为存差行，当年全社会存贷款余额达630亿元，金融业发生了整体性的质的变化。到1998年底，国有商业银行机构发展到1017个，同时，其他商业银行和非金融机构发展迅速，金融分支机构及服务网点有700多个。房地产业还直接促进了城镇的市政公用设施建设，1990—1995年，投入约100亿元，比1985—1989年的“七五”时期增长21倍。城镇的道路、交通、排水、供水、供气、绿化等得到了明显改善和进步，城镇化水平和城市综合能力明显增强。

三、 转型中房地产业出现的矛盾与问题
转型中，房地产业取得了长足发展，奠定了产业地位和基础，为经济发展和社会进步作出巨大贡献。但是，房地产业转型的过程还远未完成，出现的矛盾和问题，直接影响转型的进程。

（一） 供给总量过大与有效需求不足的矛盾
到1998年底，可用于居住使用的商品房有703.4万平方米尚未实现销售，占商品房总量的41.9%，包括别墅、高档公寓和安居工程住宅、办公楼、商业营业用房。703.4万平方米的商品房，可以解决12.3万个城镇家庭，49.2万城镇人口的住房问题（每户以57.2平方米计算）。由于在经济转轨时期，原来的短缺经济逐步得到改善，买方市场逐渐形成，加上消费需求不足的影响，使房地产在转型过程中出现了供给总量相对过剩，供给大于有效需求的矛盾。在房地产业发展中，供求矛盾一直存在。1986—1991年起步发展时期，房地产需求旺盛，供给相对不足，供求矛盾表现为有效需求大于供给。由于房地产需求猛增，直接导致1992年的“房地产热”，使房地产供给大幅度增加。自1992年开始的高速发展，虽然供给增加，但供求矛盾仍不平衡，过量供给又导致供求矛盾表现为供给大于有效需求。1996年竣工房屋72.7%（其中住宅有67.4%）未能销售，同一指标，1997年为58.4%（其中住宅有47.8%），1998年为15.8%(其中住宅为16.2% )。从中可以看出，供求矛盾由求大于供变为供过于求，二者始终处于不均衡状态。目前总量的供求不均衡较严重，并且在未来的几年内将继续存在。增加房地产的有效需求，调整供给结构，使供求双方均衡增长是房地产市场发展的主要目标。

（二） 房屋价格过高与现阶段低收入水平之间的矛盾
1994年，商品房平均销售价格为3842元/平方米，1995年、1996年分别为2296元/平方米、1875元/平方米。同期海南职工年均收入为4485元、5340元、5476元。一个双职工家庭，如果购买一套85平方米的住宅，在不吃不喝的情况下，最少也要14年以上的时间。而国际通行的合理住宅价格与居民家庭年收入之比为3—6倍。由此可以看出，住宅价格与居民家庭收入水平相去甚远。
高房价的原因是多方面，1、土地成本高，1995、1996年土地购置费占总成本的10%，由于可供使用土地日趋减少，土地成本呈上升趋势，1998、1999年此项费用达到30%左右；2、在房屋结构中，普通住宅比例低，安居工程套数少，使房屋价格呈结构性偏高；3、非生产成本高，除建筑、安装和设备工器具费用外的其他费用高，1995和1996年此项费用占15.7%和26.6%，1998年上升到35.6%。高价格妨碍了住宅消费的顺利实现，加剧了房地产有效需求不足，激化了供求矛盾。

（三） 供给结构失衡
1992—1998年，房地产业在增加供给总量的同时，出现了供给结构失衡。表现为1、别墅、高档公寓比例较高，曾一度达到70%，普通住宅相对较低；2、办公楼、商业营业用房过多；3、安居工程套数较少，面向城镇低收入家庭的住宅供给不足。在房地产高速发展阶段，由于利益驱动，投资集中于高回报的别墅、高档公寓、办公楼、酒店等项目，普通住宅未能成为投资重点。目前房地产空置仍是结构性的相对过剩，普通住宅仅存14.2%，而高档住宅、办公楼等占85.8%。供给结构失调，直接影响了房地产业的进一步发展，加大了目前处置的难度。所以，鼓励房地产投资，在控制总量的同时，还要进行结构引导。

（四） 改善目前居住条件与长期发展规划的矛盾
1998年海南省城镇居民实际人均居住面积14.3平方米，城镇居民中尚有相当比例的家庭人均居住面积不足7平方米，还有相当比例的家庭自租住房，所以居住条件有待改善，住房水平有待提高。然而，在改善目前居住条件的过程中，首先要注重城镇建设的长期发展规划。如果在土地开发和房地产建设中忽视规划问题，急功近利，将会影响到城镇的未来发展和居民住房的长远利益，随着人口增长和城镇可使用土地减少，住房需求不断增加，将来的住房矛盾将更严峻。房地产业的发展实践说明，在高速发展中，为了吸引投资，往往未能充分重视城镇的长远规划，海口市金融贸易区的开发就是一个典型的例子。

（五） 行政事业收费过重，影响税收机制发挥作用
房地产市场在转型过程中，还不能很快消除计划经济运行机制的影响，政府对房地产业的管理仍使用行政手段，收费制度与税收制度并存。收费制度一方面不利于市场机制的运行，妨碍房地产业的市场化进程；另一方面，由于对费用缺乏有效的管理和使用制度，造成财政收入流失和不合理的收入再分配。收费主要存在于三个环节：1、土地购置和开发规划环节；2、房地产销售流通环节；3、房地产的物业管理环节。收费过多过滥，助长了房地产成本和价格的攀升，影响了税收机制发挥作用，不利于国家税收。房地产的各项收费曾多达百种，到1999年上半年，有关房地产的行政性收费仍有16项，事业性收费有12项。在处置积压房地产试点工作中，于1999年8月31日出台了《关于处置积压房地产实行税费优惠政策的通知》，减费降税，行政性收费只“工本费”一项，事业性收费降低50%。

（六） 房屋大量空置积压与住房困难户大量存在的矛盾
   在房屋大量空置积压的同时，还存在大量的住房困难户。如海口市空置普通住房达78万平方米，现有无房户、住房困难户1.9万户。全省空置房屋总量达703.4万平方米，可以解决12.2万个城镇家庭的住房，但是无房户、住房困难户仍大量存在。

（七） 住房制度改革滞后
房地产转型中，公有住房制度改革成为焦点。1992年以前，低租金的无偿分配方式占主导地位，1992年后，房地产市场逐步形成和完善，公有住房制度实行商品化改革。但时至目前，仍存在遗留问题。1、公有住房的产权归属和土地使用权归属问题，尚不明晰；2、公有住房还无法上市交易；3、房屋维修、物业管理和住房公积金使用；4、与公有住房改革配套的工资制度改革落后；5、改革后，公务员新增住房的机制尚未建立健全。这些问题，影响公有住房的商品化、货币化和社会化，影响房地产的市场运行机制，不利于房地产业的可持续增长。

四、 在转型中发展和完善房地产市场的政策建议
（一） 强化政府管理职能，完善宏观控制能力和手段
  房地产业在转型过程中出现的矛盾和问题，说明对房地产业的管理和调控力度不够。海南房地产业的规模失控和结构失调，其根源在于宏观产业政策调控不力。特别是1992年之后，房地产业开始了真正的市场化进程，步入高速发展轨道，市场机制已逐步加强，而经济管理机制却没有相应地进行转变，还停留于计划经济手段。由于相应的市场经济管理机制不能及时建立健全，使房地产业缺乏有效的管理和调控。例如，土地使用权的批租和出让，没有实现市场化；以行政收费为主要手段，税收机制未能真正发挥作用；城镇规划缺乏全局性、长远性，房地产业缺乏产业结构引导；对国有土地有偿使用的监管力度不够，缺乏监管制度。因此，转变政府职能，完善宏观控制手段是房地产业长期发展的迫切需要。强化政府管理职能的目标是制度化、法制化，以法律制度为手段，以市场为导向，保障房地产业的可持续发展。同时，实行物业管理社会化。

（二） 银行商业化改革，建立房地产金融体系
房地产沉淀的大量资金，主要来源于银行贷款，所以，损失最大的是银行，冲击最严重的是金融业。银行不能与房地产业同时进行市场机制转变，就无法适应房地产业的发展。进一步深化银行的商业化改革，健全房地产金融体系，是房地产市场发展的迫切要求，也是金融业发展的客观需要。

（三） 调整供给结构，理顺价格关系
在控制总量的同时，还要加强结构引导，重点鼓励发展住宅建设，尤其面向城镇居民的经济适用房，正确引导高档住宅、别墅的开发，适量控制办公楼、商业营业用房的开发建设。理顺房地产价格关系，放开高档住宅、别墅、办公楼、商业营业用房的价格，由市场供求关系调节，控制经济适用房、安居工程房屋的价格，兼顾低收入阶层的住房条件改善，使房地产市场形成供给结构合理，价格关系有序的价格体系。

(四)把处置积压房屋与改善居住条件、旧城区改造和小城镇建设结合起来
从积压的100万平方米普通住宅总量上看，远低于潜在的住房需求，如果考虑到未来几年将增加的住宅有效需求，还远远不能满足。处置积压房地产，盘活资金存量，主要的是“由哪部分人购房，以及如何实现”的操作问题。应当承认，住房困难户、无房户无疑是最需要住房的，同时他们又处于低收入阶层，购买力较低，所以需要政策倾斜，如“零首期”住房消费信贷扶持，以及政府出租房屋收取租金的福利措施。抓住处置积压房地产机遇，加快旧城区成片开发、改造和小城镇建设步伐。将积压住宅用于解决住房困难户、城镇低收入阶层；用于安置旧城区改造的搬迁居民，是具有较高社会效益和长远经济效益的可行措施。可以推动旧城区成片开发，美化城市，有利于市镇基础设施建设；可以加快小城镇建设步伐，提高城镇化水平。这一举措，不仅仅是目前的应变措施，而且应是房地产业发展的长期基本政策。

（四） 实行房地产业的资产重组
改组、改造房地产企业，鼓励行业兼并，进行以股份制为主要形式的资产重组，实现集团化、规模化经营，建立起房地产业的现代企业制度。试行“债转股”，化解企业债务。规范房地产的竞争经营秩序。

五、 房地产业的发展趋势与转型展望
房地产业的未来发展趋势和转型前景，是积极而令人鼓舞的。房地产业是长期具有较高回报的投资领域，支柱性产业地位会进一步得到承认和加强，在国民经济和社会发展中的作用将继续巩固和突出。其基本的依据在于：房地产业是在中国经济转轨中崛起的新兴产业，其市场运行机制具有顽强的生命力和广阔的发展空间；海南经济属于发展中的快速增长经济，在中国经济高速发展的大环境带动下，海南经济的增长速度和质量会继续加快和提高，并且维持一个较长时期，所以，与经济增长和社会发展密切相关的房地产业，必然会作出积极的反映。具体地说，有以下几个原因：
1、 随着人口的不断增加和经济的快速增长，房地产尤其住宅的消费需求将持续增长。
  海南省每年人口自然增长率达到13‰，新增人口近10万，相当于一个通什市，按1998年城镇居民人均居住标准14.3平方米计算，新增住宅需求143万平方米，所以住宅需求前景十分广阔。同时，目前的住宅潜在需求巨大，海南省城镇人口为195万，人均居住面积每提高1平方米，就需要增加195万平方米的住宅。改善住房困难户、无房户的住房条件，需要大量的住房，以海口市为例。目前海口市住房困难户、无房户1.9万户，如果将他们的居住水平提高到目前的平均水平，就必须提供1.9万套109万平方米的住宅，而海口市积压住房78万平方米，远远低于住宅的潜在需求。经济快速增长必然是国民经济众多行业的快速发展和众多新兴产业的崛起，办公楼、商业营业用房需求也将同步增长。由此看来，巨大的潜在需求和持续增长的有效需求，将拉动房地产业快速发展，房地产业既是新的经济增长点，又是新的消费热点，未来发展前景十分广阔。
2、 在转型中，随着市场经济机制的逐步完善和强化，房地产业将成为最具竞争力的产业。在经济转轨过程中，运行机制能够及时转型的产业都得到了较快发展，相反那些不能够及时转型的行业被逐步淘汰。海南房地产业伴随着市场经济体制应运而生，是经济转轨中崛起的新兴产业，具有较高的市场化、产业化程度。随着市场机制的加强和完善，房地产业的竞争力将不断提高，成为最具竞争力的新兴产业。
3、 公有住房制度的改革，将成为推动房地产市场发展的重要力量。取消公有住房分配制度，政府和单位不再承担提供住房的义务，实现住房商品化、市场化，无疑将有利地推动房地产市场的完善和发展。
4、 海南得天独厚的气候条件和地理位置，将吸引台、港、澳地区，东南亚等国家海外侨胞、外商、外国公民以及公司、社团组织、国际组织的投资和住房消费需求，促使和带动海南房地产业走向国际市场。
  在未来发展中，房地产的市场运行机制转型预计将发生进一步变化：
市场机制占据主导地位，市场机制的运行质量不断提高。
公有住房改革结束后，行政计划手段退出房地产市场，政府职能得到转变，城镇居民住房实现完全的市场化，居民住房的社会保障机制进一步加强，市场运行机制发挥主导作用。在这样的经济环境下，市场机制的运行质量将大大提高。行政计划的经济手段，主要应用于政府机关、学校、慈善设施、市政基础设施等社会公益建设，以及在必要的情况下，作为宏观控制手段，对房地产市场的总量和结构进行间接或直接的干预。
房地产市场化进程加快，市场体系进一步完善。
土地一级市场控制力度加强，土地使用权的出让和批租，实现公开招标和拍卖，建立起公开化的一级土地市场；新增房屋的二级市场，信息更加充分，操作更加规范，实现统一的二级流通市场；公有住房上市流通，旧的住房买卖、交换市场建立并发挥调节作用，使“二次置业”、房屋流通更畅通和便利，为二级、一级市场反馈信息，引导产业发展。形成以住宅为主，一、二、三级市场协调发展，紧密联系的房地产市场体系。
相应的房地产金融体系和机制得到建立和发展。
与房地产快速发展高度相关的金融业进一步发展和完善，建立以个人住房贷款为主，兼顾土地开发一级市场贷款的功能配套，服务齐全的房地产金融体系，包括贷款、储蓄、融资、抵押、证券、保险等形式多样，方法灵活的金融服务体系。