杭州房价调控必要性分析论文[1].doc

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重庆理工大学
第六届“致远杯”学生课外学术科技作品竞赛
参赛作品

作品名称：杭州房价调控的必要性 

     作品类别：  C

类别：
A自然科学类学术论文                
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重庆理工大学
第六届“致远杯”学生课外学术科技作品竞赛
参赛作品

作品名称：杭州房价调控的必要性 

     作品类别：  C

类别：
A自然科学类学术论文                
    B 科技发明制作
C哲学社会科学类学术论文与社会调查报告

杭州房价调控的必要性
【摘要】：如今中国的高房价已经称为一个迫切需要解决的问题，而政府也开始相应的出台了一些政策。而杭州则是高房价地方的代表之一。通过对杭州房价现状的分析，解读这背后原因，以此来说明房价调控的必要性。
【关键词】：高房价、原因、调控政策、必要性
一、引言
高房价一直是个民生问题，房价的居高不下困扰了大部分人的生活。杭州的房价便是一个非常典型的例子。通过对杭州房价现状的解读，说明杭州房价调控的必要性。
二、杭州房价的现状
国家发改委日前公布的36个大中城市房价监测情况显示，7月36个大中城市房价环比6月上涨了1.61%。其中少数城市房价上涨幅度仍然较大，尤其是二三线城市房价出现了较快上涨。而根据2010年7月中国城市房价排行榜的显示，杭州7月的房价成为全国之最，新房均价25840元/㎡，超过了一直排在前两名的北京、上海。并且杭州楼市出现颇令人玩味的现象：一方面是借着打折优惠之风的楼盘最近卖得风生水起，甚至出现了“日光盘”；另一方面，二手房市场依旧平静得像一潭死水，根本不为所动。商品房和二手房是楼市最重要的两驾马车，杭州楼市历史上的几次大牛市，都是由这两驾马车并驾齐驱共同拉动的。而眼下大家正在讨论中的这波楼市“回暖”行情，缺乏了二手房的参与，成为商品房的独角戏。
在全国一片的降价声中，杭州楼市似乎一点都不为所动，依然保持着高房价的姿态。2010年3月22日，绿城房产出品的蓝色钱江楼盘预售现场，188套均价为45000元/平米的千万豪宅4小时售空，且出现了排队那号码买房的现象。更让人不敢相信的是一个号码最贵被炒到了50万，最便宜也要20万。这在楼市一片观望的背景下显得特别怪异。
而通过下图的显示，我们能够更为直观的解读杭州房价的现状。
图一：

图二：

由此也可以看出杭州的房价已经到了必须调控的地步。
三、杭州高房价的原因
1、货币贬值的影响
买房的动机一般分为三种：自住、投资(即买房出租)、投机(低买高卖赚取差价)。而目前又出现了另外一种买房的动机，那就是，出于对货币贬值的恐惧心理被动进入楼市。著名经济学家吴敬琏表示：如果今年继续放宽，让货币发行量保持去年的增长势头，必定导致房产价格的飞涨，最后的结果可能是出现类似日本的泡沫破裂。著名经济学家周其仁也指出：超发货币只要发生，就肯定会流向某个领域。股市涨、房地产涨，除了真实需求的推动，"货币之蜜"推波助澜。货币的贬值的影响驱动一些手中拥有一定存款的人去购买房产保值。投资房地产在目前的大多人看来是一项有稳健收益的投资项目。因此，中国广义货币供应量的快速增加，加剧人们对货币稳定性的担忧，是引发"炒"房热的根源之一。
2、地价及土地供给的影响
近期经常有报道称出现新地王，这层出不穷的新地王无疑抬高了房屋的成本。而一块新地王的产生会带动其周边地区的房屋价格上升。所以，不难看出土地价格对房屋价格的影响。土地价格与房屋价格之间的问题就犹如鸡与蛋的问题一样难以决断。房屋价格的攀升会带动土地价格的上涨，而土地价格的上涨又会促使房屋价格的提高。而土地价格占了建房成本的比重较大，对房价的影响也较为深远。从另一个侧面来说，土地价格下降便能使得房价的下降。然而，这对目前的杭州来说还是比较困难。
房地产蓝皮书撰写者之一、中国社会科学院袁一就杭州的土地价格问题做出过分析。袁一正说，上世纪90年代，由于城市建设资金的匮乏，城市基础设施落后，杭州被称为是“建在美丽西湖上的破烂城市”。为了给城市建设筹措资金，杭州市在1997年成立了城市储备中心，1999年在全国第一个推出了土地“招拍挂”制度。在过去几年中，杭州市的土地出让金一直排在全国城市的前列：2007年646亿元，在全国各城市中排名第二；2009年这一数字上升到了1054亿元，排名第一。杭州土地供应速度在2009年不断加快，最后两个月土地出让金达到近500亿元。袁一正总结说，这座“漂亮城市”、“新天堂”的背后，是地方政府饥渴式的土地供应、积极的“救市”和房价的飙升。
还有就是土地的供给量。杭州并不是个大城市，即便是向外扩张也十分有限。所以，杭州的土地供给量并不是很多。物以稀为贵。当杭州市里好地段的房屋都建好卖出后，好地段房屋的销售便变得紧俏，价格便开始攀升。在房屋买卖里就形成了卖方市场，从而使得房价上涨。之后即便开发商推出的楼盘地段并不好，然而，当购房者想到此时不买以后就更难买到比此更好的房屋，便纷纷都掏空积蓄只为买一套房了，甚至出现排队买房现象。
3、游资热钱的炒作
中国房价快速上涨始于2003年，这一年8月12日，由原建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把经济适用房由"住房供应主体"换成了"具有保障性质的政策性商品住房"，从而使保障性住房在整个住房供应体系中的主体地位被商品房取代。也是从这时起杭州的房价犹如火箭一般直冲云天。当然，这其中不能忽视温州炒房团起到的推波助澜的作用。总所周知，温州商人的赚钱能力极强，他们通过实业所获得的利润需要进行再次投资，房地产投资就是他们的选择之一。大量热钱流入房地产业使得房价步步攀升。
4、房地产商炒作
我们经常能在新闻中看到房地产开发商虚构销售数据，造成一种市场繁荣的假象。就如杭州2010年上半年一般，房屋成交量从零一路飙升，形成一种市场回暖现象。开发商借机做势，而投机客为了高位套现大声嚷嚷，媒体推波助澜，造成羊群效应，使得假回暖变成真疯狂。对客户而言受到舆论影响会加快入市步伐，进一步刺激价格上涨。
并且杭州现在还形成了一种“杭儿风”，就是成交越好的楼盘越多人抢。一位开发商私下承认，“杭儿风”已经成为他们屡试不爽的营销法宝，越是营造出“托关系都买不到房”的氛围就有越多人托关系，“基本上只要有销售过五成的把握就可以开盘，再炒炒气氛，一般情况下卖掉70%没有问题。只要放出消息，就算成交量不增多，成交速度也会加快。”末了，他补充一句，“这次真的卖得很好”。
四、杭州房价不加以调整的后果
1、百姓无力购买房产
这是最明显也是最迫切需要解决的问题。需要买房的百姓总是因为房价的上涨而感到力不从心，即便是下狠心购买了房产，很多人都会背上20年甚至20年的按揭贷款，变成实实在在的“房奴”。倘若不购买房产，因为房价的上升房屋租金也会相应提高，这对人们的经济生活造成很大负担。
2、高房价导致贫富差距扩大
工薪阶层等普通民众买房，是为了居住。但过高的房价，使得他们将收入的大部分投入到了房子中。为了供房，他们不得不节衣缩食，从而在食品、衣装、文化等方面的消费必然大大缩减。这种节衣缩食，使得一批本应有可能升为中产阶级的人士，变成了贫困阶层。他们不可能享受体面、漂亮的衣着了，他们不可能享受高雅的文化消费了，他们不可能轻松地旅游了。也就是说，高房价会消灭一批潜在的中产阶级。然而，社会的中坚力量便是这群中产阶级。显而易见，一方因为高房价而付出了大部分资产，那么另一方也就因为高房价获得巨大财富。他们通过对房地产的投资获取巨大利润。而这种利润是在对房地产不断的投资中成几何倍增长的。这种贫富差距的不断扩大势必会影响社会的稳定。
3、高房价不利于人才的有序流动
现在普遍的认知是越早买房越划算，因为房价不断的涨价。然而，这却不利于人才的流动。买房意味着安家，那么人们便不再愿意外出拼搏。并且，城市的房价过高会让一些想要到这个城市发展的人们望而却步。过高的房价势必提高人们的生活成本，生活成本提高则生活质量下降，幸福指数也就下降，从而导致一些对城市发展有用的人才不能流入。
四、房价调控的方式
1、土地的控制
土地的出让价应该在一个限定的范围内，从而减少房屋建造成本。并优化地方政府的经济结构，形成特色的产业链，加快发展服务业，使得地方财政更少的依赖土地收益。而对于房地产商拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，加大房地产商的贷款难度，减少房地产商的流动资金。加大监督擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。
2、控制房屋按揭贷款
对于拥有多套房屋的人应该增加其首付款比例，并增加其贷款利率。并且对房屋的大小进行等级划分。对于房屋面积大的增加首付比例，然后依次减少首付比例，而对于小户型的给予优惠政策。
3、加大税收
这可以学习德国的案例。德国政府通过严厉的税收政策抑制投机行为。在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。这些严厉的税收制度极大缩小了房产商和炒房者的盈利空间，使他们投机房地产无利可图，只得放弃炒作房地产。而且可以根据国情对于二套房的交易加以限定，提高门槛。而对于空置房屋加以增收物业费。
4、成立法案为定房价提供法律保障
国家可以出台法案来限定房地产商谋取暴利的行为。并通过统计规定房价在一定区间内。在此区间内的房价为合理房价，当销售方的房价超出合理房价一定范围后便是违法行为，可以采取罚款等严惩措施，行为严重者还可以拘捕判刑。这样不仅稳定了房价，也遏制了炒房者的投机行为。
4、通过完善房地产市场机制抑制高房价
这依然可以借鉴德国的例子。德国政府通过完善房地产市场机制抑制高房价。无论在联邦还是州、市及村镇层面，都有详尽的建房规划，住房建设依据人口的需求而定，基本满足每个家庭有一套住房的需要。完善的房屋租赁市场，为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用。德国有严格的租房法，出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策。目前，德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，年轻人中77%都是“租房族”。德国政府还鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。目前合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。德国的房地产评估独立于政府之外，评估员只对自己负责，并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益，市场上的房地产价格则取决于独立的房地产价格评估机构。政府可以通过对德国案例的学习取其精华去其糟粕，总结出适合中国国情的市场机制。
5、提供廉租房和经济适用房
目前杭州已经在加大廉租房和经济适用房的建设，为更多的人提高容身之所。廉租房是一种社会保障性质的住房，它由政府对生活和住房困难的城镇居民家庭，提供租金补助或以低廉租金配租普通住房。经济适用住房是由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。这些政策的实施可以在一定程度上解决购房困难的问题。
五、总结
房屋价格的调整并不是要求能够让人人都能买的起房。房屋不管怎么说都还是一件昂贵的商品。人们要理性的看待购房这件事。在不能确定自己有能力可以购买房屋的时候，租房也是一种不错的选择。杭州房价需要调整是因为市场出现泡沫，而这种泡沫不仅不会带来好处反而会破会经济的繁荣发展。所以，不能浅显的只看到眼前的利益，而要用发展的眼光理性看待房地产业。只有房屋价格平稳了，才会使得社会安定，经济更加多元化更加蓬勃健康的发展。

参考文献：
【1】：曹建海　徐晓春，德国房价为何平稳，人大经济论坛 真实世界的经济学 版
【2】：时寒冰，房价下跌几乎不可能
【3】：杭州yes515房屋交易网资讯分析

重庆理工大学第十八届“开拓杯”参赛作品诚信书

论文题目：杭州房价调控的必要性
作者：叶脉琪

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校学生会科技部
2010-6-6

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作品名称
杭州房价调控的必要性
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（ C ） A、自然科学类学术论文 B、科技发明制作
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叶脉琪
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109060104
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2、教师推荐意见必须手写。

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