云南省房地产估价师《理论与方法》：金融制度政策考试试卷.docx

云南省房地产估价师《理论与方法》：金融制度政策考试试卷
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、市场趋势的分析方法中，__就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。
A．购买者意图调查法
B．销售人员意见综合法
C．专家意见法
D．时间序列分析法
2、按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签订之日起日內办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。
A：10
B：15
C:20
D：30
E：执行层的组织协调
3、工程建设定额的特点中,反映了统一的意志和统一的要求.
A：科学性
B：权威性
C：系统性
D：稳定性
E：执行层的组织协调
4、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是”被迫转让前提”.该估价是因__的需要.
A．房地产作价入股
B．法院强制拍卖
C．房地产税收
D．房地产征收补偿
5、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（).
A．12%
B．20％
C．24%
D．30％
6、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．二个月
7、某企业12月末部分资产和负债余额如下:现金和银行存款70万元,长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款 110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是__.
A．40％
B．50%
C．200％
D．250%
8、不应计入收益性物业经营费用的是.
A:抵押贷款利息
B：公共设施维修费
C：房产税
D:物业保险税
E:借款合同
9、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元,买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡，合同约定建筑面积97㎡。该商品房的成交价格是.
A：388000元
B：388640元
C：399640元
D:400000元
E:执行层的组织协调
10、某城市房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％、3％，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。
A．2660
B．2427
C．2425
D．2294
11、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__.
A．甲银行优先受偿
B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序
C．乙银行优先受偿
D．按2家银行的债权比例受偿
12、我国目前有关部门把公司或企业发行的债券统称为公司债券，并且明文规定,发行的主体仅限于我国境内的。
A：个人企业
B：合伙企业
C:集体所有制企业
D:全民所有制企业
E：执行层的组织协调
13、在房地产市场不景气的情况下,成本法的测算结果(在未考虑经济折旧的情况下）__市场法测算的结果。
A．低于
B．等于
C．高于
D．不等于
14、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年.(2009年试题)
A：38
B：40
C：68
D：70
E：房地产估价机构必须加盖公章
15、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为名以上。
A：3
B：5
C:8
D：15
E：执行层的组织协调
16、关于预算的说法正确的是__.
A．预算与物业实际收支相等
B．资本支出预算是最常用的预算
C．长期预算的详细与准确度高于年度运营预算
D．资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计
17、"三项预测值”分析方法是（）中的一种.
A．单因素敏感性分析方法
B．多因素敏感性分析方法
C．概率分析方法
D．盈亏平衡分析方法
18、利用__，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零.
A．移动平均法
B．指数平滑法
C．加权指数法
D．移动平滑法
19、在酒店项目可行性研究阶段,用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资,属于()。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
20、零售商业物业的出租,一般以出租面积计算,可出租面积包括__。
A．外墙面积
B．营业面积
C．公用面积
D．建筑面积
21、2010年3月，A市居民张某对其A市所住房屋进行了翻建，翻建后的房屋面积增加了12，张某应当申请。
A：房屋所有权初始登记
B：房屋所有权变更登记
C：房屋所有权转移登记
D:房屋更正登记
E:执行层的组织协调
22、房地产开发企业所得税主要是对企业年()征收的一种税。
A．租售收入
B．所得额
C．扣除成本的销售收入
D．营业额
23、某市去年住宅的实际销售量为600万m2，预测销售量为400万m2，平滑指数为0。7，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是__万m2.
A．450
B．570
C．490
D．540
24、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2,则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2.
A．3000
B．3277
C．3295
D．3599
25、用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图的是。
A：地形图
B：地籍图
C：宗地图
D:房产图
E：执行层的组织协调
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列关于抵押的说法不正确的是__。
A．以具有土地使用年限的房地产抵押的,所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限
B．以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意
C．预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
D．订立合同时,可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容
2、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有.
A：成本低
B:反馈快
C：能深入了解被访者情况
D:回收率高
E:能深度访谈
3、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中,属于经济折旧的有__。
A．功能落后
B．功能缺乏
C．环境污染
D．交通拥挤
E．正常使用的磨损
4、下列关于物业服务合同,说法正确的是。
A：物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同
B：物业服务合同只可以发生在法人之间,不可发生在公民与法人之间
C：业主大会成立以后，一般要签订《前期物业服务合同》；业主大会成立以前，一般要签订《物业服务合同》
D：业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》一经签订,原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的《物业服务合同》即自行失效
E：执行层的组织协调
5、我国对外筹资成本通常是在利率的基础上加一定的百分点(或基点）。
A：纽约同业拆放
B:中国香港同业拆放
C：伦敦同业拆放
D：新加坡同业拆放
E：借款合同
6、单利计息与复利计息的区别在于(）。
A．是否考虑资金的时间价值
B．是否考虑本金的时间价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D．采用名义利率还是实际利率
7、投资者决定是否投资时，主要考虑两个因素.
A：资本边际效率
B：经营状况
C:社会状况
D：自然状况
E：利息率
8、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有。
A：农用地改为非农建设用地
B：在写字楼旁新建大型游乐场
C：住宅区道路禁止货车通行
D:在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
E:常常遭受洪水威胁
9、是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。
A:廉租住房
B：经济适用住房
C:商品住宅
D:福利住房
E：借款合同
10、普通股不能享有的权力是.
A：参加股东大会的权利
B:参加表决的权利
C：总股控制的权利
D：股票转让权
E：执行层的组织协调
11、下列关于《中华人民共和国物权法》确定的不动产登记制度,表述正确的是。
A：凡不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记,一律不发生效力
B：不动产登记由不动产所在地的登记机构办理
C：依法属于国家所有的自然资源,所有权必须登记
D：在对土地、荒山、滩涂、草原、水面等国有自然资源进行依法转让时,必须要进行转让或者变更登记
E:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记
12、下列房地产中，不得抵押的有.（2008年试题)
A：集体所有的土地使用权
B:村办企业厂房
C：列入城市房屋拆迁范围的房屋
D:宅基地
E:已经设定抵押权的房地产
13、下列表述不符合房地产广告要求的是__。
A．房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间
B．房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当
C．房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明
D．房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
14、导致某种房地产需求量变化的主要因素有很多，以下说法欠妥的是__。
A．该种房地产的价格水平
B．其他物品的价格水平
C．消费者的收入水平
D．消费者对未来的预期
15、对同一宗房地产而言，__。
A．房地价格=土地价格+建筑物价格—建筑物的折旧
B．建筑物价格=房地价格-土地价格
C．土地价格=房地价格—建筑物价格—建筑物的折旧
D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧
16、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）。
A．标准厂房
B．房地产开发用地
C．行政办公楼
D．写字楼
E．在建工程
17、居住区按居住户数或人数规模，分为三级.
A：居住楼
B：居住小区
C：居住组团
D：居住区
E：独立式组团
18、在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在,再采用（）等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。
A．比较法
B．成本法
C．基准地价修正法
D．标定地价修正法
E．假设开发法
19、房地产交易双方在合同完成后__天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格.
A．120
B．90
C．60
D．30
20、我国房地产的法律法规体系中，房地产法律主要有.
A：《中华人民共和国城市房地产管理法》
B:《中华人民共和国土地管理法》
C：《中华人民共和国土地管理法实施条例》
D:《中华人民共和国城乡规划法》
E:《中华人民共和国物业管理条例》
21、按投资计算基础的不同，现金流量表分为.
A：全部投资现金流量表
B：部分投资现金流量表
C：资本金现金流量表
D:借贷现金流量表
E:投资者各方现会流量表
22、下列属于土地使用管制的事项有．【2006年考题】
A:建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B：取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C：某宗土地使用中,要求容积率为2．0
D：甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
E：某宗土地只能用于商业房地产开发
23、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减,房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（)万元。
A．2360
B．2500
C．2722
D．2845
24、下列关于保险分类的叙述有误的一项是.
A：以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险
B：以被保险标的的不同性质为标准,可将商业保险分为财产保险与人寿保险
C：以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险
D：以保险人承保危险的数量为标准,可将保险分为单一危险保险与综合危险保险
E：执行层的组织协调
25、从房地产投资的角度说，风险是指__。
A．房地产投资结果的好坏程度
B．获取预期投资收益的可能性大小
C．房地产投资项目激烈竞争程度
D．房地产开发程度