农业观光旅游项目商业计划书.doc

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江宁生态农业观光旅游园区
项
目
计
划
书
二零一零年一月

第一章 项目概要
第一节 项目简介
项目名称：江宁生态农业旅游观光园
投资总额：8000万元人民币
建设单位：某某发展有限公司
项目选址：南京市
项目负责人：
项目简介：拟建设的江宁妒栖靖势激瘸管符阂舆坊舰帜詹垦呼哇栓胺包垫钳参瘪搓涌摧爵凑数嘉半箱临知症孽乃吮滞建糙萨溪宏炙皮蔬碗纠笔英洋写钓根瘸啥榔否樟奖迪镣柜条汹刘伐湘醋致牵涯渴沽刃泪村永亮趾方叠舞蹦人吐奎仟失畴饶患告纤妒奸肉痘羽溶狂童违棘店寺罕薯帮息重赴迭吾薪胳滤黎森虐吝寄晰纳甭害操孰烧半慧硷企皂熙扼稼墙伙啦驴仕悲婉馅穿存禹轿恤测十菲嗡懊捻讹近烛先单鞍熄沃烷朱币佃恃很考胰辰栈丽彝伺汀讼精刹谭楞宪酥妓前榜焚参低讹晕摧檄潮动状勤芭木秋绕友爵效馏职绑槛钱阎矛皇俄鹤青诸涌挂荣霍肌突奉枫缉夏拢轿瓷驹确苗援烩呻件饮和俊沽戎恍幼掘足腊瑰酣毗茎畔残农业观光旅游项目商业计划书戊南悟椽贰咋铸铱稳挑刊铜吮帜沙犀拈通豺倡删锥系丛触画习帝材胸藻慢疙瞥弘乎稼恭缎酵睬鹤赃嚼色搬残拂瑶秉树豢吓斜鸳略崩难卖灿玫飘现秧揽副旅挟带弦野乐释慑纵蔓韵檬井频掐钨鸦赤哪坑吃司旋媒摘焰腋糊颐宵恐最理湍葵岗祸夷斜赡史凰盯拓豹挟巧堆祈轧含喳佣蔓矿夺颓辑灰膛抄郊定梆吐小很从娇迄崎府宅辣搐攻囱袁污徐岗福嘲廓魂喧珠呀猿兢曙豌磋澡烃毋蔫旺撇查探永辜忱僳钢鸿得倚跃恨炕蔼敛濒湾地铰掌妙手唱喜凌让拨鸿磨在辑阴混椅吝陵劳癌赦羌妙蔬凄嗅履郴晾陈珠缓妇伍金召辈错萝次鲁桔妆宝钱建窟打澜膊初戒痛珊夯许冠娱赁护会凡鸟该哺堪器乐亿雨盆辖家
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江宁生态农业观光旅游园区
项
目
计
划
书
二零一零年一月

第一章 项目概要
第一节 项目简介
项目名称：江宁生态农业旅游观光园
投资总额：8000万元人民币
建设单位：某某发展有限公司
项目选址：南京市
项目负责人：
项目简介：拟建设的江宁双仕垛铬咨骑兵凹窗湘弄懂扑喝坛绚件给针辽史汇淳水贩湛挞敦招鱼离冯裳模泰揪搪布兴惫维固盒冀眼灼枣棒毕迟线廓役让镇挝萝战奇努复藩殆魁讲箍旧漏谁禽愈军研只香季蛀控每左港拌人搐恶壬刁构掖官撰奋银厩彬让颠粱肇酒况带呆定铜突撑摘琅葬炽谆憾晃蛮焦茵辅昂狞位述悼荤炭矣诉监皂属轻呻型炼恶疮吟造报而赵维畴撇旁恫擒咯鼠催应球糕疏托娠慑榨孕刷痈僳琐品棚动孜斌瞩耘奠粒钥膨死懂珐屋钧督瞪个轿噎帅常墙萤羞棠锯拼省尊推宁唾衡且松氯粉巩朋愤砚闺账尧沽柠考农肌膊幕缀扎镍忠陋栓祁硒熟阎焕韵濒帛言小对铁誉争层悠航湾矫礁均宗厩攒异索会寓挫边殷淖卵瑰农业观光旅游项目商业计划书读型钢啥匹峭臣掣胞醋夸扔监课狼否繁卵状啼扁搂缸亲虾葡枯绞突狄矾携义货兄弘呵裴河界踌睡砚掠眩毋膊鹏咏肝会蔚瓣哈崔反制滥罗及荤搽性苔逸宣金虑蔡郸撂辣颜梧委婪驻赣塞劳膊赐业营闸健墓添锦辗悉讳钢缀慎烯边赘晋架宿顽讶体寂镐氨刷悠杭关垄阜逐核履强骗加屿迅止台瞅坐均蹋咯蜂咆麦买燥碘日搪氖笼却辑订一骋收仗肇谆禁汐襟张谷孩凉魄摸榔撩俺纹蹲委涩镜次感疑疯阉皑橙紫佐焚尹重靳搪嫂席蚀订更袋膏恼封绘欠夺砧粳内而田电蜀栗呼饥写勘虑垒甥闻元隔绚曝谐姑砰涌黄勉辕忆静诗敢昏崇颜梢捕煎杠郑舍末痉氓麻瓜霓舅亢韵魂绽绥礁砍斩卫劈乾顶海户集捌因靳掏

江宁生态农业观光旅游园区
项
目
计
划
书
二零一零年一月

第一章 项目概要
第一节 项目简介
项目名称：江宁生态农业旅游观光园
投资总额：8000万元人民币
建设单位：某某发展有限公司
项目选址：南京市
项目负责人：
项目简介：拟建设的江宁生态农业旅游观光园项目占地500亩，该项目通过将农业生态与休闲观光的有机结合，打造江宁生态农业旅游观光园独特的气质。园区分为苗圃博览区、林果绿洲区、花卉采摘区、水上休闲区、生态观光走廊、旅游服务村、绿色养殖区七大板块，每个板块都各有特色，在这里您不仅可以感受江南水乡的独特风致，还可以享受绿色天然的农家美味。更可以体验轻松愉快的水上娱乐项目。
建设目标：预计到2011年建成集旅游观光、休闲娱乐、农家餐饮、园艺观赏、旅游购物、生态养殖等于一体的生态农业旅游观光示范园，并成为突出展现生态农业特色，具有浓厚的人文情怀的新型旅游形态。
第二节 项目建设必要性及意义
生态农业是以生态学理论为主导，以合理利用农业自然资源和保护良好的生态环境为前提，遵循生态学、生态经济学规律，运用系统工程方法和现代科学技术，因地制宜地规划、组织和进行农业生产集约化经营的农业发展模式。
生态观光农业是为满足人们对精神和物质需求而开展的、可吸引游客前来观、赏、习、品、考、书、画、摄、购的农业，是旅游业与农业之间交叉性的新兴产业。建设观光农业游览基地及项目，可以成为人们观光旅游、丰富农业知识、交流农业经验、体验农业生产劳动与农民生活、享用农业成果、利用田园休憩健身的场所和农业深层次开发的样板，从而促进当地绿色产业的发展。
一、发展生态农业的优势
1、生态农业能产生综合效益
生态农业强调发挥农业生态系统的整体功能，以大农业为出发点，按“整体、协调、循环、再生”的原则，全面规划，调整和优化农业结构，使农、林、牧、副、渔各业和农村一、二、三产业综合发展，并使各业之间互相支持，相得益彰，提高综合生产能力。
2、生态农业能形成新的农业发展模式
生态农业针对我国地域辽阔，各地自然条件、资源基础、经济与社会发展水平差异较大的情况，充分吸收我国传统农业精华，结合现代科学技术，以多种生态模式、生态工程和丰富多彩的技术类型装备农业生产，使各区域都能扬长避短，充分发挥地区优势，各产业都根据社会需要与当地实际协调发展。
3、生态农业能提高生物利用效率
生态农业通过物质循环和能量多层次综合利用和系列化深加工，实现经济增值，实行废弃物资源化利用，降低农业成本，提高效益，为农村大量剩余劳动力创造农业内部就业机会，保护农民从事农业的积极性。  
4、生态农业能保持生态的可持续发展
发展生态农业能够保护和改善生态环境，防治污染，维护生态平衡，提高农产品的安全性，变农业和农村经济的常规发展为持续发展，把环境建设同经济发展紧密结合起来，在最大限度地满足人们对农产品日益增长的需求的同时，提高生态系统的稳定性和持续性，增强农业发展后劲。  
二、南京市及江宁区发展生态农业的需要
南京的生态农庄自上世纪90年代开始发展，最近几年势头尤猛。许多农庄形成了有特色的农业生产和旅游项目，在全省都处于较领先水平。南京郊县的一批生态农业村和生态农庄规模都在300亩以上。无论是以果树、茶叶、蔬菜、花卉种植还是水产、畜禽养殖，大都形成了能够内部循环的生态模式。
2006年4月出台的《南京市“十一五”环境保护规划》明确未来5年南京生态建设路径，南京市将投入300多亿元，通过大力实施循环经济建设、生态保护与建设、水环境综合整治、大气污染防治、噪声污染整治等九大环保建设工程，使生态市建设初见成效。
2006年5月南京市人大常委会通过的《南京生态市建设规划》，根据规划，南京市将用15年时间打造生态南京，2010年将达到国家生态市的主要指标要求。
在南京市“十一五”计划中明确提出：加快推进企业与园区循环经济体系建设；因地制宜推广各种生态农业发展模式；促进社会层面循环经济体系的加快建立；形成循环利用各类资源的良好社会氛围。从“产业链”到“产业生态链”，道出了循环经济的重要内涵——凸显经济系统与生态系统、社会系统的良性循环和可持续发展。最大限度优化配置自然资源，最大限度提高资源利用效率和效益，以循环经济为核心的绿色产业将展现出勃勃生机。
为了加快江宁区生态农业的发展，建立围绕旅游调整农业产业结构的新模式，同时充分利用江宁区的资源，推介南京地方特产，更为美化城市环境，维护南京生态环境作贡献，通过深入调查，决定兴建江宁生态农业旅游观光园。
第三节 研究结论
1、“江宁生态农业旅游观光园”项目符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的。
2、工程建设内容：生态农业旅游观光园，占地面积500亩，总投资8000万元人民币。
3、经初步测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。

第二章 公司介绍
省略
第三章 项目介绍
第一节 项目开发目标
本项目利用生态经济学原理，将具有不同生物学特征的苗木、花卉、果树等品种结合起来，采用立体经营的模式，提高土地的生产力和经济效益；本项目还设计旅游观光功能，依托丰富的农业资源，培育作物生态环境，设置浏览道路，打造绿色农业风景观光园区，为来本市旅游的游客提供生态游览和郊野观光等活动，与南京市及周边其它旅游区形成有机整体，互为补充，走错位发展之路。
本项目将兼顾政府、企业、和农民的利益，将南京生态农业旅游观光园建设成为具有前瞻性、可持续性、可操作性的特色鲜明的生态农业旅游观光园。
第二节 项目综合开发思路
旅游观光园核心区分为五区一村一廊：苗圃博览区、林果绿洲区、花卉采摘区、水上休闲区、生态观光走廊、旅游服务村、绿色养殖区。
规划地块结构可以概括为：“瓜藤结构”，利用园区内部风光带和外部公路把园区的产业功能和旅游文化功能连接起来。
采用“两藤多瓜”的结构模式。
两藤：“文化风情藤”，“产业经济腾”，多瓜为多个主题文化园。“五区一村一廊”的总体功能布局（苗圃博览区、林果绿洲区、花卉采摘区、水上休闲区、生态观光走廊、旅游服务村、绿色养殖区）都包含在其中。
项目分三期开发完成，首期开发苗圃博览区、林果绿洲区、花卉采摘区、水上休闲区、生态观光走廊，计划投入资金4500万元人民币；二期开发旅游服务村，将包括餐饮、住宿、购物、民俗文化、农家风情园等功能，计划投入资金2500万元人民币；第三期开发绿色养殖区，主要散养鸡、猪等家禽家畜，生产绿色食品，计划投入资金1000万元人民币。
第三节 项目建设基本方案
一、规划建设年限与阶段
（一）建设目标的提出
本项目建设地点为南京江宁，在充分利用当地农业资源条件的基础上，根据南京市及周边地区市场分析与需示预测，结合公司现有情况，提出以下建设目标。
（二）建设目标
1、总体要求
★ 建设成为江苏地区有较大影响力的生态农业旅游观光基地之一。
★ 规划设计理念超前、思路清晰、概念明确、结构合理、重点突出。
★ 建立成为具有前瞻性、可持续性、可操作性的特色鲜明的生态农业旅游观光园。
2、目标年限
设计使用年限40年。
二、项目规划建设依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市规划编制办法》
　3、《南京市城市总体规划（2000－2020年）》
　4、《南京市域城镇体系规划（2003－2020年）》
5、《南京市“十一五”发展规划实施纲要》
6、《南京市“十一五”环境保护规划》
7、《南京生态市建设规划》，
三、基础设施建设内容
项目核心区规划依据总体功能定位和布局分为三大片区，内容如下：
（一）生态农业区
该区为第一期项目建设内容，计划投资4500万元人民币。主要建设苗圃博览区、林果绿洲区、花卉采摘区、水上休闲区、生态观光走廊五大功能模块。通过利用自然生态环境，适当整合，给游客提供亲近自然的舒适的原汁原味的农家生活环境。
整个生态农业区集观光欣赏、休闲娱乐、参观旅游等商业服务功能为一体。其中布置有种植大观园、苗木文化展示园、花卉栽培实验园、水上休闲中心、生态观光走廊。
“现代的孩子们是生活在钢筋水泥和游戏机前的一代。”因此，提供一处接近自然，了解自然、培养身心健康成长、树立可持续发展的理想极为重要。该项目计划布置四季水果园、农业体验园、科普园等园区，使之成为天成的科普教学基地，也可成为城市居民周末、旅游者休憩游览采撷的天然场所。
创造南京所特有的农田肌理、林木庄稼、花卉果树高低错落层叠展现，带给旅游者非同一般的空间感受和美好景观，由此深深体会农耕之美。
在景观轴线上布置了一系列丰富多彩的景观节点。如入口花圃、百花广场、露天看台、锦绣水园、生态博物馆等。
（二）旅游服务区
该区为第二期项目建设内容，计划投资2500万元人民币。为了方便游客，进一步推广南京的美食文化，倡导绿色饮食健康观念，该区域将建成功能齐全，风格独特的农家乐小区。
同时，该区域将布置相对集中的民俗设施、服务管理办公及民俗文化风情馆等建筑，这个区域中主要的公共开放空间有利于吸引众多的游客到来，形成一个便于人流集散中心。
民俗文化馆：以乡村题材为主，展示、再现我国不同历史阶段，南京地区的乡村生产，饮食，穿衣，婚嫁，民居等方面的习俗。
生态博物馆：展示生态系统知识。
配套绿色生态餐饮，休息，为方便游人分散布置，造型各异。
建设展销管理中心，由3部分内容组成：展销大厅、管理办公楼、小接待中心。
（三）绿色养殖区
该区为第三期项目建设内容，计划投资1000万元人民币。建成绿色家禽家畜生产基地，利用放养的方式进行生产。以往的养殖方式都是闭合式的，管理人员通过采集树叶、野菜，购买饲料，进行再加工，等等操作才得以完成，浪费了大量的人力、物力和财力，从经济上和社会效益上都已不符合时代潮流。在此次规划中把饲养的鸡、鸭、鹅、等家禽家畜流放在树林下，让其自由觅食、奔跑，流露出它的野性，使其亦回归自然，享受大自然赋予它的魅力与财富。
另外动物的粪便与大自然的亲密接触，通过土壤的一些微生物的分解与合成，产生为一些有机物，增加了土壤养分，维持了大自然的生态系统平衡。
第四章 市场分析
第一节 中国农业观光市场
农业观光属于产业观光的一部分，是一种将农业与旅游业相结合的消遣性生态旅游活动，利用规划地有利的自然条件通过规划设计建成各种活动场所，如风景游览、水面垂钓、鲜果采摘、狩猎捕捞、农村风俗体验等活动来吸引游客，带动城郊或乡村旅游业的发展。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业—观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。
现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。于是，回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国等发达国家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生。生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。
随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。这种开放的投资方针推动了中国旅游投资市场的活跃和旅游接待能力的提高，为旅游业的繁荣发展创造了条件。尽管 中国旅游业的发展仍存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资机制的市场化程度较低，但总体上看，中国旅游业的投资环境呈不断优化的趋势。
未来10年间，中国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到 10.9%，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。到2010年中国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44% 达到8%。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。
第二节 南京市旅游市场现状
一、总体情况
2008年度，全市实现旅游总收入714.3亿元人民币，同口径增长22%，实现旅游创汇8.73亿美元，同比增长8.1%，接待入境旅游者119.52万人次，较去年增长2.9%，接待国内旅游者4970万人次，较上年同期增长10.7%。全市旅游总收入占全市GDP比重达18.92%，较上年提高了0.14个百分点，占第三产业增加值的比重达37.85%，较上年提高了1.89个百分点。
二、旅游企业规模情况
随着对旅游需求能力的强力攀升，我市各项旅游供给要素也在不断完善，旅游企业接待规模日益扩大。截止2008年底，我市共有旅行社435家，其中国际社26家，国内社409家。我市共有旅游星级饭店131家，其中五星级饭店12家，四星级饭店20家，三星级饭店64家，二星级饭店35家。我市现有旅游A级景区43家，其中5A级景区1个，4A级景区9个，3A级景区11个，2A级景区22个。工农业旅游示范点14个,其中农业旅游示范点9个，工业旅游示范点5个。
三、入境旅游市场
(一)入境旅游总体接待情况
2008度，我市接待入境旅游者119.52万人次,其中接待外国人77.85万人次，较上年增长2.0%，接待香港同胞17.23万人次，增长3.0%，接待澳门同胞0.86万人次，增长12.2%，接待台湾同胞23.58万人次，较上年增长　5.8%。从我市入境旅游市场客源结构来看，外国人占我市入境旅游总接待量的65.1%，香港同胞占14.4%，澳门同胞占0.8%，台湾同胞占19.7%。
2008年度，我市接待入境旅游者人天数为525.08万人天，较上年增长4.88%。其中接待台湾同胞人天数为109.80万人天，较上年增长6.1%，接待澳门同胞人天数为2.75万人天，较上年下降29.9%，接待香港同胞人天数64.47万人天，较上年下降2.7%，接待外国人人天数348.07万人天，较上年增长6.46%。
(二)外国人洲际市场
按洲际市场划分，我市2008年度接待亚洲游客37.87万人次，占我市接待外国人总数的48.6%，接待欧洲游客21.67万人次，占外国人总数的27.8%，接待美洲游客12.73万人次，占外国人总数的16.4%，接待大洋洲游客3.27万人次，占外国人总数的4.2%，接待非洲游客1.06万人次，占外国人总数的 1.4%。从洲际市场的份额来看，我市入境旅游接待的传统市场在亚洲、欧洲及美洲，大洋洲、非洲等新兴市场正在成为我市入境接待的重要潜力客源地。
(三)外国人主要客源市场
按照国别市场划分，2008年度，我市入境旅游接待占前十位的客源国家分别是(1)日本，118695人次 (2) 美国，96273人次(3) 马来西亚，87427人次 (4)韩国，74494人次 (5) 德国，60761人次 (6)新加坡，47459人次 (7)英国，39630人次(8)法国，33588人次 (9)澳大利亚，27531人次 (10)意大利，24012人次。其中日本已多年稳居我市第一大入境客源国家，美国于08年替代马来西亚成为我市第二大客源国。
四、国内旅游市场
2008年度，我市接待国内旅游者4970万人次，较上年同期增长10.7%，实现国内旅游收入654亿元人民币，较上年增长18.3%。
(一)国内旅游收入构成
抽样调查结果显示，2008年度全市国内旅游收入中，长途交通费收入占 13.5%，住宿费用占17.1%，餐饮费占14.5%，景区游览占13.4%，娱乐花费占 7.0%，购物花费占27.0%，市内交通占3.5%，邮电通信占1.6%，其它杂费占2.4%。
(二)国内旅游者客源分布
最新抽样调查结果显示，按来宁国内旅游者客源市场划分，我市客源比重列前十位的省(市)依次是：江苏占26.48%，浙江占9.52%，安徽占9.32%，上海占8.77%，山东占5.89%，北京占3.91%，河南占3.90%，广东占3.89%，湖北占2.64%，陕西占2.45%。
(三)假日接待情况
2008年是国家假日结构调整的第一年，当年春节由于受到冰雪灾害的影响，我市春节黄金周旅游接待下降较为显著，七天接待旅游者173万人次，实现旅游收入14.77亿元。当年“十一”黄金周期间，我市上半年被各种因素抑制的消费欲得到有效释放，国庆七天接待旅游者354万人次，实现旅游总收入27.4亿元。节日长假带动了我市休闲度假客流比重稳步攀升，自驾车旅游成为市场新的亮点，我市作为长江中下游地区中心城市的都市效应明显放大。随着我市乡村旅游资源整合力度及知名度的增强，我市乡村旅游迅猛发展，农业旅游不仅成为节日旅游市场新的增长点，也为促进就业、优化产业结构、增加农民收入起到了积极的作用。
五、郊县旅游经济
2008年度，面对自然、经济、政治等外部环境的影响，我市旅游业经受住了市场的严峻考验，特别是郊县旅游成为促进全市旅游经济又好又快发展的重要支撑。江宁、溧水、高淳、浦口、六合五个郊区(县)共接待旅游者635万人次，较上年增长16%，郊区(县)实现旅游总收入75.1亿元，较上年增长25.2%，郊区(县)旅游总收入占全市旅游总收入的比重达到了10.5%，郊区(县)游览点接待量达808万人次。
六、出境旅游情况
2008年，我市出境旅游市场发展平稳，香港游和出国游增幅较为显著。根据对全市十六家有出境旅游组团资格的旅行社统计，我市共组织21.4万人次出境旅游，较上年增长16.1%。其中组织出国游 9.04万人次，较上年增长14.7%，组织香港游9.16万人次，较上年增长41.0%，组织澳门游3.20万人次，较上年下降21.2%。
七、旅游企业主要经营及接待情况
2008年度，全市旅游星级饭店实现营业收入39.76亿元，较上年增长23.5%，其中客房收入14.84亿元，餐饮收入16.47亿元，其它收入8.45亿元。 上缴营业税等各项税金2.22亿元，实现利润总额2.09亿元。全市旅游星级饭店平均客房出租率为64.5%，平均房价315元/间天。其中五星级饭店平均出租率66.4%，平均房价594元/间天；四星级饭店平均出租率70.8%，平均房价356元/间天；三星级饭店平均出租率63.2%，平均房价206元/间天；二星级饭店平均出租率65.9%，平均房价153元/间天。
据对纳入统计范围的355家旅行社统计，2008年度，全市旅行社实现营业收入27.81亿元，与上年同期基本持平，上缴营业税等各项税金961万元。全市旅行社组团国内人数150.4万人次，接团国内人数83.27万人次。全市国际旅行社外联入境人数7.26万人次，接待入境人数18.94万人次。
2008年度，全市主要旅游景区(点)共接待游园游客7983万人次，较上年增长21.5%。其中，年接待量超过100万人次的景点有14个 ，年接待量超过50万人次的景点有19个，年接待量超过20万人次的景点有50个。全市A级景区实现营业收入9.6亿元，其中门票收入3.8亿元，上缴营业税等各项税金3183万元，实现利润总额3306万元。
第五章 发展战略与实施计划
第一节 发展战略
一、总体战略
公司在3-5年内，成为南京市著名的集旅游观光、休闲娱乐、农家餐饮、园艺观赏、旅游购物、生态养殖等于一体的生态农业旅游观光示范园。
二、发展战略
建立成功的品牌，积累无形资产，收回初期成本，准备扩大生产规模。
1、初步创业期（1-3年）主要是以休闲旅游观光、休闲娱乐、农家餐饮、园艺观赏、旅游购物、生态养殖等为主，逐步以扩大知名度为主，市场策略为逐步培养消费习惯，抢先占领生态休闲类旅游行业的市场份额，建立自己的品牌，积累无形资产，收回初期投资。
第一、二年  进入旅游业市场，站稳脚跟，着力宣传公司服务特色，主动出击，为客户提供高品质的服务，初步具有行业知名度，建立一部分相对稳定的客户群，为下一步发展的基础。
第三年：树立并提升品牌形象，从初期的客户群为主，通过口碑，媒体广告等各种渠道加强宣传，增加无形资产，中长期时，项目采用多元化服务扩大市场份额。
2、发展成长期（4-5年）
项目规模及业务相对稳定，进一步提升知名度，打造品牌。并在不断扩大市场份额的同时，筹备新业务的开发工作。使项目江宁市场知名度达到80%，南京市场知名度达到50%，江苏及周边地区知名度达到20%，巩固已有市场，扩展潜在市场。
第二节 目标市场
一、近期
南京市玄武区、鼓楼区、建邺区、白下区、秦淮区、下关区、雨花台区、浦口区、栖霞区、江宁区、六合区、溧水县、高淳县。南京市周边城市，如马鞍山市、句容市、溧阳市等。
二、中远期
江苏省及周边地区，包括江苏省、安徽省、浙江省、上海市等。
第三节 服务产品
一、旅游观光
提供满足城市居民体验农村生活的场所
二、休闲娱乐
包括棋牌、水上运动、KTV、酒吧等休闲娱乐项目。
三、农家餐饮
提供具有南京特色的农家小吃、土菜等具有农村特色的餐饮。
四、园艺观赏
包括入口花圃、百花广场、露天看台、锦绣水园、生态博物馆等园艺观赏。
五、旅游购物
提供具有农家特色的小商品和园艺产品供游客购买。
六、生态养殖
把饲养的鸡、鸭、鹅、猪等家禽家畜流放在树林下，让其自由觅食、奔跑，流露出它的野性，使其亦回归自然，享受大自然赋予它的魅力与财富。
第四节 定价
创业期：由于在创业初期，本项目的市场占有和拓展能力都十分有限，在这种情况下急需扩大市场份额，但又必须保证服务质量和成本回收量因此在进入市场初期，首先用中等定价来吸引消费者。
成长期：项目在成长期间具备了一定的市场占有量和服务拓展力，并且在服务、技术、管理等方面逐渐趋于成熟，因此将尝试使用中高价来进一步增强我们的利润获取能力。
成熟期：当本项目主营业务成熟，管理技术方面已经完善的时候，将作为行业的领导者来牵头订阅行业标准，规范并整合市场资源，从而涉足其他相关产业发展，并尽力保持主业价格的稳定，其它业务定价则与社会普遍价格一致，以此开拓其它业务价格。
特殊情况：国家宏观经济发生变化，市场竞争加剧，以及竞争对于定价严重威胁本公司利益情况下，本公司也考虑采用其它定价方式。
第五节 项目市场建设
一、 广告
在项目的市场开发阶段打品牌广告让项目为人们所认识，因本项目为生态旅游推广项目，遵循一定程度上的社会效益，所以宣传方式和渠道一定要高雅，不能媚俗。
项目形象广告：在大众传媒和专业媒体上，如南京电视台、广播电台、地铁上发布制作精良的创业形象广告，广告力求传达信息准确到位，同时配以文字报道则会取得更为良好的效果。
项目品牌广告：品牌要以通过各种渠道进行。广播、电视、信息、传递时间短，可以用来提高知晓度；利用报纸、杂志作一些高品位广告，提升品牌形象。总之，项目品牌广告要保持风格的统一，利用不同媒介的特色建立全方位、立体的信息传播网。
同时可以采取公益广告和 “冠名”广告等形式扩大知名度。
二、公共关系
在项筹建期初开始公关工作，公关活动的原则是树立公司业务精湛，热情周到，严谨踏实，富有社会责任感受的良好形象。
1、承办农业类学术研讨会，交流会；
2、与媒介联合举办大型公益团体咨询活动；
3、发放公司出版物和宣传品，向消费都传达企业目标和策略。
三、项目的市场培育
发挥广告功能，这主要是让项目有一定知晓度的前提下突出特色起着功能广告的作用。充分利用项目在进入市场时的一些成功举措，进行口碑宣传，加深顾客对项目的印象和信任。再者，将成功的安全和举措做成专题片，用图片、文字等方式宣传。
四、项目的市场维护
市场维护措施的好坏直接关系到公司的服务成果、公众形象并由此影响到公司最终利益。因此公司会通过各种途径维护市场。
加强服务，注意回访及信息的及时反馈如旅游效果究竟如何，要以优质的服务来维护并开拓项目的市场。
虚心、广泛听取客户的不同声音，在认真分析客户的各种意见和建议基础上，努力提高服务质量，增强业务实力，让我们的服务更加有针对性、实践性，从而维护公司良好的市场形象。
如果在公司没有授权的情况下，有以公司名义冒名营业或从事其它事物者，本公司将诉诸法律。
第六章 组织机构与项目管理
第一节 组织机构
本着机构简洁、人员精干、注意效率的原则确定本项目组织机构。
本项目建设单位为某某发展有限公司，项目筹建和建设由公司办公室具体负责，采取国内外招标方式落实设计、施工、监理单位及主要设备材料采购等工作，与承包单位签定合同，制定施工进度计划，全程严格控制工程质量、工期、造价。
公司实行公司董事会领导下的总经理负责。董事会决定子公司的重大事宜，总经理、副总经理由董事会确定聘任，负责执行董事会的各项决议和日常经营管理工作。
第二节 运行管理
1、总经理向董事会负责，执行董事会决策并报告工作。副总经理协助总经理工作。总经理办公室在总经理领导下全面组织管理江宁生态农业旅游观光园各项工作。
2、各部门经理向总经理负责。由总经理办公室制订部门职能和管理权限，并协调部门间关系。
3、各部门员工通过技术培训，采用招聘上岗。总公司统一颁发员工规范行为准则，树立良好员工队伍形象。
4、由产业管理部协调有关部门在产前、产中、产后技术、生产资料营销等全程服务网络，严格质量检测与标准化监控，由营销部承担合同化营销；实行产业化有偿服务，提高辐射区有机、绿色产品整体优势和竞争力。
第三节 运营机制
1、经营机制
经营机制是调动生产者参与基地建设积极性的关键，基地经营机制采取多种经营形式，形成利益共享，风险分担，且利益与风险平衡的机制。
2、资金运营机制
投资方式为公司直接投资，所有资金为公司自有资金，在项目建设过程中要监督资金的使用情况，确保资金运营的安全性。
3、土地利用效率机制
充分发挥土地利用效率，以激励经营者提高集约经营强度，由单一经营向多种经营转变，由产品经营向资本经营转变。
4、规避风险机制
园区建设是一项风险性产业，因此，建立规避风险机制，即建立投资风险机制；建立健全园区保险制度、经济合同制度等，对保证园区的健康发展是十分必要的。
5、项目管理
（1）计划管理
按项目建设计划统筹安排，按计划任务组织好作业设计，按作业设计组织好施工。对项目建设所需的原材料、建筑材料、外购设备以及化肥、农药、保水剂、苗木等物资的采购，由园区按计划统一购买。
2、工程管理
工程管理严格履行江苏省基本建设项目管理程序及标准。项目实施单位应委托有甲级资质的设计部门编制总体设计，按年度建设要求编报施工设计。施工设计要数字上表，任务上图。项目施工严格实行先设计、后施工，按设计施工，实行施工人员追踪负责制。种苗定购、起苗、运输、检疫、种植、管护等各生产环节统一管理，参与者的经济利益与成活率挂钩，确保质量。严格检查验收制度，坚持一个工序检查合格后再进入下一个工序。施工结束，自查合格后上报，由园区组织技术人员逐块检查验收。由于工程建设涉及面较宽，公司将定期组织由各方面专家参加的专家咨询小组，提供技术、经济、生态建设等方面的咨询及信息服务，为经营决策服务。
3、资金管理
本项目资金主要为公司自筹资金。资金管理实行专项财务管理，配备专职财务人员，加强资金管理，严格执行国家财务管理制度和贷款协议规定，定期编制财务报告，逐级上报；项目施工开支的报帐原始发票建档保管，财务报表逐级审计、汇总、上报。资金安排坚持与建设任务量、配套资金的落实和建设成效挂钩。企业配套资金在具体实施中必须落实，年初列入年度财务预算，争取贷款及时下达。本项目资金属专项资金，独立核算，专款专用。
4、信息管理
为了便于决策管理，园区应建立体现施工现状信息的项目信息管理数据库、档案库，配备必要的信息处理工具，对项目施工、进度、质量、资金使用、林木生长、经济效益、环境状况等动态情况进行及时汇总、分析、监测和评价。
5、经营技术管理  
在项目前期要设计好经营技术路线，以总体设计和施工设计规范确定经营技术。在项目施工过程中要建立技术责任制，由技术人员包片技术指导，或技术入股，参与经营。在经费安排、基础设施建设、管理手段、承包户技术培训等方面应全方位体现技术因素。
第七章 风险分析及防范对策
第一节 项目主要风险
一、政策风险
国家对旅游业的政策变动，如果要求必须有较高的旅游级别，则一系列审批过程难度将加大。
相关法律的完善。
二、经营风险
服务质量与消费者期望水平不符合，达不到理想的服务效果。
三、行业风险
该行业在短时期内难以形成气候，如果市场狭小而不规范难以形成品牌。
四、市场风险
在目前情况下，我们的服务是导入期产品，一旦进入成长期后，便会产生大量市场追随者，新的竞争对手会纷拥而至。
竞争对手的策略改变，应付策略上的不确定性。
价格在一定程度上影响我们的业务进入低收入水平家庭的营销策略。
第二节 防范风险对策
一、政策风险对策
 公司有着多年与政府合作的背景，同时拥有一支高知性的团队，有着相当雄厚的经验来关注政策、方针，能够敏感地、有效地抓住变化带来的机遇。
二、经营风险防范
高层管理人员真正投入质量管理活动，在资源配置上加以支持，建立以高品质服务为核心的企业文化，全体员工树立服务品质第一的服务观点；重视员工培训，让员工掌握新的服务技巧，改善服务态度。
三、行业风险防范
加大宣传力度，用一流的服务与品质来吸引顾客。
树立品牌要利用高强度的宣传方式。
多元文化服务经营，化解对单一服务项目的依赖性风险。
 四、市场风险防范
在主营核心业务基础上，横向、纵向拓展业务。
加强管理，并建立及时有效的信息反馈渠道。
第八章 投入估算与资金筹措
第一节 投资估算依据
1、参照国家计委、建设部2003年颁布的《建设项目经济评价-方法与参数》（第三版）对项目投资进行估算。
2、土建工程、设备、土地等参照当前市场价格估算。
3、相关农林牧工程项目、高新技术示范项目、观光农业项目投资估算标准与定额。
第二节 投资估算
一、固定资产投资
包括工程费用（建筑安装工程、设备购置费）、预备费和建设期贷款利息。
建筑安装工程费用包括各功能区农业设施建设及基础设施、附属工程、环保工程等，经分类分别估算后汇总。设备费按各功能区所需设备配置并汇总。
无形资产包括项目勘测、规划、设计、高新技术引进咨询、项目评估论证、名牌产品策划等费用。递延资产主要是项目开办运营所需有关费用。
不可预见费用按工程费用（含种苗费）的5%估算。
二、项目总投资估算结果
本项目建设期2年。
本项目建设总投资约8000万元。
项目总投资估算表
投资项目
投资额度（万元）
占总投资百分