浅谈我国商业地产的发展趋势.pdf

word 文档 可自由复制 I编辑 目录 浅谈我国商业地产的发展中的问题和趋势.1 1 引言.1 2 我国商业地产的现状.1 2.1 商业地产的定义.1 2.2 我国商业地产的发展过程.2 2.3 我国商业地产的运营模式.2 2.4 我国商业地产存在的问题.2 2.4.1 商业地产前期决策做的不够充足.2 2.4.2 商业地产的管理运营水平落后，融资渠道单一，经营效率低下。.3 3 我国商业地产市场的未来发展趋势.3 3.1 我国商业地产的发展会随着国家经济的快速增长而进一步的增长 .3 3.2 我国商业地产的趋向着多元化的发展.3 3.3 在融资模式上，商业地产呈现多元化.4 3.4 商业地产会更多运用一些现代的信息管理技术.4 4 结语.4 word 文档 可自由复制 I编辑 浅谈我国商业地产的发展中的问题和趋势 摘要：随着我国经济的快速发展，尤其是改革开放以来，中国的房地产行业得到了蓬勃发展。而我国的商业地产起步比较晚，但却发展迅速，尤其是在我国城市化过程中，商业地产代表着一个城市的品味，同时在扩大内需，增加税收方面起着重大作用。我国的大城市，尤其是一线城市，都把商业地产作为发展经济的重心，同时二、三线城市也在积极地打造自己的 CBD，所以商业地产有很大的发展空间。本文主要探讨我国商业地产的现状，经营模式以及存在的问题，进而分析我国商业地产未来的发展趋势。关键词：商业地产 发展问题 经营模式 发展趋势 1 引言 随着国家对住宅地产发展的调控措施，尤其是 2010 年国务院颁布的“新国十条”出台以后，国内的许多地产开发商纷纷选择转型之路，进军到商业地产领域。即使是专注于住宅地产的万科也开始把自己下一步的市场目标瞄准在商业地产之上，同时，保利、恒大、龙湖、富力等地产大鳄纷纷宣布进军商业地产。而商业地产的龙头万达集团更是用一种快速复制的万达城市综合体的模式迅速打入到我国的二、三线城市。总之，商业地产具有广阔的发展空间。由于我国的商业地产项目起步比较晚，仍处于发展阶段，所以在开发建设以及在运营阶段都暴露了许多的问题。同时，由于一些开发商存在着盲目跟风的现象，在开发阶段没有进行很好的科学决策，同时对经营模式没有更深的认识，在经营模式上存在一些住宅地产项目的特点，没有长期的科学规划，导致很多项目建成后，空置率很高。所以，开发商应该从长远利益出发，科学决策，长期规划，同时积极探索商业地产的运营模式，才能保证项目的成功，达到预期的经济效益。2 我国商业地产的现状 2.1 商业地产的定义 商业地产是指从事商业活动、商务活动或者是提供娱乐、休闲等服务的收益类房地产。商业地产，作为商业用途的地产，广义上是指各种非生产性、非居住性的房地产，包括办公楼、公寓、会议中心，以及商业、服务业的经营场所等等；狭义的商业地产是专指用于商业、服务业经营用途的房地产形式，仅包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等，它在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途上，有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。1 word 文档 可自由复制 I编辑 2.2 我国商业地产的发展过程 我国的商业地产相对于许多发达国家来说起步较晚，其发展过程可以大致分为两个阶段。从 2000 年开始，经过六七年的快速发展，我国的商业地产进入到一个相对稳定的发展状态。根据国家统计局统计，2007 年全年商业营业用房投资达 2775.6 亿元，增长率为17.9%，基本维持了 2006 年增幅 173的水平，这时候我国的商业地产已经进入到为稳定发展的阶段。2从 2008 年至今，虽然经历了全球经济危机以及国内对发地产行业的严厉调控，但是我国的商业地产总体上还是呈现稳定发展的趋势。尤其是全国各大城市纷纷打造自己的 CBD 商圈更是给商业地产带来了许多的机会。根据国家统计局发布的 2012 年国民经济和社会发展统计公报显示，全年房地产开发投资 71804 亿元，比上年增长 16.2%。其中，住宅投资 49374 亿元，增长 11.4%；办公楼投资 3367 亿元，增长 31.6%；商业营业用房投资 9312 亿元，增长 25.4%。数据表明，我国的商业地产已经进入到一个稳定发展的状态。2.3 我国商业地产的运营模式 我国的商业地产从最初的“产权式商铺”发展到现在的产品综合体，其中的运营方式大致可以分为以下几种：只租不售、只售不租、租售结合、售后包租等四种模式。根据中国商业地产联盟在 2007 年对这四种运营模式的调查，其中，只租不售型模式占到了 39%的比例，租售结合的模式占到了 35%，只售不租的比例占到了 16%，售后包租的比例占到了 10%。所以我们大致可以得出这样的一个结论：商业地产还是以出租业务为主要的运营模式，这主要是因为商业地产的重点还是在商业方面，体现在为大型超市、百货商场、餐饮等提供场所，目的是打造一个综合商业圈。以此同时，新的运营模式也在发展起来，主要体现在售后包租的运营方式上。2.4 我国商业地产存在的问题 2.4.1 商业地产前期决策做的不够充足 决策阶段以一个项目是否得以成功的关键的一步，尤其是对于一个商业地产开发项目来说尤其重要，因为它牵涉到以后的运营阶段的收益。所以，很多商业地产开发商都注重前期的选址和市场分析阶段，这也是商业地产首先会在全国的大城市得以快速发展起来的原因，大城市人流比较集中，容易形成大的商业圈，而且基础设施比较完善，这都给商业地产提供很好的投资基础。尽管商业地产在我国发展迅速，但其中存在着许多的问题。由于许多的地产开发商是从住宅地产通过转型演变过来的，所以这中间依旧存在着住宅地产的思想模式。许多开发商只注重眼前的利益，没有从长远的眼光进行很好的投资决策分析，而且开发商的融资渠道主要是商业银行的短期贷款，为了能让投资资金尽快回笼，很多开发商盲目的缩短建设周期，没有进行很好的市场前景的分析和预测，造成项目完工以后，空置率居高不下，很多的商家纷纷退出。即使是做商业地产的龙头万达集团也曾经有过这方面的教训，以沈阳万达广场和济南万达广场为例。同时，由于我国对住宅地产的政策调整，很多的住宅地产开发商纷纷进军到商业地产，但其中也存在盲目跟风的现象，word 文档 可自由复制 I编辑 造成很多的项目被迫停工。所以，商业地产不能简单依靠住宅地产开发的经验，而应该更多的关注其长期投资以及商业地产投资规律，注重前期工程风险的分析，及早做好防范措施。2.4.2 商业地产的管理运营水平落后，融资渠道单一，经营效率低下。商业地产的融资方式主要靠我国商业银行的短期贷款，对银行的依赖度高，但由于我国的房地产行业的融资长期受到国家宏观政策的调控，所以这对于商业地产项目的融资也很有影响。很多商业地产商为了使自己的资金现金流量得到顺畅，往往只会注重前期的经营效益，而忽视品牌价值的影响，导致运营阶段不能长期持续的发展，很多开发商陷入经营困境。随着城市 CBD 项目的兴起，很多商业地产开发商都把市场选址定在 CBD 商圈内，但是由于前期缺乏科学的决策，同时自身的管理水平的落后，在运营阶段并没有取得预期的效果。同时我国商业地产行业混乱，管理落后缺乏服务意识，忽视后期的品牌招商和运营管理，导致商业地产开发商没有取得长期稳定的收益。3 3 我国商业地产市场的未来发展趋势 随着我国经济的发展，以及城市化进程的加快，同时伴随着国家对房地产行业的调控政策，促使房地产行业进行行业性的战略转型。随着生活水平的提高，人们对商业市场的要求也在不断提升，在住宅市场的长期发展的背景下，商业地产也会在今后发展中担当者重要的角色。商业城的建立不仅为居民的生活消费提供了便利条件，同时可以满足城市不同消费人群消费需求。自我国出台宏观政策“国十条”，住宅地产的一部分资金进入商业地产，加上房地产信托基金在商业地产上的运作，中国的城市化将为我国经济的发展提供了平台。商业地产在中国将要有以下的发展趋势。3.1 我国商业地产的发展会随着国家经济的快速增长而进一步的增长 商业地产作为房地产业的一部分，它不仅满足了开发商的投资需求，同时也适应我国城市化的进程。同时在国家要拉动内需的政策影响下，为了提高人们的日常消费水平，提高人们的生活水平，商业地产的开发很符合当下人们的消费预期。商业地产往往是有关餐饮业、零售业、服务业等，这其中会有很多知名品牌的入户，如沃尔玛，家乐福等大型百货超市，苏宁，国美等大型电商，同时还有许多星级酒店的家主，此外这里也是高级办公楼的集聚地，以万达广场为例，根据“订单式”的开发模式，SOHO写字楼、万通办公楼等纷纷加入，商业地产作为一个集办公、娱乐、休闲、购物等的城市综合体，具有很大的发展空间。3.2 我国商业地产的趋向着多元化的发展 随着人们对生活质量的要求提高，商业地产经历了从简单的购物模式向满足人们更多消费的需求方向上发展。吴直远于 2011 年提出绿色生态商业地产，在消费模式上，体验式消费带动商业购物中心的发展。邵双寿在 2012 年提出环保生态商业地产，在消费模式上，商业购物中心的发展将会受到体验式消费带动。由于城市 CBD的在全国各大城市的兴建，人们会更加注重低碳、节能、环保等方面，人word 文档 可自由复制 I编辑 们对以绿色生态和节能低碳排放为主流所设计的多功能新型低碳办公室产生强烈的青睐。所以商业地产在早期的设计阶段很注重这些方面的影响，从建筑风格以及内部装饰都体现着绿色办公，绿色消费的特点。同时，随着我国中产阶级的兴起，越来越多的商业地产更加注重“体验式消费”模式。所谓的“体验式消费”模式，它是指消费者在购物时不仅仅追求方便性、多样性，注重个人品味的需求，同时更注重体验整个购买经历的愉悦。4这种趋势促使人们对购物中心的需求不断增强。体验性消费将成为现代商业地产开发的主要推动力之一，所以，商业地产的特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性越来越重要。而购物中心是零售商业地产的核心形态，并且属于持有型商业资产，具有较高的持续经营价值。在体验性消费的推动下，加上开发商做好其规划及定位，购物中心的发展前途不可限量。3.3 在融资模式上，商业地产呈现多元化 商业地产，从简单的依靠商业银行贷款，逐渐的向多种融资方式过渡。以往商业地产开发商60%70%的资金都来自于银行的贷款，现在有很大的改善。通过基金、信托、私募等多种金融手段进行项目融资，来解决项目的资金周转困难的问题。以万达集团为例，主要通过委托贷款、信托基金、发行债券和股权融资等多种模式，来降低项目融资成本，确保公司现金流量正常运转，提高资金使用的灵活性。3.4 商业地产会更多运用一些现代的信息管理技术 随着社会的信息量的逐渐增多，信息管理在提高公司整体管理水平方面将会发挥重要的作用。所谓的信息管理，就是利用现代化的电子信息技术，对有关该项目的各种信息进行分析和预测，从而更好地解决问题。随着社会的进步，信息对项目的成败尤为重要，尤其是在商业项目里，及时的收集信息，以及对信息的综合分析，让信息更好的传达，都对项目的实施起着很大的作用。应用计算机网络技术，整合企业的生产、经营、设计、管理，及时对企业的决策提供准确而有效的数据分析，以便对未来市场有更好的把握。4 结语 随着我国城市化进程逐步加快，我国的商业地产开发还有很长的发展阶段，商业地产已将开始逐步在我国的二、三线城市开始进行项目的开发。同时，由于我国政府政策对住宅地产的调控，越来越多的地产开发商纷纷向商业地产转型，所以商业地产的竞争也在日趋激烈。当然，我们也要能看到发展中存在的许多问题，比如投资决策阶段没有进行更深入的市场研究，导致很多的项目没有达到预期的效果。针对这些问题，应该及时的做好改正，找到有效的解决方法。随着人们的消费水平的提高，商业地产的经营模式也在逐渐转变，这也给商业地产带来了新的机遇和挑战。总之，商业地产开发商要及时做好投资决策，做好适合发展的运营模式，才能达到预期的经济效果，这样商业地产才能健康有序的发展。参考文献 1王健蕾.浅析我国商业地产的运营模式J.中国商贸,2009,13:235-236.2刘波.中国商业地产发展现状与趋势分析J.国土资源,2009,05:34-37.3朱强.探讨中国商业地产市场发展中的问题及发展趋势J.经济研究导刊,2013,03:169-170.4吴直远.现行政策下商业地产的发展趋势J.中国房地产,2011,05:54-55.