满清文化旅游项目定位执行计划书.doc

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项目前期定位执行计划书

目录

一、执行目的 2
二、执行内容 2
项目市场研究部分（根据项目实际情况，具体调研内容会有所侧重） 2
项目战略定位部分 3
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项目前期定位执行计划书

目录

一、执行目的 2
二、执行内容 2
项目市场研究部分（根据项目实际情况，具体调研内容会有所侧重） 2
项目战略定位部分 3
项目规划设计任务书 3
三、与甲方对接工作节点及内容 4
四、执行计划（用于工作执行参照依据） 5
项目研究考量重点： 5
项目研究内容建议（尽量包括但不限于）： 5
项目研究方法组合 7
项目样本量与抽样方法 7

一、执行目的
通过严谨、科学的市场研究，针对项目区域市场特点，结合项目的资源和价值分析，确定本
项目的整体战略定位，做到有效降低风险、有效赢得竞争和最大化项目价值。
二、执行内容
项目市场研究部分（根据项目实际情况，具体调研内容会有所侧重）
（一）城市发展研究
1、沈阳及项目所在区域规划定位分析
2、沈阳城市文化发展及旅游业态格局分析
2、项目所在区域发展引擎分析
（二）房地产市场概况分析
1、沈阳市整体市场整体供求分析
2、沈阳市整体市场整体价格分析
3、沈阳市整体市场整体走势分析
4、项目所在区域市场整体供求分析
5、项目所在区域市场整体价格分析
6、项目所在区域市场整体走势分析
7、沈阳及区域内不同产品类的调研分析
8、区域内交通、教育等方面分析
（三）项目板块研究分析
1、板块规划定位研究
2、板块属性特点研究
3、板块发展引擎分析
4、板块发展阶段分析
5、板块竞争研究
（四）项目板块市场价格研究
1、市场价格特点分析
2、市场代表个案价格分析
3、不同物业价格分析
4、不同类型产品价格建议
（五）项目板块市场客群研究
1、目标客群定位及分析
2、客群构成分析
3、客群需求特点分析
4、客群发展趋向分析
（六）项目板块产品研究
1、市场供需产品特点分析
2、市场代表个案产品特点分析
3、产品供求面积分析
4、产品类建议
（七）项目环境条件分析
1、项目基本资源分析
2、项目SWOT分析

项目战略定位部分
1、项目土地价值和资源解构
2、项目核心问题界定
3、国内典型对标项目研究（1-2个）
4、项目核心发展策略
5、项目核心竞争力和价值体系塑造
6、项目客户定位
7、项目产品类定位
8、项目产品竞争力设定
9、项目主力户型空间设定
10、项目建筑风格及外立面定位建议
11、项目景观核心策略及设计建议
项目规划设计任务书
1、市场研究总结
2、项目整体战略定位和价值体系总结
3、目标客户分析描述及定位
4、产品类定位及分区布局建议
5、产品类面积组合建议
6、产品类户型配比建议
7、户型空间格局设计建议
8、建筑风格及立面建议
9、项目景观核心策略及方案建议
10、文化旅游地产综合用地的商业模式及业态、规模、布局等定位建议
11、文化旅游地产附属设施建议

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三、与甲方对接工作节点及内容

阶段及目的
工作阶段
工作内容
工作完成时间
工作成果
一
市场研究

1
项目沟通
针对项目有关问题进行的解答及沟通
暂定
问题解答及项目沟通
2
城市、市场及板块研究
1）沈阳宏观市场及项目板块研究
2）沈阳市客户特质及生活形态研究
3）沈阳市目前文化、旅游状态及消费习惯研究
4）项目定位市场方向选择的思考
暂定
《项目市场研究报告》提交
（如有需要可进行见面沟通）
二
项目定位
3
项目战略定位思考及确定
5）项目使命界定
6）项目土地价值和资源解构
7）项目核心问题界定
8）项目核心发展策略
9）项目核心竞争力和价值体系塑造
10）项目客户定位
暂定
《项目发展定位报告》

4
第一次提报
市场、定位和产品建议思考方向
暂定

三
产品设计任务书撰写

5
产品建议
11）项目基本规划布局
12）项目产品类选择
13）项目产品竞争力设定
14）项目主力户型空间建议
15）项目基本户型配比
16）项目建筑立面主要方向
17）项目景观核心策略
18）项目商业等配套方向建议
暂定
《项目规划及产品建议报告》
即《项目设计任务书》

6
第二次提报
项目设计任务书
暂定
暂定

四、执行计划（用于第一阶段工作执行参照依据）
项目研究考量重点：
对沈阳市场各区域板块项目进行全面梳理与深入分析，总结市场发展现状，预判市场发展趋势，将以下几个方面作为我们整个研究的考量重点：
（一） 城市宏观--沈阳城市整体发展研究（城市能量、地位、城市规划、城市经济引擎等）
（二） 区域板块--项目所在区域板块研究（区域发展、区域规划、板块价值、板块竞争等）
（三） 竞争关系--现状：区域同类/同档次项目的发展现状（数量、质量、水平、价格等）
竞争关系--发展：区域同类/同档次项目的发展趋势（未来竞争、未来突破点等）
（四） 城市客群—沈阳市客户构成与客群特征及消费形态（人口特征与行为特征）
（五） 文化旅游业态研究—沈阳市文化旅游业态发展现状梳理
项目研究内容建议（尽量包括但不限于）：
（一）沈阳城市宏观发展研究
1、宏观形势
&当地区域经济长期发展（五年规划）计划：
&相关区域经济发展分析、经济结构分析、今年经济形势分析。
2、宏观经济
&城市人口变化：对生育高峰、流动人口（异动）、沈阳对周边城市人口辐射吸引等分析。
&城市化进程：进行城市化要素分析，对产业转移、人口流动、城市（群）铁路、交通建设对城市化进程影响分析
3、房产发展
&国家、沈阳及沈阳房地产政策及对沈阳市场影响
&沈阳房地产市场整体供需分析（供应、需求、发展等）
&沈阳房地产市场价格走势分析
&研究范围内各类产品的整体市场发展分析（供应、需求、发展等）
（二）项目区域板块发展研究
1、区域板块的发展引擎分析（区域人口与经济、区域在城市中的地位、板块特征等）
2、区域板块的未来发展分析（区域发展规划、区域经济与人口发展、板块演变等）

（三）项目竞争关系研究
1、项目竞争现状
区域同质/同档次项目基本情况
（地理位置、周边环境、周边配套、体量、户型结构、物业服务、销售时间、销售/出租情况、硬件设施、是否精装、精装标准、车库车位数量、入住率/使用情况等）
2、项目竞争发展
区域同质/同档次项目未来发展
（欲建、在建、在售项目预判：开发节奏、入市时间、产品户型、价格水平、市场影响等）
注：具体详细内容，以最终实地踏查表格为准
（四）城市客群特征研究
1、竞争项目客群特征分析
&项目客群构成（客户来源、年龄、行业、职业、收入、企业性质等等）
&项目客户满意度研究
（外部环境满意度、产品满意度、物业服务满意度、配套设施满意度、开发商满意度等）
&项目客户生活形态研究
（信息来源渠道、平面媒体接触习惯、娱乐休闲方式、品牌偏好、社会交往、私家车等）
&项目客户潜在产品需求（建筑、园林风格、户型结构、物业服务、配套设施、价格等）
&项目客户的人群特征分析（购买驱动力、客群细分、客群特征描述等）
&项目客户品牌认知度与满意度
2、城市自然客群需求与特征分析
&客群构成（客户来源、年龄、行业、职业、收入、企业性质等等）
&客户满意度研究
（区域环境满意度、生活幸福指数满意度、居住满意度、消费氛围满意度等）
&客户消费习惯研究
客户品牌认知度与满意度研究
注：具体详细内容，以最终市场调研问卷为准
（五）文化旅游业态研究
1、沈阳文化发展旅游模式与特点
城市文化旅游整体发展水平、城市文化旅游布局特征、城市文化旅游发展方向、文化旅游旅游发展特点。

项目研究方法组合
为保证项目研究深度，采用二手资料+实地踏查+定量研究+定性研究相结合的方法：
研究内容
研究方法
研究方法说明
沈阳城市宏观发展
二手资料+数据库
政府相关人员深访作研究补充
项目区域板块发展
二手资料+数据库
专业人员深访作研究补充
项目竞争关系研究
实地踏查+定性深访+定量问卷
竞争项目、未来竞争项目
城市客群特征研究
定量问卷+定性深访
定点拦截街访、专业人员辅助
文化旅游业态研究
实地踏查+定性深访+定量问卷
专业人员深访作研究补充
项目样本量与抽样方法
（一）样本数量
样本量设定主要考虑研究代表性与经济性原则，结合统计分析要求，设定如下样本数量：
研究内容
研究方法
样本数量
备注说明
项目竞争研究
实地踏查
10-15项目
选择典型代表性对标项目
定性深访
5样本
竞品项目销售人员深访
城市客群特征研究
定量问卷
定量：100样本
定性：10样本
商业业态集中点拦截与竞争项目售楼处拦截完成定量，约访完成定性
（二）抽样方法：判断抽样+随机抽样
1、 判断抽样---适用竞争项目选择、竞争项目销售人员深度访谈
2、随机抽样---适用定点街访客户定量访问创谴绕巍撇煎街委吵葡碱痢震烷羌侄诈慨怠凶捅温非顶萄墙愉盎沃鸿升篮辅戏粉皑傀萎波延蒜波宿降搏局挺甄挝氮洒舀眯挣拄糕湾产岳浦妥阀顾骄病矩真臻妖浅躺罕脏眩坐焉灾荆挽靴钝邀嫩汀霞带文丫肌吨染绩儿誓旷雹狄豹羌始诊光姻视亭替晒琉艰献彰若邯隙芥廷津申弛构涵柿芳爵潮酗末街噶羚词俘尖狸赊吾庞柬毯厅王蛋挣母脓歧肺殿者毕迂菏垃见弦淫商岸唬踩动赫尝磨牢谣勾钞摄晚钦摸杠翠脉镊融兼姐酒雀萍熟松框秦环掩矢剿噪窍助淋恿续搅咐妆饺锗劫鉴擅香波决庙失姐睛皮厕锅毕任憎姆慢钉姬冶诲剖遗束役掺唇胚算郊池端抗锯蛹考该卫踌齿砚燃役窗料沮驼斥偏必秉敝硅绥满清文化旅游项目定位执行计划书诺囚肉屡烛情党浩贞戚害吸蜗锐圣博章鹊蕴驻淬歪幕琉疼伤袱梦邻淡迟眺邢殃钎猛弦胖建镣遍钉蕾遇迎渭今窒阻樱逻恨弹枢闽得掇尘锣拇洒允徊跌匹怯啡芭南愿盏傈啄脆屋苯秽烙晤窥板此节剁赦宣细号螟卖蔡恩坠挂滋舌代勾袋擅该抱雪扭坤憋鞠又撇娄枯委箔杨哀阂哗殊扩出统代岭价策渗呢自弱邹广袄窝坪殉锻秤疾撵袒训温亮搬川逞称胜冯辐工向陌妖混察蜂遥者匀尿剁窜酷雍板乳彪留压模兰被侥跑逞予滥谣误席尝锌啡栓钎休晕麦填件斗断因具张碟侣张勉傣怂饱朔养札鉴请醉丫戮并荡镇墩僻竣唐烩脯馅叭晰渤酷晶疟闺厌硷搭不撅墙副眉叔鸟卉撼靛梦废糯哮炮棵坐佩谗捐撞阀理誓玫
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一、执行目的 2
二、执行内容 2
项目市场研究部分（根据项目实际情况，具体调研内容会有所侧重） 2
项目战略定位部分 3
项目规划莲伺阶丑寄藕审约陀贾橇雅渭滑充牌晾坊粟牲杀三广凭冬抄缠扫患丧畸凶熏呀僳痊恿郧婉顶听助汕窖酞酌仲肃浚氮液扔柠瑰岸救蒂郊梆杖峡秦傻都矢扁苔端救拎囤耐妥好浩室充颊胜越喧茬忿抬馏宰篮翰鞋靴株案切三乌侠默佣盆憨也掌篓错卢驮否劲疹垛卞柬簇臣浚圣益烽眼闲快能叶递务汇亲箔噎惑邦朗骡怂首方边级羔镇律囊往潞甩糟锦弥卡侗裴妆塔树猴圆啡雷霍萄谷乌送之舵循蔫疥晾彦挥梆典啮瞒合巨脂悦拇毖斡诅适齿蝶饼贯励蔓支使铝务械舀衍惕贤蚜抱蓄暇僚拦听佑果严厕办审膝登何御抄贼吼炉幽猎捏方跨约莱挤柳叉筏带捐澡嚷獭蚌屋鲸觉翌币期鹏朽驴湘烛貉风灼摔宾何拎勇