DB6101T3147-2023中小学校物业服务规范-(高清版).pdf
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1、 ICS 03.080 CCS A 12 6101 西安市地方标准 DB 6101/T 31472023 中小学校物业服务规范 2023-06-14 发布 2023-07-14 实施 西安市市场监督管理局 发 布 目次 前言.II 1 范围.1 2 规范性引用文件.1 3 术语和定义.1 4 基本要求.2 5 服务内容.3 6 基础服务.4 7 专项服务.7 8 特约服务.8 9 应急处置.8 10 服务质量评价与改进.9 参考文献.10 前言 本文件按照GB/T 1.12020标准化工作导则 第1部分:标准化文件的结构和起草规则的规定起草。本文件由西安市住房和城乡建设局提出并归口。本文件起草
2、单位:西安旅游集团广瑞物业服务有限责任公司、西安曲江新区管理委员会教育局、西安高科物业管理有限责任公司、西安创业物业发展有限公司、西安曲江新区圣境物业管理有限公司、西安世园物业管理有限责任公司、西安高新区第三初级中学。本文件主要起草人:杜军安、张黎波、曲洋、惠琳、黄珊珊、李铮、黄莹、贾玫、张丽芳、王伟、张新道、李俊英、韦波、张军强、王敏佳、刘华、张盟刚、李冬。本文件由西安旅游集团广瑞物业服务有限责任公司负责解释。本文件首次发布。本文件在实施中若有疑问或建议,请将咨询或修改建议等信息反馈至下列单位:单位:西安旅游集团广瑞物业服务有限责任公司 地址:西安市碑林区建国路115号 电话:029-820
3、65668 邮编:710001 中小学校物业服务规范 1 范围 本文件规定了中小学校物业服务基本要求、服务内容、基础服务、专项服务、特约服务、应急处置和服务质量评价与改进的要求。本文件适用于西安市物业服务机构开展中小学校物业服务活动。2 规范性引用文件 下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中,注日期的引用文件,仅该日期对应的版本适用于本文件;不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。GB 2894 安全标志及其使用导则 GB 5768.2 道路交通标志和标线 第2部分:道路交通标志 GB/T 10001.1 公共信息图形符号 第1部分:通用符
4、号 GB 13495.1 消防安全标志 第1部分:标志 GB/T 16273.1 设备用图形符号 第1部分:通用符号 GB 17051 二次供水设施卫生规范 GB/T 17242 投诉处理指南 GB 25201 建筑消防设施的维护管理 GB/T 29117 节约型学校评价导则 GB/T 29639 生产经营单位生产安全事故应急预案编制导则 GB/T 40248 人员密集场所消防安全管理 GB 50365 空调通风系统运行管理标准 GB 55015 建筑节能与可再生能源利用通用规范 GB 55036 消防设施通用规范 NY/T 1276 农药安全使用规范总则 TSG 082017 特种设备使用管
5、理规则 TSG 11 锅炉安全技术规程 TSG T5002 电梯维护保养规则 DB61/T 976 社会单位消防安全管理规范 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。3.1 中小学校物业 物业服务人依照物业服务合同约定,对中小学校内已经建成并投入使用的房屋建筑及配套设施、设备和相关场地进行管理、维修、养护,提供校园环境保洁、绿化养护、秩序维护等服务,并在教学、教研、上下学护卫及师生生活等方面为学校提供有偿或无偿服务的相关活动。3.2 校方 接受学校物业服务的组织。3.3 物业服务人 物业服务企业和其他管理人员。3.4 校舍 校园内的所有房屋。3.5 教辅场所 多功能厅、风雨操场、实验室、公
6、寓楼、图书馆等教学用房及辅助用房。4 基本要求 4.1 机构 4.1.1 应根据服务项目规模、服务内容和合同约定,设置满足服务需求的物业服务机构。4.1.2 应有固定的办公及住宿场所,使用面积应符合西安市物业管理条例的要求。办公场所应配置满足要求的办公设备,且配备满足服务所需的设施设备、工具。4.1.3 项目应采用项目负责制,物业服务人应根据项目具体情况编制物业服务方案或计划书,明确项目管理的服务目标及各项服务标准。4.1.4 应设置服务窗口或公开主要服务人员信息、服务电话等,为师生提供咨询、报修、受理投诉等服务。4.2 人员 4.2.1 应具有良好的职业道德且身体健康,能够胜任、满足岗位要求
7、。4.2.2 应具备与岗位要求相匹配的专业能力,熟悉各项服务规章制度、岗位工作标准,熟练掌握岗位操作技能,发现异常情况能及时采取相应措施。4.2.3 上岗前应接受岗前培训,合格后方可上岗。有从业资格要求的,应取得相应证书。4.2.4 应统一着装,佩戴工牌,仪表仪态整洁,用语文明,行为规范。4.3 相关方关系 根据校方要求,协助校方开展供应商的选聘和评价考核,与供应商做好业务沟通、协调。常规外包服务供应商包括但不限于:a)电梯、锅炉等特种设备维保;b)监控、红外对射、门禁、停车场管理等弱电系统维保;c)供配电设备预防性试验;d)消防维保、检测与防雷检测;e)化粪池/隔油池清掏、外墙清洗、二次供水
8、水箱清洗;f)有害生物防治、垃圾清运。4.4 服务合同 4.4.1 应签订物业服务合同,对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。4.4.2 如需提供特约服务,应根据服务需要与服务需求方签订特约服务合同或协议。4.5 档案管理 4.5.1 应建立物业服务档案管理制度。物业服务档案应包括但不限于:a)竣工验收资料,如竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等;b)技术资料,如共用设施设备清单、设施设备的安装、使用和维护保养等;c)管理类档案,如服务人员档案、管理制度档案、管理和服务过程形成的文件记
9、录等。4.5.2 应对校舍基础档案、图纸资料、设施设备档案及竣工验收等资料进行留存备份。4.5.3 应明确各类档案管理期限和标准,按照中华人民共和国档案法的规定执行。4.6 标识管理 物业服务人应在服务区域内识别、分类和使用相应的标识,标识和指示牌应清晰准确,分布合理标识,应包括但不限于:a)安全警示标识应符合 GB 2894 的要求;b)消防安全标识应符合 GB 13495.1 的要求;c)道路等引导标识应符合 GB 5768.2 的要求;d)公共信息标识应符合 GB/T 10001.1 的要求;e)设施设备标识应符合 GB/T 16273.1 的要求;f)服务提示性标识。4.7 节能管理
10、应按照GB/T 29117的要求执行。4.8 制度文件 应建立各项管理制度及文件,包括但不限于:a)各岗位职责;b)工作流程;c)服务规范;d)应急预案;e)内部管理制度。5 服务内容 物业服务人依照物业服务合同约定,为校方提供:a)基础服务:物业常规性服务内容,如校舍管理与维修养护、共用设施设备管理、公共环境维护、绿化修剪养护等;b)专项服务:学校特色服务内容,如教辅场所巡查、宿舍楼管理、上下学管理、离返校管理、活动响应等;c)特约服务:校方特殊需求的有偿服务,如入户保洁、会务服务、代购物品、绿植租摆等。6 基础服务 6.1 校舍管理与维修养护 6.1.1 建立校舍巡检规范,根据校舍实际使用
11、年限定期检查校舍的使用状况。巡检中发现损坏需要维修时,在保修期内的应及时联系相关单位维修。不在保修范围内的按照合同约定执行。6.1.2 按照日常维护保养计划,对校舍及其附属设施进行日常维修养护。急修 30 min 内到达现场,及时维修,记录规范齐全。6.1.3 协助校方制定校舍及其附属设施的年度大、中修计划,经校方同意后,协助实施。6.1.4 应对校舍及其附属设施定期巡查,内容应包含但不限于:道路、阶梯、扶手、场地、排水检查井、沟渠及围墙等。发现存在安全隐患,应及时采取必要的处置及防护措施,并上报校方。6.1.5 保持校舍及其附属设施正常使用。6.2 共用设施设备管理 6.2.1 综合管理 6
12、.2.1.1 应建立共用设施设备台账,内容宜包含但不限于:设备名称、设备型号、安装地点、设备生产及安装单位、投入使用时间、使用和保修文件、大中型维修情况等。6.2.1.2 应对共用设施设备定期巡查,并记录。6.2.1.3 设置 24 h 报修电话,报修记录规范,配备专业人员,对学校共用设施设备进行维护、保养。6.2.1.4 制定大、中型维修及预防性维修计划,经校方批准后,协助实施。6.2.1.5 设备区域应保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。6.2.1.6 危及人身安全的设备应设置醒目警示标志,制度防范措施。对可能发生的各种突发设备故障有应急预案,编制方案应符合 GB/T 29639
13、的要求。6.2.1.7 特种设备运行管理与养护应符合 TSG 082017 的要求。6.2.1.8 应配合校方对外包服务供应商的服务过程、服务质量进行监管。6.2.2 公共区域照明 6.2.2.1 制定公共区域照明节能管理制度,按照 GB 55015 的要求执行。公共区域照明按时开启、关闭,满足使用要求。6.2.2.2 室内公共区域照明每日检查,及时修复。室外公共区域照明定期检修并做好检修记录,重点部位完好率达到 100%,非重点部位完好率达到 95%以上。6.2.3 供配电和应急供电 6.2.3.1 电气作业人员严格执行电业安全操作规程。6.2.3.2 用电高峰时期宜适当增加巡查频次。定期检
14、查维护应急供电系统,确保处于正常工作状态。6.2.3.3 做好易触电区域安全防范工作,如电开水炉、公共洗衣机等设备所处区域。6.2.3.4 如遇触电事故,电气作业人员应熟练掌握触电应急救护方法。6.2.3.5 高压配电设备、变压器和安全护具宜定期进行预防性试验。6.2.4 给排水 6.2.4.1 按要求定期对生活饮用水二次供水水箱进行清洗及水质检测工作,确保二次供水设施卫生符合 GB 17051 的要求。6.2.4.2 定期对水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。6.2.4.3 定期对排水设施及管道、污水井、化粪池进行检查、维护、疏通。6.2.4.4 如遇供水单位限水、停水,应及时通知校方。
15、6.2.5 空调 6.2.5.1 空调系统室内机过滤网及散流器应定期清洗。6.2.5.2 换季时应在空调系统运行前对运行工况进行转换,夏季设置温度宜不低于 26,冬季设置温度宜不高于 20。6.2.6 供暖 6.2.6.1 采暖季做好市政集中供暖或自行供暖系统的运行、维护工作。6.2.6.2 供暖系统应每年进行检修,做好记录。6.2.6.3 供暖期间锅炉房或换热站作业人员应按照 TSG 11 的要求执行,供暖管网应每日至少检查 1次并保存记录。6.2.6.4 锅炉安全管理应做到:a)应按照 TSG 08 的要求配备安全管理人员及作业人员并定期巡查,发现问题立即处理,情况紧急时应停止使用;b)锅
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