大理房地产开发项目可行性研究报告.doc

房地产开发项目可行性研究报告
一、项目背景
1 、 项目名称：兴盛富康苑（暂定名）
2、项目概况
1 ）地块位置：该基地东起大丽路 ，西至兴盛北路、围该地块属市中地段。
2 ）建设规模与目标： 土地面积：80 亩（平方米）； 容积率：3.35； 土地价格：预计300万元/亩（国有土地使用权挂牌出让起价） 总面积（预计）：53280 ㎡； 建筑面积（预计）：178488㎡。
3）周围环境与设施
周边配套设施有全民健身中心、客运北站、湿地公园、幼儿园、小学、中学、医院等。周边邻近的小区有洱海庄园、玉海豪庭等。
其中：距离大理古城13公里；距离市人民医院、海尔玛、海湾国际酒店仅3公里； 距离下关第四中学1公里；距离大理市第四幼儿园 大概1.5公里；距离周边商业银行2公里；步行到公交车站仅5-10分钟；
3 、项目优、势分析
优势及机会
(1) 该项目地处市中具发展潜力的地段，周边配套设施已基本完善交通便利，在不久的将来是最佳的居住区域。
(2)大理市近几年因旅游业的带动下，外来人口在此购置屋业的机率增加，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3) 周边日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成。
(4) 该项目东是苍山，西邻洱海，景致引人。
(5) 该项目定位为高层建筑较为合适。
(6) 在该项目的投资会给本集团的物业管理公司带来商机。
劣势及威胁
(1) 该项目对于地块排污系统工程不完善，具有一定的不可确定性。
(2) “地块成本”估计相对有些高，会使开发成本增高。
(3) 建筑材料价格与红河州相比较相对高一些。由于当地的沙石料都从外地运输，所以运输费用会有所增加。
(3)“洱海庄园、玉海豪庭”小区等日趋完善，即为高层住宅，其中玉海豪庭预计于本年9月份开盘，是本项目的竞争对手。
二、市场分析
1 、大理州概况（参考）
大理州地处云南省中部偏西，东邻楚雄州，南靠普洱、临沧二市，西与保山市、怒江州相连，北接丽江市。自治州首府驻大理市下关，距昆明市338公里。总人口达200多万，其中常驻人口64万左右。
2、房地产住宅市场分析
目前为止，大理市居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
对今后市场的预测：
※从购房能力看
伴随着国家政策的下达，尽管去年房价涨幅较大，但大理市的消费市场仍保持平稳。
※从投资角度看
当地银行的执行方式是限贷不限购，限贷是指限制户口，限于当地的居、周边县市及昆明户口客户才可以贷，其它外来人口是贷不了款，但是不限制购房数量。
※从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。
3、资料分析：（摘选于云房网）
大理市现状:

2012年自此，大理楼市天籁家园价格由原来均价5000/平米上调为5400/平米；2月大理山水间价格上调百分之一；本月华跃梨花溪价格下调为均价5000/平米.花韵蓝山亮出抄底一口价4580/平米，而事实并非花韵蓝山所有房源4580/平米。大理楼市变化不一、无论风云变幻，大理似乎没有任何明显是涨还是降的趋势。
对比昆明及其他地州
曲靖楼市关注度也是颇高，如今均价在4000/平米左右；玉溪相近之；与昆明相比，大理作为三线城市，其房地产市场起步较晚，起价低，基数相对较低，因此不能因为大理在近段时间以来的房价涨幅超过昆明就认为存在泡沫。从客观的角度来分析，云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为大理具有云南很多州市无可比拟的自然条件，“苍山、洱海，四季如春的气候，风花雪月，这都是大理房地产发展的资本。加之它作为滇西咽喉，是通往丽江、保山等省内城市和省外很多城市的要塞。这些条件都注定了大理的房地产有着广阔的市场，它的消费群体不仅仅局限于当地、本省，而是来自世界各地。”
大理房价坚挺的根本
旅游热是大理房价热根本所在。大理的房价凭什么涨得那么快？面对大理房价的异军突起，很多人发出了这样的疑问。
“大理的房地产市场目前已完成从政府提供公共住宅向市场提供商品住房方面转型，这为大理房地产业发展带来了良好的发展机遇。”大理州规划建设局相关负责人表示，城市居民住房消费观念的转变，为大理房地产业发展带来了一场根本性的转变，居民已经适应从过去依赖政府供给住房转向到市场找房，成为房地产消费主力。
据了解中发现，大理居民开始钟情于商品房似乎并非大理房价大涨的主要原因。外地人对大理情有独钟，旅游地产的兴起反倒是一个不可忽视的房价推动力。
4、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表（高层）：
项目 套数 平均单价（元/㎡） 位置
洱海庄园 ＆ 4500-5800 下关景观大道2号
玉海豪庭 235 5000 下关北市区
兴盛佳园 ＆ 5000 下关老城区兴盛路
花韵蓝山 928 4800 下关北区
三、项目财务分析
（一）建筑成本分析
地块内大致布置
总占地面积：5861㎡，地上建筑面积：178430.54㎡ ，地下建筑面积：34489.2㎡
建筑密度：26.25% ，总建筑面积：212919.74㎡，
容积率：3.35
建设成本估算：见附表 1
总成本：建安成本+税收+费用+土地成本
毛利润：销售收入—总成本-赔偿部分
三、项目费用分析结论
如土地挂牌竞价在三百万以内，容积率能达到4为理想数值，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。
合作方案
个人建议仅供参考：
假设我自己是投资人的角度去考虑问题：
前期，首先我要弄清楚此项目搭桥人是否可靠，人为因素是也是项目成败的关键。彼近，能拿到这么好位置的人社交人脉也应该很广，所以面对的也不止是我们一个客户，还会有其它人，“货比三家”这种心里我们应该掌握，谁给的条件优越肯定是帮谁做事儿。我们应做到“防人之心不可无，害人之心不可有”！
其次，如果项目合作成功，转让土地相关手续得由搭桥人负责完成，免得造成今后不必要的麻烦，因为此“地块”背景特殊，我们公司目的是开发项目，赢取利润不是去给自己找麻烦。
再次，得看对方开出的合作条件后，核算之后我们再提出自己想法和要求，知己知彼方能百战百胜。如果太急求成，会导致对方把地价抬高，使我们陷入被动的局面。

销售部：陆云
2012年4月4日