物业管理运作制度(doc13)(1).docx
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1、编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第13页 共13页物业管理运作制度1. 管理处管理制度2. 配电房及特种作业人员安全制度3. 配电设备保养规定4. 水泵房管理制度5. 低压配电房操作程序6. 高压环网柜安全操作7. 给排水管理制度 8. 财务公开制度9. 员工工作服管理规定10. 工程临时用电制度11. 员工工作指引及行为规范12. 管理人员培训制度13. 管理人员奖惩制度14. 回访制度 一、 管理处管理制度 管理处是掌握住宅区安全动态,指挥安全管理工作的重要部位,是管理处工作指挥的中心,其管理十分重要,特订如下制度: 一、管理处是住宅区最核心部位,闲人不得
2、进入。 二、管理处实行24小时值班,值班管理人实行2人3班制,且有足够的机动人员待职。值班人员不得擅离职守。 三、保持室内卫生清洁,设备无尘,保养完好无损。 四、管理处值班管理人员应详细填写值班时的原始记录、存档备查。 五、随时检查各类信号是否正常,并作记录。如有报警,派警员以最快速度核查报警真伪情况,并随时与管理处联系,以便随时调度,合理处理。 六、管理处各操作手柄放在自动位置,每周作一次手动、自动实际操作检查,以确认设备是否处于完好状态。 七、遇真实报警时控制室人员应立即通知主任、各负责人员到场处理,并时刻监视住宅区内的各部位呼叫,组织协调方面的配合。 八、如警情较大,应立即与“120、1
3、19”等机构通报情况,求援,事后总结事件经验教训。 十一、定期对每种信号、报警做累计、分析,总结工作不足,改善系统工作态势,合理安排管理人员工作岗位,加强管理工作。二、 配电房及特种作业人员安全制度 一、配电房重地要特别注意安全,未经同意一律不得进入。配电房要保持清洁卫生,严禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蚀性的物品及其他杂物以保持通道畅通无阻。 二、绝缘工具要保持完好,绝缘等级要符合安全要求。仪表、操作手柄、指示灯、按钮等要保持完好可靠。接地电阻要符合安全规范,灭火器材要配备到位。 三、特种作业人员要严格执行持证上岗制度,其证件必须在审验有效期内并与操作内容相符方可上岗。同时,持证人必须自觉参加
4、年审工作。 四、特种作业人员要严格执行操作规程。停、送电要执行工作制度,柜背操作、带电操作、登高必须有保护人在场。严禁违章操作,确保安全。 五、需要机组运行时,机房负责人一定要到达现场,与保护人一起检查线路无误后方能投入运行。机组必须处在良好的预备状态,一旦需要即能投入工作。六、各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度,违反者将视为违反劳动纪律,并负责由此引起的直接责任。执行中如有异常,必须及时向主管部门提出,以便修正。三、 配电设备保养规定 一、操作人员必须具备高度的责任感,以保持设备、设施的正常运转。 二、未经许可,任何闲杂人员不得擅自进入机房。 三、设备操作人员,必须持有特种作业操作
5、证方可上岗。 四、操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细的记录。 五、设备检修人员必须按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。 六、每日对配电设备进行巡查,确保其完好运行。 七、每月按期检查变压器的运行情况,并按计划检修配电设备一次。 八、每个季度检查各开关和固定螺栓,如有松动,应进行紧固,保证接触良好。 九、每年对接地网检查、测试一次。 十、各类开关触头出现不平或毛刺时,将不平处打平、打光。 十一、功率因素补偿低于0.9时,应及时修复。 十二、设备室必须保持清洁整齐,严禁在室内吸烟、堆放杂物。四、 水泵房管理制度 水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位,是直接关系到住户生活
6、和生命财产安全的重要部位。为管理好水泵房,明确职责,制定如下制度。 一、水泵房及地下水池,消防系统全部机电设备由机电人员负责监控,定期检查保养、维修及清洁清扫,并作记录。解决不了的问题及时书面报告领导。 二、水泵房内机电设备由机电人员负责,其他人不得操作,无关人员不得进入泵房。 三、水泵房内所有设备在正常运转下,开关应放在自动位置,所有操作标志简单明确,主接触器开关每半月检查清洗一次。 四、消防泵按定期保养规定进行检查,每旬进行一次“自动、手动”操作检查,每年进行一次全面检查。 五、水泵球阀定期检查保养,泵房每周打扫一次,水泵管道每月检查擦洗一次。 六、水泵控制回路应每月进行一次紧固,检查是否
7、可靠,检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下,自动运行。 七、注意电机运行时的电流、温升情况,声音是否异常,机械是否滑动灵活,定期进行对轴加油,使水泵达到100良好状态。 八、污水池卫生常清扫,水泵、管道常保养。九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次,是否处于良好状态。五、 低压配电房操作规程一、合闸送电操作规范: 1、非机电组人员不得进行合闸操作作业。 2、合闸前,应断开各分路全部空气开关。 3、确定整个线路无人进行操作,无短路现象。 4、合闸后检查各表指示,并观察五分钟。二、停电操作规范: 1、断开各分回路的空气开关,拉下各回路刀闸开关。 2、断开低压配电柜总开关。 3、挂好
8、禁止合闸标志三、维护作业: 1、严禁带电操作。 2、按计划进行维护保养。六、 高压环网柜安全操作 一、必须由管理处主任批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压环网柜室。 二、保持室内清洁,设备干净无尘,不得堆放杂物。 三、严禁在室内吸烟。 四、操作环网柜前,应仔细阅读环网柜说明书及注意事项。 五、断电后,必须进行接地保护。 六、合闸前,必须断开接地保护。七、 给排水管理制度 一、给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统,如:水管、水池、水箱、水泵,开关阀门及分阀门位置。 二、应定期巡视水泵操作是否正常,供水系统有无损坏或滴漏,水箱是否清洁,必须定期安排清洗水池以保持卫生。 三、发现水
9、管爆裂时,必须尽快关上相关的阀门,大水管爆裂,则总阀门关闭,并即时发出通告,受影响的住户,立即安排紧急维修。 四、注意水池的保养,预防破裂和渗漏,并且紧盖水池,防止蚊虫滋生。 五、救火用的输水设备,要经常检查,如有损坏,应立即维修,同时严禁使用消防喉作其他用途。 六、经常检查沟渠及沙井是否畅通,及时清理渠道盖上的垃圾,以防止下雨时渠水受阻而水浸。 七、楼宇外墙的公用下水管渠发生破裂,应立即维修,以免污水流出影响环境卫生。 八、楼宇底层沟渠有臭味溢出时,应立即检查及维修。 九、安装及维修楼宇外的供水系统设备,应与自来水公司联系修理。 十、楼宇内的水表发生故障时,应告知用户,并立即检修。 十一、接
10、到供水公司发出的停水通知时,应及时向住户发出通知,使住户有所准备。 十二、化粪池每年进行四次检查,写出书面材料,定出抽粪方案,并做好记录备案。八、 财务管理公开制度 为了进一步规范管理运作,加强群众监督,依照辽宁省住宅区物业管理条例有关物业管理法规、政策,特制订本制度: 一、管理处需定期向全部业主公布的财务帐包括:管理服务费收入和支出情况。 二、管理服务费的收入包括部分商业用房租金、向业主收取的管理服务费、有偿维修费等其他合法收入;管理服务费的支出包括公用设施、设备和公共场所的日常管理、维修、养护费用、管理处人员津贴、福利及办公费用、公用设施、设备必要的保险费、税费、社区文化活动费用。 三、管
11、理服务费的收支项目,由财务人员依照帐本的实际情况每三个月公布一次,接受有关部门和业主的监督和咨询。 四、财务管理公开采用定期在花园宣传栏内张榜公布,过期到管理处查询的形式。 五、如有重大事项或认为有必要须提前或推后公布财务帐目,须向全体业主书面说明。 六、如有关部门或业主对所公布的帐目有质疑,请到管理处查询。如需对帐目进行说明或必要的更正,须另行在宣传栏内公布。九、 员工工作服管理规定 一、新工作服:凡新到岗人员均发放两套工作服,工作满两年后,可更换新工作服。 二、不得在上班时间以外着工作服,不得将工作服转借给其他人。 三、如因工作原因造成工作服损坏,需由当事人写明损坏原因,书面报告管理处主任
12、,经管理处主任同意后方可更换。 四、非因工作原因造成的工作服损坏,由当事人自行承担购买工作服的费用。 五、冬、夏之交需更换工作服时,需由领用人将工作服清洗干净,交还管理处后,由管理处统一发放。 六、如员工办理离、辞手续时,需将工作服洗净后交回管理处,并作为离、辞人员完善手续之一。十、 工程临时用电制度 为了加强小区的用电管理,防止用电不当而发生人身安全、设备安全事故,确保小区电力正常运行,特制定此制度。 一、前来联系临时用电者,必须持有合格的电工上岗证方可填写临时用电审批表。按用电量的多少、时间长短预付用电费用押金。 二、必须装有供电局检验合格的三线四制电度计量表,按负荷大小、长度选择导线、漏
13、电总开关。用电量不得超过总负荷的20,线路安装高度不得低于15M。 三、线路不得随地拖动,移动线路必须用多股橡质软电缆。 四、线路必须是三线四制,另外加一条可靠的保护接地,每分支用电线路必须安装不超过10A的可靠空气开关,不得使用金属导线代替保险丝。 五、移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压,不听劝阻者停止供电。 六、使用电动工具时,必须检查其绝缘强度是否达到0.5M以上,不得戴手套,长袖衣服要扣钮扣,违反者后果自负. 七、烧电焊前须检查周围是否有可燃物品。电焊时必须两人以上同时作业,至少配备1211灭火器一个。 八、电焊作业完成后,必须详细检查周围环境,是否有遗留火种,确定无热源
14、后方可离开现场。违者重罚并赔偿经济损失十一、 员工工作指引及行为规范(一)管理人员守则 一、总则 1、热爱祖国,拥护共产党领导,遵守国家法律、法规和各项政策,遵守公司规章,维护国家尊严。 2、遵守社会公德,讲究职业道德,讲究文明礼貌,热爱本职工作,维护公司声誉,遵守劳动纪律。 3、敬业乐业、积极进取、刻苦学习专业知识、不断提高业务水平和工作能力、提高服务质量。 二、忠于职守 1、按时上、下班,工作时间不得擅离岗位,不得迟到早退,下班后未经允许不得在小区内逗留。 2、上、下班必须行走员工通道,进入岗位必须穿工作制服。 3、工作时间不得打私人电话,不得陪带亲友到工作区域参观游逛,操作人员不得会客。
15、紧急的私人电话则由所在部门或人事部接收转告。 4、在工作岗位上不准吃东西、不准阅读书报、不准聊天、唱歌、听收录音机。 5、未经部门主管指派,员工不准进入本岗位工作区外。 6、不准与客人争辩、不准用粗言秽语对待客人与同事、不得讥讽或嘲笑客人、不允许存在不理睬客人的怠慢行为、不得在公共场合与人争辩或大声喧哗。 7、在工作(服务)岗位,要热情、礼貌、周到接待客人,与客人和同事交谈要使用敬语。当值时要按公司要求的标准姿式站立服务,不准倚靠墙壁或家私,不准高声谈话或聊天,不许当着宾客的面做不雅观的动作,如:梳理头发、掏耳朵、触摸鼻孔等 。 8、公司员工不得利用职权给亲友以特殊优惠。 三、工作态度 1、礼
16、貌。礼貌是公司员工最起码的准则。无论对待客人还是对待同事都要以礼相待,使用敬语。在对客服务时,还要做到:迎客要问候声、离别客人要有致谢声、工作出现差错和失误要有致歉声。 2、微笑。微笑服务是公司对员工的基本要求。微笑自然、得体、要发自内心,使客人感到宾至如归、温馨和谐、轻松愉快。 3、效率。做任何事情都讲效率,说到就要做到,对工作不推诿、不拖拉,接待客人要善始善终,交接工作要清楚。 4、责任。对各项工作要有责任心,要有对客人、对公司高度负责的精神。 5、诚实。诚实、可靠、正直、不循私情、不行贿受贿、不贪图别人的钱财和物品、不向客人索要小费。 6、细致。认真、耐心、细致、兢兢业业、一丝不苟。 四
17、、仪表仪容 1、员工进入岗位必须穿着工作服,并保持工作服干净、整洁,领花、袖口要扣好,衬衣要将下摆放入裤(裙)内,西装要系领带,皮鞋要保持光亮,袜头不可外露,不可穿破损的袜子,衣裤的纽扣要扣好,拉链应拉紧。 2、保持身体清洁、勤洗澡冲身,勤更换内衣、勤洗头剪发、勤修剪指甲;工作期间不吃异味食品,保持口腔卫生。 3、不准梳留怪异发型,女员工不准披头散发,头发长度不宜过肩;男员工头发发脚不遮耳部,发长不盖衣领,每天须剃胡须,不准烫发、不准留小胡子、不准留大鬓角。 4、站立要端正,挺胸、收腹、抬头、两眼平视。男子两臂自然下垂于体前交叉,右手放在左手上。女子将双手背于背后;男子双脚开立与肩同宽,脚尖向
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