物流仓储项目可行性研究报告(DOC 49页).docx

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物流仓储项目
可行性研究报告

贵州智润仓储有限责任公司
2011年3月

1

物流仓储项目
可行性研究报告

总 经 理：
审　　核：
项目负责：

贵州智润仓储有限责任公司
2011年3月
目 录
第一章 总论 1
一、物流仓储项目背景 1
1．项目名称 1
2．建设单位 1
3．物流仓储项目可行性研究报告编制依据 1
二、物流仓储项目概况 1
1．物流仓储项目拟建地点 1
2．物流仓储项目建设规模 1
3．物流仓储项目主要建设条件 1
4．物流仓储项目投入总资金及效益情况 1
5．物流仓储项目主要技术经济指标 2
三、项目可行性分析 2
四、问题与建议 2
第二章 物流仓储项目发展前景 3
一、物流仓储服务供给分析 3
三、物流仓储服务需求分析 3
1物流仓储市场需求量分析 3
2.物流仓储市场需求结构分析 4
第三章 资源条件评价 7
第四章 物流仓储项目建设规模与产品方案 8
一、建设规模 8
二、产品方案 8
第五章 物流仓储项目场址选择 9
一、物流仓储项目场址所在位置现状 9
1．物流仓储项目地点与地理位置 9
2．物流仓储项目场址土地权所属类别及占地面积 10
3．土地利用现状 10
二、物流仓储项目场址建设条件 11
1．气候条件 11
2．城镇规划及社会经济条件 11
3．交通运输条件 12
4．公用设施社会依托条件 12
5．防洪、防潮、排涝设施条件 12

6．环境保护条件 12
7．法律支持条件 12
8．征地、拆迁、移民安置条件 12
9．施工条件 12
第六章 物流仓储项目设备方案和工程方案 13
一、物流仓储项目主要设备方案 13
1．物流仓储项目主要设备选型 13
2．物流仓储项目主要设备来源 13
3．物流仓储项目推荐方案的主要设备清单 13
二、物流仓储项目工程方案 13
第七章 物流仓储项目燃料动力供应 14
一、燃料、水、电供应 14
1．物流仓储项目燃料品种、质量与年需要量 14
2．物流仓储项目水、电供应来源 14
二、燃料、水、电价格 14
第八章 总图与公用辅助工程 15
一、物流仓储项目总图布置 15
二、物流仓储项目公用辅助工程 15
1．物流仓储项目给排水工程 15
2．物流仓储项目供电工程 15
3．物流仓储项目通信设施 16
4．物流仓储项目供热设施 16
5．物流仓储项目制冷设施 16
6．物流仓储项目维修设施 16
7．物流仓储项目仓储设施 16
第九章 物流仓储项目节能措施 17
一、节能措施 17
二、能耗指标分析 17
第十章 物流仓储项目节水措施 18
一、节水措施 18
二、水耗指标分析 18
第十一章 物流仓储项目环境影响评价 19
一、场址环境条件 19
二、项目建设和生产对环境的影响 19

1．物流仓储项目建设对环境的影响 19
2．物流仓储项目生产过程产生的污染物对环境的影响 19
三、环境保护措施方案 19
四、环境保护投资 20
五、环境影响评价 20
第十二章 物流仓储项目劳动安全卫生与消防 21
一、危害因素和危害程度 21
1．有毒有害物品的危害 21
2．危险性作业的危害 21
二、消防设施 21
第十三章 物流仓储项目组织机构及人员配置 22
一、物流仓储项目组织机构 22
1．物流仓储项目管理机构组织方案和体系图 22
2．物流仓储项目机构适应性分析 22
二、物流仓储项目人力资源配置 23
1．作业班次 23
2．劳动定员数量及技能素质要求 23
3．职工工资福利 23
4．劳动生产率水平分析 23
5．员工来源及招聘方案 23
6．员工培训计划 23
第十四章 物流仓储项目实施进度 24
一、物流仓储项目建设工期 24
二、物流仓储项目实施进度安排 24
三、物流仓储项目实施进度表（横线图） 24
第十五章 物流仓储项目投资估算 25
一、物流仓储项目投资估算依据 25
二、物流仓储项目建设投资估算 25
1．物流仓储项目厂房及室内仓储库建筑工程费 25
2．物流仓储项目设备及工器具购置费 25
3．物流仓储项目工程建设其他费用 25
三、物流仓储项目投资估算 25
1．物流仓储项目投入总资金估算汇总表 25
2．物流仓储项目流动资金估算表 26
第十六章 物流仓储项目财务评价 27

一、物流仓储项目财务评价基础数据与参数选取 27
1．财务价格 27
2．计算期与生产负荷 27
3．财务基准收益率设定 28
4．其他计算参数 28
二、物流仓储项目营业收入估算 29
三、物流仓储项目成本费用估算 29
四、物流仓储项目财务评价报表 30
1．物流仓储项目财务现金流量表 30
2．物流仓储项目损益和利润分配表 32
五、物流仓储项目财务评价指标 33
六、物流仓储项目敏感性分析 34
七、物流仓储项目财务评价结论 34
第十七章 物流仓储项目社会评价 35
一、物流仓储项目对社会的影响分析 35
二、物流仓储项目与所在地互适性分析 35
1．物流仓储项目利益群体对项目的态度及参与程度 35
2．物流仓储项目各级组织对项目的态度及支持程度 35
3．物流仓储项目地区文化状况对项目的适应程度 35
三、物流仓储项目社会风险分析 35
四、物流仓储项目社会评价结论 35
第十八章 物流仓储项目风险分析 36
一、物流仓储项目主要风险因素识别 36
二、物流仓储项目风险程度分析 36
三、物流仓储项目风险防范和降低风险对策 38
第十九章 物流仓储项目可行性研究结论与建议 40
一、物流仓储项目推荐方案的总体描述 40
二、物流仓储项目推荐方案的优缺点描述 40
1．优点 40
2．存在问题 40
三、结论与建议 40

编号：
时间：2021年x月x日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
页码：第45页 共53页

第一章 总论
一、物流仓储项目背景
1．项目名称
物流仓储综合项目
2．建设单位
贵州智润仓储有限责任公司
3．物流仓储项目可行性研究报告编制依据
1）《国家十一五发展规划纲要》
2）《贵阳市国民经济和社会发展“十一五”发展规划》
3）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
二、物流仓储项目概况
1．物流仓储项目拟建地点
本项目拟建于贵阳市修文县龙场镇小营村七组，距修文火车站2公里。
2．物流仓储项目建设规模
经充分考虑当地经济、社会条件以及公司的综合情况，本项目拟建成集加工、配送、仓储于一体的商品物流中心。具体建设规模如下：
（1）项目占地面积30亩，建筑面积1500平方米；
（2）运营后，具有仓储3万吨的能力。
3．物流仓储项目主要建设条件
该项目建设地距修文火车站2公里，交通方便，工业物资供应及运销条件较好，电源、水源可靠，征用的土地多属山地，建筑材料可以就地解决，环境保护已采取措施，建设区及附近居民均以农业为主，具备了该项目建设的各种有利条件。
4．物流仓储项目投入总资金及效益情况
本项目投资额为500万元，年实现营业收入480万元,年实现净利润250多万元,投资可以在3年内收回,具有很好的经济效益。
5．物流仓储项目主要技术经济指标
表1 项目主要技术经济指标
指标
数值
单位
占地面积
30
亩
建筑面积
1500
平方米
投资总额
500
万元
财务内部收益率(所得税前)
75.98
%
财务净现值(所得税前)
1749.6
万元
静态投资回收期(所得税前)
2.36
年
动态投资回收期(所得税前)
2.53
年
财务内部收益率(所得税后)
53.24
%
财务净现值(所得税后)
1234.8
万元
静态投资回收期(所得税后)
2.92
年
动态投资回收期(所得税后)
3.22
年
投资净利率
41.18
%
三、项目可行性分析
随着国家经济的企稳回升和贵阳市“三创一办”建设步伐的加快，物流仓储需求出现回暖并带来新的机遇。贵州智润仓储有限责任公司物流仓储综合项目建设地地处贵阳市修文县临近修文铁路专用线。在厂区内闲置的土地上建设集销售、加工、仓储、配送和售后服务的综合物流中心具有得天独厚的地理条件，与修文县同行业相比，有着立地条件好、运输成本低、投资效益高和比较竞争力强等优势。另外，本项目的建设符合国家十大产业振兴规划，集中体现国家政策导向，能够增加国民经济收入，提高当地就业水平。另一方面，本项目具有投资回收期短，效益好，利润高的特点，有利于企业较快实现盈利，因此，从国家和企业的角度双重评价都是可行的。
四、问题与建议
目前，我国物流仓储业处于起步阶段，客户对第三方仓储物流的认可度还不是很高，本项目在运营初期具有一定的市场风险。因此，在项目经营期，公司应该注重营销策略，加强服务宣传，使营业收入得到有力的保障。

第二章 物流仓储项目发展前景
一、物流仓储服务供给分析
经过几十年的发展，物流已经从原来的“货物配送”发展到集物流、信息流、资金流为一体的全方位服务，成为一种最为经济合理的综合服务模式。
物流费用主要由运输、仓储、包装三个环节产生，约70%的企业干线运输占物流费用的40%以上，而有48.10%的企业采取铁路的运输方式。(见表2,3)。

中国产业界正在形成五条物流体系：以五大运输方式为代表的运输物流体系，以商品加工和配送为代表的仓储物流体系，以服务型竞争战略为代表的制造商物流体系，以海、空港集散为代表的口岸物流体系和正在浮现中的以电子商务为代表的配送物流体系。总的来看，各体系的网络化程度不高，还处于发展的初级阶段。
二、物流仓储服务需求分析
　 物流总量是与经济总量成正比的。2002年中国的GDP为10.24万亿元，全年社会消费品零售总额40911亿元，进出口总额达6208亿美元。经济的迅速发展将产生巨大的物流需求空间。摩根·斯坦利亚太投资研究组最近在其《中国物流报告》中指出：中国每年的物流费用超过2000亿美元(折合人民币约1.7万亿元)，中国一体化的物流服务业是一个新兴的产业，预期未来10年内这类服务的收入将有20%的增长幅度。IMF的一项统计表明，到2010年，中国第三方物流的市场份额有可能由4000多亿元扩张到11000亿元。麦肯锡咨询公司也对中国物流市场的发展做了乐观的预测(见图29)。
　　中国资源的分布不均衡，历史上就形成了原材料采掘、粗加工等基础工业远离加工工业的产业布局。“北煤南运”、“南粮北调”等就是其中典型的例子。
　　另外，由于外资的大量进入，中外合资与外商独资企业有强烈的物流需求，加上国有企业深化改革，实行投资多元化，降低物流成本以提高竞争能力已提到议事日程，同样形成了巨大的物流需求，这些都为物流业的发展提供了广大的空间。
1.物流市场需求量分析
企业视物流为降低企业成本、提高经济效益的有效途径，对其越来越重视。根据2002年3月中国仓储协会对中国物流市场进行的一次典型调查显示，很多企业认为物流对企业发展的影响比较高(见图28)。中国450家大中型工业企业中，有45%的企业计划在未来两年内选择新的物流商(见表2，4)。以马士基物流公司为代表的跨国物流企业均预测中国现代物流的服务需求年增长率在20%以上。

　　当前，低成本所支持的低价格依然是中国工商企业开展竞争的主要手段，然而生产环节的物质、劳动消耗的节约潜力已很有限，而通过降低物流成本以提高企业物流效率则有较大空间。据统计，中国目前工业品流通成本占商品价格的50%左右，零售商的物流成本占总成本的20%以上。
　　产品从生产到销往用户手中，95%的时间耗在储存、装卸、等待加工和运输方面，费用平均占到总成本的50%(见表25)。95%的时间与50%以上的成本空间，便是巨大的“利润源泉”。美国平均的物流费用占货价的10%-32%，最高为32%；英国平均为14.8%，最高25%。因此，从与发达国家的差距可以看出中国物流业蕴涵的巨大发展空间。

　　在当前的经济环境和市场条件下，物流需求市场潜力巨大(见表26)，社会物流业有较大发展空间。生产企业和商业企业的平均物流量相近，但物流费用支出有较大的差距，主要原因是供应物流一般都由生产企业来承担。总体来看，物流总量的增长率要高于国内生产总值的增长率，说明物流业的成长性较好。

2.物流仓储市场需求结构分析
1）生产企业和商业企业物流需求的侧重点不同
　　生产企业的外包物流主要集中在干线运输，其次是市内配送；商业企业的外包物流主要集中在市内配送，其次是仓储，再次是干线运输。物流系统设计、物流总代理等高增值、综合性的服务非常有限。
　2）现行物流的满意度不高
　　工业企业对物流代理的满意度并不高(见图30)，不满意的原因依次是：成本高；反应慢；产品破损多。

　　从工业企业对物流的需求和对目前物流运作质量的满意程度分析中可以看出，中国的物流业发展才刚刚起步，任重而道远，潜力巨大。
　　3）新物流商的选择
　　新的物流代理商依然是企业“不变”的选择。在调查企业中有57%的生产企业和38%的商业企业在寻找新的物流代理商。根据目前企业物流执行主体的现状，对自理方式(17%)或代理方式(31%)不满意的企业，正是现有物流企业的潜在市场机会，大部分企业的自理物流将转交第三方物流运作，而采用第三方物流的企业，供求关系极不稳定，第三方物流公司的市场机会广阔，同时变数也较大。
　　4）在未来1-3年内，对物流设施设备的需求
　　购建仓库、装卸设备的需求呈增长趋势；对仓库的需求类型，则是低成本和高容量；同时冷藏库的需求比例也有一定程度的上升。

第三章 资源条件评价
物流仓储行业主要以商品贸易为基础的，商品贸易形势繁荣，则商品物流仓储行业也会受益匪浅，因此两者是一损俱损，一荣俱荣的关系。
我国是商品生产和流通大国，我国商品生产企业众多，当前我国的商品流通主要方式仍然是直供和分销。中国商品工业协会统计数据显示，2008年，中国商品工业协会会员企业向终端用户直供10210万吨，占销售总量的30.37%，分销14024万吨，占销售总量的41.71%，直供和分销占总销售量的72.08%
商品贸易在国际贸易中有着重要的地位。近年来，全球商品贸易的规模得到了飞速发展。中国商品贸易占世界商品贸易的比重不断上升。商品贸易在我国对外贸易以及商品工业发展中的地位也日益重要。
另外，在国内市场中，贵州是我国商品贸易的主要市场之一。
据贵州商品服务业协会披露，目前贵州营业中的商品交易市场达60个，年交易量已超过1000万吨，约占全国的1/10。
发展制造业与服务业融合的生产性服务业，是贵州加快发展现代服务业的“重要内容”。作为全国重要的商品消费市场，贵州已把商品服务业列为主要的生产性服务业之一。贵州商品服务业企业总数在6000家左右，其中较为专业的商品加工配送中心超过200家，营业中的商品交易市场达40个，注册在贵阳的商品电子交易公司已超过20家。除商品采购物流、商品流通业等较为成熟的领域之外，商品生产物流、废弃商品物流、原材料贸易、科研教育、金融租赁等商品服务业也已开始起步。
据贵州商品服务业协会近日透露，贵州正加大力度以贵阳地区为核心培育发展商品服务产业，形成商品贸易、信息发布、融资担保、物流配送及中介服务等多种平台。
依托公路和铁路，贵阳已形成各种商品延伸业和现代物流业高度集聚的产业特色，正在成为国内各种商品服务业规模较大、发展较快的地区之一。据了解，贵州目前共有100多家各种商品服务企业，其中有20多家集聚在贵阳地区。商品配送中心、大型商品仓库和大型商品交易市场等服务形态“已联成产业链”。全国商品交易量的十分之一在贵阳完成，而贵阳交易量的40%在修文县完成，年交易额超过10亿元。

第四章 物流仓储项目建设规模与产品方案
一、建设规模
本项目建设规模为：
3万吨库存量商品仓库；
二、产品方案
作为物流仓储项目，其提供的产品是指与物流相关的各项服务，本项目的服务方案包括：
1）提供商品期货交割场所服务
2）商品仓储服务
3）各种商品装卸服务

第五章 物流仓储项目场址选择
一、物流仓储项目场址所在位置现状
1．物流仓储项目地点与地理位置
本项目的地址是贵阳市修文县龙场镇小营村七组，距修文火车站2公里。
龙场镇地处黔中腹地，贵阳市西北，修文县府所在地，距省城贵阳38公里，金阳新区25公里，总面积185平方公里,辖36个行政村,4个社区,总人口9万余人,总耕地面积3.95万亩。境内铝、煤、铁等矿产资源丰富，有华飞公司20万吨氢氧化铝、诺亚公司20万套精密铸件等重点工业项目，有潮涨潮落的间歇泉三潮水，有质朴高昂舞风、多姿多彩服饰、欢乐礼俗、鲜见古艺古物的高仓民族风情古堡，有明代思想家、哲学家、教育家王阳明读书悟道和讲学之所龙岗山（阳明洞），有林木葱茏、古树参天、碧波荡漾的集休闲娱乐、文人学士拜谒游览、历史文化教育和爱国主义教育的阳明主题公园。龙场因此而享誉海内外，历年来，素有“黔中重镇、圣地龙场”之美誉，更是修学旅游之胜地。
近年来，龙场镇按照“农业稳镇、工业强镇、三产兴镇”的战略思路，加快镇域经济发展。农业农村经济结构调整紧紧围绕“农业增效、农民增收、农村稳定”为目标，以各类种养业为重点，初步在建新等村走出了一条“承租倒包”、“企业+基地+农户”、“基地+协会+农户”等具有特色的农业发展路子。建成了以马口村、中哨村、建新村为主的万亩延晚番茄基地，以幸福村、平地村、新生村为主的大葱种植基地，以马关村、平地村为主的千亩破季豌豆基地，以程关村、放马坪村为主