一期底商促销及招商方案.doc

广东丰顺锦江美景城
一期底商促销及招商方案
2006年12月

一、背景
一期住宅300余户交房基本完成，多数业主赶在年前进行装修,争取年后入住。提供给此部分群体满足日常生活需要的社区配套商业应该相应跟上，此时，一期底商推出时机已到。在新区商业氛围不成熟的大环境下，怎样快速消化一期底商,盘活资金,是本阶段的重中之重。
针对项目地处新区，商业环境冷清的情况,必须运用切实有效的促销活动及招售并举的方式，在短时间内去化一期底商迅速回笼资金，并以此带动二期遛房的顺利推出。
二、客群分析
有意向购买商铺的客群有：大部分是有外地收入的本地人、本地自营生意人以及一部分公务员。本阶段商铺促销方案应该重点针对此部分群体进行展开.
三、商铺发展抗性
1、项目周围配套设施不成熟；
2、项目对面丰顺中学半封闭管理，校内社区商业配套成熟，分流店面消费群体；
3、项目一期底商单价高,银行按揭较难办；
4、一期住宅业主尚未完全入住,店面消费群体较薄弱；
5、新区商业氛围不成熟.
四、经营业态
1、业态选择
根据项目地处新区以及商铺主要服务一期住宅业主的策略,选择业态主要把握以下几点原则：
●项目地处新区，商业氛围冷清，目前尚无租金市场；
●主要为本地较知名较有实力的自营小百货商家；
●适当考虑专业化商街模式(如建材、家具等）；
●消费对象为项目一期住宅人群以及居住在新区的居民；
根据以上三点，本项目经营业态主要为:
（1）沿街主力店
主要设置在沿街的店面，如3＃、5#的底商。亮点在于引进专业餐饮商家(丰顺当地较少有成规模的餐饮机构）、实力较雄厚的超市连锁、药店连锁、建材超市或家具超市等,形成区域亮点，增加项目吸引力；一方面可以提升整体商业品质,形成市场影响力;另一方面能够有效创造新区的租金市场以及提升商铺的租金水平.
(2)内街便利店
主要设置在面向小区的店面，引进本地自营的中型小百货商家，如理发店、电信缴费网点、裁缝店、早餐/夜宵店等，方便小区居民的日常生活需求。
2、招商方式
由于项目地处新区，商业氛围不成熟，商铺尚无租金市场,如果以常规的收取租金方式招商,效果不明显，甚至可能造成商铺冻结的情况。因此,在目前新区商业冷清的大环境下,要进行项目一期底商的招商，必须适当运用优惠政策以吸引商家的关注并促进其进驻。
考虑到实际情况,一期底商租金控制在10—20元/㎡之间。
(1)预交保证金，免租半年。
1、商家只需要预先交纳3000—5000元之间的进驻保证金，免收租金半年.
2、半年后，商家每三个月交纳一次租金及管理费。
3、如果进驻商家交纳保证金时一次性交纳半年租金，则免租期延长至一年.
4、租赁合同到期后,商家如不继续租用,可终止合同，开发商全额退还保证金.
5、合同期未满，如果商家要退租，开发商退还其交纳的余下部分租金，保证金作为违约金归开发商所有,不予退还。
（2)一次性交纳租金，免租一年。
1、商家一次性交纳3年租金，从第四年起,免收一年租金及半年管理费。
2、一次性交纳租金的商家,享有优先挑选一间备选商铺位置的资格。
3、租赁合同最少年限为5年。
3、经营方式
（1）返租经营
购买商铺的业主拥有商铺产权，但不直接进行自主经营，签订合同,全权委托开发商经营管理，业主只收取每年相应的投资回报金额，则开发商拥有约定年限里的商铺经营权、管理权及收益权。
(2）自主经营
由购买商铺的业主自行经营店面,自负盈亏，定期交纳商铺管理费。
五、促销方案
（一）购铺提前返还投资收益方案
推广主题:旺铺抢购，提前收益。
时间：2007年1月起
策略:用提前返还购铺业主前三年的投资回报收益的方式，即隐性降价，用短期的资金回报吸引意向客户的购买。
前提：
1、 购买商铺的业主必须与开发商签定《返租合同》，经营方式为返租经营。（详细方式见上“经营方式”)
2、 预先估计商铺投资回报率.假定投资回报年限为三年，商铺总售价为M。根据投资回报率依次为第一年4％、第二年5%、第三年6％，则前三年的投资回报收益：4%M、5％M、6%M。
3、 本司与开发公司确定一次性抵扣的投资回报收益额度。
4、 本司销售部确定一期底商本阶段推出的备选店面位置,其中3＃、5＃楼底商来访者较多，可适当考虑。
主要流程:
事宜
执行单位
备注
传达促销信息
本司
从来访客户、致电、DM通知详细促销信息
意向客户签定购房
合同、三年返租合同
本司、美景
在总房价里一次性抵扣前三年的投资回报收益，即4％M+5%M+6％M=15％M，商铺总售价的15%。
前三年商铺经营
美景
统一招商、统一经营、统一管理、统一收益。定期收取业主的商铺管理费.
第四年之后经营
美景
业主可根据商铺经营状况选择收回经营权进行自主经营，或者继续以收取投资回报收益的方式进行返租经营。
（二）过年购铺抽大奖促销方案
推广主题:购铺送礼,红包连连，惊喜过年！
时间:2007年2月1日至20日
策略：用购买商铺即可参加抽奖的活动，主要是针对在外工作的回乡人士的销售,用新年购商铺抽大奖的形式,吸引并促进其快速下定。
前提：
1、 本司与开发公司确定抽奖的奖项设置,如购商铺送额度不等的优惠赠送或折扣以及具体促销金额.
2、 促销金额直接从售价中扣除或抵扣，开发公司无须另外拨款。
3、 本司确定一期底商本阶段推出的备选店面位置。
主要流程:
事宜
执行单位
备注
传达促销信息
本司
从来访客户、致电、DM通知详细促销信息
确定奖项等级及数目
本司、美景
一等奖：购铺赠送8888元过年红包(二名）
二等奖：购铺赠送6666元过年红包（四名）
三等奖：购铺赠送3333元过年红包(八名）
意向客户签订购房合同
本司、美景
业主交纳完定金或者全部房款之后，到销售中心进行抽奖，每一位均有获奖的机会，奖项幅度不等。
①业主领取过年红包
美景
业主凭抽奖小票、购房合同、付款发票以及个人有效身份证明到地产公司办公室领取红包。此环节必须在业主切实交纳完定金或房款之后实施，保证资金流通。
②业主领取过年红包
本司、美景
此环节也可考虑：抽奖赠送的金额直接在售价里一次性抵扣，即隐性打折，无须另外增加促销费用,利于资金流通。
（三)以租代售促销方案
推广主题：预付定金,旺铺归您!
时间:2007年1月起
策略：用以租代售的方式,主要是针对经营户的销售，降低其经营门槛，促进其快速下定.
前提：
1、 本司与开发公司确定一期商铺租金，目前尚无租金市场,租金按老区市场价预估，定价不宜过高。
2、 本司确定一期底商本阶段推出的备选店面位置，其中3＃、5#楼底商来访者较多,可适当考虑。
主要流程：
事宜
执行单位
备注
传达促销信息
本司
从来访客户、致电、DM通知详细促销信息
意向客户下定金
本司、美景
付总房款的40％作为购房定金
业主签订租赁合同
美景
合同期约为一年至三年，一次性付清一年租金。
业主自主经营
美景
期限为一年至三年。业主自主经营商铺,自负盈亏，定期交纳商铺卫生费。
①业主签定购房合同
本司、美景
租赁合同期满后客户如有意购买此商铺，则可交纳剩余房款（总房款减去定金和已交租金)，并与开发商签订正式购房合同。
②终止租赁合同
美景
若客户无意购买，则开发商向客户返还开始交纳的购房定金。其中租金不予退还。
结束语
以上是本司对锦江美景城一期底商的促销及招商方案，由于时间仓促,尚有需要改进之处，请见谅!更深层次的具体执行方案，在本方案提交之后，由现场项目总监与美景公司上级领导进一步商讨并最终确定,谢谢！
企划部
2006—12—21