贵州2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：房屋征收复核估价和鉴定考试试卷.docx

贵州2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：房屋征收复核估价和鉴定考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、现代营销战略的核心可以称为STP营销，下面不属于STP营销的是__。
A．市场分析
B．选择目标市场
C．细分市场
D．产品定位
2、__，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A．2003年1月1日
B．2004年1月1日
C．2004年12月1日
D．2003年12月1日
3、以下估价方法求得的价值更趋向于最高买价的是__。
A．收益法
B．成本法
C．假设开发法
D．市场法
4、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于__。
A．社会平均收益率
B．通货膨胀率
C．国民经济增长率
D．项目基准收益率
5、__是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。
A．证券
B．股票
C．债券
D．投资基金
6、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。
A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
7、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为元／㎡。
A：1840
B：2840
C：2966
D：3000
E：工业用地的监测点评估价格
8、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的。
A：长期趋势
B：后期利润
C：权益
D：供给和需求
E：工业用地的监测点评估价格
9、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。
A．相互影响的
B．相互独立的
C．相互作用的
D．相互无关的
10、__指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。
A．成本加成定价法
B．目标定价法
C．认知价值定价法
D．价值定价法
11、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。
A．产品线定价
B．选择品定价
C．补充品定价
D．产品束定价
12、伸缩缝的宽度一般采用mm。
A：10一20
B：20~30
C：40~50
D：50—60
E：执行层的组织协调
13、下列关于经济学中的成本概念，说法错误的是。
A：人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本”
B：经济学中的成本概念同于会计成本
C：经济学中的成本概念不同于会计成本，称为“经济成本”
D：经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和
E：执行层的组织协调
14、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是__。
A．1.061
B．0.061
C．0.500
D．0.060
15、个人住房公积金贷款利率实行。
A：半年一定
B：一年一定
C：二年一定
D：三年一定
E：执行层的组织协调
16、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整。
A：给水、排水、电力、通信
B：给水、排水、燃气、热力
C：排水、电力、通信、燃气
D：排水、电力、通信、热力
E：工业用地的监测点评估价格
17、某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为 5年，月租金固定不变为95元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为200元/m2。假设折现率为8%，则目前承租人权益的价值为（）万元。
A．159.8289
B．992.0172
C．187.5321
D．162.3825
18、需求规律在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释，三者的关系为。
A：价格效应=替代效应-收入效应
B：价格效应=收入效应-替代效应
C：价格效应=替代效应+收入效应
D：替代效应=价格效应+收入效应
E：执行层的组织协调
19、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用发包。
A：专业工程
B：建筑工程全过程
C：分部工程
D：分阶段
E：借款合同
20、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为__万元。
A．323
B．275
C．273
D．258
21、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
22、是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。
A：本票
B：汇票
C：支票
D：银行券
E：执行层的组织协调
23、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括__分析。
A．最低租售价格
B．最低租售数量
C．最低利润水平
D．最高土地取得价格
24、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。
A：发明
B：发现
C：创造
D：确定
E：工业用地的监测点评估价格
25、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。
A．13.2
B．15.9
C．19.5
D．20.4
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用__作为其中的一种估价方法。
A．市场法
B．假设开发法
C．收益法
D．成本法
2、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是__万元。
A．755.54
B．772.84
C．1400.88
D．1433.90
3、在物业管理中经常用到的预算形式主要有。
A：年度运营预算
B：资本流预算
C：资本支出预算
D：长期预算
E：资本收入预算
4、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．创新性调查
D．因果性调查
5、房地产市场营销因素调查包括的类型有。
A：产品调查
B：价格调查
C：市场需求质量调查
D：分销渠道调查
E：促销策略调查
6、直接资本化法的优点是__。
A．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和
B．通常只需要测算未来第一年的收益
C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系
E．计算过程较为简单
7、下列保险中，属商业保险的有。
A：无担保保险
B：保证保险
C：信用保险
D：健康保险
E：失业保险
8、房地产开发企业应当在签约之日起__日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
A．10
B．20
C．30
D．60
9、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是__。 ①规划设计与方案报批；②投资机会找寻：③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议
A．②⑤④③①⑥⑧⑦
B．②⑤③④①⑧⑥⑦
C．②④⑤③①⑧⑥⑦
D．②③⑤④①⑧⑥⑦
10、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。
A．综合利率
B．贷款利率
C．折现率
D．机会成本
11、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
12、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门终结裁决情形的有。
A：申请人撤回裁决申请的
B：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的
C：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的
D：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的
E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的
13、公民有下列__情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。
A．下落不明满1年的
B．下落不明满2年的
C．下落不明满3年的
D．因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的
14、下列关于商品房销售代理，表述正确的是。
A：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式
B：实行销售代理必须签订委托合同
C：房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同
D：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他费用
E：房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务
15、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是。
A：宏观区位
B：中观区位
C：微观区位
D：其他区位
E：执行层的组织协调
16、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有．【2005年考题】
A：该种房地产的价格水平
B：消费者的预期
C：该种房地产的开发成本
D：该种房地产的开发技术水平
E：房地产开发商对未来的预期
17、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括。
A：密度
B：表观密度
C：密实度
D：孔隙率
E：吸水性
18、管理中心运作住房公积金的基本要求是。
A：效益性
B：安全性
C：流动性
D：风险性
E：执行层的组织协调
19、投资者进行房地产投资的主要目的是为了__。
A．实现财富最大化
B．保值增值
C．降低投资组合的总体风险
D．降低通货膨胀的影响
20、关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是（）。
A．在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出
B．以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本
C．以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本
D．以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本
21、根据变量的取值是否连续划分，变量可分为。
A：确定性变量
B：不确定性变量
C：离散型变量
D：连续型变量
E：随机变量
22、我国传统的城镇住房制度的特点包括。
A：国家统包的实物福利性住房制度
B：市场供应的实物福利性住房制度
C：低租金的实物福利性住房制度
D：无限期使用的实物福利性住房制度
E：无偿分配的实物福利性住房制度
23、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革。
A：城镇住房制度改革
B：城市土地使用制度改革
C：房地产生产方式改革
D：社会体制改革
E：政治体制改革
24、标准差亦称均方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的。
A：平方的离差的算术平均数的平方根
B：离差的平方的算术平均数的立方根
C：离差的平方的算术平均数的平方根
D：离差的立方的算术平均数的平方根
E：执行层的组织协调
25、下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有。
A：房地产同时具有经济寿命和自然寿命
B：自然寿命一般要比经济寿命长
C：如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
D：房地产的经济寿命与使用性质无关
E：房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间