大型购物广场项目后评价管理.doc

xxxx购物广场有限公司
内部控制系列文件
030710

项目后评价管理

xx 版

批 准：

xx-04-01发布 xx-04-01实施
xxxx购物广场有限公司

1.0目的
本程序规定公司工程项目后评价办法，明确了工程后评价的范围和内容、依据及具体流程，以规范项目管理行为，鉴定项目管理水平，确认项目管理成果，对项目管理进行全面考核和评价，从而提高公司决策水平和投资效益，规避工程项目投资中可能的风险
2.0制度要求
2.1项目后评价程序制定
2.1.1公司项目后评价管理程序应明确项目后评价的范围、内容及具体操作流程。
2.1.2公司项目后评价管理制度经总经办审批后方可执行，同时报集团内控部备案。
2.1.3统括部应当会同内控部及其他项目相关部门对公司成员就项目后评价管理制度进行培训，并在培训后予以考核。
2.1.4公司内控部人员应当定期对本公司的项目后评价管理程序的执行情况予以检查监督，并形成书面报告递交公司总经理办公会。
2.2项目后评价范围和内容
2.2.1项目后评价范围涵盖以下方面（包括但不限于）：
Ø 项目实施过程总结与评价
Ø 项目效果和效益评价
Ø 项目的环境和社会效益评价
Ø 项目目标评价
Ø 项目后评价结论
2.2.2项目后评价内容具体包含（包括但不限于）：
Ø 项目前期决策总结与评价
Ø 项目实施准备工作与评价
Ø 项目建设实施总结与评价
Ø 项目财务经济效益评价
Ø 项目管理评价
Ø 项目的环境效益评价
Ø 项目的社会效益评价
Ø 项目的建设目标
Ø 项目的效益目标
Ø 项目成功度评价
Ø 评价结论
2.3项目后评价指标
2.3.1考核评价的定量指标应包括但不限于下列内容
Ø 工程质量等级;
Ø 工程成本降低率;
Ø 工期及提前工期率;
Ø 安全考核指标
2.3.2 考核评价的定性指标应包括但不限于下列内容:
Ø 执行公司各项制度的情况
Ø 项目管理资料的收集、整理情况
Ø 思想工作方法与效果
Ø 发包人及用户的评价
Ø 在项目管理中应用的新技术、新材料、新设备、新工艺
Ø 在项目管理中采用的现代化管理方法和手段
Ø 环境保护
2.4项目后评价流程
2.4.1以下项目需进行项目后评价：
Ø 总投资在1000万元以上的
Ø 总经理/董事会/集团认为需要进行后评价的
2.4.2项目后评价应该在项目投入使用一年后实施。
2.4.3各公司应当就具体项目组成项目后评价小组以负责实施项目后评价的具体工作。项目后评价小组成员应包括工程、财务、审计等有关人员，与本项目有潜在利害关系的人员应当主动回避。必要时各公司也可聘请外部独立机构或专家、学者参加项目后评价。集团可派员参加后评价小组。
2.4.4项目后评价应依据工程施工合同、经济效益、执行项目管理各项制度、各种资料归档以及项目管理中其他要求内容的完成情况。
2.4.5项目后评价委员会在项目后评价前出具项目后评价方案，经总经理审批后具体实施。项目后评价方案应包含以下内容（包括但不限于）：
Ø 考核评价方法与程序
Ø 考核评价计分办法及有关说明
Ø 考核评价依据
2.4.6工程管理部向项目后评价委员会汇报项目相关情况并提交以下材料（包括但不限于）：
Ø 项目管理实施规划、各种计划、方案及其完成情况。
Ø 项目所发生的全部来往文件、函件、签证、记录、鉴定、证明。
Ø 各项技术经济指标的完成情况及分析资料。
Ø 项目管理的总结报告，包括技术、质量、成本、安全、分配、物资、设备、合同履约及思想工作等各项管理的总结。
Ø 使用的各种合同，管理制度，工资发放标准。
2.4.7项目后评价委员会就工程管理部的汇报内容和提交材料进行考核，同时对已投入使用工程进行评价。
2.4.8项目后评价委员会就考核评价结果出具项目后评价报告，项目后评价应包含以下内容：
Ø 项目背景；
Ø 项目实施评价；
Ø 效果评价；
Ø 结论和经验教训；
Ø 建议和措施。
2.4.9项目后评价报告必须真实、客观地反应项目情况，且出具科学合理的分析。项目后评价报告经项目后评价委员会负责人审核后签字确认，报公司总经理审批后交工程管理部门，同时报集团投资管理部。
2.4.10公司工程管理部应当在项目后评价报告审批后半月内就项目后评价报告召开公司内部研讨会，与会人员应当包括所有项目管理相关人员。工程管理部应当指定专人记录研讨会内容。
3.0流程图（无）
4.0政策
4.1各项目经理必须配合项目后评价委员会的考评工作，并积极提供相应的资料。
4.2项目后评价委员会应本着公正、公平的态度对项目进行考核评价，项目后评价过程中严禁项目后评价人员恶意打击报复。
4.3项目后评价过程中的任何贿赂或舞弊行为一经发现，都将根据公司相关奖惩规定予以惩罚。
4.4原则上，本制度每年修订一次，遇特殊情况经授权审批后可随时进行修改。本制度的最终解释权归属于xx杉杉公司总经办。
5.0相关制度和表单

《项目后评价报告（范本）》
目 录
一、项目概况
1、项目概况 项目位置、项目四至情况、项目周边环境、主要经济技术指标， 物业类型及特征、地块平面图。
2、项目整体开发进度 项目总体开发思路及目标实现、开发主要进度节点。
二、项目投资管理
1、宏观经济及房地产市场的发展变化分析 项目拿地到交付业主过程中的宏观经济和房地产市场发展变化分 析项目所在地区的经济、人口变化发展情况分析、房地产市场形势变化 对项目发展的影响。
2、土地的取得及协议执行情况 土地取得方式、楼面价格及与周边地块价格分析比较，土地款支付及交地执行情况。
3、产品定位及经济技术指标的变化对项目投资的影响分析 通过对不同的产品定位及经济技术指标的调整而对投资的影响。
4、以财务指标对项目的整体评价 从项目投资成本回报率、内部收益率、销售收入、利润对经营指标分析，建安成本变动原因及相关土地款配套费交纳对财务指标的影响。
5、可提供的项目拓展经验 从土地取得、谈判、土地款支付等方面阐述。
三、本体建设 从员工招聘、员工培养、团队建设、员工个人职业发展、员工薪酬、员工关爱等方面阐述。
四、项目前期
1、工程前期
从计划目标与实际进度的对比与分析、设计中存在的问题、审批流程与政策的变化等方面进行评价。
2、销售前期 从面积预测、预售证申领、工程进度的配合等方面进行评价。
3、交付前期 从验收计划与实际进度对比与分析、验收中存在的问题、工程进度与整改的配合等方面进行评价。
五、营销管理
1、项目销售情况 项目规模、物业类型和分期开发情况，附总体规划图及项目实景，项目分期开盘、销售情况分析、销售瓶颈解决方案。
2、项目定位、销售阶段房地产形式分析 土地市场情况分析、商品房及二手房市场情况分析、国家宏观政策对营销的影响。
3、目标客户与成交客户的分析、比较
4、项目营销策划 从对房地产政策调整的应对措施、各阶段营销推广及效果评价等方面阐述。
5、项目销售节点把控 周边竞争楼盘分析、从销售计划安排、销售定价的分析等方面阐释。
6、对项目市场定位营销工作的评述 从项目的整体定位、目标客户定位、主题及形象定位、配套定位 及物业定位的符合度及准确率等方面阐述。
7、营销亮点及可借鉴的经验教训
六、工程管理
1、项目概况
2、设计管理
（1）项目定位 从规划设计、项目定位、经济技术指标等方面阐述。
（2）项目建筑标准 从结构体系、建筑用材、装修标准、机电配置等
方面阐述。
（3）设计过程管理及控制 从建筑、结构、精装修、景观、综合管线
设计过程及进度把控等方面阐述。
（4）营销及业主对设计提出的要求
（5）设计管理中的经验、教训 从设计管理把控、细部节点设计等方
面阐述。
3、招投标管理
（1）总包、监理、分包单位的考察、筛选；
（2）招标计划与实际计划比较、分析；
（3）招标形式分析；
（4）中标单位的选择与确定；
（5）招投标过程中的经验、教训。
4、工程管理
（1）工程部管理架构及人员配备
（2）工程质量管理 从管控措施、重点难点工序把控、存在的问题及
解决方法等方 面阐述。
（3）工程进度管理 从计划工期与实际工期的对比分析、计划纠偏措
施、存在的问 题及解决方法等方面阐述。
（4）工程成本管理 从工程实际成本与计划成本分析比较、管控措施、
工程变更签 证、合同的签定、存在的问题及解决方法等方面阐述。
（5）安全文明施工 从总平布置、CI设计、现场形象、办公环境、防
尘降噪措施、 现场安全管理、民工管理、现场保洁等方面阐述）。
5、对合作单位的评价
根据合同条款，对各合作单位从履约情况、工作配合、管理能力等方面进行评价，明确能否继续做为合格供方，同时对合同中的条款合理性、完整性进行阐述。
（1）对设计单位评价；
（2）对总包单位评价；
（3）对监理单位评价；
（4）对各分包单位评价。
七、材料管理
1、材料计划编制
2、供方考察
3、材料招标
4、材料供应与配合
5、合同履约及评价
八、财务管理
1、项目整体财务运营情况及分析
2、项目融资、按揭及资金回笼情况及分析
3、项目税务筹划及经验分享
4、项目财务评价指标分析
九、项目综合评价
1、项目开发过程中提出可借鉴的经验
2、综合评价结论
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