物业管理法律培训资料-物业管理过程中的风险防范.pdf
《物业管理法律培训资料-物业管理过程中的风险防范.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《物业管理法律培训资料-物业管理过程中的风险防范.pdf(119页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、法律培训物业管理过程中的风险防范主要内容一、前言二、物业管理公司的权利三、物业管理公司的义务 四、相邻权纠纷一、前、言1、何谓物业管理?2、物业管理公司的主要权利义务一、前言1、何谓物业管理?【物业管理条例第2条】物业管理,指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物W服务合同约定)对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序 的活动。物业管理主要涉及三方当事人:开发商、物 业管理公旬、业主。物业管理公司是受开发商或者全体业主的委 托,并基于物业服务合同的具体约定对小区进行 物业管理的。一、前言2、物管公司的主要权利义务(1)物管公司的主要权利
2、:按照物业服务合同收取物业管理费用;制定 物业管理制度;制止违反法律、法规、物业管理 莉度、业主公约的行为。(2)物管公司的主要义务:基于物业服务合同的约定,提供相应的物业 管理服务。其管理范围包括对建筑物及其附属共 用设施、设备进行使用管理、维修养护、巡视检 查;提供园林绿地的管理养护服务;提供环境卫 生的管理服务;对公共秩序进行维护及安全防范;对车辆行驶、停放管理及其场地进行维修养护等。关于业主的定义何谓业主?【物业管理条例第六条】房屋的所有权人为业主。业主一般包括:(1)房屋的所有人;(2)持有空置物业的建设单位;(3)已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住 使用的自然人和法人等。关于
3、业主的定义关于房屋所有人:物权法第十四条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法 律规定应当登记的,自记载于不动产登记薄时发生效力。第十七条:不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。第二十八条:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民 政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭 的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效 为。关于业主的定义第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗 赠开始时发生效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物 权的,自事实行为成就时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产 物权的,处分该物权时,依
4、照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。二、物业管理公司的权利一)收取物业管理费用)收取其他费用(一)收取物业管理费用1、物管公司收取物业管理费的依据2、分析业主拒交物业管理费的理由3、业主欠费时,物管公司可否采取断水、I断电措施4、业主欠费时,诉讼时效的中断、延长、失效1、物管公司收取物业管理费的依据(1)法规依据【物业管理条例第7条】:业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备 的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章 制度j(三)执行4主大会的决定和业主大会授权业主委员会作 出的决定;(四)
5、按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。1、物管公司收取物业管理费的依据【物业管理条例第42条】:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业 服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人 交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交 纳责任。1、物管公司收取物业管理费的依据(2)合同依据 物业买卖合同及前期物业服务合同在业主入住前期,因业主委员会尚未成立,为便于小区的管理,由开发商作为大产权人委托 物管公司对小区进行物业管理。根据物业管理 条例规定,开发商应该与受委托的物管公司签 订前期物业服务合同,并将该合同约定的内 容包含在与业主签订的房屋买卖
6、合同中,以约束 业主与物管公司之间的物业管理服务关系。实践中,也存在开发商将物业管理相关条款 制定在业主入住时需签订的文件中,在业主签字、盖章后,对业主产生法律效力。1、物管公司收取物业管理费的依据法规链接【物业管理条例第21条】:在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建 设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前 期物业服务合同。【物业管理条例第25条】:建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包 含前期物业服务合同约定的内容。1、物管公司收取物业管理费的依据物业服务合同在小区成立业主委员会之后,则由业主委员 会与物管公司就相关的物业管理服务问题进行约 定,签订新的物业服务合同,开发商与物管公
7、司 签订的原物业服务合同在新合同生效时或新合同 约定的终止时间终止。法规链接【物业管理条例第35条】:业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理 企业订立书面的物业服务合同。1、物管公司收取物业管理费的依据不管是上述哪种情况,只要相关的房屋买卖合 同、前期物业服务合同,或鱼主入住时签署文件 中的物业管理条款,或业主委员会与物管公司签 订的物业服务合同合法有效成立,则上述文件均 可作为物管公司力攵取炀业管理费的依据,自业主 在相关物业服务合同上签字或者盖章之日起,该 合用就呈效。即使业主签订的合同是由开发商或物管公司单 方拟订的格式合同,但只要该格式合同不具有合 同法规定的合同无效之情形,业主的签章
8、就代表 业主对合同条款的全部认同。在物管公司按约履 行了管理义务的情况下,业主也应按约履行交纳 费用的义务。1、物管公司收取物业管理费的依据(3)物管公司的事实管理行为一般来讲,物业服务合同中都约定了服务期 限,在服务期限届满时,物业服务合同就失去 效力,对双方当事人也就没有了约束力。因此 实践中经常会出现以下情形:前期物业服务合同到期后,小区业主委员 会尚未成立,或者还没有与物管公司签订新的 服务合同,开发商由于已与自身没有太大的利 害关系,并且没有明确的法律依据,往往不会 再与物管公司续签物业服务合同,这就使 得物管公司面临没有合同依据而进行管理的局 面。1、物管公司收取物业管理费的依据
9、物业服务合同到期后,由于业主委员会换届选 举,或业主委员会与物管公司暂时无法就某些 问题达成一致,出现双方未继续签署物业服务 合同,但业主委员会也未聘请新物管公司的局 面;或是出现双方未继续签署物业服务合同,但业主委员会正在聘请新的物管公司过程中,从而使物管公司的管理处于事实管理的状态。1、物管公司收取物业管理费的依据在上述两种情形下,物管公司一般都是按照前 期物业服务合同或原物业服务合同的约定,继续对 小区提供物业管理服务。结合合同法规定,原已到期的物业服务合同可 认为是已拟订、待签署的合同,而物管公司的继续 履行行为也可认为是履行了合同的主要义务,在小 区业主接受了服务的情况下,应认定物管
10、公司与小 区之间事实上成立了物业管理服务关系。根据合同法公平、权利与义务相一致的原则,在物管公司与小区形成事实上的物业管理关系时,接受服务的业主就应承担给付物业管理费的义务。单个业主不能以其未与物管公司签订物业服务合同 为由拒绝交纳物业管理费。1、物管公司收取物业管理费的依据法规链接【合同法第37条】:采用合同书形式订立合同,在签字或盖章之 前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。【条文释解】当合同一方或双方以自己的实际行为履行了 合同的主要义务,对方又予以接受的,即使双方 还未在合同上签字盖章,也应视为合同已成立。2、分析业主拒交物业管理费的理由实践中,物管公司在起诉业主欠缴
11、物业费的 过程中,一些业主常常以两类理由拒绝交纳物业 管理费:业主本人并未与物管公司签订物业服务合同;业主本人与开发商之间,或业主本人与其他业主 之间存在纠纷,而物管公司没有很好地解决该纠 纷。法律分析:这两类抗辩理由均缺乏法律依据O2、分析业主拒交物业管理费的理由(1)业主以未与物管公司签订物业服务合同为由拒 交物业管理费,属于对物业服务合同的性质存在 错误认识。通常,物业服务合同并不是针对小区的单独 业主订立的,而是以小区的全体业主为当事人订 立的,而物管公司也并不只是为某一个或某几个 业主单独提供服务,而是基于开发商的委托,或 基于代表全体业主的业主委员会的委托,为整个 小区提供物业管理
12、服务的。因此,业主以本人并未与物管公司签订物业 服务合同为理由,而主张不应交纳物业费是没有 法律依据的。2、分析业主拒交物业管理费的理由(2)业主以物管公司没有很好地解决其与开发商 之间或者与其他业主之间存在的纠纷为由拒交物 业管理费,属于混淆了不同的法律关系。在实践中,业主提出的具体抗辩理由通常包 括以下情况:欠费业主以与开发商之间存在纠纷为由进行抗辩。欠费业主与开发商因房屋保修、规划变更、绿地、车库、会所等遗留问题产生纠纷,要求物管公司 履行开发商的义务,或要求物管公司协助开发商 履行约定义务,或要求物管公司就遗留事项协助 自己与开发商进行协调,而物管公司无法协调或 协调不成。2、分析业主
13、拒交物业管理费的理由这种情况下,由于法律关系的主体是业主与 开发商,所发生纠纷涉及的事项也不属于物管公 司的管理服务范围,因此欠费业主应直接向开发 商主张权利,或通过业主委员会向开发商主张权 利。因该类纠纷的发生,业主要求增加物管公司 的职责,并以物管公司未履行职责为理由进行交 费抗辩,其主张是缺乏法律依据的。2、分析业主拒交物业管理费的理由 欠费业主以与其他业主之间存在纠纷为由进行抗 辩。欠费业主因与其他业主之间基于相邻关系产 生的噪音污染等纠纷,或与其他业主之间发生的 人身损害侵权纠纷为由,要求物管公司处理或协 调解决,而物管公司无法处理或协调解决的。这 种情况下,由于造成纠纷的侵权人是其
14、他业主,因此,如果物管公司已经按照物业服务合同的约 定履行了管理职责,那么该类纠纷的法律关系的 主体应是欠费业主与其他业主,欠费业主应直接 向其他业主主张权利,而不能以此为由拒绝交费。3、业主欠费时,物管公司可否采取断水、断电措施在实践中,在业主不配合管理或违反物业服 务合同约定的情况下,如拖欠物业管理费拒不交 纳,有些物管公司就对业主采取罚款、断水、断 电的措施。但根据法律规定,物管公司是无权采 取这些措施的,其行为已构成对业主权利的侵害。3、业主欠费时,物管公司可否采取断水、断电措施 法律分析业主的水电费虽是物管公司代收代缴,但水 电的提供者是自来水公司和供电局,供水、供电 合同的当事人也
15、是业主或使用人与自来水公司和 供电局。根据合同法的规定,供用电、水、气、热力 合同,只有在用电、水、气、热力人逾期不交付 费用,经催告在合理期限内仍不交付费用和违约 金的,供用电、水、气、热力人才可按国家规定 的程序中止供电、水、气、热力。因此物管公司 在任何情况下都没有权利对业主或物业使用人断 水、断电。4、业主欠费时,物管公司可否采取断水、断电措施因此,物管公司绝不可以为维护自己的权益 而采取违法手段,否则不但维护不了自己的合法 权益,还可熊损害了业主或使用人的合法权益,而被告上法庭。对策:对不配合小区管理、违反物业服务合同约定、欠费的业主,由于业主与物管公司签订了物业 服务合同,而依法成
16、立的合同在当事人之间具 有法律约束力,物管公司完全可以按照合同的约 定,采取协商或通过诉讼的途径追究业主的违约 责任。3、业主欠费时,物管公司可否采取断水、断电措施 法规链接【物业管理条例第67条】:违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳 物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期 交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向 人民法院起诉。4、业主欠费时,诉讼时效的中断、延长、失效物管公司向业主追索物业管理费,应依照现 行法律关于诉讼时效的规定。【民法通则第135条】:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期 间为二年,法律另有规定的除外。【民法通则第137条】:诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵
17、 害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二 十年的,人民法院不予保护。有特殊情况的,人 民法院可以延长诉讼时效期间。4、业主欠费时,诉讼时效的中断、延长、失效【民法通则第139条】:在诉讼时效期间的最后六个月内,因不可 抗力或者其他障碍不能行使请求权的,诉讼时 效市止。从中止时效的原因消除之日起,诉讼 时效期间继续计算。【民法通则第140条】:诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要 求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉 讼时效期间重新计算。4、业主欠费时,诉讼时效的中断、延长、失效根据诉讼时效中断的规定,物管公司向业主 持续主张权利、追缴欠费的行为,可以引起诉讼 时效的中断,诉讼时效期间修
18、重新计算。但在物业管理实践中,许多欠费业主不接听 物管公司的催费电话,不签署物管公司的催费单,还看的业主长期不在家、房屋长期空置或留给物 管公司的联系方式已失效)无法联系到业主本人 及其亲属,这些情况使物管公司难以举证证明自 己一直在向业主催缴欠费。4、业主欠费时,诉讼时效的中断、延长、失效对策:1、建议采取寄挂号信、发送EMS等方式进行 催费,这样可为自身主张权利提供书面的凭证,从而在诉讼用后欠费业主提出的物管公司追缴欠 费超过诉讼时效的主张进行反驳。2、建议约定在前期物业服务协议或 业主公约送达条款。送达条款范文:注毒:下列的甲方是指“业主”,乙方是指“物业服务双方约定的通讯地址:甲方:_
19、;乙方:_;双方约定的非邮寄送达的联系人:方:联系人:_;联系电话:_;传真电、乙方:联,人:_;联系电话:_;传真电话:_O任何一方就本协议发给另一方的任何通知必须按以上联系方 式、以中文书面形式进行。如以人手传送,以联系人签收之时视 为送达。如以传真形式进行,则以联系人确认接到传真时视为已 送达。如以邮件邮递形式进行,应以挂号信或特快专递方式寄送,以邮局在信封面盖收邮戳之日为发出日,自发出之日起三个工作 日后视为送达。甲方如须变更联系方式的,应及时书面通知乙方,否则,以 按原联系方式传送视为送达。如因甲方未能及时通知或拒收信函、通知、通告或其它原因致使无法联络时,因通信联络方式失效造 成的
20、损失和责任由甲方承担。若甲方要求改投至指定地点,甲方须填写相应委托书,并支 付邮递费、服务费等相关费用。(二)收取其他费用1、“四金”的收取:(1)管理费押金(2)水电周转金(3)装修保证金(4)专项维修资金2、代收代缴费用的收取1、“四金”的收取专项维修资金(二)物业管理收费相关法规收费项目法规文件文号实施日期水电周转金广东省物价局关于加强物业服务 收费管理有关问题的通知粤价2006284号2007.2.1装修保证金广东省物价局关于加强物业服务 收费管理有关问题的通知粤价2006284号2007.2.1广州市物价局广州市物业服务 收费管理实施细则穗价2004200号2004.11.1管理费押
21、金广州市物价局广州市物业服务 收费管理实施细则穗价2004 200 号2004.11.1专项维修 资金广州市房管局关于贯彻国家物 业管理条例有关问题的通知穗国房字 2003592号2003.9.5广州市房管局关于进一步规范 专项维修资金的通知穗国房字 2007480号2007.7.61、关于水电周转金一不得收取依据:广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知【粤价2006284号(200721实施)】第七条:“物业管理企业接受委托代收水费、电费的,除业 主自愿,物业管理企业可预收水电费并逐月扣减外,物业 管理企业不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费 用。”2、关于装修保证金一协商收
22、取,不得强制依据:广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知【粤价2006284号(200721实施)】按照当地价格主管部门的规定,与业主(或装修企业)约 定装修保证金(押金)、垃圾余泥清运、装修工人出入证第八条:“业主对其物业进行室内装修的,物业管理企业可广州市物业服务收费管理实施细则【穗价12004)200号(2004.11.1实施)】第十七条:”装修管理服务费用和装修保证金由业主与 物业管理企业约定,并应以书面形式明确,不进行装 修的不得收取。在业主装修完毕后,经物业管理企业 检查验收,没有损坏公共部位、设备设施的,装修保 证金应自检查合格之日起15个工作日内退还业主。除 此以外
23、,物业管理企业不得以任何名目向业主或者物 业使用人收取占用超过3个月的押金、保证金。装修产 生的垃圾余泥由业主或物业使用人自行处理的,物业 管理企业不得收费;委托物业管理企业处理的,清运 费标准由业主与物业管理企业协商确定。”3、关于管理费押金依据:广州市物业服务收费管理实施细则【穗价2004)200号(2004.11.1实施)】第十三条:“物业服务收费按法定产权面积计收。已办 理房产证的,以房产证记载的建筑面积为准,包括套 内建筑面积和分摊的共有建筑面积;未办产权证的,以物业买售合同中建筑面积为准。另有约定的除外。物业服务收费按月计收。除业主自愿外,不得预收。”4、关于专项维修资金一业主自行
24、缴交依据:关于进一步规范专项维修资金的通知【穗国房字2007)480号(2007.7.6实施)】,从即日起禁止各开发建设单位、物业管理公司代收业主 缴交的专项维修资金;专项维修资金应作为业主收楼的必 备条件之一,在收楼之前由业主自行到政府指定银行缴交。2、代收代缴费用的收取【物业管理条例第45条】:物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的,不 得向业主收取手续费等额外费用。2、代收代缴费用的收取在实践中,这些费用往往都是由有关单位直 接向物管公司收取,并先由物管公司替业主垫付 的,之后物管公司再向业主收取该笔代垫费用
25、。有一些业主以水电费等代收代缴费用收取标 准过高为由拒绝向物管公司交纳水电期是没有道 理的。虽然该笔费用是由物管公司收取,但物管 公司只是根据自来水公司、供电局的委托进行代 收代缴,收取的费用并不属于物管公司所有,并 且收费标准也是由上述单位根据国家统一规定制 定的,物管公司只是执行而已,因此收费高低是 物管公司无法浜定的,鸟物管公司无关。2、代收代缴费用的收取对策:对于业主拖欠水电费等代收代缴费用的问题,物管公司可在与有关单位签署代收代缴协议时,就相关问题,如:由谁进行追缴欠费的诉讼活动,是否有权对欠费业主终止提供服务,如终止提供 服务造成的损失应如何承担等问题与有关单位协 商确定解决方案。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 物业管理 法律 培训资料 过程 中的 风险 防范
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【曲****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【曲****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。