我国房地产市场供求关系分析.doc
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1、我国房地产市场供求关系分析市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看,我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年1993年是房地产开发投资的高峰时期,1994年以后随着全行业步入调整时期,房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势,1998年房地产逐步走向复苏后,房地产业的开发投资增长率也走向回升,2001年,全国房地产开发完成额6245.5亿元,同比增长25.3,至2002年前11月,全国房地产业开发投资同比增长达到28.2。 从房地产业的投资结构来看,1996年开始,我国房地产业投资结构开始向住宅转移,住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升,20
2、01年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5,2002年111月,这一比例已上升为70.7,办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年,全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头:2001年施工面积和新开工面积都有较快增长,新开工面积比去年同期增长27.2,施工面积增速21.5。今年111月份,全国商品房施工面积80730万平方米,增长22.6,本年新开工面积3676万平方米,增长19.1。考虑到新开工面积的较高增速,可以预见,今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来
3、看,1998年以来,房地产业投资的增长速度开始回升,受工程建设工期较长的影响,商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年111月,全国房地产竣工面积16271万平方米,比去年同期增长28.3。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分,其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大,商业用房市场次之,办公楼市场所占的比重最校近几年来,我国房地产市场的供给结构存在着以下特点: 住宅供给平稳增长,住宅供给的内部结构发生变化,其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降,安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验,发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在510比较合适,因
4、此近几年我国政府严格控制高档物业的投资,高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10以下,普通住宅的投资比例开始上升,2002年111月,住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7以上,比去年同期增长29.6。 办公楼市场供给有所增加 2000年,办公楼投资完成额仅为293万平方米,与1999年同期相比增速下降12.9。2001年投资额较上年有所增长,但增幅较小,自今年以来,办公楼开发投资额呈现较快增长,可以预见,今年办公楼市场供给将出现较大增长。 商业用房的供求矛盾比较突出 在前几年经济发展过热时,商业用房比较畅销,各地商尝商铺纷纷涌现,出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施,商
5、业用房的销售率迅速下降,近两年消费疲软困扰着我国国民经济的发展,从而导致了与消费水平和消费能力直接相关的商业用房的需求下降,但每年商业用房的竣工面积却不断增加,这就加剧了商业用房的供求矛盾。 市场需求高速增长 近几年市场需求呈上升趋势 近两年来,在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下,我国房地产销售摆脱了前几年徘徊不前的局面,出现高速增长态势。2002年111月,全国商品房销售额达3536亿,同比增长37.1。 个人消费成为市场需求的主体 20世纪90年代以来,个人购买商品房的绝对额高速增长,1987年,个人购买的商品房只有42666万平方米,占当年商品房销售的17.9;而到了1
6、997年,个人购买的商品房达523372万平方米,占当年商品房销售的666;1998年,虽然受住房制度改革的影响,集团突击购房的现象比较严重,但个人购房也增长很快,1998年个人购房的比例比1997年上升了7个百分点,达到736,市场消费主体的这种变化对开发商提出了更高的要求。2000年,随着房改的结束,个人购房的比例已达80,2001年这一比例已达到87,2002年111月,个人购买商品房的比例为90。13季度,北京市个人购买商品住宅的比重达到95.3,显示出北京市住宅市场的即期需求旺盛。 二级市场和租赁市场活跃了房地产市常一年来,各地以培育市场为核心,积极贯彻落实国家出台的一系列政策措施,
7、降低存量住房入市“门槛”,使二手房交易逐步活跃,丰富了市场供应,并有效地带动了商品房销售,房地产二三级市场联动的效果日益明显。 2001年,上海市存量住房交易15.6万套,1031.48万平方米,成交金额274.78亿元,分别比上年增长86、59、99;经登记备案的出租住房8.52万套,1036万平方米。到去年底,上海市已购公房累计上市14.4万套,占已出售公房总量的9.7。 此外,随着国家对住房租赁税率的调整,各地租赁市场日趋活跃。南京市去年房屋出租登记备案面积145万平方米,较上年增长77,租赁税收达1.1亿元。上海、广东、江苏、浙江、贵州等省市,越来越多的居民采取通过将自有住房出租,同时
8、购置新房自住来改善家庭居住条件,以投资为目的的购房出租也在部分城市逐步兴起。 住房分配货币化促进了住房消费 大部分城市已在出台货币化方案的基础上,制定了补贴资金筹集和管理、补贴标准、补贴方式、补贴申请、现住房认定、超标和未达标住房处理、补贴发放程序等相关配套政策,不少省市已陆续发放住房补贴,补贴的发放带动了大量个人存款和银行贷款进入住房市场,促进了居民住房消费。 住房金融进一步发展,住房公积金管理逐步规范 截至2001年底,全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元,是1997年底的33倍,首次超过房地产开发贷款余额,占消费贷款余额的86,基本实现了房地产信贷结构的调整。2001年
9、住房公积金新增个人住房贷款395亿元,比上年增长71。住房金融的发展,极大地提高了居民购房的支付能力,已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。从统计数据看,商业性个人住房贷款的不良率不到0.5,住房公积金个人住房贷款的不良率仅为0.24,对于改善银行信贷资产质量也起到了十分重要的作用。 空置总量仍然很大 房地产市场空置总量仍然很大 据统计,到2002年7月底,中国商品房空置总量在1.2亿平方米左右,其中空置一年以上的超过50,占压资金超过2500亿元,居中国各行业不良资产之首。由于我国房地产开发商多以中小型规模企业为主,其抗风险能力相对较差,较大的空置面积使得开发商积极性受到严重的挫伤。难以收
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