广州财贸建设开发总公司、广州南珠房地产有限公司与广州市联星农工商.docx

广州财贸建设开发总公司、广州南珠房地产有限公司与广州市联星农工商总公司拆迁合同纠纷
广　东　省　广　州　市　中　级　人　民　法　院
民　事　判　决　书
　　(2004)穗中法民四终字第2203号
　　上诉人(原审被告、反诉原告)广州财贸建设开发总公司(以下简称财贸公司)，住所地：广州市荔湾区荔湾北路133号。
　　法定代表人黎利权，该公司总经理。
　　上诉人(原审被告、反诉原告)广州南珠房地产有限公司(以下简称南珠公司)，住所地：广州市海珠区新港中路赤岗西二街2号301室。
　　法定代表人张耀文，该公司董事长。
　　两上诉人的共同委托代理人李琦璐、廖声哲，均是广东万达律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)广州市联星农工商总公司，住所地：广州市昌岗中路162号。
　　法定代表人李庆津，该公司总经理。
　　委托代理人覃兆江、张忠，均是广东中粤云天律师事物律师。
　　原审第三人广州南城大酒店，住所地：广州市江南大道中255号。
　　法定代表人何志明，该酒店总经理。
　　上诉人广州财贸建设开发总公司、广州南珠房地产有限公司因拆迁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2003)海民三初字第1859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院认为: 广州市海珠区新滘镇联星村民委员会与被告财贸公司签订的《征地补偿协议书》及财贸公司与第三人签订的《补充协议》是其双方真实意思表示，是有效协议，当事人应自觉履行。拆迁地块的用地单位已变更为被告南珠公司，且现回迁楼的权属人为该公司，故南珠公司与财贸公司应共同承担逾期回迁的责任。现广州市海珠区新滘镇联星村民委员会因城中村改制而被撤销，其债权、债务由原告承担，被告认为原告不具备主体资格的意见不予采纳。现第三人广州南城大酒店已将承租商铺交回给原告，故逾期回迁的停业租金补偿应支付给原告。从被告所提供的证据反映，原告最迟已于1996年11月16日将商铺交被告拆除，但被告未能举证证明其通知广州市南城大酒店或广州市海珠区新滘镇联星村民委员会回迁或原告已实际占有回迁房，应承担逾期回迁的违约责任。2001年9月11日至2003年9月11日的逾期回迁的停业租金补偿并未超过诉讼时效，对被告认为原告的该诉讼请求已超过诉讼请求的意见不予采纳。回迁房属于物权，被告认为原告要求交付回迁房的诉讼请求已超过诉讼时效的意见不予采纳。被告未能举证证明其回迁房已全部通过法定验收，被告应在回迁房通过法定验收之后交付给原告。参照合同法第一百三十六条的规定，为原告办理回迁房的房地产证是被告的法定义务，被告应在交付房屋后为原告办理房地产证。被告反诉认为因原告迟交房屋给其拆迁而造成其要承担迟交楼的违约赔偿金，证据并不确切，且被告在向预购人出售房屋时，动迁期间的事态已发生，其迟交楼责任，应由被告自行承担。至于赔偿拆迁费15万元的诉请，已超过诉讼时效，对被告的反诉请求不予支持。据此，该院于2004年2月10日，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定，判决如下：一、被告广州财贸建设开发总公司、广州南珠房地产有限公司在广州市工业大道沙园购物中心A幢二层附楼商场185.66平方米的房屋通过法定验收之日起五日内将房屋移交给原告广州市联星农工商总公司，并在实际移交之日起三十日内为原告办理该屋的房产权证手续;二、两被告在本判决生效之日起十日内向原告支付从2001年9月11日至2003年9月11日的商铺租金补偿708633.60元[按每月(185.66×40元+一个月的停业补偿22100元)×24计];三、驳回两被告的反诉请求。本案受理费(含反诉费)27727元，由两被告负担。
　　判后，财贸公司和南珠公司不服，共同上诉认为:1、上诉人在广州市工业大道沙园购物中心A幢二层附楼商场已于1996年8月26日通过法定验收，上诉人多次通知被上诉人收楼，在没有办理收楼手续的情况下，被上诉人自行使用该楼至今;2、原审适用法律不当，且对诉讼时效适用不同标准，对于上诉人因被上诉人迟延交付拆迁而导致的损失，有法院生效法律文书证实，证据充分;3、上诉人与被上诉人于1996年7月20日签订补充协议中，约定补偿租金每平方米130元，上诉人认为有欺诈成份，实际租金为每平方米30元;另外，被上诉人的主体资格不适格，被上诉人提供的证据不符合《村民委员会组织法》关于撤销村民委员会的法律文件，不能证明被上诉人具有主体资格。因此，请求撤销原判，支持上诉人的反诉请求。
　　被上诉人广州市联星农工商总公司答辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，被上诉人并无故意拖延办理商铺回迁的事实，而是上诉人没有将房屋移交给被上诉人，却将商铺移交给他人使用;对于上诉人支付的15万元是上诉人与台联商场之间的补偿问题，收款人是台联商场，与被上诉人无关。
　　原审第三人广州南城大酒店述称与被上诉人的意见一致。
　　经审理查明，广州市工业大道沙园肉菜市场地段原由财贸公司经批准在该地段兴建商住楼(第二期用地)、商业网点、购物市场，广州市国土局于1995年11月10日发出穗国土建用函字[1995]第122号《关于建设用地单位变更为南珠公司》，并于1996年4月发出穗国土建用字第[1996]第145号《建设用地批准书》。
　　1996年1月18日，广州市海珠区新滘镇联星村民委员会(乙方，被拆迁人)与财贸公司(甲方，拆迁人) 签订了一份《征地补偿协议书》，约定：甲方经广州市城市规划局(92)城地批字第991号文批准征用乙方土地333.35平方米(折合0.5亩)，甲方征地红线范围内属于乙方所属企业的商业店铺，按双方核定的拆迁建筑面积，回迁于甲方本征地红线内商住楼的住宅面积内，其停产停业(租金)按双方核定数，从拆除或停业之日起至回迁完成之日截止，有关搬迁费、水电设施补偿以及其他附着物补偿(包括本条款所及的全部内容)由甲方会同乙方所属企业，实地丈量清点，商定补偿，签订补充协议等。1996年7月20日，上诉人财贸公司(甲方)与第三人广州南城大酒店(乙方)签订《补充协议》，约定：甲方经广州市城市规划局(92)城地批字第991号文批准征用海珠区工业大道沙园肉菜市场等地段，其中实际征用乙方土地333.35平方米(折合0.5市亩)，经查乙方征用面积内有建筑面积为85.66平方米的商铺，经协商，双方达成如下协议：(一)甲方将自建沙园购物中心A幢二层附楼商场中建筑面积为185.66平方米(含南城大酒店回迁建筑面积85.66平方米)，作为征地补偿给乙方。甲方负责办理有关产权手续，其费用由甲方支付;(二)经甲乙方确认拆除商铺面积85.66平方米及牵连面积共170平方米，按每月每平方租金130元标准计算，甲方每月付给乙方商铺租金补偿为22100元，至回迁之日止;(四)乙方在收到甲方补偿金30天内将商铺及牵连面积内建筑物交予甲方拆除;(六)自本协议签订之日起计算，于96年10月31日之前交付乙方使用，逾期乙方按每日每平方米建筑面积40元加收甲方租金。上诉人财贸公司在上述两协议甲方、拆迁人处盖章，上诉人南珠公司在甲方受委托单位处盖章。第三人广州南城大酒店在乙方签章处盖章。
　　1996年7月23日，南珠公司向联星村民委员会支付南城、总公司地补偿款141774元。上诉人表示该款中含征地补偿52974元，台联商场三个月租金补偿66300元，一次性搬迁费22500元。被上诉人表示该补偿金是支付给联星村委会的租金损失补偿。台联商场是南城大酒店商铺的承租人，由于台联商场没有及时搬走，上诉人南珠公司与台联商场协商，由南珠公司支付15万元给商场作停业补偿费。上诉人与被上诉人确认该商场于1996年11月20日交上诉人拆除。
　　根据南珠公司的申请，广州市公证处于1996年11月20日出具(96)穗证内字第47540号《保全证据公证书》，主要内容：申请人广州南珠房地产有限公司因建设需要，向我处申请对海珠区工业大道北沙园大街台联商场二十一间商铺进行保全证据，本公证员与公证员熊晖于1996年11月15日在海珠区工业大道沙园大街台联与勘验人对保全标的进行了拍照，制作了现场记录一份，照片二十一张。兹证明与本公证书相粘连的《现场记录》为公证人员、勘验人现场勘验所作，保存于海珠区工业大道沙园大街台联商场的照片二十一张为公证人员、勘验人现场拍摄，与现场实际情况相符。现场记录的主要内容为：南城大酒店至今仍未履行补充协议，将海珠区工业大道沙园肉菜市场地段内被征拆的25间临时商铺交我公司拆除。现场有广州南珠房地产有限公司的总经理、业务员、保安和广州市公证处的两个公证员。公证书所附照片显示，商铺里有一批货物。
　　2002年6月19日，广州市海珠区委办公室发出海委办[2002]51号《中共海珠区委办公室、海珠区人民政府办公室关于“城中村”改制工作的实施意见》，该实施意见的主要内容：根据《广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办[2002]17号)的精神，经区委、区政府批准，原区撤镇建街直辖市小组更名为“城中村”改制工作领导小组，领导小组下设办公室，有关部门和街道在今年六月下旬成立相应的工作机构，力争用三年时间基本完成我区“城中村”改制的各项任务，全区现有20个村委会全部停止运作，组建社区居委会负责社区管理事务，“城中村”村委会撤销的同时，改变原村合作经济组织政企不分的状态，转制成为集体法人股东或个人股东持股的股份制企业(公司)等。广州市海珠区城中村改制办公室于2003年7月18日出具《证明》，内容：兹证明广州市海珠区原新滘镇联星村民委员会已于2002年10月1日撤消，联星村民委员会原有资产及债权、债务移交广州市联星农工商总公司接收。
　　2002年11月3日，广州市海珠区台联沙园商场出具《证明》，主要内容：我台联沙园商场原是租用联星南城大酒店商铺面积约2300平方米，其中一部分商铺地段在广州市财贸建设总公司征地红线范围内，联星村及南城大酒店于1996年7月22日下文要求我商场拆迁范围内商铺185平方米共30档，在1996年8月20日前全部退场交征地方拆除。但直到1996年11月6日前，南城大酒店仍未履行对我商场个体户拆迁的停产、停业退档补偿。致使我商场无法进行清退场工作。后征地方又与我商场洽谈，同意支付十五万元给商场30户个体户一次性退档不回迁停产、停业补偿费，于1996年11月16日付现金15万元给商场个体户，商场于11月26日将场地交付征地方。因拆迁拖延，从洽谈至拆迁除大约三个月时间。
　　本院认为，上诉人财贸公司与原联星村民委员会及第三人签订的《征地补偿协议书》及《补充协议》，是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。上诉人未按约支付租金补偿费及于1996年10月30日前将回迁房交付被上诉人使用，应依合同承担相应的民事责任。上诉人提出被上诉人已接收回迁房，被上诉人对此否认，上诉人又无法提供相应的证据证实被上诉人接收过该楼宇或已实际使用，因此，上诉人的该请求依据不足，不予支持。对于上诉人提出的被上诉人的主体资格及诉讼时效问题。原联星村民委员会已被撤销，该村委会的资产及权利义务由被上诉人承担，被上诉人在本案具有民事主体资格。被上诉人于2003年9月1日提起诉讼，其请求上诉人支付2001年9月11日至2003年9月11日的停业补偿费并未超过两年的诉讼时效。至于上诉人提出由于被上诉人迟交拆迁楼致使其另外支付15万元给租户台联商场而要求被上诉人赔偿问题。上诉人于1996年11月将款项支付给台联商场，已经知道权利受到侵害，上诉人于本案提起反诉时才主张权利，上诉人并无证据证明诉讼时效有中断的情形，因此上诉人要求赔偿该款已超过两年的诉讼时效。上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。审查原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下:
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审受理费12196元由上诉人广州财贸建设开发总公司与广州南珠房地产有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　审　判　长　张汉华
　　代理审判员　杨伟雄
　　代理审判员　黄晓清
　　二OO四年八月十七日
　　书　记　员　朱　琳