完善住宅保障体系的若干建议.docx

完善我国住房保障体系的几点建议

广大人民群众的住宅保障问题是维系国计民生的重要问题，而解决中低收入人群的住房问题更是重中之重。房改以后，虽然政府建立了一套保障中低收入家庭住房问题的住房保障体系，但因在落实过程中存在诸多问题，因此影响了保障作用的发挥，本文将就我国住房保障体系存在的问题进行分析并提出完善意见，以期让其真正发挥对中低收入家庭的住房保障作用
一、 我国现行住房保障体系及其存在的问题
我国现行的住房保障制度主要有三部分组成，即以拥有居住权的廉租房、拥有产权的经济适用房制度和住房公积金制度，经过近几年的建设，我国住房保障政策和制度建设已逐步完善。
（一）住房公积金制度。1999年4月3日，国务院颁布实施了《住房公积金管理条例》，这标志着我国住房公积金制度进入了一个法制化、规模化发展的新时期，住房公积金制度是一项强制单位和个人为个人未来购房进行储蓄的住房货币分配方式，其特点是直接以金融手段支持广大城镇职工购买住房，旨在帮助个人缓解购房压力。但是，该制度在实施过程中也存在着诸多不足之处。首先，虽然住房公积金制度自建立以来，覆盖面不断扩大，但覆盖率仍然较低。一些企业，特别是私营企业没有缴纳住房公积金的意识，也有些企业由于资金流转不畅任意停缴。其次，住房公积金的运用率低，沉淀资金高。由于公积金的使用仅限于购买、建造、翻修、大修资助房屋，不能用作租赁之用，这也限制了那些卖不起房的低收入者对住房公积金的使用。第三，公积金缴存设定了最高缴存比率，不利于单位自主提高职工公积金额度。　
　　（二）经济适用房政策。1998年，我国推行经济适用住房政策，经济适用房具有社会保障性质，通过划拨取得土地使用权，享受政府优惠政策，以保本微利为原则，向中低收入家庭出售的不完全产权的普通商品房。但由于政策定位上的模糊性，使得经济适用房很难与商品房界分，经济适用房的房型面积如何确定，销售对象资格如何审定，经济适用房如何管理规范等问题不够明确，导致在一些地方经济适用住房被富人购买，成了富人房，偏离了它应有的目标。目前经济适用房存在的问题主要是：消费主体错位，由于审核不严，高收入者往往凭借其经济优势购置多套经济适用房，剥夺了本属于中低收入者的房源；房屋面积规模普遍偏大，中小户型供应量少，而中低收入者真正能够消费起的只有那些中小户型的房屋；虽然政府限定了经济适用房的利润空间，然而，本来很低成本的经济适用房价格却也不断上涨，与普通商品房差价不大，而质量往往不如普通商品房，失却了其本来的功能。　　
（三）廉租房政策。廉租房是政府为无力通过市场行为购买或租赁住房的最低收入居民提供的具有社会保障性质的住房，在土地使用、租金标准、税费收取等方面政府都给予了大量的优惠政策，但目前廉租房房源供应方面还存在很大难点：一是政府和单位兴建廉租住房的资金难以筹集；二是房地产开发公司不愿意承建廉租住房。
二、 关于住房保障体系建设的几点建议
（一）加强廉租房建设，作为保障性住房主要形式
居者有其屋并不都要求有产权。廉租房既解决了低收入人群住房问题，又避免了经济适用房的诸多诟病，从社会保障的意义上讲，廉租房应作为保障性住房的主要形式。从以下几个方面做好廉租房建设工作：
（1）加强租户管理，公平合理使用廉租房
首先，应完善适租者信息统计，严格审查申请人条件，防止“富人搭穷人的班车”，再根据需要合理安排廉租房建设；其次，应动态跟踪租户信息，建立退租机制，当租户经济状况改善，不符合保障对象要求时，一定要及时搬出。政府主管部门既要“管进”，还要“管出”，才能确保廉租房的合理使用，将有限的房源留给最需要的人。
（2）加强社区管理，实现自助自给管理社区
廉租房社区有相当的失业人员，政府应充分利用社区居民从事社区管理工作，优先安排他们在社区内的物业管理、治安管理、菜市、超市等服务岗位上工作，这既解决了低收入群体的就业，又解决了社区管理用工困难的问题，可以更低成本地做好社区管理，充分发挥租住者的主动性、自主性，自给自足，建设管理好自己的美好家园。
（3）加强义务工作，做好社区配套服务
建立长期的廉租房社工、义工服务机制，吸收社会上的志愿者及慈善机构为廉租房租户服务，特别是医疗、教育服务。不仅在硬件上满足租户的居住要求，更在软件上为租户营造一个高质量的、和谐的居住环境，使社区老人的福利及学龄儿童教育等不因居住廉租房社区而受到影响。
（二）合理建设经济适用房
经济适用房过去存在建豪宅、分配不公、无有效“退出机制”、“开着宝马买房”等诸多诟病。而在消耗了众多政府资源兴建后，又常常被认为并不“经济”而遭弃购，处于尴尬的境地。在低价商品房与经济适用房已逐渐有所重迭的现状下，经济适用房这种有产权的保障性住房应尽量少建。
（1）合理选址
经济适用房应根据适购者的需求合理选址，尽量选择在市中心适当地块兴建，避免因为“地段偏远、配套不全”等而出现“买得起，住不起”的情形，让经济适用房真正“经济”。其次在普通商品房小区配建经济适用房，既增加购房选择，又避免中低收入人群聚居。经济适用房的兴建可采取“配建制”，即在政府出让土地时，可在城市中心区开发中低层次商品房的较大型地块内，通过减免部分地价，从而要求开发商返回一定数量房源，提供给政府作为经济适用房使用。
（2）合理补贴
由于经济适用房在选址、户型、价格等原因导致老百姓对政府的投入不领情，既浪费了政府行政资源，又未达到住房保障的目的。建议政府对通过资格审核的中低收入家庭发放购房券，在限期内购买限定面积的普通商品房，购房券可折抵相应金额，开发商收到购房券后可直接抵减相应金额的应缴地价、税费等。将发放购房券作为经济适用房建设的补充方式，有很多好处：一是节约了行政资源，不需另行花较长时间进行房屋规划、兴建，而且“明补”的购房券金额可以有效地控制在政府规定的补贴范围内，便于控制政府开支；二是中低收入人群可自主灵活地选购更多的房源，减少区位、价格、面积方面的限制，更容易地改善他们的居住条件；三是缓解了经济适用房供给量增大给普通商品房销售造成的冲击，有利于市场随需求自主调控。
（三）改进住房公积金管理办法，提高其利用效率。
我国住房公积金管理由于缺乏有效的监督，要加大监管力度，保证住房公积金的安全运行。首先，加强对我国劳动用工的管理，扩大住房公积金的覆盖率。必须改变目前我国用工制度的无序状态，凡是企业用工必须经过当地劳动管理部门的批准，并在劳动管理部门登记注册;其次，赋予住房公积金中心稽查处罚职能，对不缴、欠缴住房公积金的单位予以相应处罚，迫使其按期及时缴纳。第三是拓宽公积金的使用用途，以自住为目的的租赁也可申请公积金的运用，真正保障公积金用户的住房需求。第四是考虑在制度严密的前提下，推行“精简、效能、便利”为目标的住房公积金管理中心的机构改革，向专业化和更富有效率的商业银行托管方式尝试，使沉淀的上千亿的住房公积金发挥金融支持作用，在安全运行的前提下，充分发挥资金使用效能和增值作用。
（四）多渠道筹措资金，解决资金瓶颈问题
当前影响保障住房建设的主要障碍就是资金问题，解决资金来源问题要靠“以财政为主，多渠道筹集资金”的方式。其中包括，以财政投入为基础建立住房保障专项基金，从住房公积金收益中提取，从社会福利彩票筹集款中提取，接受社会捐赠等方式。
（1）建议征收商品房销售住房保障基金
对高档和大户型等非普通商品房增征收住房保障基金，专款用于保障性住房的建设。结合我国房地产住宅结构现状，建议按梯级递增征方式征收住房保障基金，按面积不同确定不同的征收费率，具体面积及费率在具体论证后由各地人民政府确定。根据商品房销售价格的递增梯级征收住房保障基金，既可以照顾到普通商品房购买者的负担，又可以调节非普通商品房消费，符合国家的基本政策。对少数高端的居住要求，政府还可以从中收取较多的住房保障基金投入到经济适用房、廉租房等保障性住房的建设。
（2）创新保障房融资制度
结合中国的实际情况，可以考虑建立支持中低收入居民购房的抵押贷款担保制度,由政府出资组建住房贷款担保公司，给符合条件的居民提供住房贷款担保，不仅可以降低首付比例，而且可以大幅度降低贷款利率、可以大大提高居民购房的能力。另外，要想方设法创新金融服务，为群众购房融资提供方便，比如可以利用基金形式，成立专门的廉租房信托投资基金，以未来的出租收入作为现金流保障。可以允许合适的信托公司开展公共住宅信托业务，以公共住宅出租出售收入为收益保障，既为广大投资者提供一个风险较小、收益稳定的投资品种，也能为公共住宅建设聚集广泛的社会资金；可以考虑利用资产证券化，包括对公共住宅建设贷款的证券化、对中低收入者的政策性住房抵押贷款的证券化等，充分发挥住房金融的支持作用，使更多需要帮助的人享受到最大限度的资金支持。
  (五) 加强住房保障制度的法律保障  
   住房保障制度作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支持。发达国家政府的住房保障制度基本上是以法律形式存在的，反映在不同时期的住房法规中，比如美国在20世纪30年代，颁布实施了《住房法》，而后先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》等；新加坡20世纪60年代公布并实施了《新加坡建屋与发展法令》，明确了政府发展住房的目标、方针、政策，确立了专门的法定机构行使政府组屋建设、分配和管理的职能，同时政府还颁布了许多相关的条例，比如《建屋局法》、《特别物产法》等；日本政府为了缓解住宅短缺问题，先后于1950年制定了《住宅金融公库法》、1951年制定了《公营住宅法》、1955年制定了《日本住宅公团法》。此后日本政府又陆续地制定了一系列相关法规，通过建立健全住宅消费保障的法规，使得日本住房保障制度逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住房需要。因此，我国应尽快出台相关法规，为住房保障政策实施提供法律支持。建议优先考虑出台《住房保障条例》，从立法上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立，以及对违法违规行为的惩处措施等，待时机进一步成熟后再开展《住宅法》立法工作。《住宅法》对住宅的建设、消费、分配等环节进行规范，确定政府在住房市场的责任和义务，明确政府在住房市场的角色，对住房制度改革的目标和行为进行规范和监督，使得住房保障制度具有刚性，确保其运作目标得以逐步实现。