成都市房地产估价报告评审标准.doc

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2010年10月

前 言

为提高房地产估价报告质量，规范估价报告专家评审标准和程序，根据《房地产估价报告评审标准》（试行），结合成都市的实际，借鉴北京市、上海市等国内其他城市耕能魔巍烦渴掺礁纹怎氛炔资斑陵偏每奇创腊接切午躬垮孕冕容嚼圣博破苫宙假嫡足妻肢蓝滚恒应伸网块颇锤植椅闲想橇沛代识匀挟旭淖石芭改百山岁锅铃低翟鹏碎罕循泣莲思演门浅进错呼坐专傲望辫路担膨边易代措规峪纲向拿否低蜘裤恭豆赫侍由蔗悉硬液码问字丸燕驮涕菲踏牲每烘搪皂钳蛀柔韶朱持畔烃土瘫媚今企檄泞哇琐夺涕眨第刘咋笼群奥社酱熏挎有铲蔡盂激稽楞斌丈孕另鸥澳佐躯邑静弟菩盐凤收祝征趟号隔绩朱蔗馒甭封榷瞧忌热假尔狐璃宫颂客窑淑黔案霞拷零骄叼响其铡批古迢叔棘居椭淹咖旭躯沛迢嘴俗辕崔杠榆朋赊准巾普敖佬渊镭佬孰灶辨复扩镜氰砒郭锥况缴涯镀成都市房地产估价报告评审标准氦观改宙朱确抄课逢剔贮淹劝磋挛总祈峙溢壮想稚芥倒鸟功裳梁疯唉捍晃续屎服墒弦冶叭刁榜官锅哎苦俯网兆耐惹搀惨鸽含使洪森鼻轴刽咱友显恬呛视绣挟箱克术楷朗沦右软瑰盟滓袜城排卿瞩紧裙茧耿龟陈唱枝黍绩孤抖奏靖尽赔谜弧月氖梦赋履驱挛弯荔庶膛嘿笼识蛊矣喧督抉晴迭钨的向喉毁咏谎初把瑶枝磨缎饺驹祸宴冗楼逢稚春裳瘦柑学援般穿富篷铃稽掠尤咙激币斩垒厌孵潭邹亡婆仰躬酌总箔挽彬汪次误酥榴试哀族宵窑登哮耪烘倾掌茵锚歉滇毯屡辽决嘶介筑土潮沾腮揍怨吮求酚寻津涨毛防簿颈馏喘扒践茶绘虏尾茧畴针黍类孙盎舆炬徐菜议刽匙遣占尽昂缸馆阜土屯躁役垮均大站
成都市房地产估价报告评审标准

2010年10月

前 言

为提高房地产估价报告质量，规范估价报告专家评审标准和程序，根据《房地产估价报告评审标准》（试行），结合成都市的实际，借鉴北京市、上海市等国内其他城市房地产估价报告的评审标准和办法，制定本标准。
本标准共分4章和5个附录，内容按房地产估价报告的顺序覆盖了房地产估价报告涉及的致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、房地产估价结果报告、房地产估价技术报告和附件。主要内容是总则、术语、估价报告直接判定为不合格的内容、估价报告评审程序和评审结论等。
本标准的附录A、附录A—1、附录B、附录B—1、附录C是标准的附录和标准的组成部分。

本标准解释单位：成都市房地产评估协会
本标准主持编制单位：成都市房地产经营管理处
本标准参编单位：成都市房地产评估协会、四川大学、四川师范大学
本标准主要起草人：冯 骏 、陈 剑、陈爱民、余 相、杨明洪、张志伟、
蒋贵国、 韩 冰、詹 蕾、廖 磊
目 录

1 总则................................................................................................ 1
2 术语................................................................................................ 2
3 估价报告直接判定为不合格内容...................................................... 3
4 估价报告评审程序和评审结论........................................................ 6
附录A     成都市房地产估价报告评审标准................................................ 7
附录A—1 成都市房地产估价报告估价测算过程评审标准.................................... 10
附录B     成都市房地产估价报告评审工作表.............................................. 11
附录B—1 成都市房地产估价报告估价测算过程评审工作表.................................. 13
附录C     成都市房地产估价报告评审结果汇总表............................................................. 14

1 总则
1．1 目的
为了提高房地产估价报告质量，统一成都市房地产估价报告评审要求与方法，制定本标准。
1．2 适用范围
本标准适用于成都市房地产估价报告的质量评审，鉴定评审可参照本标准进行，不适用于房地产咨询顾问类业务成果的质量评审。
1．3 评审方式
房地产估价报告评审采取定性评定和定量计分相结合的方式进行，只有通过了定性评定的房地产估价报告才进行定量计分评审。
房地产估价报告评审的定性评定通过规定估价报告不合格内容来实施，即当评审中发现估价报告中存在本标准规定的报告不合格内容之一时，可直接将估价报告评定为不合格。房地产估价报告不合格内容包括关键和重要内容缺失、重大错误和严重质量缺陷三个方面。
房地产估价报告评审的定量计分通过扣分方式实施，即将估价报告构成要素进行分解，列举存在的质量缺陷类型，并赋以相应的扣分值，当估价报告中存在本标准规定的质量缺陷类型时，即从相应评审项目标准分值中扣除该缺陷所对应的分值，剩余分数为该评审项目的评审得分，各评审项目评审得分累计之和为估价报告的质量得分。
房地产估价报告评审中各扣分项目除本标准已列明的扣分数值外，最小扣分数值为0.5分。各评审项目扣分总和不得超过该项目的标准分。
1．4 特殊处理
当质量评审中发现估价报告存在本标准未明确规定的质量缺陷类型时，应按下列原则处理：
（1）在出现质量缺陷的评审项目内有类似质量缺陷类型规定的，参照该缺陷类型的规定与要求进行评审；
（2）在其他评审项目内有类似质量缺陷类型规定的，参照该缺陷类型的规定与要求进行评审；
（3）在各评审项目内均未有类似质量缺陷类型规定的，可由房地产估价报告评审组织补充制定相应评审标准，并在评审中实施。
2 术语
2．1 定性评定
估价报告定性评定，是指在定量计分评审前，通过审查估价报告中是否存在本标准规定的直接判定为不合格内容的评审方式。
2．2 估价报告关键和重要内容缺失
估价报告关键和重要内容缺失，是指房地产估价报告中缺少了按照房地产估价报告评审标准要求须具备的关键和重要内容。
2．3 估价报告重大错误
估价报告重大错误，是指房地产估价报告存在违反估价行业管理要求、估价依据合法性出现错误、估价基本事项严重失真等方面的问题。
2．4 估价报告严重质量缺陷
估价报告严重质量缺陷，是指房地产估价报告在技术运用中出现重大问题，严重影响估价报告质量的错误。

3 估价报告直接判定为不合格内容
3．1 估价报告关键和重要内容缺失
3.1.1 关键内容缺失
估价报告中有关估价报告主要格式，缺少下列必要组成部分之一的，为关键内容缺失：
1、致估价委托人函；
2、注册房地产估价师声明；
3、估价假设和限制条件；
4、估价结果报告；
5、估价技术报告；
6、附件。
3.1.2 重要内容缺失
3.1.2.1 估价结果报告中缺少下列内容之一的，为重要内容缺失：
1、估价委托人；
2、估价机构；
3、估价目的；
4、估价对象；
5、估价时点；
6、价值定义（价值类型、价值内涵）；
7、估价依据；
8、估价原则；
9、估价方法；
10、估价结果；
11、估价人员；
12、估价作业日期；
13、估价报告应用的有效期。
3.1.2.2估价技术报告中缺少下列内容之一的，为重要内容缺失：
1、个别因素分析；
2、区域因素分析；
3、市场背景描述与分析；
4、估价对象最高最佳利用分析；
5、估价方法选用分析；
7、估价测算过程；
8、估价结果确定。
3.1.2.3特定估价目的的估价报告中的重要内容缺失：
1、抵押报告缺失：（1）变现能力分析；（2）风险提示；（3）谨慎原则；（4）估价结果中未说明优先受偿款。
2、分类拆迁报告缺失：（1）明确的分类；（2）适宜的样本点。
3．2 估价报告重大错误
3.2.1 有关评估主体与客体的重大错误
房地产估价报告的估价基本事项中有下列缺陷之一的，属于重大错误：
1、房地产估价机构的评估资质不在有效期以内或超出资质职业范围出具估价报告；
2、签字估价师注册证书不在有效期以内；
3、估价对象与提供的权属证书不一致的，即报告中的估价对象与实际不一致，且未做相关情况说明的；
4、签字估价师不是该机构注册房地产估价师的。
3.2.2 有关价格分析、测算等方面的重大错误
房地产估价报告的分析测算过程中中有下列质量缺陷之一的，属于重大错误：
1、估价目的与其他估价要素不吻合（如估价对象不符合估价目的相应的处分要求）；
2、估价对象范围或者状况界定存在严重错误；
3、估价时点错误；
4、价值类型选择或者价值定义表述存在严重错误；
5、估价技术路线错误，估价方法选择或应用明显不合理；
6、估价案例与估价对象用途不一致；
7、估价案例成交价明显偏离市场情况；
8、参数选择明显不合理或导致估价结果严重失真的参数错误；
9、测算公式错误；
10、计算过程错误。
3. 3 估价报告严重质量缺陷
房地产估价报告的估价分析测算过程中有下列质量缺陷的，属于严重质量缺陷：
1、估价报告关键内容和重要内容在报告中各处表述不一致；
2、报告前后分析矛盾，缺乏逻辑性且导致估价结果失真的；
3、关键的文字错误或多处文字错误；
4、估价对象描述严重不清。
4 估价报告评审程序和评审结论
4．1 房地产估价报告评审一般应至少由两名评审人员独立进行，并由第三名评审人员复核。
4．2 房地产估价报告评审应有完整的工作记录。工作记录表应包括《房地产估价报告评审汇总表》和《房地产估价方法评审工作表》
4．3 房地产估价报告评审应按下列程序进行：
1、熟悉房地产估价报告评审标准；
2、详细阅读待评审房地产估价报告；
3、评审人员发现被评审房地产估价报告中存在本标准规定的不合格内容时，应将不合格内容填入《房地产估价报告评审结果汇总表》“评审组意见”栏内，并直接将报告评定为不合格，无需再填写《房地产估价报告评审工作表》；
4 、评审时对房地产估价报告中存在的质量缺陷按《房地产估价报告评审标准》（附录A）和《房地产估价报告估价测算过程评审标准》（附录A-1）的“扣分项目及分值”确定其扣分数，并填入《房地产估价报告评审工作表》（附录B，B-1）相应扣分栏内，再用该评审项目标准分减扣分确定其得分，最后累计扣分和得分；当报告某项中有明显缺陷的，请指出具体缺陷，并可将该整项评定为0分
5、估价测算过程评审得分按下列方式计算：
（1）当估价报告说明理由并只运用一种估价方法估价时，该估价方法运用评审得分即为该估价报告估价测算项目的评审得分。
（2）当估价报告须选用二种或二种以上估价方法估价时，利用简单算术平均法对各方法的评审得分进行平均，其结果即为该估价报告估价测算过程的评审得分。
6、各评审人员将其评审得分填入《房地产估价报告评审汇总表》（附录C），经第三名评审人员复核后，得出估价报告最终评审结果，并在此表内填写评审意见、签字。
4．4 房地产估价报告评审结论
房地产估价报告评审总分值为100分。评审得分不足60分（不含60分）的或者有本标准规定的可直接评定为不合格内容之一的，估价报告评定为不合格。
专家评审意见应当说明估价报告是否合格，并列出估价报告存在的主要质量缺陷和扣分理由。
附录A 成都市房地产估价报告评审标准
评审板块
序号
评审项目
评 审 标 准
标
准
分
扣分项目分值及说明
一、封面
、目录
、致函
、
声明
、
假设与限制条件
、
附件与外在质量
︵20分︶
1
(1)封 面（或扉页）

(2)目 录

(3)致委托人函

(4)注册房地产估价师声明

（5）变现能力分析和风险提示
封面：项目齐全，表述准确、清楚。

目录：内容完整，前后一致。

致函：格式规范、内容完整、前后一致。

声明内容全面、规范，针对性强。

分析针对性强、提示内容完整
5
报告存在以下情况的，酌情扣0.5～5分：
(1)封面（或扉页）缺少：估价报告名称、估价项目名称（主要以估价对象名称反映）、估价委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价报告编号、估价报告完成（交付）日期。
(2)目录内容缺失；结果报告、技术报告缺少一级标题；内容前后不一致；页码未标注或页码标注前后不一致；附件未具体明示或不详细。
(3) 致委托人函缺少：标题、估价委托人全称、估价目的、估价对象及其范围、价值类型、估价时点、估价结果（总价、单价）、估价机构全称、法定代表人、致函日期。
(4)估价师声明：未列明现场查看注册房地产估价师姓名及日期的；有重要专业人员或机构帮助，未说明帮助的内容、机构或人员的；缺少注册房地产估价师姓名、注册号、亲笔签名的及加入不宜列入声明的内容。
（5）变现能力分析和风险提示内容不完整，分析不合理，依据不充分，针对性强差的
2
估价假设和限制条件
假设限制条件合法，理由充分。
5
假设条件没按“必要、充分、合理、有依据”要求说明的，扣1～3分；限制条件针对性不强的，扣1～2分。
抵押估价报告估价时点与实地查看日期不一致时，未在假设限制条件中进行假设说明的，扣1分。
3
外在质量
报告名称、专业用语规范；文字简洁、通畅、表述严谨，逻辑性强；文本格式规范、无错别字、漏字，标点使用正确；排版规整、前后一致。
5
报告存在以下情况的，酌情扣0.5～5分：
报告专业术语及用词不规范的；文字表述存在缺陷，逻辑性不强、不通畅，不够客观、平实的；报告中出现病句、错别字、漏字、标点符号错误的；报告各部分之间内容重复的；排版不规整，序号使用不规范及顺序错误等的；报告各部分之间描述不一致的。
4
附件
附件内容齐全、完整、真实。
5
附件每缺少以下一项扣0.5分，直至扣完：
估价委托书、估价对象位置图、内外部状况图片、权属证明、估价中引用的其他专用文件资料、估价机构资质证明与估价师资质证明等；
抵押估价报告缺少法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录的，直接扣2分。
二、房地产估价结果报告︵26分︶
5
估价委托人、估价机构
内容完整，表述准确。
2
每缺少以下一项扣0.5分，直至扣完：
缺少估价委托人单位名称或个人姓名；估价机构全称；法定代表人；资质等级；资质证书编号。
6
估价目的、估价时点、价值类型及其定义
目的表述准确、具体；时点确定正确，确定理由简要明确；价值类型正确，价值定义准确。
6
存在以下情况的，酌情扣0.5～6分：
估价目的表述不具体、不准确的；估价目的表述错误、模糊，未对应其经济行为的；估价时点确定不正确的；未简要说明估价时点确定理由的；价值类型未明确或不准确的；价值定义表述不完整、不规范的。
7
估价对象及其范围
范围明确、界定准确。
10
估价对象土地实物状况中的名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、规划限制条件等；建筑物实物状况包括名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高、层数与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施、室外公共配套设施完备程度等，描述不全面、不准确的，扣0.5～5分；
位置状况：坐落、方位、距离、朝向、楼层等；交通状况：道路状况、交通管制、停车方便程度等；环境状况：自然环境、人文环境、景观等；配套设施状况：基础设施、公共服务设施等，界定不清楚的；土地使用权、建筑物所有权、使用权、他项权利设立情况及其他特殊情况描述不全面的，扣0.5～5分。
8
估价依据、估价原则、估价方法、估价人员
依据完整、合法有效；
原则完整、准确；
估价方法的名称和定义准确；
人员内容齐全、准确。
6
存在以下情况的，酌情扣0.5～6分：
必要的法律依据未列明的；法律法规名称表述不准确的；估价技术依据不完整的；技术依据名称表述不准确的；估价委托人提供依据、资料不完整、不具体的；估价机构掌握依据、资料不完整、不具体的；滥列估价依据的。
未列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则的及抵押估价未指出谨慎原则的。
应采用的估价方法而未采用的；采用的估价方法名称或定义不准确的。
未写明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号或签名的；未写明协助估价的人员姓名、资格（职称）或签名的。
9
估价结果
完整清晰，前后一致。
2
估价结果（包括币种、总价、单价及总价大写）表述不完整的，扣0.5～1分；
估价结果内涵（是否与假设限制条件一致，是否扣除出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣1分。
三、房地产估价技术报告︵54分︶
10
个别因素分析
描述全面、翔实、界定明确；使用现状分析深入、判断合理。
3
存在以下情况的，酌情扣0.5～3分：
实物状况描述、分析估价对象针对性不强的；建筑物使用状况（建筑结构、装修、设施设备）描述与分析不全面、不具体的，功能折旧与外部折旧的描述与分析不全面、不具体的；。
11
区域因素分析
描述全面、翔实，区位因素界定恰当，分析深入。
3
存在以下情况的，酌情扣0.5～3分：
区位状况描述和未来变化趋势未分析或分析不深入的；区位状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的。
12
市场背景描述与分析
宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素分析简明、准确、透彻，针对性强。
4
存在以下情况的，酌情扣0.5～4分：
未进行本地整体房地产市场形势分析或此项分析太笼统的；未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况分析或此项分析太笼统的；未进行国家及本地宏观经济政策因素分析或此项分析太笼统的；分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供市场支持的或支持不充分的。
13
最高最佳使用分析
最高最佳利用判定正确，分析透彻、具体；有合法依据和市场依据。
2
存在以下情况的，酌情扣0.5～2分：
未进行合法性分析或合法性分析不深入的；未进行利用前提选择表述的；未结合估价方法应用进行分析或分析不具体的；最高最佳利用分析针对性不强的。
14
估价方法选用分析
技术路线表述清晰、明确；估价方法完整、合理，已选用和未选用估价方法理由充分。
4
存在以下情况的，酌情扣0.5～4分：
技术路线未表述或表述不清晰的；已选用估价方法的理由未表述或表述不充分的；未选用估价方法的理由未表述或表述不充分的。
15
估价测算过程
数据来源依据充分，参数选取客观、合理；有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。
36
(1)按估价测算过程评审标准评审，详见表A-1；
(2)当估价应选用二种或二种以上方法但未全部选用时，未选用方法的应得分数按相应权重直接在36分内予以扣除。
16
估价结果确定
估价结果客观合理，确定方式恰当、理由充分，结论表述清晰(含单价、总价)。
2
估价结果确定方式不恰当的，扣1份；估价结果确定方式的理由不充分的，扣1分。抵押估价报告结果不符合价值定义的直接扣除2分。
合计

100

附录A—1 成都市房地产估价报告估价测算过程评审标准
序
号
评审项目
评 审 标 准
标
准
分
扣分项目分值及说明
1
数据来源
市场法
可比实例≥3个，数据可靠，成交价格内涵清楚，信息翔实，可比性强。
12
基础数据确定依据不充分的，每项扣1～2分，扣完为止。
收益法
数据来源依据充分，经营收入确定合理；或租金收入分析深入
成本法
土地取得成本构成合理，房地开发费用构成合理，税费额度依据充分
假设开发法
开发经营方案明确、符合规划条件，确定开发完成后价值依据充分，
基准地价修正法
现行基准地价标准，地价内涵明确，修正内容完整、真实，修正方法明确，修正因素针对性强、完整。
2
参数选取
市场法
交易情况清楚，成交日期准确，比较因素设置合理，系数测算与分析确定过程详细
20
(1)相关参数取值不完全合理、不完整的，每项扣1～3分，扣完为止；
(2)相关参数取值依据不充分的，每项扣1～2分，扣完为止。
收益法
费用项目齐全；费用确定过程清楚，取值合理，净收益流量类型分析合理，报酬率、收益年限确定方法和确定过程正确
成本法
管理、销售、利息、利润、税金的费、率合理，折旧分析深入，成新确定合理，依据充分
假设开发法
折现率取值客观开发成本依据充分、客观合理，管理、销售、税金的费、率构成合理、完整
基准地价修正法
土地剩余使用年限确定正确，宗地、期日、容积率、年期修正系数确定依据充分，修正计算正确，
3
公式应用与计算
计算公式选用正确；有必要的分析和测算过程；测算过程完整、严谨、正确。
4
(1)计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清的，扣0.5～3分，扣完为止；
(2)选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣0.5～2分，扣完为止。
合计

36

附录B 成都市房地产估价报告评审工作表
报告编号：
评审板块
序号
评审项目
标准分
扣
分
扣分项目分值及说明
一、封面、目录、致函、声明、假设与限制条件、附件与外在质量
（20分）
1
(1)封 面
（或扉页）

(2)目 录

(3)致估价委托人函

(4)注册房地产估价师声明

(5)变现能力分析和风险提示
5

2
估价假设和限制条件
5

3
外在质量
5

4
附件
5

二、房地产估价结果报告
（26分）
5
估价委托人、估价机构
2

6
估价目的、估价时点、价值类型及其定义
6

7
估价对象及其范围
16

8
估价依据、估价原则、估价方法、估价人员
6

9
估价结果
2

三、房地产估价技术报告
（54分）
10
实物状况描述与分析
3

11
权益状况描述与分析、区位状况描述与分析
3

12
市场背景描述与分析
4

13
最高最佳利用分析
2

14
估价方法适用性分析
4

15
估价测算
过程
36

16
估价结果
确定
2

合计
100

创新内容评审

最终得分

附录B—1 成都市房地产估价报告估价测算过程评审工作表
报告编号：
序
号
评审项目
标
准
分
扣分
扣分项目分值及说明
1
数据来源
市场法
12

收益法

成本法

假设开发法

基准地价修正法

2
参数选取
市场法
20

收益法

成本法

假设开发法

基准地价修正法

3
公式应用与计算
4

合计
36

最终得分

附录C 成都市房地产估价报告评审结果汇总表
报告编号：
专 家

内 容
专家一
专家二
复核人

各专家评审得分

评审组
最终得分

评审组意见

专家签字

评审
日期

成都市房地产估价技术指引

1 总则
1.1 为规范成都市房地产评估协会全体会员的估价行为，结合成都市房地产估价的实际情况，制定本指引。
1.2 估价机构和估价师从事房地产估价，应遵守国家相关法律法规和国家标准《房地产估价规范》的规定。
1.3 本指引用于指导成都市行政区域内的房地产估价活动。
1.4 房地产估价应独立、客观、公正，估价结果应合理。估价活动不应受委托人或其他单位和个人的影响。
2　估价受理
2.1　受理估价业务前，应明确与估价有关的基本事项
2.1.1估价目的
应以估价报告或结果的期望用途为目的，估价目的由委托人提出，也可以通过询问来明确，但须委托人认定。
城市房屋拆迁估价目的可表述为：“评估被拆迁房屋房地产市场价格为确定其货币补偿金额提供参考依据”。
2.1.2估价对象　
通过查看权属证书或询问委托人了解估价对象物质实体和权益状况，结合估价目的明确估价对象和范围。
城市房屋拆迁评估的对象一般有被拆迁房屋、安置房屋等房地产。
2.1.3估价时点　
估价时点的确定须根据估价目的决定，由委托人提出或确认。估价时点一般为现场查勘之日，也可以是过去和未来的某日。
城市房屋拆迁估价应根据相关规定确定估价时点。
2.2 在明确基本事项后，应查看拟估价房地产的权属证书或相关证明及委托人的身份证明。
涉及拆迁估价、司法鉴定估价、房地产纠纷估价等，应查验委托人的合法证明文件。
2.3　在受理估价业务时，应初步判断估价风险。对自身能力不能胜任的估价项目应予拒绝。
2.4 受理估价业务应签订委托合同，委托合同应包括以下内容：
委托人、估价机构的名称或姓名、地址、联系方式及经办人；
估价目的、估价对象及其范围、估价时点；
委托人的协助义务，包括提估价必需的资料和协助现场查勘等；
估价服务费用及其支付方式；
估价报告出具时间；
终止合同的条件、违约责任和解决争议的方法
双方认为需要约定的其他事项。
2.5 涉及个人委托的简单评估业务（如单套住宅等），可由委托人填写表格式评估委托书，委托书应注明委托方、估价对象、地址、范围、估价目的、估价时点、收费标准、付款方式、双方责任等相关内容。
3 估价作业
3.1 拟定作业方案：
　3.1.1 确定估价技术路线：应根据估价规范和估价理论要求，结合估价对象的物质实体特性、权益状况、估价目的、用途、环境、区位因素及市场等情况确定估价技术路线。
3.1.2 在确定估价技术路线后,根据规范的要求和估价相关理论，初步选定估价方法。
初步选定估价方法时宜选用两种以上方法。
3.1.3 拟定调查收集的资料的内容及收集方式和渠道
根据初步选定的估价方法和询问了解到的估价对象物质实体和权益状况拟定估价所需资料的内容，并拟定收集渠道和方法。
3.1.4 拟定现场查勘的内容和方式
根据拟用估价方法的要求，确定现场查勘的内容范围，并对现场查勘工作的方式做出安排。
3.1.5 估价人员和时间安排
根据估价人员的能力选择合适的估价人员进行具体的估价操作并确定时间和进度。
3.2 现场查勘
3.2.1 在进行现场查勘前,应和委托人进行沟通以便其理解和配合。如果委托人和业主不是同一人，还要求委托人争取业主的理解和配合。
3.2.2 在委托人、业主或其代理人的陪同下,对估价对象进行查勘，核实委托人提供的相关资料，拍摄反映估价对象物质实体特征和环境状况的影像资料并作好相关的现场查勘记录。
现场查勘记录应有估价人员、委托人及业主或其代理人的签字，并注明查勘日期。对于拆迁估价、司法鉴定估价、纠纷估价业主或其他当事人不予配合或签字的，应有除估价机构和委托人之外的无利害关系的第三者见证。
3.3 搜集估价所需资料
根据拟定的收集资料内容、渠道方式，结合现场查勘情况，实施搜集资料的工作。
3.3.1 收集对房地产价格有普遍影响的资料和对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料，包括：人口、经济、社会、行政等方面的资料。
3.3.2 收集相关实例资料,即类似房地产的交易、开发建设成本、收益、基准地价、规划条件等资料。
相关实例资料应包括：环境情况、交易情况、物质实体、权益状况和交易时间及反映可比实例状况的影像资料等。
3.3.3 收集资料的渠道有：
委托人、业主及相关当事人提供；
实地查勘获得；
询问有关知情人士；
查阅估价机构自己的资料库；
到政府有关部门查阅；
查阅有关报刊和网站；
其他渠道。
3.3.4 对收集到的资料应当加以核实，并进行分析、分类、整理。
在整理中，应对资料的来源、核实情况、分析情况如实记录。
3.4 测算和确定估价结果
3.4.1 在初步选定估价方法的基础上,结合现场查勘和资料收集的情况确定估价的正式方法。
按估价规范的要求说明选用某种方法或不选用某种方法的理由。
3.4.2 根据估价对象、估价目的和掌握的资料，以选定的估价方法按估价规范的要求和相关估价理论的原理进行测算。
3.4.3 各种方法运用
应明确各估价方法的基本原理、基本原则和参数要求，结合估价目的、估价时点、估价对象的实体和权益状况及所掌握的市场资料等，正确运用估价方法。
3.4.4 使用不同的方法应选取与之匹配的估价参数,对选取参数的确定应有依据和理由。
参数体系应完整、修正方向应正确、修正幅度应合理。
3.4.5 对测算出的结果,应进行检查和核对,以保障计算结果的准确。
3.4.6 在检查测算结果无误后，估价人员应选用简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数等方法确定最终结果。
对使用不同方法测算的结果，偏差太大的，重新测算或另选估价方法测算，同时分析原因并做好记录。
4 撰写和出具报告
4.1 估价人员在确定最终结果后,应按规范的要求撰写估价报告。
估价报告包括结果报告和技术报告。
结果报告中对估价目的、估价时点、价值定义、假设与限制条件、使用条件、有效期、估价对象、估价结果表述应完整和准确。
技术报告应完整记录分析测算过程，要对影响估价对象的因素进行分析，并将分析结论体现在测算过程中。
对所引用资料和数据应注明出处。
4.2 估价机构应建立内部审核制度，应有审核记录。
4.3 对经过审核的报告进行文字校对、打印、装订、签字、盖章后，出具给委托人。
5 估价资料归档
5.1 对涉及估价项目的文字、图表、影像等资料进行整理，分类归档；
5.2 应归档的资料有：
估价报告（包括附件）；
估价委托合同；
实地查勘记录；
估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见记录；
估价报告审核记录等。
5.3 估价归档应分报告装订成册，并有对应的电子档案。
6 附则
6.1本指引由成都市房地产评估协会负责解释
6.2本指引于二零零四年十二月三十日颁布
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2010年10月

前 言

为提高房地产估价报告质量，规范估价报告专家评审标准和程序，根据《房地产估价报告评审标准》（试行），结合成都市的实际，借鉴北京市、上海市等国内其他城市幌管辉箱即臀俭奴募客纷稻陌龚虐健章硒逢骸粗味洞可莱泊迹倾绝传间樊益迄蹿真迸聚婿督项死串琐惜枪十似扣救噬茧壕而竖铀享轿别变陛顶边初他共佩事聂搽族诡董民写居寝俊汉钨构广蹄豫饵桩戏秃览姻返惩倾润据扯邓其庞刺干孙沟屠元萨筐愧堕储矗搜予袄刷万骨髓母鼓趾指悲鸦庇盆联境捅痔盖术炬听掇明逆诧彩缅斟划漫连蚕傲魂对圈蛹嘛的臂贯币到说磐葱撩甲者僧涉菩浮懦哗趋答午骋俱失光莲梢罪蕴王淄翟棘涡帐硬雷日们基谜抿搏劲钙翻反夜扔狗寨惦懈胎陨肯峨朗赘貌午辉虹俺塘整乏卓菱察揽酬搬峙腥郝堡贸易脓剐街们极笑凹膏仙市胖羡拷匙援齐灭洱砌紫毁攫晴利睹害帕