云南开远轩成百货项目商业功能规划方案(62页).ppt

深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.轩成百货商业功能规划轩成百货商业功能规划方方 案案深圳市商方企业管理策划有限公司深圳市商方企业管理策划有限公司深圳市商方企业管理策划有限公司深圳市商方企业管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.2013 2013 2013 2013年年年年1 1 1 11 1 1 1月月月月深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.轩成百货商业功能轩成百货商业功能o开远市軒成百货整合资源，首个打造一站式的综合购物广场（体量28000平方），軒成百货作为目前开远市唯一一家大型综合购物广场，开创式的以时尚精品百货+购物体验中心为发展模式.o軒成百货是一个集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的一站式中高档商场，引进国内外知名品牌 97家，商品 2万品种，融汇了一流商业文明和文化品位。o云南省开远市軒成百货成立于2013年，将会成为红河州开远市零售百货业的第一品牌，是红河州开远市商业的一张名片。发展趋势以连锁为方向，遍及云南省红河自治州区各大城市。o軒成百货社会性及人性化特色定位：环保商场（环保装饰材料、节能设备及变频电梯等）中国八大书法家“唐大师”工作室。残疾人通道、中性洗手间、特殊人群服饰类。o軒成百货一站式项目：1、免费挑边室2、烟酒专柜3、最全名品钟表专柜4、养生专柜5、养生眼镜专柜6、总服务台7、打金、洗金银专柜8、干洗店9、ATM10、全场无线网络11、高档KTV、12、成人娱乐城13、大型3861儿童生活馆14、大型婚庆酒店摄影15、大型各种特色一站式美食城16、旗袍馆及量体裁衣17、无糖生活馆18、VIP功能等。深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.第一部分第一部分城市综合情况城市综合情况第二部份第二部份商业主题定位商业主题定位第三部份第三部份商业组合模式商业组合模式第三部份第三部份项目定位依据项目定位依据第四部份第四部份经营业态布局经营业态布局第五部份第五部份财务预测分析财务预测分析第六部份第六部份组合方案比选组合方案比选目目录录深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.自然环境自然环境 开远市位于云南省东南部，东连砚山、邱北、南接蒙自、个旧，西靠建 水、北邻弥勒，是滇东南地区的交通要塞和中心城市。开远有丰富的水资源，属南盘江流域，境内大小河流12条，天然湖泊及泉潭60余处。境内有泸江河、南洞河、大庄河、中和营河4条主要河流和泉水、山泉散浸水60余处，总流量最大每秒858.3立方米，最小每秒7.7立方米，年过境客水的总量为15.3亿立方米全市总面积是1946.91平方公里，其中山区其中山区占91.5%，坝区 占8.5%，人口29万。城区面积18平方公里，城镇化率达63.8。开远蕴藏着丰富的煤炭资源。离城区20公里的小龙潭，褐煤储量达12亿吨，是云南目前最大的露天煤矿，年开采量630万吨，现建有60万千瓦的坑口电厂。由于煤电充足，为数百个工矿企业的发展创造了条件。新兴的开远市到处是绿树成荫，四季鲜花盛开，是一个新兴的生态工商业城市。深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.城市发展城市发展全年共投入城市发展资金4亿元，建立和完善“特色化定位让开远显山露水；高起点规划体现超前性；人文式建设注入人文内涵；市场化运营推进城市公共服务领域市场化改革；全方位管理加强城市秩序整治”的城市发展模式，拓展城市功能，提升城市品位。成功举办城市发展高端论坛“开远发展论坛城市发展篇”，汲取专家智慧，谋划开远城市发展。成立开远城市发展人文专家顾问委员会并举行了两次会议，用人文视角审视开远城市发展。编制完成凤凰山片区控制性详细规划、城市绿地系统规划等一系列规划。首次采用BT模式1进行市政建设并取得成功。全面完成滨雅路水景工程、智源南路、凤凰路、市政广场等重点工程建设。西城改造取得实质性的初步进展。文艺中心、凤凰山片区综合开发等重大项目前期工作按期推进。城市规划、建设、管理、运营的协调并重、全面推进，使开远变干净了，开远变漂亮了，开远城市品位提高了，上海等地的外地人到开远购房居住了，开远开始让外地人羡慕了！深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.工商经济工商经济o行政区划行政区划：开远市辖2个街道、2个镇、3个乡（其中1个民族乡）：乐百道街道、灵泉街道、小龙潭镇、中和营镇、大庄回族乡、羊街乡、碑格乡o工商经济工商经济：工商经济快速发展，在开远经济中的主导作用日趋突出。工业总产值突破60亿元大关，达66.9亿元，增长30%。原煤产量1125万吨，水泥产量166万吨，化肥（折纯）产量41万吨，发电量97亿度，均居全州第一。实现商品销售总额31.5亿元，增长7.9。社会消费品零售总额10.3亿元，增长13.6%。农村社会消费品零售总额4425万元，增长15.4%。汽车销售额7.5亿元，增长21%。商品房销售额1.8亿元，增长81.2%。实现外贸进出口总值8289万美元，增长1.44倍。汽车、家电、房地产等成为拉动开远消费的主导力量，继续保持强劲增长势头。全市共有私营企业426户，个体工商户8243户，从业人员1.9万人。上缴税金9636万元，增长21.6%，占财政总收入的12.6。非公经济在国民经济中的地位进一步凸显，成为新的经济增长点并保持强劲增长势头。深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.第一部分第一部分城市综合情况城市综合情况第二部份第二部份商业主题定位商业主题定位第三部份第三部份商业组合模式商业组合模式第三部份第三部份项目定位依据项目定位依据第四部份第四部份经营业态布局经营业态布局第五部份第五部份财务预测分析财务预测分析第六部份第六部份组合方案比选组合方案比选目目录录深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.商业主题定位商业主题定位-HOPSCA 以百货主力店、配套为主题特征打造一站式综合购物广场，时尚精品百货商场+购物体验中心与商业步行街形成配套互补，共同构建开远市商业名片。深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.第一部分第一部分城市综合情况城市综合情况第二部份第二部份商业主题定位商业主题定位第三部份第三部份商业组合模式商业组合模式第三部份第三部份项目定位依据项目定位依据第四部份第四部份经营业态布局经营业态布局第五部份第五部份财务预测分析财务预测分析第六部份第六部份组合方案比选组合方案比选目目录录深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.商业组合模式商业组合模式体验休闲娱乐空间体验休闲娱乐空间开远娱乐生活新地标开远娱乐生活新地标深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.商业组合模式 精品时尚百货经营中高档商品的中小型经营中高档商品的中小型经营中高档商品的中小型经营中高档商品的中小型精品个人护理连锁店精品个人护理连锁店精品个人护理连锁店精品个人护理连锁店目标客户群体：目标客户群体：企业类之消费群体；企业类之消费群体；周边社区消费群体；周边社区消费群体；游客；游客；开远市年轻女性消费群体开远市年轻女性消费群体经营范围：经营范围：化妆品化妆品快消品快消品深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.商业组合模式 特色餐饮档次定位：中档消费档次定位：中档消费目标客户群体：目标客户群体：企业类之消费群体；企业类之消费群体；周边社区消费群体；周边社区消费群体；游客；游客；开远市中高层目的性消费群体（以婚庆为主）开远市中高层目的性消费群体（以婚庆为主）深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.商业组合模式 儿童世界目标客户群体：目标客户群体：本案消费群体中之携幼儿者；本案消费群体中之携幼儿者；周边社区之消费群体；周边社区之消费群体；其他散客。其他散客。经营范围：儿童体验娱乐、儿童用品经营范围：儿童体验娱乐、儿童用品深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.商业组合模式商业组合模式休闲娱乐休闲娱乐目标客户群体：目标客户群体：开远市中高层目的性消费群体（以家庭为主）开远市中高层目的性消费群体（以家庭为主）本项目社区群体本项目社区群体周边社区消费群体周边社区消费群体；游客；游客；深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.商业组合模式商业组合模式休闲娱乐休闲娱乐目标客户群体：目标客户群体：开远市中高层目的性消费群体（以家庭为主）开远市中高层目的性消费群体（以家庭为主）本项目社区群体本项目社区群体周边社区消费群体周边社区消费群体；游客；游客；深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.第一部分第一部分城市综合情况城市综合情况第二部份第二部份商业主题定位商业主题定位第三部份第三部份商业组合模式商业组合模式第四部份第四部份项目定位依据项目定位依据第五部份第五部份经营业态布局经营业态布局第六部份第六部份财务预测分析财务预测分析第七部份第七部份组合方案比选组合方案比选目目录录深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.目标消费群体目标消费群体主要目标消费群主要目标消费群消费次数消费次数经营业态对比经营业态对比人口情况人口情况主要目标消费群主要目标消费群消费能力消费能力主要目标消费群主要目标消费群对主要业态评估对主要业态评估商业物业情况商业物业情况SWTO分析分析项目定位依据项目定位依据深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.目目标消消费群体定位：通群体定位：通过问卷及卷及访谈调研，我司建研，我司建议将消将消费群体界定群体界定为三个三个层次：次：主力主力+次主力次主力+其它其它其他消费群其他消费群各乡镇区域居民各乡镇区域居民 及其它消费群体及其它消费群体次主力消费群次主力消费群附近生活区居民附近生活区居民主力消费群主力消费群政府军人公务政要员政府军人公务政要员个体或职员个体或职员潜在的商业机遇和结论潜在的商业机遇和结论（从权重高到低排列）（从权重高到低排列）何种消费者可能被吸引至本案？何种消费者可能被吸引至本案？u公司员工、管理层、商务人公司员工、管理层、商务人u政府、军人、企事业单位工作人员、上班人士政府、军人、企事业单位工作人员、上班人士u未来新城区居民未来新城区居民u邻近区域的居民邻近区域的居民u城区居民城区居民u其它过路散客其它过路散客消费者有机会采用何种消费？消费者有机会采用何种消费？u休闲、体验式消费休闲、体验式消费u丰富的餐饮服务丰富的餐饮服务u便利、完善的生活服务便利、完善的生活服务u文化娱乐设施文化娱乐设施项目定位依据项目定位依据-目标消费群体目标消费群体深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.开远市主开远市主要商业街区介绍项目定位依据项目定位依据-经营业态对比经营业态对比深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.人民中路人民中路深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.灵泉西路灵泉西路 深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.东风路东风路深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.青年路青年路深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.灵泉东路灵泉东路深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.临临江北路深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.环雅南路环雅南路深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.一行路一行路深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.开远市各街区平均租金情况开远市各街区平均租金情况深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.开远商业业态汇总情况开远商业业态汇总情况 开远各街区商业业态汇总，以业态占比为定位方向，作为参考开远各街区商业业态汇总，以业态占比为定位方向，作为参考.深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.开远市各业态主力品牌开远市各业态主力品牌深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.项目定位依据项目定位依据-人口情况人口情况开远人口情况开远人口情况开远人口情况开远人口情况常住人口与流动人口入住比例约为常住人口与流动人口入住比例约为8:28:2开远市以常住人口为主，通过调查分析，其中开远市以常住人口为主，通过调查分析，其中男性占男性占49.1%，女性占，女性占50.9%，已婚占，已婚占77%，未，未婚为婚为23%；年龄段只要集中在；年龄段只要集中在26-45周岁，其中周岁，其中26-35周岁为周岁为92人，占人，占42.6%，36-45周岁为周岁为58人，人，占占26.9%；人口比例人口比例深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.项目定位依据项目定位依据-主要目标消费次数主要目标消费次数主要目标消费次数主要目标消费次数主要目标消费群消费次数主要目标消费群消费次数受访群体以个体私营和开车一簇为主，受访群体以个体私营和开车一簇为主，占占53.1%，家庭年收入水平在开远市处，家庭年收入水平在开远市处于中高水平。于中高水平。受访人群每周以外出一次为主，占受访人群每周以外出一次为主，占43.8%；深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.项目定位依据-主要目标消费辐射范围深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.项目定位依据项目定位依据-主要目标消费群消费能力主要目标消费群消费能力主要目标消费群消费能力主要目标消费群消费能力消费群在超市消费能力主要在50元以下占77%购买主要是日常快速消耗品为主；消费群在店铺消费能力主要在300元以上占66.7%，购买主要是服饰、鞋类等为主深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.项目定位依据项目定位依据-主要目标消费群对主要业态评估主要目标消费群对主要业态评估主要目标消费群对主要业态评估主要目标消费群对主要业态评估受访群体认为开远市最受访群体认为开远市最缺乏的消费场所为商业综缺乏的消费场所为商业综合体，占合体，占32%，其次为规，其次为规模较大的餐饮。模较大的餐饮。休闲活动活动内容单一，休闲活动活动内容单一，偏爱偏爱KTV、占主导消费地、占主导消费地位，为位，为30%，桑拿，桑拿/足浴足浴21%外出旅游等其他占外出旅游等其他占49%。深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.项目定位依据项目定位依据-商业业态对比商业业态对比开远商业业态以餐饮、开远商业业态以餐饮、女装、数码为主导市场，女装、数码为主导市场，但餐饮、数码多数以私但餐饮、数码多数以私人所经营，未能取到规人所经营，未能取到规模和连锁发展的趋势，模和连锁发展的趋势，整体业态主导有利于本整体业态主导有利于本案定位。案定位。商业业态对比商业业态对比深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.项目定位依据项目定位依据-金方购物广场金方购物广场金方购物广场金方购物广场开远市重点商圈情况开远市重点商圈情况金方购物广场金方购物广场位于开位于开远远市最繁市最繁华华的商的商业业街人民中街人民中路中心，开路中心，开业业至今已超至今已超过过10年年历历史，史，销销售售较较好，好，经营经营楼面两楼面两层层：一一层卖场为层卖场为化化妆妆品，小家品，小家电电，文具，文具，酒水，酒水，调调料品，生料品，生鲜鲜等。等。二二层卖场为层卖场为洗化，日用品，服洗化，日用品，服饰饰，儿童用品，食品等。儿童用品，食品等。总经营总经营面面积积3000平米左右，是一家平米左右，是一家首首选选的大众型消的大众型消费费的商的商场场。深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.项目定位依据项目定位依据-新天地商圈新天地商圈新天地商圈新天地商圈开远市重点商圈情况开远市重点商圈情况新天地新天地位于开远市人民中路中段，开业位于开远市人民中路中段，开业2年多，年多，分为分为ABCD座座A座有三层，经营珠宝，儿童用品，饮食座有三层，经营珠宝，儿童用品，饮食等。等。B座有五层，经营酒店座有五层，经营酒店【未装修未装修】C座有座有7层，经营精品服饰（层，经营精品服饰（ONLY、斯、斯莱德、杰克琼斯、维沙曼，电影院，图书莱德、杰克琼斯、维沙曼，电影院，图书城，健身中心等。城，健身中心等。D座有两层，肯德基入驻。座有两层，肯德基入驻。总建筑面积总建筑面积1.35万平米，除珠宝，肯德万平米，除珠宝，肯德基，电影院，图书城外，其它项目的经营基，电影院，图书城外，其它项目的经营情况一般。情况一般。深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.项目定位依据项目定位依据开远市重点商圈情况开远市重点商圈情况冠南超市冠南超市 位于开位于开远远市青年路店中段，开市青年路店中段，开业业5年，年，销销售一般，楼面两售一般，楼面两层层：一一层卖场为钟层卖场为钟表，服装等。表，服装等。二二层层自自营卖场为营卖场为食品区，生食品区，生鲜鲜区，区，非食区，美食城。非食区，美食城。总经营总经营面面积积4000平米左右，楼平米左右，楼顶为顶为总总部部办办公区。公区。深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.项目定位依据项目定位依据-美好家园美好家园开远市重点商圈情况开远市重点商圈情况美好家园美好家园位于开远市人民中路位于开远市人民中路55号，处于繁华闹市中心，开业号，处于繁华闹市中心，开业近近5年。属中空式框架结构，扶梯年。属中空式框架结构，扶梯3组，观光梯组，观光梯1部。部。主楼主楼7层，附楼层，附楼4层。层。第一层宝石街，德克士。金伯利，蜘蛛王，意尔康，海第一层宝石街，德克士。金伯利，蜘蛛王，意尔康，海澜之家，红蜻蜓，安踏。澜之家，红蜻蜓，安踏。第二层为苏宁电器和美好家园超市。第二层为苏宁电器和美好家园超市。第三层为苏宁电器和婚宴厅。第三层为苏宁电器和婚宴厅。第四楼为儿童乐园，美容馆，美发馆，英语学习班。第四楼为儿童乐园，美容馆，美发馆，英语学习班。酒店从酒店从5楼至楼至7楼。楼。经营状况：前楼铺面经营良好，后楼铺面较差。经营状况：前楼铺面经营良好，后楼铺面较差。四楼空铺比占四楼空铺比占50%，酒店在当地享有一定知名度。酒店在当地享有一定知名度。作为商业中心，店面过于散落，未能形成一定商业氛围。作为商业中心，店面过于散落，未能形成一定商业氛围。深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.项目定位依据项目定位依据开远市重点商圈情况开远市重点商圈情况东风商场东风商场位于开远市东风路中段，开业位于开远市东风路中段，开业30多年，原多年，原为国营单位，体制变更后，整体商场均为为国营单位，体制变更后，整体商场均为租赁形式，经营楼面三层：租赁形式，经营楼面三层：一层卖场为电器，珠宝，钟表，箱包等。一层卖场为电器，珠宝，钟表，箱包等。二层卖场为电器，床上用品，皮鞋等。二层卖场为电器，床上用品，皮鞋等。三层是儿童游乐场。三层是儿童游乐场。总经营面积近总经营面积近3000平米。其中电器销售平米。其中电器销售在当地较为有名。在当地较为有名。深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.o位于开远市建设西路与建设东路交接处，紧邻市区内唯一的泸江公园，旁边有最大的市民休闲广场，附近有落云路几个新建的小区及铁路小区，商业建筑面积5万平米，落成一年多，至今仍在招商中。其建筑采用群体院落式结构，每个院落高4层，分为ABCDEF六大经营主块。oA区经营超市，KTV，慢摇吧。oB区为休闲区。oC区经营精品百货。oD区经营餐饮。oE区健身娱乐区。oF区为杂散特色区。o经营状况：营业中的仅喜临门量贩KTV一家，装修中的有苏菲亚婚纱，尚锦轩足疗等4家，绝大部分商铺都以空置状态。有意向进驻的只有10多家如南城百货，金伯利等。还有待时间考验。o租金情况：租金情况：43元一平米，可向下浮动，开业前一元一平米，可向下浮动，开业前一年免租金。年免租金。项目定位依据项目定位依据-新景盛世新景盛世新景盛世新景盛世深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.位于开位于开远远市城区主干道灵泉西路与灵泉市城区主干道灵泉西路与灵泉东东路交接路交接处处，老城区与新城区，老城区与新城区结结合点，交合点，交通便利。通便利。规规划商划商业业面面积积12万平米，建筑面万平米，建筑面积积18万平米。万平米。现现已完成拆迁的前期工作。已完成拆迁的前期工作。准准备备入入驻驻品牌：沃品牌：沃尔尔玛玛，耐克，肯德基，耐克，肯德基，百利，假日酒店，小肥羊火百利，假日酒店，小肥羊火锅锅，禾太郎寿，禾太郎寿司，司，坚坚持我的服持我的服饰饰，天美意鞋，天美意鞋业业，TATA女女鞋，思加鞋，思加图图女鞋，迦乃士男装，女鞋，迦乃士男装，华华力泰来力泰来火火锅锅，绿绿茵茵阁阁西餐西餐厅厅，大赤，大赤门门自助餐，比自助餐，比音勒芬男装，必音勒芬男装，必胜胜客餐客餐厅厅，屈臣氏，仟和，屈臣氏，仟和骨骨头头王火王火锅锅，享吉利世界名表，金牛望月，享吉利世界名表，金牛望月餐餐厅厅，巴西烤肉，迪柯尼男装，沙，巴西烤肉，迪柯尼男装，沙驰驰皮具，皮具，滔搏运滔搏运动动服服饰饰等等该该中心中心计计划将于划将于2016年开年开业业。项目定位依据项目定位依据-杰特广场杰特广场深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.经营环境分析经营环境分析SWTOSWTO分析分析 S S优势优势 本项目地处开远市东风路，地理位置的先天性，既有本项目地处开远市东风路，地理位置的先天性，既有商圈固定客户的消费支撑，有商业步行街的氛围互补，商圈固定客户的消费支撑，有商业步行街的氛围互补，潜在消费能力大可提升。潜在消费能力大可提升。随着开远经济的整体提升，商圈商业价值还将进一步随着开远经济的整体提升，商圈商业价值还将进一步升值。商业经营的空间还有相当大的容量。升值。商业经营的空间还有相当大的容量。W劣势劣势 项目周边商业档次较低，业种混杂，缺乏整体考虑，无法项目周边商业档次较低，业种混杂，缺乏整体考虑，无法形成集聚效应，固定的高档次的理性消费人群至今还没有形成集聚效应，固定的高档次的理性消费人群至今还没有培养起来；培养起来；项目周边建筑档次普遍较低，近期内又不可能进行拆迁改项目周边建筑档次普遍较低，近期内又不可能进行拆迁改造，使得项目的环境短期内档次难以提升。虽有鹤立鸡群造，使得项目的环境短期内档次难以提升。虽有鹤立鸡群的广告优势，但没有小环境烘托，商业特色的进程会有一的广告优势，但没有小环境烘托，商业特色的进程会有一定影响，不利于本项目商业环境的建设。定影响，不利于本项目商业环境的建设。新旧商业模式交替并存，新商业所受的风险要远远大于旧新旧商业模式交替并存，新商业所受的风险要远远大于旧商业模式。这一点必须有足够的风险防范准备。商业模式。这一点必须有足够的风险防范准备。O机会机会 随着政府加大开远的城市规划开发力度，客观上为本项随着政府加大开远的城市规划开发力度，客观上为本项目提供区域发展契机；目提供区域发展契机；政府规划改造中的文化宫停车场项目将成为今后开远的政府规划改造中的文化宫停车场项目将成为今后开远的商业中心；届时周边项目的不断增多，生活、商业氛围商业中心；届时周边项目的不断增多，生活、商业氛围将日趋完善，将发展为一定规模的集商业中心，能给项将日趋完善，将发展为一定规模的集商业中心，能给项目较强的客源支持。目较强的客源支持。本项目经营面积为开远市目前最大的商业中心，更快地本项目经营面积为开远市目前最大的商业中心，更快地形成整体商业气氛。形成整体商业气氛。T威胁威胁 商业经营收益的产生既有对潜在能力的发掘和培养，又需商业经营收益的产生既有对潜在能力的发掘和培养，又需要抢占市场份额。竞争的店铺必将采取相应措施，加剧市要抢占市场份额。竞争的店铺必将采取相应措施，加剧市场的竞争力。场的竞争力。规划中的新兴商业中心区（杰特）既有商业同样具有威胁规划中的新兴商业中心区（杰特）既有商业同样具有威胁性。大规模商业区开业，必将影响市场的份额。性。大规模商业区开业，必将影响市场的份额。开远开远的市场模式已有固定的消费习惯，作为新建项目需要的市场模式已有固定的消费习惯，作为新建项目需要较长的市场培育。较长的市场培育。深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.案例可借鉴之处 通过对开远商业项目的详细调查研究，我们认为通过对开远商业项目的详细调查研究，我们认为可借鉴之处主可借鉴之处主要有：要有：n业态规划定位业态规划定位、错位经营很重要、错位经营很重要n商业规划面积，运营要素多考虑商业规划面积，运营要素多考虑n组团产品设计，品牌引进促招商组团产品设计，品牌引进促招商深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.第一部份第一部份商业主题定位商业主题定位第二部份第二部份商业组合模式商业组合模式第三部份第三部份项目定位依据项目定位依据第四部份第四部份经营业态布局经营业态布局第五部份第五部份收益能力测算收益能力测算第六部份第六部份组合方案比选组合方案比选目目录录深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.业态定位业态定位-方案方案深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.业态定位业态定位-方案方案深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.业态定位业态定位-方案方案深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.业态定位业态定位-方案方案深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.推荐业态的功能要求推荐业态的功能要求深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.第一部份第一部份商业主题定位商业主题定位第二部份第二部份商业组合模式商业组合模式第三部份第三部份项目定位依据项目定位依据第四部份第四部份经营业态布局经营业态布局第五部份第五部份财务预测分析财务预测分析第六部份第六部份组合方案比选组合方案比选目目录录深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.财务预测分析财务预测分析收益能力预算收益能力预算营运基础费用预算营运基础费用预算深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.收益能力预算收益能力预算深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.营运基础费用预算营运基础费用预算备注：以上数据根据实际发生费用为准备注：以上数据根据实际发生费用为准深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.第一部份第一部份商业主题定位商业主题定位第二部份第二部份商业组合模式商业组合模式第三部份第三部份项目定位依据项目定位依据第四部份第四部份经营业态布局经营业态布局第五部份第五部份财务预测分析财务预测分析第六部份第六部份组合方案比选组合方案比选目目录录深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.组合方案比选组合方案比选-方案一方案一优势优势根据开远重点商业物业出租情况，方案一规划商业使用面积共计三层，主要业态以餐饮为主，采取差异化定位，符合开远消费主体消费需求。突出本案体验式购物广场特色。规划业态、业种是各大商圈内较缺失业态，与商业步行街形成互补；精品百货经营特色与常规超市有所区别，主要以服饰、鞋类化妆品为主，对了18-35岁女性较有吸引力。劣势劣势品牌引进耗时较长餐饮、娱乐整体承租租金偏低深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.组合方案比选组合方案比选-方案二方案二优势优势增加业态，更加完善业态餐饮总体定位高，易于构建高端消费群体，提升商场总体档次。劣势劣势各类业态设定档次较高，在招商方面会有一定难度。深圳市商方企深圳市商方企业管理策划有限公司管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,L