太原商业地产调研(重点).docx

太原市商业市场调研

一、太原市各大商场经营情况
为了研究太原市商场的经营情况，我们调查了市场上15个商场，在此基础上作如下分析。（详见太原市各大商场一览表）
我们首先把这些商场分为高、中、低三个档次：

1．1 高档商场
1） 该类商场对地段的要求很高，现主要集中在柳巷、开化市街、钟楼街等 市中心一类地段，商场的规模一般都很大，基本都采用豪华装修；
2） 以国内外知名品牌作为选择对象，对品牌的要求很高；一般选择的品牌都要在北京和上海等地有3年以上的经营时间；
3） 以联营的经营方式，商场一般能获得营业额的27%—30%抽成，进场费和保证金一般在10000元—15000元；
4） 该类商场一般采用大卖场的模式，有一家采用店中店的模式。

1．2 中档商场
1） 该类商场对地段的要求不高，主要体现在规模和档次上以及高档的装修；
2） 基本以知名品牌为选择对象，对品牌有所要求，但要求赢利即可；
3） 以联营的经营方式，商场一般能获得营业额的25%—27%抽成，进场费和保证金在5000元—10000元之间；
4） 该类商场采用大卖场和店中店的模式。

1．3 低档商场
1）该类商场一般地处城南、城西等二三类地段，在规模上大多为2层，面积在1万平方米以下，装修条件简单；
2）商场一般以二、三线品牌及杂牌为主。
3）商场大多以出租的形式为主，租金在2.5元/ m2.天—3元/ m2.天。
4）该类商场一般为大开间、大进深的格局，在出租时隔成10 m2—20 m2的小间。

点评：
经过这次市场调查发现目前太原市的商业非常发达：高、中、低档的商场完备；从现有的商业分布来看，城市的各个区域都有适合该区域档次的商场，其中以零售业为主的柳巷商业街和以批发为主的朝阳服饰批发一条街是目前太原市大商场最集中的地方；各大商场竞争异常激烈，采用模特秀、现场化妆等手段来吸引客户。
但有部分商场由于经营模式陈旧，商场装修落后等原因，目前出现了亏损的局面。但与此同时还有很多新建的高档商场将上市招商，如华宇·国际、开元·盛世广场、中联假日广场、超世纪商贸广场、柳南商贸中心等。因此在今后几年太原市将出现商场供过于求的局面。
并且，项目开发商大都不熟悉商场的运作程序与规律，商场在一个区域商圈内的重复存在，许多优秀的品牌非常注重城市资源分区的问题，因此商场的招商（优秀的商业品牌）成为商场经营严重的制约因素。

太原市各大商厦经营情况一览表
档次
商厦名称
规模
经营模式
联营方式
经营品牌
高档
天美名店
营业面积约1万m2
店中店模式
营业额的30%的扣率，15000的进场费，15000的保证金
国际知名品牌服饰、皮具、钟表等
时代广场
营业面积1.5万m2共5层
大卖场模式
营业额的28%的扣率，约15000的进场费，15000的保证金
国内外知名品牌首饰品、皮具、服饰、内衣、化妆品等
贵都世纪广场
营业面积2万m2 共6层
大卖场模式
营业额的28%的扣率，10000元的进场费，10000的保证金
国内外知名品牌珠宝、服饰、化妆品、鞋类、健身器材、体育用品、童装、玩具、床上用品
华宇购物中心
营业面积达1.8万m2 共6层
大卖场模式
营业额的27%的扣率，15000元的进场费，15000元的保证金
国内同类品牌销量前15名，并进驻北京和上海3年以上，国内外知名品牌。
中档
华都商厦
共6层，面积1.2万m2
大卖场模式
营业额的25%的扣率，5000元的进场费，5000元保证金
中高档服饰、鞋类、床上用品
天龙大厦
共5层
大卖场模式
营业额的25%。
国内中高档服饰品牌、鞋类、化妆品、礼品等
五一商厦
共5层，面积1万m2
大卖场模式
营业额的25%
金银首饰、国内中档服饰品牌
下元商贸中心
4.3万m2 共3层
大卖场模式（租户自己隔开成店中店）
签10年合同租金为1.5元/ m2.天，签5年合同租金为1.7元/ m2.天，签1年合同租金为2.12元/ m2.天
精品服饰、工艺礼品、小商品、针纺织品、副食品
华宇购物广场
地下1层，地上5层
大卖场模式
营业额的26%的扣率，5000元的进场费，3000元保证金
化妆品、钟表、珠宝饰品、服饰、皮具、体育用品
美莎世纪百货
共4层
大卖场、店中店模式
1、2层采用联营，营业额的25%的扣率。3、4层采用租赁，为7元/ m2.天
珠宝、化妆品、中档服饰、
万盛服饰广场

共2层，1.2万m2
店中店模式
租赁价格为3元/ m2.天，可购买14年的使用权，价格为6000元/ m2—7000 元/m2.
国内知名山西省总代理服饰（男装、女装）品牌
低档
长风商厦
共2层
大卖场
租赁价格为1层1.8元/ m2.天，2层为1.3元/ m2.天
五金、钟表、杂牌服饰
太航服饰广场
共2层
大卖场隔开成17.8 m2的小间
租赁价格为2.5元/ m2.天
男女杂牌服饰、轻纺织品
万事发服饰商场
1层
店中店，每间约4 m2
租赁价格为3元/ m2.天
男女杂牌服饰
双塔商场
共2层
大卖场隔开12 m2的小间
租赁价格为2.7元/ m2.天
纺织品、食品等

1．4 各大商场平均单位产出情况

商场名称
平均单位产出
贵都世纪广场
1.6万/年.m2
华都商厦
1.3万/年.m2
天龙大厦
0.6万/年.m2
五一百货
1.5万/年.m2
解放大楼
0.8万/年.m2
华宇购物中心
2.8万/年.m2
平均单位产出
1.43万/年.m2

为了考察各大商场的经营情况，我们有选择的对太原市中、高档商场的单位产出进行调查。从表中可以看出目前太原市中、高档商场的单位产出平均值为1.43万/年.m2，各大商场以1万m2计算，平均年销售额为1.43亿元，按目前太原市27%的联营扣率计算，各商场的平均年毛利润在3800万元左右。
其中年毛利润最高的是华宇购物中心，平均单位产出高达2.8万/年.m2，按目前华宇购物中心1.8万m2计算，其年销售额达到5亿元，以目前27%的联营扣率计算年毛利润为1.35亿元。
单位产出较低的是天龙大厦为0.6万/年.m2，按其经营面积1万m2左右，其年销售额约为6000万元，毛利润在1500万左右。

点评：
正因为有象华宇购物中心这样的大型赢利商场的成在，使得很多开发商纷纷上马中高档大型商场项目。但是，随着大型商场的增加，客户的分流，大型商场的利润将出现下滑的局面。因此，如在钟楼街改造项目上大型商场，后期的不可测风险将会大大增加。

二、太原市商铺、商场租金情况

地点
租金水平（元/ m2.天）
备注
柳巷
13—15元/ m2
小商铺和太原80%的大型商场，零售业为主
解放路
9—11元/ m2
品牌专卖店居多
开化市街
8—10元/ m2
大型商场和品牌专卖店
钟楼街
6—7元/ m2
专卖店和小商铺
朝阳街
3—5元/ m2
服饰、小商品、鞋类批发为主，太原主要的批发市场一条街
迎泽大街
3.5—4.5元/ m2
小饭店，理容美发等
万柏林区和平北路和兴华街
1—3元/ m2
小商铺，小型商场
小店区长治路和寇庄南街交叉口
1—3元/ m2
小商铺，小型商场，

从上表可以看出目前太原市中心的整体租金水平，市中心的柳巷、解放路、开化市街、钟楼街周边是租金最贵的。由于现在钟楼街周边以小商铺为主，而且此类商铺多为老房子，周边没有大型商场，所以租金水平比柳巷、解放路、等地偏低。

三、太原写字楼租金情况

项目名称
日租金
金广大厦
2．6元/ m2
盛伟大厦
2．5元/ m2
亚特大厦
2．0元/ m2
华购写字楼
2．2元/ m2

为了更详细了解太原市的商业情况，我们特此对部分写字楼的租金做调查。
目前太原市场上的写字楼不是很多，但随着城市的发展，越来越多的国内外知名公司将进驻太原，因此太原和同等省会城市的写字楼比较（如合肥），租金价格偏高。

四、在售、在建商业供应格局

为了研究目前太原市在售的商业供应格局，我们调查了15个项目。在此基础上作如下分析。
我们首先把市场上现有的项目，根据项目的特征，分为步行街模式、大商场模式、沿街商铺模式。

4．1 步行街模式（详见楼盘调查表）
该模式目前在市中心柳巷周边有2个项目，分别是柳巷商业步行街和鼓楼世纪广场。我们以项目的特点作以下分析：

■ 地理位置：步行街模式主要集中在柳巷商业中心的两边，地理位置得天
独厚，但柳巷商业步行街的位置更加优越。

■项目规模：总建面积都超过7万m2 ，而柳巷商业街达到26万m2
■ 销售价格：1层15000元/ m2—20000元/ m2
2层12000元/ m2—15000元/ m2
3层 3000元/ m2—10000元/ m2
■销售面积：以沿街商铺1—3层一开间为销售单位，鼓楼世纪广场必须购
买1—3层，其总面积在100 m2—300 m2：而柳巷商业街可以
单独买1层，也可两层连买，其面积在60 m2 以上。

■ 销售情况：从柳巷步行街接受预订（以有638个客户预定或登记）的情
况看，市场普遍看好步行街模式。

点评：
步行街模式的建成将极大丰富太原市的商业格局，在大型商厦几乎饱和的情况下，采用店铺式的格局必定会吸引投资者前来投资。
值得重视的是，钟楼街的改造项目将受到这两个项目的双重竞争，而且他们在时间和客户争夺上更有优势。因此，钟楼街的改造项目在规划设计上应充分参考该类步行街的设计方案。

4．2 大商场模式（详见楼盘调查表）
按大商场的规模和建成后的档次以及经营的品牌，可把大商场模式分为高档和中档。

4．2．1 高档大商场模式
目前在售、在建的高档大商场共有5个项目，分别是超世纪商贸广场、华宇·国际、开元·盛世、中联假日广场、柳南商贸中心，下面根据这些商场的特征作以下分析。

■ 地理位置：主要集中在柳巷商业中心周边和朝阳街服饰批发一条街附近，
这些位置都是目前太原市最繁华的地段。
■ 项目规模： 总建面积一般都在3万m2 以上，而超世纪商贸广场达到9
万 m2 。
■ 销售价格：1层14000元/ m2—23000元/ m2
2层13000元/ m2—22000元/ m2
3层 11000元/ m2—21000元/ m2
■销售面积：基本都以店中店的模式进行经营，面积在20m2—100 m2不等。

■ 销售情况：除了超世纪商贸广场销售较好超过80%外，其余各商场销售
形势不好。

点评：
从高档大商场的销售情况看，整个市场对高档商场的接受度下降。原因主要有：目前同类高档商场较多，各商场的赢利不乐观；总价过高，当地投资客很难购买；市政府的南移将左右一部分的投资客向城南投资；后期商场的回租投资回报率过低；商场后期经营的不确定因素。
但超世纪商贸广场由于采用了批发为主的经营模式，这又区别与其他大商场以零售为主的模式，而且招商力度很大，在全国展开，特别把温州的客户为招商重点。因此，超世纪商贸广场销售超过80%。

4．2．2 中档大商场模式
目前在售、在建的中档大商场共有5个项目，分别是丽阳城、基磊鸿金宝、金色100、逸居时代、东港嘉园，下面根据这些商场的特征作以下分析。

■ 地理位置：主要集中太原市的次市中心，柳巷商业中心的边缘地带。
■ 项目规模： 总建面积一般都在6000m2 —20000 m2 。
■ 销售价格：1层8000元/ m2—16000元/ m2
2层6600元/ m2—10000元/ m2
3层 5000元/ m2—6000元/ m2
■销售面积：有店中店和大卖场两种模式，销售面积在30m2—160 m2不等。
■ 销售情况：除了位于城南的东港嘉园销售较好超过60%外，其余各商场
销售形势不好。

点评：
和高档大商场一样，目前中档商场也出现了供过于求的状况，因此销售形式并不乐观。

4．3 沿街商铺模式（详见楼盘调查表）

我们调查了3个在建项目的沿街商铺，分别是怡花苑、凯旋大地、金港国际商务中心，我们将对此作以下分析：

■ 销售价格：1层、2层均价12000元/ m2—16000元/ m2

■销售面积：130m2—160 m2。

■ 销售方式：一开间一、二层连卖

■ 销售情况：一般都超过80%，凯旋大地达到100%，怡花苑达到90%

点评：
我们走访了太原市区的很多地方，很难找到这种商铺。在大商场盛行的太原市，目前这种楼上楼下的商铺正在被越来越多的投资客接受。因此，我们了解到这种商铺的销售率很高。

结尾语：
综上所述，太原目前城市中心的商业设施是较齐全的，并且建设中的商业项目也非常多，在本案的项目周边已存在的可比性大型商建项目有：
柳巷商业步行街。卖点：一站式购物、吃、喝、玩、乐，浓缩世界风情全景观的超级SHOPPINGMALL。
鼓楼世纪广场。卖点：4个3层扇形商铺组团及一幢5层商场组成的商业区，主要经营种类：古玩、花鸟、礼品等。
二者项目与本案用地处于同一个商圈内，竞争不可避免。如何连动三个项目关系形成具有特色的步行街大商圈，如何通过合理策划规避重复突出本案的优势，将是本次工作的重心。
建议：规划商业品牌形象一条街。
目的：迅速聚集品牌经营户，提高本案地块的商业价值，树立企业开发形象与实力。
客户群：服装行业男、女装知名品牌的生产或经营商。及其他品牌商品经营商。
分析：
1．现在商业品牌特别是服装品牌越来越注重形象设计。在太原这种具发展战略
经营的城市，品牌的形象经营更需要突出，但长期以来，由于受到经营面积、区域等多重因素的制约，难以树立一个完整完美的形象推广旗舰店，也同时使在各地区的市场推广受到一定的影响，
2．目前国内很多行业的品牌经营商在完成了原始积累后，发展其他产业成为一种趋势，其中就包括了地产经营。在经营产品的同时，通过收购营业地的产权或使用权，来创造双赢的经济效果。
例如：雅戈尔现在在省级城市的直营店一般采用经营用地产权购买的方式，并产生明显的经济价值。
运作：
特殊手段：首期开发区域中，有限的与优秀品牌厂商或经营商联系，根据不同品牌需求，结合实际情况，规划特定的专项店面。
常规手段：通过规划出让店面及其他商业用房。
优势：
1．在柳巷商业步行街与鼓楼世纪广场都先与本案建成发售的前提下。预约优秀品牌客户群，为带动项目的后续操作作铺垫。
2．资金回收提前化
3．项目品牌化