商业商场招商管理工作指引模版.doc

招商管理工作指引
项目
工作要点
工作标准
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责任人
工作记录
支持文件
1
经营状况分析
1
商铺销售分析
1.每日统计商户销售额。
2.每周完成一次销售分析报告。
3.每月进行目标商场的市场调研（如新品上市、季末打折、重大节假日促销活动、新开业商场）。
4.每月对各商户的经营状况进行分析，了解每个商户的经营盈亏平衡点，提前做出经营预警。
5.每季度形成《商铺情况动态表》、《商品品类经营现状分析报表》并上报。
1.营运部经理负责审核相关的报表与报告，对市场调研的过程进行组织与监督。
2.营运副总负责审批报告。
第1-2项由营运主管完成
第3-5项由招商主管完成
《商铺情况动态表》
《商品品类经营现状分析报表》
《集团商业管理制度》
《市场调查工作指引》
2
客流分析
1.根据人流计数器统计客流量
1.1每周五采集周客流数，于周一10：30之前根据客流统计数量上报营运周报表。
1.2周六、周日、节假日及重大活动期间统计单日人流数。
2.根据车场管理系统采集车流量
2.1每周五采集周车流数，于周一10：30之前根据客流统计数量上报营运周报表。
2.2周六、周日、节假日及重大活动期间统计单日车流数。
3.汇总统计数据并进行分析。
1.营运部经理负责审核分析报告，重大活动期间需提交单独的评价报告。
2.营运副总负责审批报告。
第1-2项由文员完成
第3项由营运主管完成
《周经营业绩报表》

项目
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支持文件
2
市场调研究
1
制订计划
每月进行市场调研，根据不同季节，明确目标商场调研的重点内容，编制调研报告，并对比本广场制定相关措施（调研的商场、调研的重点、提出改进方案）。
营运部经理负责组织市场调研工作，编制市场调研报告和整改计划、方案需上报至集团商业管理公司营运部备案。
营运部经理
《市场调研报告》
《市场调查工作指引》
2
实施调查
根据计划执行。
营运部经理负责组织实施。
3
形成报告
调查完毕后5日内形成调研报告，对广场的业态组合及品牌组合进行分析，提出调整意见建议。
营运部经理负责审核《市场调研报告》，为公司经营决策提供参考依据。
4
时机
1. 经营布局、品类进行调整前。
2.新品上市、季末打折、重大节假日促销活动、新商场开业。
营运副总确定方案编制时机。
营运副总
3
招商方案编制
编制方案的依据及内容

1.进行市场调研，完成数量的收集与分析，包括：
1.1市场调研报告；
1.2商户经营分析报告；
1.3引进的目标商户的经营情况（商场分布、经营数据、年龄段、价格带）。
2.编制方案，内容包括但不限于：
2.1经营分析；
2.2招商条件、租金物管费底线；
2.3效益评估。
3.根据集团的租金标准与目标商户洽谈。
1. 招商方案由营运副总、总经理审核后上报集团商业管理公司审批。
2. 营运副总负责组织实施，总经理监督实施，并实时汇报给集团主管部门。

第1-2项由营运部经理完成
第3项由招商主管完成

《集团商业管理制度》
项目
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支持文件
4
商源储备
1
收集整理
1.根据广场的定位在济南市搜寻目标品牌；
2.至外埠（北京、上海、广州、深圳、香港）引进新的品牌。
3.填写《商场品牌资源储备汇总表》和《在场经营品牌汇总表》，报总经理审查、核准。

每季度第一个月15日前报集团商业管理公司备案。
招商主管

《商场品牌资源储备汇总表》
《在场经营品牌汇总表》
《集团商业管理制度》
2
跟踪更新
1. 每月至少一次对目标商户进行跟踪。
2. 每季度必须进行一次档案更新。
3.
营运部经理每月末对《储备商源跟踪联络记录表》进行检查。
招商主管
《储备商源跟踪联络记录表》

3
建立商铺档案
档案内容包括：商铺数量、各商铺面积、租赁期限及经营品类等
依据《商场品牌资源储备汇总表》的资源
招商主管

5商铺招租
1
商户接洽
1.了解需引进品牌的经营情况、连锁状况、品牌定位、客户群体。
2.依据集团批准的租金条件进行洽谈。
3.确认引进品牌的资质证明（商标注册证书、委托授权书、营业执照、税务登记证、组织机构代码等）。
4.合同到期/提前终止前3个月与商户商讨续签事项，或重新选择客户。
1.营运部经理负责审核合同和相关合法手续。
2.严格按照集团下发的租赁条件进行合同签署。
招商主管

《集团商业管理制度》《商品索证目录》
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5
商铺招租
2
合同签订
1.按集团商业管理公司下发的合同文本签订。
2.签订商铺租赁合同时需签订《物业管理服务合同》。
3.不使用集团格式合同文本的商户，须报集团法务部审批合格后方可签订。
4.签发《租位进场流程单》。
1.签订的租赁合同内容必须与合同审批表的租赁条件一致，《物业管理服务合同》内容不允许更改。
2.餐饮商户在合同签订前须完成工程条件的对接。
总经理或其授权人
《租位进场流程单》

3
合同归档与
分发
1.依据合同内容建立《租赁合同台帐》。
2.《租赁合同》及其附件、《物业管理服务合同》复印件存档。
3.提交行政部（原件）、财务部（原件）、 客服部（复印件）。
1.《租赁合同》及《物业管理服务合同》分别列入各商户的档案中。
2.非本部门的公司人员借阅需经营运部经理同意。
3.非公司人员借阅需营运副总同意。
文员
内部控制管理标准中《文件借阅/复制记录表》

6广告位招商
1
广告位管理
1.确定租金、保证金、能源保证金标准，报批。
2.新增和调整点位时，报批。
3.编制广告位明细表和年度经营预算，每年11月5日前报批。
4.建立广告位台帐，明确广告位的数量、面积、价格与租期，包括：
4.1可出租广告位；
4.2已出租广告位；
4.3未出租广告位；
4.4主力店免费广告位。
1.营运部经理每月检查台帐，审核更新的信息。
2.审批流程：营运部经理－营运副总―财务副总―总经理—集团商管公司营运部总经理－集团商管公司分管副总。
3.户外墙体广告位新增/调整/改造需报集团规划院审核批准。
4.广告位租期原则上不超过三年，保证金不低
营运主管
《广告位台帐》
《集团商业管理制度》
《广告位租赁合同》格式文本
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于2个月租金，能源保证金不低于3000元。

2
招商
1.对可出租广告位，从资源储备中选择步行街商户中有影响力的品牌进行洽谈。
2.已出租的广告位租期到期/提前终止前3个月，洽谈续签或另选别的客户洽谈。
3.《广告位租赁合同》报批与签订。
4.更新广告位台帐。
5.发放《租位进场流程单》，引导客户交费及审图。
1.审批流程：营运部经理－企划部经理-营运副总―财务副总―总经理-集团商管公司营运部总经理－集团商管公司分管副总。
2.《广告位租赁合同》应使用格式文本。
营运主管
《租位进场流程单》

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