海拉尔国贸中心商业策划案北京金力天商业房地产投资咨询服.doc

海拉尔国贸中心商业策划方案
（目 录）
第一部分 宏观经济篇：
一、海拉尔宏观经济概况........................................第2页
第二部分 商业调研篇：
一、核心商圈商业分布图.........................................第5页
二、核心商圈商业项目个案调研...................................第7页
三、核心商圈临街商业及其他商业调研............................第23页
四、在售商业项目调研..........................................第24页
五、区域住宅状况调研..........................................第25页
六、总结......................................................第26页
第三部分 项目分析篇：
一、项目现状..................................................第26页
二、项目定量分析..............................................第26页
三、项目SWOT分析.............................................第29页
第四部分 总论：
一、总结概括..................................................第31页
二、方案......................................................第32页
三、建议......................................................第34页

第一部分 宏观经济篇：

一、海拉尔宏观经济概况：
l 地理位置：
海拉尔区位于大兴安岭西麓，是中共呼伦贝尔市委员会、呼伦贝尔市人民政府所在地，也是呼伦贝尔市政治、经济、文化中心。海拉尔区“三山环抱，一水中流”，东山、西山、北山形成一个簸箕形状，伊敏河把海拉尔区区分为河东、河西两部分。
l 行政区分及人口结构：
呼伦贝尔市现辖1个区（海拉尔区）、5个市（满洲里市、扎兰屯市、牙克石市、根河市、额尔古纳市）、7个旗、49个镇、15个乡、9个苏木、38个街道办事处；总面积25．3万平方公里；2023年末呼伦贝尔市常住总户数900486户，总人口270．27万人。呼伦贝尔市人民政府驻海拉尔区。
海拉尔区目前辖1个镇，7个街道办事处，村民委员会17个，社区居委会55个。总面积1400平方公里，城区面积28平方公里；2023年全市有蒙、汉、回、满、达斡尔、鄂温克、鄂伦春、俄罗斯等23个民族，总人口26.7万。
l 经济发展：
2023年全年海拉尔地区生产总值实际完毕59.4亿元，完毕计划的104.2%，同比增长24.1%，其中第一产业增长值完毕3.9亿元，同比增长3.7%，第二产业增长值完毕16.4亿元，同比增长49.7%，第三产业增长值完毕39.1亿元，同比增长18.1%，三次产业结构为6.6：27.6：65.8。财政总收入达成50937万元，完毕计划的121.9％，同比增长24.9％，其中地方财政收入达成25102万元，同比增长71.6％。
2023年城乡居民人均可支配收入10508元，完毕计划的100.3%,同比增长1232元；农民人均纯收入达成6649元，完毕计划的100.2%,同比增长619元。
l 商业现状：
2023年海拉尔区实行了一大批重点商贸项目，商贸中心地位明显提高，商贸流通业呈现出前所未有的发展势头，全年社会消费品零售总额达成29.6亿元，同比增长20.5%，总量和增速均排全市第一位。友谊大酒店、华联商厦、国贸中心、三角地地下商城等大型商业项目开工建设，带动了海拉尔区现代服务业层次和水平的提高。
河西三角地商圈是海拉尔核心商业区，其中商业中心广场、三角地商场、俄罗斯商城、百货大楼、友谊大厦、开发区商城、龙凤商城、金龙地下商城等为典型商业代表项目；海拉尔友谊公司、贝尔集团、龙凤公司等较大的公司不断增长投入发展。友谊公司已进入全国百强商业公司的行列；近年来吸引了步森集团、肯德基等知名公司来海拉尔落户；呼和浩特华联集团等大型公司已经在海拉尔落户。
l 旅游事业：
海拉尔区素有“草原之都”之称，是呼伦贝尔市旅游集散中心，已被自治区拟定为内蒙古东部旅游中心城市。
海拉尔区及周边地区旅游资源富集，形成了以草原、森林、湖泊、冰雪为自然主题和以民俗历史文化为人文主题的特色品牌。市内景区重要有以樟子松林为主体的西山国家森林公园、侵华日军海拉尔要塞北山遗址、东山乐园滑雪场等。这里夏季气候清新凉爽，是避暑的胜地；冬季银装素裹，是开展冰雪活动的极佳场合。目前，海拉尔区有旅行社44家，其中国际社3家；有国家AAA级和AA级景区各1处；有星级饭店8家。海拉尔民航、铁路、公路运送便捷，通讯和旅游综合服务等条件日趋完善。2023年，海拉尔共接待国内外旅游者97.4万人次，旅游收入达7.29亿元。
l 招商引资：
2023年共引进市外（国内）资金18.6亿元，同比增长36.2％，完毕固定资产投资24.4亿元，同比增长10.6％。全年计划开工项目141个，计划当年完毕投资34.7亿元,实际开工116个，项目开工率为82.3%，完毕投资率为70%。外贸进出口总额达成5668万美元，同比增长32.5％，直接运用外资1270万美元。
l 2023年海拉尔区国民经济和社会发展目的：
Ø 地区生产总值72亿元,同比增长21.2%，三次产业比重为5.9:31:63.1；
Ø 财政总收入6.1亿元，同比增长20％；
Ø 社会消费品零售总额35.6亿元,同比增长20%；
Ø 城乡居民人均可支配收入12023元，同比增长14.2%，农民人均纯收入7447元，同比增长12%。

总结：
Ø 从2023年计划执行情况看，海拉尔区各项指标保持了稳定增长，整体经济向积极方向连续、快速、良好发展。但总体来说城市经济基数低，随呈递增趋势，但人均收入总体较低，消费力薄弱；
Ø 新区发展现在尚处在起步阶段，短期内商业中心不会发生改变；
Ø 呼伦贝尔市总面积较大，随以海拉尔为重点商业中心，但商业辐射力较弱（如满州里的消费人群就不会来海拉尔消费）；
Ø 海拉尔旅游产业发展相对较好，但总体来说无大型支柱产业；铁路局下岗职工较多，就普遍导致了出租车行业一家两口轮换出车工作；
Ø 十一五计划再次拟定并规划重点发展核心商业区域——三角地商圈的总体商业，调整区域商业组合、大力支持和鼓励发展重点商业项目、提高商业物业档次；逐步形成“中心突出、多层次展开”的布局结构；宏观政策为本案提供了良好的发展空间和时机；

第二部分 商业调研篇：
一、核心商圈商业分布图：

本案
草市街
北 斜 街
西 大 街
交 界 街
礼 拜 寺 路
中 央 街
桥 头 街
兴 安 路
龙凤商场
原剧场在建项目
友 谊 大 厦
温州市场
步森百货大楼
第二百货
供销大楼
开发区商城
新丰服装超市
中心家具市场
新丰市场
友谊商城
俄罗斯商城
三角地商场
伊士丹商场
金龙地下
天信家具市场

二、核心商圈商业项目个案调研：
河西区为海拉尔核心商业区，区域商业以商场和市场类物业为主，临街商业为辅，具体商业情况如下：
区域百货类商业：友谊大厦、步森百货大楼、伊仕丹；
区域市场类商业：友谊商城、新丰批发市场、新丰服装超市、开发区商城、温州城、龙凤商场、金龙地下街、第二百货、供销大楼、俄罗斯商城、人民商场；天信家具市场、地下家具广场、中心家具、郭氏家具城。
①百货类商业：
友谊大厦
建筑层数
地面五层
建筑情况
感应电梯，商场建筑为前后接体楼，外立面从下而上呈阶梯状，临街有两个旋转门出入口，落地橱窗，没有临街店面。前楼有中空大厅面积为163平方米。卖场主通道2.5米，辅通道2米。五楼通道1.5米。
单层建面
F1：4600平方米
F2：4600平方米
F3：4600平方米
F4：4600平方米
F5：2300平方米
项目规模
20700平方米
项目定位
中高档百货商场
硬件设施
电梯、空调
业态分布
F1：食品超市、化妆品、珠宝、眼镜
F2：日用品超市、男装
F3：女装、内衣、饰品、羊绒羊毛制品
F4：男女皮鞋、运动休闲、床上用品、童鞋
F5：家电、文化用品、数码产品
品牌商家
F1：周大福、六福珠宝、欧柏莱、欧莱雅、玉兰油
F2：蓝豹、凯迪东尼、玛亚诺、铁狮东尼、英国克劳拉尔、哈雷纳金狐狸
F3：圣诺兰、诺琪、君帛、黛布拉芳、爱美丽文胸、阿勒锦、依瑶
F4：巴黎世家、苹果、依伴、爱步、千百度、耐克、阿迪达斯、背靠背、匡威
F5：松下、索尼、东芝、惠普、菲利普、海尔、LG、IBM
标铺面积（使用面积）
50平方米
总商户数量
223户
扣点情况
扣点25%--26%
经营状况
较好
总结：友谊商业集团为本地最大的商业体，友谊大厦长期以来在消费者心中树立了良好的认同度吸引了大量的消费者，超市的经营状况好于商场。

l 步森百货大楼
步森百货大楼
项目位置
海拉尔区中央大街1号
项目定位
中高档百货商场
建筑楼层
地面6层
建筑情况
整体结构采用中国传统古典建筑风格、外立面为全玻璃结构；上下感应电梯各3部、观光梯2部、集体供暖。
单层建筑面积
F1：4200㎡
F2：4200㎡（空置600㎡左右打算做手机卖场）
F3：4200㎡
F4：2200㎡
F5：1800㎡
F6：800㎡
项目总规模
17400㎡
楼层业态分布
F1：超市（1500㎡左右）、珠宝工艺品、化妆品、箱包、音像；
F2：男装、针织用品、床上用品、童装；
F3：女装、毛杉、羽绒服、小家电、皮鞋运动鞋；
F4：电脑器材、办公、文体用品；
F5：餐饮；
F6：家具；
单层商户数量
F1：珠宝工艺品20个、化妆品5个、箱包10个、音像1个；
F2：男装40个、针织6个、床品6个、童奘1个；
F3：女装羽绒30个、电器1个、皮鞋类50个；
F4：电脑器材40个；
F5：餐饮；
F6：家具6个；
总商户数
216户
标准铺位使用面积
F1：25㎡；
F2：30㎡；
F3：女装羽绒服30㎡、鞋20㎡；
F4：50㎡；
F6：70㎡；
招商政策
保底租金3．2元/㎡/天，押金为年保底租金的20%，固定扣点15%，另扣营业额的1%作为广告推广费；
备注
工作人员工资300元+1%提成。
男装品牌：恒源祥、龙达飞、九鹿王、步森、庄爵、鳄鱼、萨尔雷斯尼罗菲、雅鹿、乔夫、雪中飞；
女装及羽绒品牌：鄂尔多斯、庄子、梦特娇、雪中飞、波斯登。
总结：其前身为海拉尔第一百货大楼，2023年12月步森集团出资4000多万元并购了百货大楼，重组为呼伦贝尔市步森百货大楼有限公司，成为步森集团下属公司之一。 2023年投入1100万元对大楼进行了全面装修改造，并投入100多万元建造了两部观光电梯，于2023年12月1日正式开业。装修的同时，大楼着重调整经营结构，对经营项目细分为百货、男装、女装、针织、鞋帽、超市、电脑、餐饮等8块。目前该商场为区域经营较好的百货商场之一，但建筑格局比较不规整、再加上导视系统做的不完善，让新顾客进去之后很容易迷路；商场在今年8月底会进行装修和商户调整，具体方案目前未出。

l 伊仕丹商场
伊仕丹商场
建筑层数
地面五层
建筑情况
商场为长方形建筑，外立面为玻璃装饰，底层出入口为旋转门，上有玻璃挑檐长约3米，临街面落地玻璃墙，临街门面有东侧肯德基，面积约200平方米，西侧农业银行，上下两层，面积约为144平方米。卖场有齐齐哈尔电梯厂生产的建华牌感应电梯。
单层建面
1200平方米
项目规模
6000平方米
项目定位
中高档百货商场
业态分布
F1：男装、男式用品、眼镜、化妆品
F2：男装、男式佩饰
F3：少淑装、内衣、饰品
F4：女装、皮草
F5：男女鞋
标铺面积（使用面积）
30平方米
总商户数量
90户
扣点情况
扣点25%
经营状况
一般
总结：商场总规模较小，无法与友谊相抗衡。

②市场类商业：
l 温州城
温州城
项目位置
海拉尔区北大街
建筑楼层
地面两层
市场风格
室内步行街、精品店格局；
单层建筑面积
F1：4000㎡
F2：10000㎡
项目总规模
14000㎡
楼层业态分布
F1：时尚男女服装
F2：时尚男女服装
单层商户数量
F1：100个
F2：180个
总商户数
280个
标准铺位使用面积
16——25㎡
租金水平
F1个人租金：5．4元/㎡/天；
F2市场租金：1．2元/㎡/天；个人租金：3元/㎡/天。
备注
F1铺位于2023年所有出售（终身使用权），F2铺位出售60%；
出售价格6—7万/铺；
水电供暖费共0．3元/㎡/天。
F2一16㎡铺带货转让3万元（含一年租金）。
经营情况良好。
总结：呼盟海拉尔区服装集散地。本区域最具代表性的时尚服装卖场，为室内步行街形式，但是二层横向过长，易使消费者产生逛街疲倦和心理疲倦；重要针对学生群体，经营情况良好；

l 开发区商城
开发区商城
项目定位
低档百货批发市场
建筑楼层
地面三层
硬件设施
上下电梯
单层建筑面积
F1：5000㎡；
F2：5000㎡；
F3：2023㎡。
项目总规模
12023㎡
楼层业态分布
F1：床上用品、小百货、鞋、男女服装；
F2：男女服装、饰品；
F3：男女服装、饰品工艺品。
单层商户数量
F1：40家床上用品、20家小百货、50家鞋（40家柜台、10家铺位）、21家服装（5家柜台、16家房间）；
F2：152家服装（100个6㎡、52个40㎡）、30家饰品（柜台）；
F3：30家服装、30家饰品（柜台）。
总商户数
373家
标准铺位使用面积
F1：床上用品和小百货40㎡、鞋架0．5X1．5米、鞋铺位30㎡、服装铺位15㎡；
F2：40㎡、6㎡、柜台0．5X1．5米；
F3：服装铺位40㎡、柜台0．5X1．5米。
租金水平
F1：1．5元/天/㎡；
F2：大房间2元/天/㎡；小房间3．3元/天/㎡；
F3：柜台100元/个/月、房间0．8元/天/㎡。
备注
业态混乱，布局混乱；税费等0．5元/天/㎡。
总结：定位为低档百货批发市场，但因区域商业辐射范围有限，批发行业并不乐观，因此该市场商户目前逐步转向以零售为主，但因其一直属于批发市场范畴，零售产品价格提高不上去，因此在该市场经营的商户资金实力和经营状况都比较一般；

l 新丰批发市场
新丰批发市场（418）
项目定位
低档综合百货批发
建筑楼层
地下1层，地面3层
建筑风格
店中店格局、空间狭窄、进深过长
单层建筑面积
2023㎡
项目总规模
8000㎡
楼层业态分布
B1：空置；
F1：男女服装；
F2：女装（20个）、鞋（20个经营、20个空）、小百货（33个）；
F3：小百货、针织、工艺品饰品；
单层商户数量
F1：120家；
F2：服装20家、鞋20家、小百货33家；
F3：80家
总商户数
273家
标准铺位使用面积
F1：8㎡；
F2：服装15㎡，鞋12㎡（步步高鞋业广场），小百货12㎡；
F3：15㎡。
租金水平
F1：3．3元/㎡/天；
F2：1元/㎡/天；
F3：1元/㎡/天；
备注
F1转让费3000元/铺。
总结：除F1外，二层和三层业态和布局都比较混乱，一层以服装零售为主，二楼以综合零售为主（鞋区空置近500㎡），三楼重要为小百货批发；经营状况一般。

l 新丰服装超市
新丰服装超市
项目定位
低档综合市场
建筑楼层
地下1层，地面2层
建筑情况
两个小型中庭
单层建筑面积
B1：2023㎡；
F1：2023㎡；
F2：1000㎡。
项目总规模
5000㎡
楼层业态分布
B1：服装卖场（自营）；
F1：综合农贸市场；
F3：美食城。
备注
因其只是一个低档综合农贸市场，服装部分为自营，因此被摈弃不做参考。
总结：典型的低档综合市场，其一层农贸市场生意较好，但总体环境脏乱差；该市场地下一层有单独的进出口，地下为自营敞开式服装卖场，环境相对不错。

l 金龙地下商城
金龙地下商城
建筑层数
地下一层
建筑情况
各个出口连接市中心繁华街道和商业建筑。各商铺砖墙分隔，门口为落地玻璃。
项目规模
10000平方米
项目定位
中低档服装市场
运营模式
租赁
硬件设施
步行梯
业态分布
服装、小百货
标铺面积（使用面积）
21平方米
总商户数量
服装184户、小百货59户，共243户
产权售价（使用面积）
12700元/平方米
租金水平
临418商场附近区域 2．7元/天/平方米
临市中心和各大商场附近区域 3．3元/天/平方米
经营状况
良好
总结：该市场经营一般，市场建筑档次较其他本地市场高，依地形而建，商品没有特色，市场内没有导视标牌，并且通道不正，各店铺风格相似，难以区分。电梯没有运营。

l 龙凤商场
龙凤商场
建筑层数
地下一层地面六层
单层建面
B1：1200平方米
F1：2900平方米
F2：2900平方米
F3：2900平方米
F4：800平方米
F5：800平方米
项目规模
11500平方米
项目定位
中低档市场
运营模式
租赁
业态分布
B1：数码广场
F1：服装
F2：服装
F3：家电（自营）
F4：家电（自营）
F5：家具（自营）
标铺面积（使用面积）
30平方米
总商户数量
91户
租金水平
D1：数码广场（自营）
F1：4．9元
F2：2.1元
F3：2元
F4：自营
F5：自营
经营状况
一般
备注
各层有步行梯连接，直梯连接各层，直达六楼。
总结：低档市场，店铺多为个人所有，自主出租，业态划分依习惯而定，分布混乱。

l 友谊商城
友谊商城
建筑层数
地面三层
单层建面
1500平方米
项目规模
4500平方米
项目定位
中低档市场
硬件设施
电梯
业态分布
F1：化妆品、服装、小家电
F2：男装
F3：女装
标铺面积（使用面积）
F1：10平方米
F2—F3：30平方米
总商户数量
98户
租金水平
F1：4.8元/天/平方米
F2：4元/天/平方米
F3：4.6元/天/平方米
经营状况
较好
备注
商场外立面为墙砖装饰，长方形建筑，临街有门面出租个人产权。商场内硬件为步行梯，中心有一部滚梯为上楼用，没有下楼电梯。商场主通道2米、辅通道1.5米。
总结：该市场为友谊集团下属商场，定位中低档面向低收入者，与友谊大厦的定位形成互补，依托友谊集团的品牌影响力，经营良好。

l 三角地商场
三角地商场
建筑层数
地面四层
单层建筑面积
2023平方米
总规模
8000平方米
备注
目前商场已经倒闭，没有商户经营,政府计划拆迁。

l 俄罗斯商城
俄罗斯商城
项目定位
低档旅游产品专业市场附加其他业态（窗帘、家具）
建筑情况
四层俄式建筑、二层以上中空回廊, 无任何现代化硬件设施
单层建筑面积
F1：7000平方米
F2：4000平方米
F3：4000平方米
F4：4000平方米
项目总规模
19000平方米
楼层业态分布
F1：旅游产品，俄、蒙、韩工艺品
F2：窗帘、床上用品；
F3：家具、沙发
F4：家具、沙发
单层商户数量
F1：铺位54个，柜台100个
F2：房间32个，实际经营25户左右
F3：房间32个，实际经营6户
F4：房间32个，实际经营2户
总商户数
约140户左右
标准铺位使用面积

F1：80平方米；
F2：120平方米；
F3：120平方米
F4：120平方米
产权归属
100%个人买断产权，80%以上自营
租金价格
一层铺位4-5元/平米/天，年付（向个人租）
柜台5元/天，可月付（向市场租）
二层房间0.6元/平米/天（行情价格无人出租）
三层房间0.4元/平米/天（行情价格无人出租）
四层房间0.4元/平米/天
售价在1万元/平米以上，（行情价格无人出售，由于即将拆迁）
其他费用
标准铺位，每月大约国地税300元、工商管理费200元、水电费200元、取暖费200元,共计900元
经营状况
一层旺季(6-9月)月毛利1-2万元，淡季保本经营
二层以上生意萧条，保本经营
备注
三四层其余房间出租给美容院、音像店等,或做库房，不计算在内
总结：一层是本市最大的旅游产品专业市场，具有相对比较高的租金承受能力，该市场预计在近一两年拆除。二、三、四层经营低档窗帘、家具，业态不同导致租金差距大。

l 供销大楼：
供销大楼
项目定位
小型综合商场，供销大楼面向三角地部分分楼层整租
建筑楼层
地面四层，无空调、电梯
单层建筑面积
600平方米
项目总规模
2400平方米
楼层业态分布
F1：眼镜、家电、钟表、小百、食品、办公用品
F2：鸿博工艺礼品批发市场
F3、F4家具卖场（装修中）
单层商户数量
F1：8家； F2：1家；
总商户数
9家
标准铺位使用面积
F1：60平方米；
租金水平
F1：3元/平米/天
备注
供销大楼整租给个人后，个人可以随意分租，无业态划分
总结：小型综合卖场，无任何业态划分，一层统一配备营业员，统一收银。二层业主自今年起整租三年，故意分租。

l 第二百货
第二百货
项目定位
中低档综合商场
建筑情况
地面四层, 上下电梯
单层建筑面积
F1：1200平方米；
F2：1200平方米；
F3：1200平方米；
F4：1200平方米。
项目总规模
4800平方米
楼层业态分布
F1：珠宝、工艺品、家具、小百货
F2：服装
F3：鞋
F4：家具
单层商户数量
F1：10个
F2：1个
F3：1个
F4：2个
总商户数
14家
标准铺位使用面积
F1：珠宝200平米，家具300平米，其余平均40平米
F2：单层整租
F3：单层整租
F4：2家分租
租金水平
F1：柜台形式、带货出兑10元/柜台/天
二层整租48万/年，1.3元/平米/天建面
备注
单层整租，不对外分租，二层在8月份开业
总结：有着40数年悠久历史的百货大楼，国营制商业经营不善，现一层多为百货大楼员工承包柜台，销售百货大楼的存货，其余楼层整租，二三四层形成专业卖场，每个楼层承租人负责解决几个百货大楼老员工的工作问题。

l 人民商场
人民商场已倒闭，现该建筑除部分租给太阳电子科技园和圣力大药房外，其余将一层门面房出租给东泰、红太阳等手机卖场及手机维修店，楼上空置。
太阳电子科技园
建筑情况
地上二至五层，无空调、电梯
单层建筑面积
F2：800平方米；
F3：600平方米；
F4：400平方米。
项目总规模
1800平方米
楼层业态分布
F2：电脑配件、办公耗材
F3：电脑配件、办公耗材
F4：电脑桌椅
F5：电脑培训学校
单层商户数量
F2：18个
F3：12个铺位，19个柜台
F4：2个
总商户数
51个
标准铺位使用面积
F2：35平米
F3：铺位35平米，柜台2×1.5米
F4：50平米、350平米
租金水平
F2：1.3元/平米/天
F3：0.7元/平米/天
柜台 6元/天
备注
市场统一出租，未出售
总结：本市唯一相对较为集中的电脑配件和办公耗材市场，虽然规模不大，但经营项目齐全，基本能满足本市在这些产品上的低端需要。另有圣力医药有仙公司使用一至四层，单层面积550平米，一层圣力大药房，二层药品批发，三四层为仓库。

l 天信家具市场
天信家具市场
项目定位
中低档家具市场
建筑楼层
地面两层
建筑风格
F1为高间格局，F2敞开式经营；简朴装修；
硬件设施
上下电梯各一部；未开；
单层建筑面积
1200㎡
项目总规模
2400㎡
楼层业态分布
家具（F1暂时未开业，装修中）
单层商户数量
F1：10家；F2：5家。
总商户数
15家
标准铺位使用面积
F1：60㎡； F2：150㎡。
租金水平
F1：0．66元/天/㎡；
F2：0．56元/天/㎡；
备注
经营情况较差
总结：总体规模太小且环境一般，经营情况较差，一层现处在所有空置状态，打算最近开业；

l 开发区地下家具城
开发区地下家具城
项目定位
低档家具市场
建筑楼层
地下一层
单层建筑面积
1600㎡
项目总规模
1600㎡
楼层业态分布
家具市场
单层商户数量
5家
总商户数
5家
标准铺位使用面积
180㎡
租金水平
0．83元/㎡/天
总结：地下敞开式简易市场，紧邻一农贸市场；生意冷淡；

l 中心家具城
中心家具城
项目定位
中低档家具市场
建筑情况
地面四层，玻璃外立面, 无电梯、空调
单层建筑面积
F3：3000平方米
F4：3000平方米
项目总规模
6000平方米
楼层业态分布
F3：家具
F4：家具
单层商户数量
F3：3个
F4：2个
总商户数
5个
标准铺位使用面积
1200平方米
租金水平
F3 1-1.2元/天/平方米；
F4 0.4元/平米/天
一年协议，月付，押金2万元
备注
1-2层作为门面房已出售给个人，铺位紧张难租。
总结：小型家具卖场，承受租金能力低，10月1日市场将重新装修改为酒店。

l 郭氏家具城
郭氏家具城
建筑楼层
地上四层
单层建筑面积
880平米
项目总规模
3520平方米
楼层业态分布
家具
总商户数
10个
租金水平
F1：0.7元/平米/天
F2：0.5元/平米/天
F3：0.3元/平米/天
F4：0.2元/平米/天
以上均为建筑面积计算
总结：低档家具市场，本市唯一的单一经营家具的市场，硬件设施极其简陋、陈旧，经营商户固定。

备注：以上个案面积均为估算值，部分商业项目因楼体建设不规整，估算与实际也许存在少量误差；

三、核心商圈临街商业及其他商业调研：
1、临街商业调研：
l 海拉尔市中心商业区重要商业街道有：中央街、桥头街、北斜街、西大街；
l 中央街临街店铺以经营建材产品为主，约有134户，平均经营面积为60平方米；
l 桥头街伊敏河西岸部分以运动休闲服装为主，约16家，平均经营面积为40平方米；
l 北斜街临街店铺以经营服装为主，多为专卖店和零散服装产品。约93户，平均经营面积为40平方米；
l 西大街商业以家具产品为主，约12户，平均经营面积为100平方米；
l 临街商业门市多为个人持有，因此租金水平无规律可言，正常临街门市使用面积租金在1—2元/天/平方米，供销大楼门市达5元/天/平方米，中心家具城门市5．5元/天/平方米；
l 区域门市建筑面积售价在7000元左右/平方米；

2、其他商业调研：
l 河东区胜利市场
项目位置
河东区胜利街
建筑楼层
地上二层，二层中空回廊
单层建筑面积
F1：2800平米
F2：2300平米
项目总规模
5100平米
楼层业态分布
F1：农副产品、服装、小百货
F2：服装、旅游产品
单层商户数
F1：农副产品75户，其余10户
F2：服装50户，旅游产品6户
总商户数
141户
标准铺位使用面积
F1：10平米
F2：30平米
租金水平
F1：3元/平米/天
F2：2.5-3元/平米/天
备注
基本无摊位出租
总结：河东唯一的、典型的低档综合市场，业态混乱、设施简陋，为河东区固定居民提供基本生活需求用品。

四、在建在售商业项目调研：
l 海拉尔商业步行街：
项目位置
桥头街和东大街交叉口西南角（东临东大街、北依桥头街、南隔居住区临近北大街、西隔住宅区与北斜街临近、）
建筑楼层
地下1层，地面6层
建筑形态
A、B、C共3座商厦为主题，步行街贯穿连接；
框架剪力墙结构，8．4米柱距；有中庭；
用地面积
A：13000平方米；
B：9400平方米；
C：4500平方米； 合计：26900平方米
总建筑面积
A：61118平方米；
B：59003平方米；
C：29379平方米； 合计：149500平方米
备注
容积率：A：4．0 B：4．1 C：4．2
建筑密度：A：68．8% B：89．7% C：93．2%
商业总建筑面积12万平方米左右；
总结：该项目地块前身为文化宫，目前正在拆迁阶段，具体价格和业态分布未定，预计今年7月份入市。

l 华联商厦：
项目位置
胜利大街5号
建筑楼层
地上四层
建筑形态
设施齐全，设中庭
占地面积
12900平米
项目总规模
48000平米
标准铺位使用面积
F1：8平米
F2：4平米
业态规划
F1：珠宝玉器、金银首饰、化妆品、名表、眼镜、现代工艺品、民族工艺品、皮具箱包、超市
F2：女时装、职业装、少女装、淑女装、牛仔装、女裤、儿童服装、休闲服饰、针织用品、超市
F3：男鞋、女鞋、男装、床上用品、羊绒羊毛、超市
F4：美食广场、图书音像、体育服饰、体育器材、健身器材、家电广场、超市
使用面积售价
F1：12023元/平米
F2：9000元/平米
门市21000元/平米
返租模式
返租年限3-2023
年回报率不低于8%
备注
销售情况不抱负
总结：在售项目，该项目与本案有许多相似之处，都是开发住宅加商业，其地段相对无优势，建筑规模大于本案，据我司调研了解该项目三四层已整租给哈尔滨的大型商业公司，采用售后返租承诺回报率的形式。在主商业楼旁边尚有一个小型商业，售价7200-14800元/平米，主营餐饮。对本案有较强的参考价值，也存在一定竞争性。

五、区域住宅状况调研：
截至2023年9月末，海拉尔区房屋施工面积达73.9万平方米，比上年同期增长1.98倍；商品房销售面积14.2万平方米，比上年同期增长1.39倍。受房价上升的影响，商品房销售大幅增长，销售额达29932万元，比上年同期增长2.68倍。
区域较大型住宅社区有，国贸花园、绿波家园、北国经典、富华社区、开发区社区、华联社区、伊敏社区、铁新社区、牡丹社区、友谊社区、阳光社区、梅园社区等，社区住户大多在1000户以上；海拉尔住宅目前出售均价在2023元左右并在缓慢上涨，目前再售住宅项目价格能到2500—2600元/平方米，河西商业核心区底商门市使用面积售价可以达成15000元/平方米左右。
六、总结：
l 目前海拉尔商业发展在“三角地”占主导优势，大商业、大流通的格局初步形成。“三角地”具有中心区位优势，是典型的传统商业街区，是城市文化和传统的载体。该商业区是以购物、休闲为主的综合商业中心。消费对象是市民和流动顾客。
l 海拉尔市的商业以河西区中央大街三角地区域商场市场步行街为主、步行街和临街门市为辅，商业较集中；河东区商业较少；相对来说河东区主体功能重要体现在居住和行政；
l 核心商圈市场类商业多为老市场，且大多数产权都已出售给个人，个人转租行为居多，普遍存在业态分布混乱、市场设施老化存在安全隐患、硬件和管理跟不上、租金价格不统一等问题；
l 区域部分老商场市场大部分被分割租赁，整体经营的格局被破坏；
l 总体商业发展较落后，缺少创新和品质提高，百货零售业方式没有转变，没有向连锁超市、仓储商场、便利店、专业零售商店等新型百货业态扩展；商业街业态分布混乱、环境较差，更无管理和规划；
l 目前河西区主商圈内有三家商场，其中仅有两家大型商场，一个是本地最大的商业集团下属的友谊大厦，另一个步森集团下属的百货大楼。由于海拉尔市居民整体收入偏低，所以除了商场自营的超市，选择商场购物的为少数，商场的整体人流要少于市场。
l 目前，核心商圈临街门市已接近饱和，需要改造提高现有的百货店，提高高档专业店、品牌专卖店的比例。桥头街、西大街、中央街商业街是连接三角地商业中心的重要商业街道。

第三部分 项目分析篇：
一、项目现状：（略）

二、项目定量分析：
1、核心商圈百货类商业定量汇总：
商场名称
商业建筑面积（平方米）
商户数（户）
友谊大厦
20700平方米
223户
步森百货大楼
15600平方米
216户
伊仕丹商场
6000平方米
90户
汇总
42300平方米
529户
备注：以上为除去餐饮类的纯商业建筑体量汇总
总结：
l 核心商圈内百货类商业总体量为42300平方米，共有商户529户；
l 核心商圈内百货类商业业态分布基本一致：一层多设超市吸引客流；二层以男装为主；三层以女装为主；四层以上为皮鞋、运动、文体等杂类；
l 百货类商业的标准铺位使用面积都在30平方米以上；

2、核心商圈市场类商业定量汇总：
市场名称
商业建筑面积（平方米）
商户数（户）
温州城
14000
280
开发区商城
12023
373
新丰批发市场（418）
8000
273
新丰服装超市
2023
1
金龙地下商城
10000
243
龙凤商场
11500
91
友谊商城
4500
98
俄罗斯商城
19000
140
供销大楼
2400
9
第二百货
4800
14
人民商场太阳电子科技园
1800
51
天信家具市场
2400
15
地下家具广场
1600
5
中心家具
6000
5
郭氏家具城
3520
10
汇总
103520平方米
1608户
备注：以上为除去餐饮农贸服务类的纯商业建筑体量汇总（三角地商城因已倒闭未计算在内）。
总结：
l 核心商圈内市场类商业总体量为103520平方米，共有商户1608户；
l 区域市场类商业整体低档、落后、无规划和明确的功能分区；硬件也跟不上；
l 区域市场类商业标准铺位一般都为20平方米左右；
l 本案就酒店配套来说肯定是中高档商业物业，因此中低档市场定位不太适宜；
l 目前市场类商业商户对单铺位面积需求较大，但同时能承受的租金水平很低，一层主流租金水平也就在3元/天/平方米左右，楼层差较明显，三层以上商户承受租金仅在1元/天/平方米，甚至更低；本项目如做市场很难实现商业价值最大化；
l 地下商业普遍不被认可；
l 如本案定位百货类，可借品牌资源提高物业价值，同时招商相对较容易；

3、核心商圈商业定量汇总