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浅谈十八届三中全会对房地产市场的影响
一.目前中国高房价的原因
1。1土地财政
02年以来，各地方政府对土地财政依赖越来越大.2013年国土资源统计数据显示,全年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新了2011年土地出让金收入3。15万亿元的历史高位。2014年1月份，京沪杭三地土地出让金收入超过千亿元，仅北京一地，土地出让金收入就超过了去年同期的7倍。由于地方债的存在,地方政府大多被土地财政绑架，高额的土地出让金成为高房价的一大推手。
1.2供需关系
房地产具有双重属性，一个是商品，一个是投资品，因此其供求关系也包括商品供求关系和投资供求关系.从商品供求关系来看,一二线城市由于公共基础设施更好，限购等因素的存在，总体来说处于需求大于供给的状态.从投资供求关系来看，国内目前金融市场还不是很完善,投融资途径较少，房地产具有更好的保值增值功能。
土地是有限的，人们对土地的需求是无限的，城镇建设用地的稀缺性也是地价房价高企的原因之一。
1.3金融货币政策
一方面，由于财税体制的不完善,比如物业税的缺失等，难以遏制投机性购房。
另一方面,从货币政策来看,金融危机后，我国不光有4万亿的大额投资，还超发了不少货币.2009—2011年全球新增的广义货币（M2）中，人民币贡献了48％，2011年更是高达52%。截止13年3月我国M2高达103万亿，而12年全年的GDP才52万亿，是GDP的两倍之多。
2003年—2013年我国GDP增长的4倍,M2增长了8倍，房价也增长了8倍。超发货币引起的通涨也成为高房价的另一大推手。
另外,金融危机过后,美国推出的量化宽松(QE)政策导致大量热钱涌入以中国为代表的新兴市场，助推房价走高。
1.4社会投融资渠道缺失
由于社会投融资渠道的缺失，社会资金大量涌入房地产市场，推高房价。
1.4.1证券市场
上证综指从2007年10月份的6124。04点到2008年10月份的1664。93点.一年间跌去近380％，由此大量资金从股市流入房地产市场，07年底房价开始快速上升。加之证券市场入市机制，监管机制，退出机制均不健全，没有吸引社会闲散资金的功能，资金更愿意流入具有保值增值功能的房地产市场。
1.4.2储蓄
近20年，中国CPI年均增长值高达4。84％，据统计猪肉涨幅16％∕年，白菜14％∕年，汽油12%∕年。而目前中国活期储蓄利率只有0。35％，一年定期3%。虽然普通老百姓的理财方式主要还是以储蓄为主，但是负利率也使得储蓄已经难以吸引社会大额闲散资金,使得更多的流入互联网金融和房地产市场。央行数据显示，2014年1月，人民币存款减少9402亿元,同比少增2.05万亿元，创历史新高。
1.4.3企业
数据显示,12年上半年,16家银行的利润占沪深两市2300多家上市公司利润总额的54%，前十大国有企业更是占到63%.由于社会利润大部分被银行和地产公司拿走,民营企业利润微薄，融资更是难上加难，出现倒闭潮现象.更多打算投资到实业的资金也无赖选择利润更高的房地产市场。
二．十八届三中全会对房价有影响的政策分析
13年11月12日十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,虽然《决定》对房价问题、调控问题只字未提，但是从中可以找到不少对房价有深远影响的政策。
2.1土地流转
《决定》提出建立城乡统一的建设用地市场，城乡建设用地“同地、同权、同价”是大方向，未来应该允许农村集体宅基地使用权自由转让、抵押和出租，
同时赋予农民承包地抵押、担保和入股等权利。以上政策已在部分地方进行试点,成功后将逐步推开。
一方面，这样可以增加部分城镇建设用地，缓解城镇建设用地的紧张状态,有利于降低地价和房价，但是大幅减少也是不可能的。
另一方面，土地成为资产，农民就有了进城的资本，这样也可能导致大城市住房供给进一步紧张。
2。2城镇化
《决定》提出推动大中小城市和小城镇协调发展,产业和城镇融合发展。全面放开建制镇和小城市(<50万)落户限制,有序放开中等城市（50—100万）落户限制,合理确定大城市(100—500万)落户条件，严格控制特大城市（〉500万）人口规模。
由此可见，随着产业和城镇的融合，中小城镇基础设施和公共服务的完善，大城市的限购,高房价等原因,更多的人将会选择在中小城镇定居.
2。3房地产税立法
房地产税并非单纯的房产税,而是一系列与房地产有关的税收。房地产税将会增加对房地产销售、保有和转让环节的税收。由此将打击投机性购房的资金。
2.4住房供应“双轨制”
之前，房产市场并没有真正落实住房保障制度。此次《决定》提出“保障归政府,市场归市场”，明确“十二五"期间保障性住房要占整个市场的30%。达到一个低端有保障、中端有市场、高端有约束的状态。
2.5提高国企上缴公共财政
《决定》提出国企上缴公共财政提高到30％，目前最低只有5%，平均在12%左右。上缴的资金将用于保障性住房建设和改善民生等。
2。6建立全社会房产信用数据统一平台
《不动产登记条例》将在2014年出台,目前，国土部已着手起草不动产统一登记的法律法规草案、编制相关技术标准。推行此项政策的难度不亚于全国住房信息联网，后者已成为一句空话，一些官员和既得利益者拥有几十套甚至几百套房已不是新闻。不动产登记制度也被认为是房产税开征的前奏，这对目前的高房价有相当大冲击。另外探索“官邸制”也将对降低房价有一定影响。
2。7金融改革
金融改革是此次三中全会的重头戏之一，上海自由贸易区已经先行试点.其他措施包括：
1.允许民资开办银行,实行利率市场化.银行间竞争加强，利率上浮是必然的。社会投融资平台将多元化，减少房地产市场的资金流.
2.国有资本投资项目允许国有民间资本参股。2014年2月18日，工业和信息化部已发放了19家民营牌照，试点民间资本进入电信业，阿里、国美、苏宁都在此列.14年2月19日，中国石化发布公告称，公司将在其油品销售业务中引入民资,社会和民营资本持股比例不超过30％，此举被认为是打破央企垄断的破冰之举.如此,也将减少资金过度流入房地产市场.
3。扩大企业及个人对外投资,股票发行实行注册制。如此一来,企业和个人将有更广泛的投资渠道,国内证券市场也将更加规范，真正的起到融资的作用。
2。8教育改革
    《决定》提出“统筹城乡义务教育资源均衡配置”、“试行学区制和九年一贯对口招生”的要求.目前，教育资源较好的学校均在各地中心城区，而家长为了子女接受更好教育，在学校附近租房买房的不占少数，从而推高学校附近房价。实行学区制以后,学区内校长教师制度性轮岗，学区之内的所用学校平等的享受各种教育资源，学生不必择校。从而对缓解中心城区学校附近房价有一定作用。
2.9完善发展成果考核评价体系
之前，GDP几乎是官员迁升的唯一重要指标.此次《决定》提出加大对资源，环境，产业结构，新增债务的考核权重,取消生态脆弱和扶贫区的GDP考核.社会融资平台的多元化加之新增债务和不以GDP论英雄的考核办法，将减少地方政府的财政负担，由此可以减少地方政府对土地财政的依赖。
3.总结
    综上，十八届三中全会相关政策是利好房地产市场合理健康发展的，可以防止由房地产市场引发的金融危机,关键在于政策的实施和落实.一线城市由于土地的稀缺性，社会资源的优越性，政府的严格控制人口和限购等措施，房地产市场总体应该是需求大于供给，房价将会稳中有升。涨幅过高的二线城市将会有房价下探回调的风险。三四线城市总体平稳，不过前期开发过度，存在大量空置楼盘的城市具有一定风险。中小城市借助户籍制度的完全放开，将迎来一定发展的机会。总之,希望各项政策能真正够落实到位，使中国房地产市场真正形成一个低端有保障、中端有市场、高端有约束的良性市场。