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我国酒店式公寓发展现状

李　萌
提要本文从酒店式公寓的起源及特点谈起，分析酒店式公寓目前在我国发展中存在的问题，从而提出酒店式公寓的发展方向。
关键词：酒店式公寓；发展方向
中图分类号：F719文献标识码：A
近年来，“酒店式公寓”开始在房地产市场上盛行起来。酒店式公寓一般是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，由开发商将酒店的每套客房分割成独立的产权出售给投资者，并聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，由其统一经营和管理，是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓的秘密性和生活风格的商业综合体。
一、酒店式公寓的起源
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，英文为“Service apartment”，它是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所功能于一体，主要用于租住的公寓型住宿单位，其产权独立，配备包括厨具在内的综合套间。最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的地方，此种物业的客人虽然只作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门服务，所以就有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。
酒店式公寓于上世纪九十年代末在我国兴起，经过改良酒店式公寓在我国已经悄然发生了变化，主要体现为产权式酒店、服务式公寓和分时度假产品。由于它能够为客人提供更加人性化、更加舒适的服务，因而在我国具有比较光明的前景。
二、酒店式公寓的特点
（一）综合性强。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代的写字楼特点，是一种综合性很强的物业管理概念，住在酒店式公寓里，可以享受到星级酒店般的待遇，充分满足人们对舒适度的要求。
（二）满足客户的个性化需求。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，还附加提供一些超市、会所、娱乐场所等等。
（三）为住客提供高档服务。酒店式公寓本身的服务项目也是个性化的，它不同于一般形式，乐意为住客提供高档、到位的服务。
（四）自由方便，价格便宜。选择酒店式公寓入住最大的特点就是自由方便，而且价格相对于同等设施和服务的星级酒店要低廉很多，客人可以花较少的钱享受到星级酒店的待遇，对客人吸引力很大。
三、酒店式公寓发展中存在的问题
（一）缺乏统一规范，从而导致市场混乱。由于没有专门的部门对酒店式公寓进行鉴定和监督，只要是可以
出租的公寓，配有一套家具、家电，就可以挂名为酒店式公寓。酒店式公寓究竟应配备什么标准的设备、提供什么种类和规格的服务，尚没有统一的尺度。因此，造成酒店式公寓的名目繁多、规格不一，有的酒店式公寓称之为公寓，如丽苑公寓；有的称之为中心、花园、别墅，如嘉里中心、中鑫花园、东湖别墅；而有的则另冠其名，如雅诗阁、第一城等。让人容易混淆，不便从名称上直接判断其性质，从而也就不敢轻易租住。
（二）缺乏专业、有序的管理。虽然有些公寓是由一些比较知名的酒店来进行管理，但大部分酒店式公寓都是由一些不够专业的酒店甚至没有酒店来进行管理。因此，我国各大城市的酒店式公寓均没有统一、专业的管理，不仅在产权管理上混乱，而且也会因此无法提供好的产品给顾客，从而破坏酒店式公寓的口碑，最终造成业主对酒店式公寓投资的怀疑。
四、酒店式公寓发展方向
从市场发展规律和酒店式公寓自身的产品特质来看，酒店式公寓在未来几年中的发展将会呈现出以下趋势：
（一）产品细分化。相比酒店而言，酒店式公寓最大的特点就是居住舒适、户型选择余地大，而且价格相对较低，又随时可以得到酒店式的各种服务，受到很多经济型商务人士的青睐。因此，处于不同区域的酒店式公寓，在面积、房间布局、装修和房间内的各种配套设备、设施及提供的服务上必须满足商务和办公的需要，并差异化的定位于不同档次的商务客户。这种差异化的产品竞争不仅满足了消费者的需要，还可以避免价格战等形式的恶性竞争，更加有利于统一经营管理，塑造品牌。
（二）服务品牌化。酒店式公寓是否能成为真正的酒店物业，其生存的关键还在于酒店服务品质的持续改进与提升。据调查显示，租赁客户的去留，60%～70%受物业管理和服务水平高低的影响。国际知名的酒店管理公司大多采取了以第三方管理者介入项目的拓展方式，这也为酒店式公寓的未来发展提供了好的发展平台，使得酒店式公寓的服务品牌化，提高知名度与信誉，以赢得更多客户。
（三）与房地产日趋结合。随着现代经济的飞速发展，房地产行业也已成为一些投资商关注的焦点，不论是经营哪种行业，都可以跟房地产联系起来。房地产行业是一个投资风险比较大的行业，如果把握不好市场行情就有可能一夜之间走到倾家荡产的地步。相反，房地产行业与酒店式公寓结合，面向不同档次的顾客提供不同档次的服务，收取不同的房租，这样就可以在短期内弥补房地产投资商的损失，因此发展好酒店式公寓可以给房地产市场提供更为广阔的前景，这也将变成今后酒店式公寓的一个发展趋势。
五、酒店式公寓发展对策
（一）选址要合理。酒店式公寓经营能否成功，最关键的就是要选址合理，这是其发展的第一步。酒店式公寓的投资开发，并不是单纯地只为客户提供一个良好的居住空间和高水准的酒店物业服务。由于其客户群体主要目的是希望方便其进行商务及商业活动，因此良好的商务、商业环境、便利的交通条件成为进行酒店式公寓开发选址的必要条件。一般来说，开发商应把位置定在城市中心区域，离星级酒店、写字楼、商务中心较近的地方，并且交通要便利，这样就能够更好地为顾客节省大量的时间完成他们的任务、愿望。
（二）产品开发要独出心裁。酒店式公寓在开发产品时要采用“别人无我有，别人有我优”的原则，避免出现雷同，要有自己的风格特色。另外，在追求特色的同时不要忘本，要始终坚持以顾客为中心的原则，注重产品的经济实用性，房间布局要紧凑灵活，房间内的装饰、家具、机电设备应该为知名品牌产品，让顾客入住后产生一种被尊重的感觉，一方面可以为酒店做宣传，保证今后有较高的出租率；另一方面可以为我们缩短投资回收期的时间，这样就能为顾客节省大量的时间。
（三）服务要细致周到。细致周到的服务是任何一家酒店所必须具有的。它是无形的，只能通过顾客的反馈来得知服务是否到位。不同类型的顾客会采用不同的方式来表现对酒店的不满，顾客就是上帝，一旦得罪了他们，对酒店将造成很大的损失。因此，在竞争如此激烈的市场大环境下，酒店式公寓一定要要求服务人员具有爱岗敬业的热心、为顾客服务的细心和处理问题的耐心，使顾客住得安心、放心、舒心，以达到增加顾客入住率、减少顾客投诉率的目的。
（四）要抓住机遇。已过去的北京2008年奥运会，对酒店式公寓来说是一个发展的黄金期。酒店式公寓应把握好每次像这样的机会，赢得社会的公认和一致好评，那么在今后的发展道路上必将出现蒸蒸日上的局面。值得庆幸的是，随着现在人们收入水平的提高，人们出游率的提高给酒店式公寓提供了更多的收益。
总之，酒店式公寓在我国的发展前景是比较光明的，随着经济的发展和人们个性化需求的增强，酒店式公寓的需求量会越来越大，酒店式公寓的定位会更加细化，产品会更加多元化和差异化，酒店式公寓市场也会越来越完善，管理将越来越成熟，相信酒店式公寓今后在我国一定会得到很大发展。
（作者单位：信阳师范学院经济与管理学院）
参考文献：
[1]石义胜.酒店式公寓的由来[N].深圳特区报，2003.
[2]酒店式公寓和公寓式酒店[N].房地产时报，2006.
[3]王磊.投资新宠酒店式公寓[N].东方今报，2006.
[4]高智勇.酒店式公寓如何天长地久[J].房地产导刊，2007.

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