上半年天津房地产估价师制度与政策房地产估价机构业务范围考试试题.docx

2017年上半年天津房地产估价师《制度与政策》:房地产估价机构业务范围考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、保险活动所特有的内在功能是__。
A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
2、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__.
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去
3、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为__。
A．75％
B．79%
C．81％
D．84％
4、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的(）。
A．30％~40％
B．40％~50%
C．50%~60％
D．60％~70％
5、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由国务院代表国家行使。
A．使用权
B．征收权
C．购买权
D．所有权
6、从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止,包括：①获取估价业务;②受理估价委托及明确估价基本事项；③搜集估价所需资料；④拟定估价作业方案;⑤实地查勘估价对象；⑥选定估价方法测算:⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告:⑩出具估价报告；（11）估价资料归档。一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是__。
A．①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩（11）
B．①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩（11）
C．①②④⑤③⑥⑦⑧⑨⑩(11）
D．①②⑤③④⑥⑦⑧⑨⑩（11)
7、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
8、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定,拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。
A：5
B：7
C：10
D：15
E:房地产估价机构必须加盖公章
9、以工序为研究对象编制的工程建设定额是.
A：预算定额
B：概算定额
C：施工定额
D：概算指标
E：执行层的组织协调
10、同类房地产的市场价格之所以相互牵制,是因为相互问有一定的__。
A．互补性
B．权益差别
C．替代性
D．外部环境差异
11、以下投资方式，不属于固定资产投资的是(）。
A．新建房地产项目
B．购买机器设备
C．购买生产原料
D．市政工程建设
12、城市房屋拆迁估价时点一般为之日.（2008年试题）
A：房屋拆迁公告发布
B：房屋拆迁许可证颁发
C：签订房屋拆迁协议
D：房屋拆迁实施
E：房地产估价机构必须加盖公章
13、房地产产品出售、出租时,将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是（)。
A．经营成本
B．开发产品成本
C．期间费用
D．开发项目总投资
14、如果整个投资市场的平均收益率为15％，国债收益率为9%,房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0。23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是.
A：10.38%
B:11.07％
C：12。45％
D：13．62%
E：借款合同
15、是住房公积金管理的中心环节。
A:住房公积金的发放管理
B：住房公积金的运作
C：银行专户、财政监督
D：住房公积金管理的决策
E:执行层的组织协调
16、划定城市规划紫线的作用是确定.（2008年试题)
A：绿地控制范围
B:历史建筑保护范围
C:地表水保护范围
D：城市基础设施用地控制界线
E：房地产估价机构必须加盖公章
17、《城市房地产管理法》规定，商品房预售应向县级以上人民政府__管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明.
A．房产和土地
B．规划
C．土地
D．房产
18、2008年,某市可供租售的房屋面积为3000万㎡,其中可供销售的住宅面积为1800万㎡．可供出租的住宅面积为450万㎡;当年销售和出租的房屋总面积为2750万㎡,其中销售的住宅面积为1680万㎡,出租的住宅面积为320万㎡.该市2008年住宅市场吸纳率为。
A:71.11%
B:88.89％
C:91。67%
D：93。33%
E：借款合同
19、集体土地上的房屋拍卖应向当地申请，获批准后方可进行拍卖。
A:人民法院
B：公安机关
C：人民检察院
D:乡级人民政府
E:执行层的组织协调
20、土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率，三者之间的大小关系为。
A：
B：
C：
D：
E:工业用地的监测点评估价格
21、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。
A：高层建筑地价分摊
B：房地产投资价值评估
C：因环境污染导致的房地产价值减损评估
D:城市房屋拆迁中的停业损失评估
E：工业用地的监测点评估价格
22、从工程费用计算角度,工程计价的顺序一般为。
A：单位工程总价→分部分项工程单价→工程项目总价→建设项目总造价
B：分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价
C:分部分项工程单价→单位工程总价→建设项目总造价→工程项目总价
D：分部分项工程单价→工程项目总价→单位工程总价→建设项目总造价
E：执行层的组织协调
23、《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于年.
A:1
B:3
C：5
D:10
E:执行层的组织协调
24、下列关于利率的叙述有误的是__。
A．利率从不同角度分类,可分为固定利率和浮动利率,市场利率与公定利率
B．我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率
C．浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险
D．我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施
25、初步可行陸研究阶段投资估算的精确度可达,所需费用约占总投资的0.25％~1．5％。
A：±5％
B:±10％
C:±20％
D：±30％
E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得 0。5 分）
1、因为估价的目的不同，所以__.
A．估价的依据不同
B．应评估的价值类型可能不同
C．估价时点的选取不同
D．估价中应考虑的因素可能不同
E．选用的估价方法可能不同
2、地基面积较大，多用于大型公共建筑,由基板、反粱组成。且在梁的交点上竖立柱子,以支承建筑骨架的基础被称为。
A：条形基础
B:独立基础
C:整体式筏式基础
D：箱形基础
E：执行层的组织协调
3、马克思的利率决定论认为,利率的高低取决于__。
A．平均利润率
B．资本供求状况
C．通货膨胀率水平
D．资金成本
4、对年应纳税所得额在3万元以下的企业，企业所得税暂按__％的税率征收。
A．5.5
B．18
C．27
D．33
5、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元.其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺,则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。
A．23。4
B．28。6
C．33.4
D．46.8
6、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。
A．概率分析
B．解析法
C．蒙特卡洛法
D．杠杆分析法
7、影响房地产价值的权益因素包括。
A：房地产权利设立和行使的限制
B:房地产区位的限制
C：房地产使用管制
D：房地产通风采光的限制
E：房地产相邻关系的限制
8、拆迁估价应当坚持__的原则.
A．公平、公正、公开
B．独立、客观、公正、合法
C．客观、公正、公开
D．合法、公开、公平
9、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分,形成不同偏好的细分市场的模式是.
A：同质偏好市场
B：分散偏好市场
C:个别偏好市场
D：集群偏好市场
E：弥隙市场
10、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。
A：市场供求风险
B：变现风险
C:利率风险
D:时间风险
E:资本价值风险
11、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。　　　　　　　　　　 某类房地产1998~2004年价格 　　　　　　　　　 （单位:元/m2)
A．年份
B．1998
C．1999
D．2000
E．2001
F．2002
G．2003
H．2004
I．2005
J．房地产价格
K．1800
L．2000
M．2100
N．2300
O．2500
P．2800
Q．3000
R．
12、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过年.
A:1
B：2
C:3
D：5
E:执行层的组织协调
13、下列关于索引号,表述正确的是。
A：索引号的用途是索引
B：索引号的用途是证明
C：索引号的用途是明示
D：索引号的表示方法是把图中所需要另画详图的部位编上索引号
E：索引号便于查找相互有关的图纸内容
14、在进行可行性分析的调查研究时，资源调查一般包括__.
A．开发项目用地现状
B．市场供给量
C．交通运输条件
D．水文地质
E．气象
15、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。
A．分期付款
B．收取预售款
C．收取定金
D．返本销售
16、在下列费用中,属于债务融资成本的有。
A：承诺费
B：手续费
C：担保费
D:利息
E：税费
17、下列关于房地产抵押的表述中，正确的有__.
A．村办企业的厂房可以抵押
B．以两宗以上房地产设定同一抵押权的,视为同一抵押房地产
C．公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押
D．抵押人将已出租的房屋抵押的,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效
E．同一房地产不得设定2个以上抵押权
18、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1．5，如果房屋开发成本为3000元／㎡ (按建筑面积计），预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目 实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为元／㎡．(2007年试题)
A：3000
B：5000
C：7500
D：8000
E：借款合同
19、下列符合商品房现售条件的有。
A:取得土地使用权证书
B：出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书
C:已通过竣工验收
D：物业管理方案未落实
E：拆迁安置正在落实
20、预期原理是__等估价方法的理论依据.
A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．假设开发法
E．路线价法
21、运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括.
A:房地产税
B：保险费
C：人员工资及办公费用
D：保持房地产正常运转的成本
E:房地产改扩建费用
22、建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素有。
A：建设年限
B：建设质量水平
C：项目合理规模
D：建设地点
E：建设标准水平
23、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。
A：居民收入的真正增加,通常会导致房地产价格上升
B：如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C:如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升
D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
E:居民收入水平的变化对房地产价格影响不大
24、__常以每月每平方米为基础计算。
A．百分比租金
B．基础租金
C．建筑面积租金
D．使用面积租金
25、评价会计信息质量的标准主要有等.
A：重要性
B:客观性
C：相关性
D:可比性
E：明晰性