生鲜超市调研及拓展规划.doc

嘉利得创业投资公司
拓展生鲜加强型超市项目
可行性分析及合作规划

陕西三人行商业策划管理有限公司策

二零零壹零年玖月十日

嘉利得创业投资公司拓展生鲜加强型超市项目
可行性分析及合作规划

目录：
第一大部分：可行性分析
第一章 -----------------------------前 言
第二章 -----------------------------项目开发的时代背景和前景
第三章 -----------------------------项目的定义及定位
第四章 -----------------------------项目运作规划
第五章 -----------------------------项目风险预测
第二大部分：合作规划
第六章 -----------------------------三人行简介
第七章 -----------------------------商业策划提供服务内容
第八章 -----------------------------合作时间进度
第九章 -----------------------------人力安排及合作费用
第十章 -----------------------------双方权利义务及其他约定

第一章 ：
前 言

生鲜加强型超市是“农改超”菜篮子商品流通方式的一次革命
    近年来，传统菜市场面临“内忧外患”早已是不争的事实。
    所谓“内忧”，主要是指内在的“脏乱差”问题。目前大多数菜市场档次低，环境卫生问题比较突出。菜市场的分散经营模式不利于环境秩序、商品质量、商品价格等方面的规范和管理，达不到净菜进场的要求。另外，市场摊位多，经营者素质良莠不齐，进货渠道繁杂，难以有效监控。这些因素为“餐桌污染”、食品安全埋下了隐患。
    而“外患”来自于近年来异军突起的大卖场的生鲜超市。沃尔玛、家乐福、人人乐、华润万佳、好又多等连锁卖场纷纷大做“生鲜”这块文章，舒适优美的环境吸引了大量人气，使“进超市买菜”早已成为一种时尚。

生鲜加强型超市（农改超形式）最终将成为农贸市场的终极替代者

以前，人们都认为超市是消费层次很高的地方，但现在老百姓都知道，超市因为统一采购、加工、配送，形成了一定的规模，也有价格优势；并且，超市还以其舒适的购物环境和自选、统一结算等手段吸引了大批的消费
随着城市现代化建设步伐的加快和老百姓生活水平的提高，“尽早农改超”的市民呼声越来越高。。大规模的改革势在必行。生鲜超市作为传统农贸市场与现代连锁卖场的衍生物，既具备了超市现代的管理方式又具有生鲜消费的广阔市场，是扩大超市业态细分市场的又一有效形式。无论采购、管理，还是价格，以租赁为主的生鲜小摊贩及大超市以专柜形式的生鲜档口都不同于真正意义上的加强型生鲜超市。随着城市规模的扩大、形象的提升，与基地结合、自主经营的加强型生鲜超市将在未来市民“菜篮子”里占据重要地位。

面对机遇和挑战，本文通过对生鲜加强型超市经营、流通现状和其中存在的问题展开分析，试阐明进行生鲜超市专业化经营“菜篮子”产品的市场前景；通过对经营策略的分析，试阐明生鲜经营超市化的可行性。

第二章
项目开发的时代背景和前景

演变过程及历史使命

上个世纪70年代中后期取代马路菜摊而发展起来的农贸市场在全国各地星罗棋布，商品丰富，经营活跃，成为居民购买生鲜食品的主要市场。随着中国改革开放的各项成果及加入世界贸易组织等，加上国内经济的迅速发展，进两年来人们消费水平的提高及对食品农副产品质量的需求等，使消费者开始对农副市场建设提出了更高要求。直接推动着农贸市场朝着能够有食品消费安全保障体系、方便、快捷、舒适的形式发展。进入新世纪以来全国各地从政府引导开始，逐步开始了新的一轮“农改超”历史使命。与传统农贸市场生鲜加强型超市则具有了更丰富的内涵，不仅包括一般的农副产品，还涉及到一些强相关性的产品，例如，加工食品、半加工食品、厨房用品、生活用品等，可是说生鲜超市经营的内容是农贸市场所有的，是家庭厨房所需的。生鲜加强型超市正以其先进的检验检测手段，严格的准入制度，舒心、幽雅的购物环境，专业化、多样化、优质化经营手段，方便快捷的便利性，及更加丰富的商品品类组合进一步的迎合了市场的需求，以其农贸市场及大型超市所根本不具备的优势进入历史的舞台。生鲜加强型超市取代农贸市场经营“菜篮子”产品将是必然的趋势。更是历史的使命！

国外生鲜加强型超市发展情况
目前在欧美等发达国家，据悉80%的肉菜等新鲜食品消费均来自超市。“生鲜加强超市”以其干净卫生的购物环境、安全放心的商品品质及配送渠道，正在被各个发达国家越来越多的市民认可。据调查，发达国家的超市中生鲜食品占有40％以上的份额，而我国仅有5％。

国内生鲜加强型超市发展现状
进入新世纪以来开办“生鲜加强型超市”在我国一些大中城市悄然兴起。不仅超市纷纷引入生鲜卖场，“农贸市场改超市”也在一些地方逐步展开。据有关部门统计, 目前全国已有50 多个大中城市先后开始对传统的农贸市场进行不同形态的改造, 初步形成了以大型农业龙头企业、商贸企业集团连锁超市为主导的城市生鲜农产品物流新格局。“农改超”在国内几乎所有大中城市悄然兴起。据了解，广州、上海、北京、南京、福州农贸市场改造的生鲜超市正在进入规范化、加速发展期，已开业和在建的有6000家；上海联华超市已宣布到明年年底，将有600家生鲜加强型超市登陆沪上，把原来超市中百货、非食、食品、生鲜的比例调整为“2:2:3:3”；深圳农产品公司民润肉菜超市在深圳几乎家喻户晓，民润又准备在珠三角掀起新一轮“菜篮子超市化”运动；杭州市有关部门更是定下了“农改超”的目标：3年内市区主城区争取完成，2010年市区基本实现。先试点后推开，政府引导，市场化运作。生鲜农产品超市化消费已成为全国大中城市农产品经营的一大亮点和广大市民的一种新时尚。市民要求呼声一浪超过一浪，政府扶持年年加大。
陕西境内生鲜加强型超市情况
与欧美发达国家相比，中国生鲜超市的发展尚处于初级阶段。与国内一线城市相比，陕西境内生鲜加强型超市更是刚刚起步。结合当前全国大中城市“ 农改超” 的发展态势来看, 陕西境内生鲜加强型超市普遍存在着超市生鲜农产品经营主体组织化程度较低, 规模化运作、品牌化运作企业较少或不成气候，农产品物流配送系统和服务体系不完善, 生鲜农产品储藏、加工设施简陋, 运营管理跟不上等问题。这一政府扶持，民众呼吁的市场还未激活引爆，一片处女地尚待开发！

政策的引导，先进的检验检测手段，严格的准入制度，舒心、幽雅的购物环境，专业化、多样化、优质化经营手段，方便快捷的便利性，农贸市场及大型超市所根本不具备的优势是生鲜加强型超市进入历史舞台并扮演者重要角色的必然！也是我国农业入世以后，农产品销售形式与国际接轨的必然要求。

第三章
项目的定义及定位
生鲜加强型超市概述
生鲜加强型超市主要以超市为载体主要经营人们日常生活中所消费的农副产品，食品、非食品及少量百货。其中包括蔬菜、水果、水产、鲜肉、面包、熟食、粮油、副食、干货、日化、日用、家杂、少量百货小家电等，它是人们饮食家居的一个极其重要的组成部分。生鲜加强型超市则是指专业从事生鲜经营并结合超市经营理念的连锁店，其类似于家电超市的国美、苏宁，建材超市的***、****。生鲜超市经营的内容是农贸市场所有的，是家庭厨房所需的，是居家生活所求的，是百姓所要的一种新型超市。
生鲜加强型超市特点
生鲜超市是农贸市场与现代超市相结合的产物，它能够取二者之长，弥二者之短，充分发挥特色优势。
　　1.先进的检验检测手段，严格的准入制度，防止了有毒有害农副产品的进入，有利于保障消费者的身心健康，规范农产品市场，更有利于促进我国农业与世界接轨。
　　2.舒心、幽雅的购物环境，有利于“菜篮子”产品的高效流通，贴近了现代消费者的消费需求和消费方式。
　　3.生鲜超市的专业化、多样化、优质化经营，有利于促进现代零售业向小而精的一头发展，提高抗风险能力，同时也有利于丰富农业生产，提高生产水平。
4.生鲜超市所创建的“绿色市场”推动了绿色生产，加快了传统农贸市场向现代超市的转变，有利于使产品资源通过现代化的流通渠道面对终端客户。
5、生鲜加强型超市设点广泛、布点密集。更加方便便捷周到的服务周边百姓。
生鲜加强型超市项目定位
 1、项目内容
开办一家以食品生鲜为主，日杂用品为辅的，结合居家百货的连锁新型超市，营业面积在1000-3000平米的，生鲜加强型社区服务性超市。
 2、项目的选址
远离市区繁华街段，以人口密集性社区及都市乡村（暂住人口多）为选址标准。
 3、超市营业面积
营业面积通常在1000—3000平米为宜，仓库加工间为100-300平米为宜，仓库距卖场不超过50米的地方，以房租便宜为主要选择依据。
 4、消费群定位
  以25-50岁家庭主妇和上班族女性为主要消费群体，超市的辐射范围为方圆3000米，锁定固定消费家庭30000个或消费个体100000个，确保营业额，确保利润。
 5、超市经营理念
 以“天天平价、日日新鲜，服务客户”为超市的经营理念。
6、经营策略
 1、针对主要消费群的特点，制定经营方案。
 2、推行会员升级制，加强会员的消费忠诚度。
 3、推行亲民惠民政策。
 4、依据超市的成长阶段，分阶段制定可行的毛利率。
 5、重点注意开业后初期阶段对消费群的激励程度。
 6、重点注意开业后初期阶段对超市的，客户认知度、认可度及满意度的了解、分析及快速的制定针对方案。
7、 经营范围
食品类:
酒水饮料类、休闲膨化类、保健冲剂类、糖果饼干类、南北干活类、奶粉冲饮类、调味料类、烟酒类
生鲜类：
蔬菜类、水果类、肉类、水产类、豆制品类、成品类、日配类、蛋类、米面油类、调料类、速冻类 、腊味酱菜类、杂粮海干类、
非食品类：
日用类、日化类、个人洗护类、日杂类、厨房类、服装鞋帽类、床品类、文体类、小家电类、

第四章
项目运作规划
略（具体规划及方案需充分与甲方沟通以后按照详细市场调研及甲方需求制定）

第五章
项目风险预测
在做！！！！！下午2点前提交

第六章
三 人 行 简 介
一、公司简介：
陕西三人行商业策划管理服务有限公司成立于2009年5月，注册资金：壹佰零八万, 是西北地区最专业的商业策划公司、最有实力的管理服务公司，是一家集合了优秀的零售业管理精英的团队。公司主营业务为：“提供新零售店铺筹备开店服务、提供对已开业在经营的零售超市、百货店、连锁便利店铺进行运营托管服务、战略咨询及运营培训服务、提供外埠店商品联采及开店资产设备协助谈判服务、提供零售行业高端人才猎头服务”。年轻的企业但拥有着成功开店经验和管理实践的行业精英。
二、企业文化：
1、我们的任务
建立全方位规范管理； 制定个性化经营理念；
整合地域性竞争优势； 提高企业经营性绩效。
2、我们的特色
为服务企业打造的决不是表现形式的完美和暂时的优势，我们最终希望为服务企业建立一套自我监控、自我完善、自我规避风险、自我发展的管理机制，培育出持久的核心竞争力。
 3、核心价值观    
成就客户---我们坚信让客户满意并成功是公司生存的唯一基础
专业专注---我们在自己选择的业务领域做到专业和领先
正值责任---让正直和责任心像血液一样在企业组织者体内流淌并健康社会
创新共赢---我们珍视个性，倡导合作和互补，并在融合中产生力量
三、核心团队：
 首席顾问     张文先生
张文—陕西三人行商业策划管理服务有限公司总经理-首席管理顾问。
从1994年至2009年，历经15年的零售行业资历，张文先生历任好又多、大润发、北京华联、家世界、新一佳、百盛等国内大型超市及百货商业的运营/采购负责人，认真负责的工作态度一度赢得公司及合作客户的一致好评。03年至05年任职原家世界西北区域采购负责人时更是创下骄人业绩；从事了十五年大型综合超市管理工作，从采购助理至采购总监，经历过不同阶层的工作岗位，积累了丰富的理论知识及实际操作经验。同时具备了大型综合超市的门店运营管理工作的实际掌控能力，沟通及协调能力，在零售企业竞争及企业发展定位有着独到的分析能力，同时对新开店及运营店毛利定位，整体业绩提升方面有着丰富地实战经验。
 咨询顾问     王森霖先生
 王森霖—陕西三人行商业策划管理服务有限公司副总经理-首席管理顾问、培训师。
工商企业管理硕士、高级企业人力资源管理师。99年加入零售行业成功参与好又多（小寨店）开业工作，先后担任过家乐福（好又多）资深采购、高级培训讲师，欧尚连锁高级采购、华润万家DC主管，历经7年零售行业不同岗位历练，在商品采购管理、店面运营管理、店面人才储备培训、商品陈列规范等方面有着丰富的工作实战经验。06年至今历任浙江绿色果园公司行政副总、山西大宅门公司行政总监；历任多家集团连锁企业高层管理工作岗位，积累了丰富的理论知识及实际操作经验。对零售企业行政管理、人力架构搭建、企业文化定位、中层管理配置及行政效率提升方面有着扎实的管理经验。
 咨询顾问   朱照源（台湾）  英文名字 Mark Zhu 
 朱照源--陕西三人行商业策划管理服务有限公司运营开发部总监、首席培训师  
 自1993年进入超市行业，历经13年的国际、国内大卖场管理作业。曾历任台湾“家乐福”“好又多”等综合卖场高级管理岗位，从经济发达的浙江区域营运操作者到北方发展中城市的商品采购者，具备营/采双面扎实的根基，熟悉新开店各式大小资产及设备资金投资规划与采购；熟悉前期卖场工程筹备工作及水、电、排风、消防系统及制冷设备的卖场规划（案例：好又多华北事业部三家旺市百利、三家好又多店的卖场整套系统工程）；2005年任浙江省台州市三和自选商场有限公司总经理负责整合7家连锁店商品采购及营运管理，2006年新开4家标准店及2家社区生鲜超市，负责所有资产、商品、人力、财务的前期开店筹备及现场规划实施作业。曾创立标准超市（4000-7000）开店标准化流程(土建、水、电、冷藏、木工)、卖场CIVI标准化、专案培训教材（采购流程、合同谈判、异常品项管理、问题分析与解决）,运用实例的形式，使培训干部能从中找到自己工作的方向和方法，激励员工超越自我，提倡“如果想让你的员工善待顾客, 首先你要善待你的员工”，教导部属，分享部属的快乐，提高部属的专业能力,达到教学相长之效及学习效果。
 咨询顾问   唐宁先生
 唐宁--陕西三人行商业策划管理服务有限公司-特聘顾问、资深培训师  
 从事了10年大型综合连锁超市新店筹备、采购与营运管理、营销策划等工作，从商店部门经理至分公司总经理职务，经历过不同阶层的工作岗位，积累了丰富的理论知识及实际操作经验。同时具备了大型连锁综合超市的采购管理及门店运营管理工作的实际掌控能力，沟通及协调能力较强；2008年成功组织并策划宠物用品欢乐购物节、与政府合作策划了宁夏第一届旅游形象大使、钻石小姐大赛。提升企业知名度，增加来客数，当月销售提升62 % ，轰动整个行业；通过对800余家合作企业的管理，整体合同返利提升1.68 % ；追缴回合同相关费用约300万元。
四、总述：
陕西三人行商业策划管理服务有限公司是一家创业型公司、年轻的企业。我们的目标是“做西北最好的连锁商业策划管理公司”，把支持西北地区中小连锁企业稳定发展为企业使命；推行“成就客户、专业专注、正值责任、创新共赢”的核心价值观；我们期待三人行商业策划公司能成为广大零售商业企业的忠诚伙伴，在经验积累和价值增值中实现从咨询策划支持向经营托管服务的过渡，真正去帮助中小零售商业企业客户取得长远成长，从而也让我们的广大员工在这样的实践中成就自我价值。
良好的口碑建立在专业与专注的发展过程中，通过长达6个月的市场调研，我们发现传统的开店团队为客户提供的只是：“卖场布局设计、商品陈列、人员招聘与培训、百货招租”等简单的基础服务。而地处市县的综合零售店除了这些简单的基础规范外，我觉得更应该多关注商店经营定位、商品组织结构等核心业务，并根据当地零售业状况的变化不断进行调整和完善，从而提升销售及盈利水平。但是目前这些直接关系零售店长久生存力及盈利的核心业务却往往被忽略，而我公司可以为各位零售商朋友提供这些更为专业的服务。同时，除了提供以上提及的基础服务外，对已开店在经营的零售企业我公司可以在不干涉具体采购事务的情况下，进行“商品组织的调整、商品定价的调整、DM刊营销调整、店面营业外收入调整的特色服务”。
“三人行，必有我师” 我相信：“我们成功的基础是坚定不移的帮助客户实现他们的目标”让我们满怀希望和梦想，脚踏实地，执着前行。

几年来，三人行飞奔于国内各个城市主流卖场间，战斗在零售培训、策划、咨询的第一线；比较每个零售企业的差距，放眼培训终端便可见分晓；本着对这个行业的执着与热忱，我们放下所有，回归到一个焦点。用尽所有的心血与力量来点燃一个闪亮的光芒！引导企业直线远航！

三人行联系方式:
公司地址： 中国 陕西 西安市西大街安定广场3号楼B座503室
联系电话： [phone] 18991118369
公司传真：[phone]
联系人： 张先生
公司网址:

第七章
商业策划提供服务内容

项目具体内容：协助选址、选址评估、市场调查、组织架构搭建、人员招聘、培训、各部门工作制度及流程建立实施、VI设计、卖场布局及装饰装修、货架及设备的选择采买、软硬件的选择采买、供应商招商及合同签订、商品选择及定价、开业促销方案及实施、大进货及开业、后期托管、连锁发展计划、以样板店为依据的投资回报：

全程策划
依托丰富的市场经验和高素质的专业人才，全程策划服务涵盖生鲜加强型超市市场调研分析、策划定位、规划设计、招商策划、营销策划、运营管理策划等各个专业领域。

营运托管
依托我们的资源平台和我们对生鲜加强型超市的深刻了解及对市场的准确把握，对项目进行全方位地配合与督导，使市场和项目的结合更加紧密，从根本上保证了项目具有明显的差异性与竞争力。

选择及选址评估
依据专业眼光，本着对甲方负责的态度对甲方进行周密选址，或对甲方选址进行位置评估市场诊断，从众多商业地带中找寻评估商机，寻求理想合理投资沃土。

市场专业调研
对项目立身条件进行深入研究，对整体市场发张态势进行深层判断，对项目区域内人文、经济、发展、历史、市政等综合环境评估，对竞争项目和潜在客户群体等需求进行分析，提交专业市场调研报告

卖场布局设计
卖场的平面规划、项目的商业环境设计、项目和卖场的商业内装设计等为主要服务内容，我们以市场需求为出发点，为客户不断提升商业档次和形象，创造更舒适的商业环境。
1、商服项目规划设计
2、公共空间、人流通路规划
3、区域装饰规划、销售氛围设计
4、货架平面布置、特殊陈列设计
5、生鲜区、加工区、平面规划
6、上下水规划、顶棚、照明设计
7、收银区、收货区、仓库区规划
8、垂直通路规划
9、商品陈列规划
10、整个企业VI标示系统，企业文化、经营理念等进行设计编写指导。

招商管理
招商及运营管理业务是体现我们服务价值的核心工作。依托强大的商业资源、资讯平台和多年的商业的积累，以及众多合作伙伴的鼎力支持，让生鲜加强型超市在陕西这片肥沃的土地上崭露实力并持续发展。开展合同版本的制定、谈判、筛选、签订等系列工作。

培训及人力输出
为甲方公司全体职员进行行业理念培训、业务技能培训、人事制度培训、服务理念培训、规章制度培训、操作流程培训、岗位职责培训，并代理员工招聘，高层猎头工作，同时培养一套管理班子。

资产预估及硬件设备参考
提供行业中低高三类资产设备清单，并制定详细投资预算，给客户提供合理化建议避免客户因此造成巨大损失及给后期营运造成巨大障碍。

连锁企业工作指导
创建总部职能，搭建总部人力资源框架，整合企业包含人力、财务、仓库、配送、企划、采购、等部门资源，使企业充分发挥总部品牌战略上、联采配送送、人力资源上等功能，送企业进入急速发展的高速公路上。

　第八章
合作时间进度
合作阶段

项目考察筹备阶段
示范样板开店阶段
运营规范加强阶段
品牌连锁经营阶段

时间安排
2010年11月起开始考察市场进行前期筹备工作
2010年底开出一家样板店并建立初步的总部平台（架构搭建齐全，人员可合并）
2011年初期以单店经营为主，累积经验培训员工。并根据单店经营状况作出下一步快速发展的阶段性计划，
2011年5月后拓展新店，开出店门3加以上
2012年进入品牌推广，市场迅速扩张阶段
第九章
人力安排及合作费用
费用支付
按照开店与托管分开计算的方式 。开店按80元/平米计算，托管按2万元./月计算。
按年度总费用计划的方式，费用按月支付

项目参与人数
开店阶段固定三人，一人负责店面管理，两人负责招商及采购相关工作
托管期间固定两人，一人负责店面管理，一人负责采购管理及

第十章
双方权利义务及约定事项（合作意向）

甲方的权力和义务
1、甲方有权力对乙方资质进行调查评估；
2、甲方有权指派一人做为甲方代表，监督乙方筹备、开店、托管运营等行为，与乙方负责人员沟通。
3、甲方有义务与乙方充分合作，提供与合作项目相适应的资料，并对资料的真实性、完整性和合法性负法律责任；
4、甲方承诺不利用乙方提供的便利条件进行违法和欺诈活动，否则承担因此而产生的一切后果；
5、甲方有义务按合同约定金额及时足额支付服务费；
6、如甲方在乙方开出首家店面后效果达不到预期目标，经营绩效不理想，可在通知乙方后单方面终止该协议。
7、甲方指派人员有权就乙方筹备开店托管经营中的任何行为提出质疑，乙方负责人员必须给出合理解释。
8、甲方财务部门在费用开支、财务结算等方面需大力支持（大额支出乙方出具建议甲方确定）。
9、甲乙双方的合作基础在于相互之间的完全信任及完美合作，因此甲方必须给予乙方店面托管人员充分授权并协助乙方人员排除一切工作阻力及干扰；
10.甲方有义务配合乙方专职工作人员工作，除甲方特定指派人员（一人）外，其余在店内工作的甲方人员必须服从乙方工作安排，不得随意插手乙方经营行为，如甲方人员不服从安排，视情节轻重按制度进行处罚。

乙方的权力和义务
1、乙方有权利审核甲方的各项资质证照，并保留备案；
2、乙方有权利熟知甲方经营思路。
3、乙方有义务自确定合作关系后后，立即指派专职工作人员投入工作，按照协议内容提供相应的服务。
4、乙方有义务遵守恪守独立、客观、公正和为企业保守商业秘密的原则，按照专业标准和规定执行筹备开店托管流程。
5、乙方拥有人员管理权，施工进度督促权，合理财务支出权，设备采购建议权
6、如甲方工作人员不服从乙方工作安排，乙方派驻管理人员有权根据相关制度进行处罚，如情节严重甲方拒不配合，乙方有权单方面终止协议。
7、 乙方有责任在协议期内完成双方协定的工作内容。

双方其他约定
1、双方约定项目合作时间暂定为一年，从2010年10月1日开始至2011年9月30日止。

陕西三人行商业策划管理有限公司
2010年9月1日