娱乐城工作计划方案样本.doc

金盛华城工作计划方案

第一部分 广告费用分析
第二部分 广告方案
第三部分 开盘方案

第一部分 广告费用分析

1、广告费用支出：
现阶段广告投入计算得约162891元，定房数至今定金加首付约为70 套 。可推算出现阶段给每一个定购用户所投广告费用为2327元，这项批标相对偏高，关键是刚刚进入市场，经过了树立形象、预售两个阶段。这两个广告投放阶段投放规格大，投放频率高，造成成本偏高。伴随销售增加，成本会逐步降低，总体上来说还是处于合理水平。
推断依据：
依据现阶段广告投入经验，推算出项目开发及销售期内大约广告投入总费用。
依据可研汇报，本小区销售周期为2.5年，在这2.5年内
金昌电视广告（5分钟专题片）平均打十二个月 300秒*3.5元*365天=383250元
20秒广告打二年 黄金时间播出每秒15元 300元*730天=219000元
镍全部台 20秒广告 150元*730天=109500元
金昌报打2.5年 每七天一 半版 3000*120周=360000元
其它报纸作为辅助，依据现阶段百分比，其它报纸全部费用占金昌日报费用百分比20%
能够得出其它报纸全部费用为7元
另计活动费用：开盘5万元 二次封顶 4万元 赞助5次活动5万元 举行一次大型活动10万元。
2.5年总共最大程度广告费用应为1274261万元
依据此推算能够得出： 销售总额按1亿元来看，广告最大费用支出占总额1.3%
每十二个月所需广告费用最大额度：1274261÷2.5年=51万／年
给每户所投最大广告费用：1274261÷1006=1267元／户
能够看出至今在每户上所投广告费用比每户所需最大广告投入多1060元。
2、现阶段广告投入162891元，占最大广告费用12.8%
小区共1006户，依据广告投入百分比，可得出：现在广告费用投入应售出房屋数量1006×12.8%=128.7户，即129户。相差59户。
原因：1、季节属销售淡季。2、对销售很关键样板间还未作出来。3、购房者仍在思想转变期，面对高价位一时无法适应。4、在广告前期宣传中，关键进行小区及企业形象宣传，在这么一个房地产开发尚属起步城市，没有大促销及公关活动，极难吸引平时习惯于低价消费人群爱好。这一阶段广告宣传基础在于传输小区形象，也在于对消费者引导作用，从1月初来定房者是新用户，说明大家思想在慢慢转变。
3、来人成交比
10月16日至11月8日共来访用户有159人
11月8日至1月10日共来访用户为184人
一共为343人 343÷70=4.9人 即平均来5人，最终定一户 这项指标在现阶段较为合理，在以后销售中应降低百分比，增加成交成功率。假如按现在百分比，1期460户需要接待2300人来访。
销售完成保守时间算到明年9月份，共214天，2300÷214=10.7人，天天需确保有10人看房者。
降低来人成交比，需要加强和用户沟通，加强现场销售热烈气氛控制和营造。用多种手段来促成成交。因为企业职员少，不可能假办用户。但当有用户来售楼厅有意向时，或有些在犹豫不决地时候，可由销售部暗中通告，让企业人员往销售厅打电话，有针对地对用户看中楼层进行挑选。已加速现场用户主动性。
4、历来访用户记录表看，没有突出来人高峰期，基础天天来人全部平均在6人左右。用户来访没有显著随广告投入而增减人数，来人数受广告影响趋势不显著。
从10月16日开始，广告宣传基础没有间断，来访用户平均化应属正常，也是好现象，而且伴随来访用户中新用户加入，1月份新用户定房，说明在现有广告尚没有进行大力促销时，用户平均化是好。也能够反应出，广告宣传在树立企业及小区形象方面起到了品牌效应。

5、成交用户
成交用户高峰期是10月26日，即促销活动结束最终一天。11月—1月10日，成交用户平均每两天一户。依据这阶段能够看出，和用户沟通公关活动+促销优惠活动是一个好方法。和用户交流能够给用户留下企业守信、真诚形象，让其放心。优惠促销又引发用户购置。
不仅要加强和单个用户交流，更要加强和群体用户交流，经过多种机会把用户聚集起来，在活动中使用户群体对企业产生好感，会对小区产生更广泛宣传力。
6、1---8号楼户型销售情况：
房型
A
B
C
D
E
F
G
H
累计
数量
54
96
131
18
18

3
3
323
已售
9
12
16
6
4
3
1
1
52
销售率
17%
12.5%
12.2%
33.3%
22.2%

33.3%
33.3%
16.1%

7、付款方法：（已付款用户）
选择按揭代款方法用户：34户
选择一次性付款用户：2户
选择分期付款用户：1户
选择公积金代款用户：没有

第二部分 广告方案

“树立形象”或说保持我们在市场上著名度在下一阶段是处于“第二位”考虑。
作为房子这么大商品，仅仅靠广告是不行，加强和消费者交流沟通频率，从媒体广告转向主动制造新闻、公关活动、促销活动、赞助活动宣传等方面。以较低费用取得有效关注。
1、销售工具分析
前期广告关键考虑是广告在影响范围、反复接触等方面有效程度，
后期广告关键考虑广告在增强信任度、实现订货潜力、争取用户回应潜力等能够促进销售有效程度。 媒体作为辅助广告确保反复接触频率。

从专业“销售工具各方面性能比较分析”能够看出：1为效应最不好，5为效应最好

可信度 实现订货能力 反应速度 冲击力及印象 反复接触 争取回应潜力

推销人员 5 5 5 5 2 3

媒体广告 4 2 2 4 5 4

公关宣传 5 1 2 3 4 5

展示会 5 5 5 5 2 2

（1） 公关活动因其能够接触可见用户多，以抵投入发明更多回复率方面有效，而且比媒体广告或自己宣传资料更值得信赖。即使公关不能直接在现场实现销售，但其有很大回应潜力，能在短时间内争取到有效用户，是别方法所没有。
（2） 从上表能够看出，推销员是直接实现订货最好选择，可信度及用户反应速度是很快。接触范围太小是其不足处。这就需要加强销售员现场销售能力。

2、以“活动”为主：目标是加强和用户直接联络
按 节日促销 项目进度促销 活动促销 进行分类

4月
5月
6月
7月
8月
依据项目进度
样板间开放日

活动内容：
1、样板房参观周
2、填写并交流家装部署意向
3、选出本小区形象大使，颁发证书，免赠价值x元防盗门
4、参预监督小区建设，可作为用户代表
项目全方面完工答谢酒会
活动内容：
1、完工仪式
2、答谢酒会及入伙信息通知
3、新旧业主参与
4、介绍购房者
可免交管理费x 月（可在和用户交流信件中说明）

5月底或6月初

活动内容：
1、开盘活动
活动案另附
2、现场抽奖（可抽取5000元购房券）不可换取现金
7月底，入住前文艺汇演
活动内容：
1、 考虑到节省成本，可邀请金昌市艺术团进行演出。
2、 时间为一天

依据节目标促销
以赞助、冠名为主

明日之星“金盛华城”杯青少年歌咏比赛
1、主文化局及广播电台等部门主办
2、在小区内举行，使小区良好建设能够传输
3、奖品为“金盛华城”奖杯
建党活动

取得冠名权
赞助建军节活动
活动促销
装饰材料展示会
1、 由装饰企业和本企业合办
2、 购置房者能够以最优惠材料价格，由专业企业进行装修

小区文化展览活动，三天时间
联合文化局进行当地字画、雕塑、诗歌展览。
1、 文化局及企业联合举行
2、 企业提供场地
3、 活动用于提升小区品位，同时传达小区形象

注意事项：
a、 有活动现场部署均由策划部和广告企业联合提前二周作出小区宣传方案。
b、 样板间开放周、开盘、完工、文艺汇演、装饰材料展提前两周在媒体上作广告

3、建立用户资料库，包含现有用户，来参观尚无购置用户等。保留各政府单位、各民事企业、小型工商业人员（查询黄页，把尽可能多目标用户收入其中）这么能够以小成原来传达信息，试探回访率。

依据研究机构调查结果表明，在房地产销售中，一个置业者购置行为能够影响25个准置业者，一个置业者对楼盘满意会使8个准置业者产生购置欲望。在用户中有：
40%买家是经过好友介绍而来
30%买家是现场看样板房后进行购置。
20%买家是从信息和广告引发购置
10%为其它。 而争取最终20%买家所需成本是前面二者5倍，能够看出加强和老用户交流是必需。

最少和这些用户及各登记单位联络三次，目标：
A、让用户对小区及企业满意，常常邀请其参与多种活动，让其感到小区生机活力，提升用户自尊心。
B、让用户拉动身边潜在用户，在信中应通知
C、避免无理由退房带来负面影响，用户不满意地方，可关系融洽进行处理。

第一次联络：4月初寄第一封信通知样板间x月x日开放，选小区形象大使，选中者颁发证书，免赠价值x元防盗门，并参预监督小区建设。
第二次联络：5月初，寄第二封信通知项目完工消息，邀请其参与酒会。另附企业决定，凡介绍新用户来老用户可获赠防盗门或免x 月物业管理费。
第三次联络：5月底邀请其参与金盛华城开盘活动。并通知开盘活动中有抽奖活动或购房券5000元优惠。

4、媒体宣传：减小成本，缩小图片广告面积，加大软新闻传输
考虑到前期形象已经有一定积累，合适降低投入，赞助开辟专栏，加强软新闻宣传。以主流媒体为主，金昌周刊、金川商情、广播电视报暂不作考虑。
金昌日报：以赞助形式，每七天一期开辟楼市专栏。在关键宣传时期，专栏为本小区宣传为主。
硬广告在金昌日报首版报眼位置进行宣传。
金昌电视台：20秒广告 以天天6次播放频率 在开盘及多种促销活动中，加上整屏字幕广告进行预告。
镍全部电视台：同上

5、特色传输：媒体新奇，易开形成口碑传输，费用低，适合长久投放。
出租车后背玻璃贴“金盛华城”标志。公交车广告。

第三部分 开盘方案

时间：x月x日早晨。
地点：金盛华城售楼厅现场。
人员：工作人员、用户、礼仪、演员等。
拟邀政府贵宾：市政府相关主管领导。
尤其嘉宾：
拟邀媒体：金昌电视台、镍全部电视台、金昌日报、镍全部报、金昌周刊、金昌市人民广播电台、广播电视报。
人数：100人左右。
预定目标：对外传达金盛华城开盘仪式信息、显示企业实力扩大金盛华城社会著名度和美誉度，表现金盛华城美好前景促进楼盘销售，和此同时进行企业社会公关，树立金盛华城主动良好社会形象。
会场部署：会场部署以实际效果为准，但会根据不一样区域不一样划分。
主席台区：主席台区也就是剪彩区设在金盛华城售楼厅门口或在售楼厅左侧搭设主席台，主席台左侧为贵宾致辞专用致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有盆景和不锈钢礼仪柱。
嘉宾区：可放在剪彩区域前方和两侧。
签四处：贵宾签四处设置在会场入口处。签四处配有礼仪小姐。
签四处设置签四处背景。
礼品发放区： 即时也可将签四处桌子作为礼品发放桌。
贵宾休息区：金盛华城售楼厅内，设置沙发茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。
贵宾休息区：可放在金盛华城售楼厅现场。
开幕开启仪式（提议案）：由嘉宾开幕金盛华城售楼厅。
金盛华城售楼厅整个入口“金盛华城及小区标志”用巨幅红布遮盖，以后由嘉宾渐渐开幕。随即，领导和嘉宾上台，为项目开盘剪彩，活动也在此时达成高潮，礼花开始升放，以烘托热烈气氛。
室内外表现：
1、在工地现场部署大型气拱门和热气球，借以营造项目热烈开工、开盘气氛。
2、在售楼厅外铺设金色通道，专由购房者进入参与选楼、认购等。金色通道旁边设置 展示牌，把购房步骤及选楼时间，优惠条件通知参观者。
3、在售楼处大门外道路两旁悬挂彩旗，用以烘托热烈销售气氛。旗上通常印有楼盘标志及广告口号。 
4、售楼厅处重新制作大型广告牌（1号楼前高出墙外位置）

媒体策略：
依据这类活动特点，其容纳量是有限，仅仅依靠售楼处现场人流传达楼盘信息还远远不够，而请媒体为本案做广告方法常规且投入大。此次活动选择“制造新闻”，让新闻媒体主动关注金盛华城小区开盘，为本项目做无偿广告，从而在最大程度上达成新闻信息轰动性、楼盘信息扩散性、公众认知深入性！
活动策略提议：
1、项目开盘当日，确定向金昌市老年活动中心、或失学儿童捐赠款项。捐赠机构应是政府最关注、能够引发社会反应社会团体。
此项策略目标在于引发社会公众和各媒体对本案开盘信息高度关注，从而形成区域新闻效应，最大程度上借助社会舆论和媒体力量为本案开盘营销造势，实现此次开盘活动经济效益社会效益和最大化。提议在此次开盘之前召开一次新闻公布会，借此将“金盛华城向xx捐赠奖金”之新闻信息向社会、媒体公布。
2、请名人，也是展示企业实力及引发媒体及群众关注一个方法。
3、仪式结束后台上开始演出节目，邀请演员、主持人。演出过程中回复问题及发送奖品。
鉴于售楼厅离市中心较偏，可考虑演出活动安排在广场或步行街等地。工地仪式和城中心节目同时进行，以至于扩大影响力。（活动中可抽取大奖购房券5000元，不能换取现金）
乐队：在现场安排一支年轻乐队合奏用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐气氛。可由金昌市艺术团
担任并兼演出节目。

仪式步骤：
09：00－09：30 全部工作人员进场。包含企业责任人及广告企业责任人、各类工作人员和演出人员。
09：30－09：50 贵宾陆续进场。在现场设有签四处并同时发放礼品。嘉宾进入会场休息；贵宾由乐队奏迎宾曲欢迎。
09：50－10：00 贵宾由礼仪小姐引入会场。
10：00－10：08 仪式开始主持人开场白介绍贵宾。
10：08－10：13 企业董事长致欢迎词。
10：13－10：25 舞狮演出，并由贵宾点睛
10：25－10：30 政府领造成词。
10：30－10：35 主持人邀请剪彩嘉宾为金盛华城开盘开幕、剪彩。礼花、小气球、礼炮同时升放，仪式达成高潮。
10：35－10：40 由企业总经理向xx单位捐赠5万元
10：40－10：50 主持人宣告仪式结束，贵宾赶往午宴现场。
此次活动关键点：选择好捐赠单位，能得到政府赞赏。这么整个活动就显得更有权威性、更有说服力，且对于新闻媒体而言也就更有可实施性和扩散性。
邀请全部用户及有意向用户参与开盘议式
配合道具：
指示牌（会场指示、签到指示、貴宾休息厅指示）；
提前印刷好请柬，提前5天发出，并确定来否回执。请柬内可附有礼品券x张，用户按礼品券领取礼品。
提前向气象局获取当日天气情况资料。
落实管辖范围内保安指挥和负责秩序工作。
提前6天落实指挥和负责秩序工作。
做好活动现场礼品、礼品袋等。

策 划 部