综合项目工程综合项目投融资专业课程设计.doc

成绩

工程项目投融资课程设计报告

专业班级： 工程管理1002班
学生姓名： 王婷
学 号：
指引教师： 杜广如
完毕日期： 5月10号

目录
一． 项目概况
二． 市场分析与预测
2.1 总体社会经济状况
2.2 市场需求
2.3 市场供应
2.4 项目经营范畴及规模
三． 项目选址
3.1 项目地址及环境条件
3.2 地块现状及拆迁安顿
四． 规划设计方案
4.1 规划规定
4.2 规划设计方案
五． 市政建设条件
5.1 道路交通
5.2 市政管线
5.3 综合评述
六． 进度安排
七． 融资方案设计
7.1 投资构造
7.2 融资构造
7.3 资金构造
7.4 信用保证构造
八． 投资估算
8.1 投资估算成果
8.2 资金使用及筹措
九． 经济评价
9.1.收入估算
9.2 总成本估算
9.3 利润估算
9.4 赚钱能力分析
9.5 清偿能力分析
十． 风险分析
10.1 敏感性分析
10.2 风险分析结论
十一． 结论
11.1 社会效益
11.2 环境效益
11.3 经济效益
11.4 结论

一，项目概况
保定市华正房地产开发有限责任公司于通过招标获得一块‘七通一平’面积为100000㎡建设用地，筹划在该地块上开发‘鑫鑫家园’住宅社区项目，该项目重要用于居住，其中居住和商业土地使用年限自建设用地使用权出让之日起计算分别为70年和40年土地使用权。项目容积率为3.6，建筑密度为20％，绿化率高达30% ，由相似16栋楼房构成，总建筑面积为360000㎡，连同地下某些总共20层，其中-2-2层为商业及配套设施用房，3-18层为居住用房，由东向西分三期建设，一期5栋，二期5栋，三期6栋；
‘鑫鑫家园’社区东侧为永华北大街，西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本社区正南侧，社区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米鑫丰市场；社区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教诲用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较以便；社区北行500米是小朋友医院，南侧是新规划医院。社区南侧为环城大水系，两侧为近百米绿化，紧邻祥和公园，西侧为恒祥北大街，社区至恒祥北大街之间规划为一片公园，景色优美，绿化非常好，空气也会特别清新，业主散步也特别以便，社区南侧建有一种近8万平米商业中心，地下是1万平米大型超市，地上是一种4层商场，将来购物、逛街会特别以便，本社区是由北京中建集团规划设计，南低北高，南边是水，北边这几栋高层像一座大山倚靠在社区后边，背山前水，老总特意请风水大师看过，绝对风水宝宅，社区内部设有会所、中心广场、幼儿园以及老年活动中心和休闲设施，社区形象门朝东开，意味着紫气东来，是一种比较好寓意，本社区建成后将是北部高品质社区，首屈一指楼盘。
二，市场分析及预测
2,1总体社会经济状况
保定，素有“京畿首善之地”称誉保定市，地处河北省中西部，与北京、天津构成金三角地带，北距北京130公里，东距天津240公里，南距石家庄124公里，具备得天独厚经济地理优势。全市总面积2.21万平方公里，总人口1012万，辖3区、4市（县级）18个县，是全省人口最多市 。保定市位于石家庄、北京和天津三角中心处，都市之间交通网络建设，大大缩短了城际间时空距离感，因而，保定经济发展潜力是很大。当前，本地政府正在努力将保定打导致为一种宜居都市。我相信，随着北京到保定高铁修建和周边高速路网完善，以及“两环四廊，五湖十园”规划贯彻，保定房地产市场发展前景是非常乐观。
2,2 市场需求
保定“市情”。保定地少人多，下辖25个区县，1000多万人口，而市区面积相对较小，建设用地稀缺，都市人口增长，就导致了都市购房需求量很大，而这也恰恰是保定现阶段房地产一种实情。 保定二手房房价走势图上显示，从1月15日开始，保定二手房均价从5579元开始直线小幅下跌，到2月5日，随着全国楼市回暖，跌至5200元/平米谷底后开始小幅上扬。2月至7月，保定二手房每平方米均价在5200元至5500元之间小幅波动。从7月开始，房价浮现迅速上扬趋势，到8月12日，保定二手房均价上涨至5986元/平方米。
2,3市场供应
本地区去年12月份共有21个楼盘在销售，如今市场上处在开发代销状态总量为9个楼盘，约有200万平方米处在开发状态。从近几年看保定市房地产业需求量比较大，供求关系在一定期间内保持平稳。当前市场供应中重要以70-90㎡左右户型为主。
2,4项目经营范畴及规模
依照项目所在地段市场需求，本项目重要面向中高等收入消费群体和政府机关工作人员，市场定位是面向三口之家中高档住宅，户型有两居室80-100平方米和三居室110-130平方米两种为主。规划总户数大概为3000户，配套设施用房约为14000平方米。
3,1项目地址及环境条件
本项目东侧为永华北大街，西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本社区正南侧，社区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米鑫丰市场；社区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教诲用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较以便；社区北行500米是小朋友医院，南侧是新规划医院。社区南侧为环城大水系，两侧为近百米绿化，紧邻祥和公园，西侧为恒祥北大街，社区至恒祥北大街之间规划为一片公园，景色优美，绿化非常好，空气也会特别清新，业主散步也特别以便，社区南侧建有一种近8万平米商业中心，地下是1万平米大型超市，地上是一种4层商场，将来购物、逛街会特别以便，本社区是由北京中建集团规划设计，南低北高，南边是水，北边这几栋高层像一座大山倚靠在社区后边，背山前水。
3,2地块现状及拆迁安顿
该地块已经具备七通一平条件，政府各项征地已经完毕，用地审批及有关手续已经办理完毕，已经充分具备开发条件，可直接进行建设。四，规划设计方案
4,1规划规定
建设用地面积为10万㎡，用途为居住社区开发，其中容积率不高于4.0，建筑密度不高于25％，绿地率不低于30％，居住土地使用年限自建设用地使用权出让之日起计算，为70年，用地程序和有关活动应充分符合国家有关规定及市规划规定。
4,2规划设计方案
通过对市场严格调查，结合本项目详细状况，通过设计对该土地开发运用做出如下方案:（1）该用地用于社区开发建设，以住宅开发为主，并配有商业用房，配套设施用房；（2）设计容积率为3.6，总建筑面积360000㎡，（3）设计建造密度为20％；（4）设计绿化率为30％；（5）建筑物由16栋相似高层楼房构成，每栋分别为地下2层，地上20层，其中-2-2层建筑面积相似，3-20层用于住宅建设，住宅建筑面积280000㎡，商业建筑面积66000㎡，配套设施用房面积是14000㎡，绿化面积30000㎡，道路占地面积25000㎡，公共设施占地面积6000㎡。
五 市政建设条件
5.1道路交通
项目位于丽景蓝湾斜对面；社区东侧为永华北大街，社区西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本社区正南侧，社区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米鑫丰市场；社区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教诲用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较以便；社区北行500米是小朋友医院——，南侧是新规划医院，本社区位于北部行政新区，是一块上风上水风水宝地。7路、31路、310路至北二环路口站下车，59路丽景蓝湾站下车
5.2市政管线
本项目地处保定市新开发地带，各种都市供电，供水，供气，排水设施以及通讯设施建设齐全。
5.3综合评述
本项目建设用地具备‘七通一平’条件，各种市政管线，配套设施齐全，交通条件便利，地块构造良好，已充分具备开发建设条件。
六．进度安排
该项目建设期为3年，进度安排如下：
（单位：月）

2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
一期基本

一期构造

一期装修

二期基本

二期构造

二期装修

三期基本

三期构造

三期装修

七．融资方案设计
7.1投资构造
随着社会主义市场经济体制建立和融资渠道不断拓展，呈现出国家财政投资，银行贷款，公司自筹投资和运用外资各种融资渠道并存格局。在投资来源构造中，中华人民共和国家财政投资比重趋于下降，与此同步银行贷款投资，公司自筹投资和运用外资比重趋于上升。源创房地产开发有限公司规模适中，现公司有25名技术人员，约3亿自有资产，应选用合资投资构造，公司承担风险小。
7.2融资构造
选用ABS模式，选用ABS模式，ABS模式是以项目所拥有资产为支撑证券化融资模式，即以项目所拥有资产为基本，以项目资产可以带来预期收益为保证，ABS模式最大优势是通过国际市场上发行债券筹集资金，偿债利率普通较低，从而减少了筹资成本。且具备吸引力收益和较高信用评级。
7.3资金构造
权益融资：项目资本金占项目总投资额48.5%，7亿。
债务融资：项目贷款4亿。局限性某些由预售收入解决。
7.4信用保证构造
①项目合同保证②借款人或股东承诺③与银行保证形式为物担保，以房地产项目作抵押。
八．投资估算
8.1投资估算成果
（1） 土地成本
土建设用地由招标所得，中标价格3亿，土地总成本为3亿
（2） 工程费用
1，前期工程费
单位：万元
序号
项目
金额
估算根据
1
规划设计费
1750.68
建安工程费3%
2
可行性研究费
1167.12
总投资1%
3
水文地质勘察费
650
设计概算0.5%
4
道路供水供电费
1167.12
建安工程费2%
5
土地平整费
400
40元/平方米

共计
5134.92

表8.1
2）建筑安装工程费： 单位：㎡，元/㎡，万元
项目
建筑面积
土建工程费
装饰工程费
设备购买费
金额
单价
金额
单价
金额
单价
金额
住宅用房
280000
1200
33600
130
3640
220
6160
43400
配套设施
14000
1000
1400
90
126
100
560
2086
商业用房
66000
1500
9900
150
990
300
1980
12870
共计
360000

44900

4756

8700
58356
表8.2
3）基本设施建设费： 单位：万元，元/㎡
序号
项目
金额
估算根据（元/㎡）
1
供水工程
6240
150
2
供电工程
2912
70
3
社区道路
187
140
4
社区绿化
32
20
5
其她工程
1167.12
建安工程费2%

共计
10538.12

表8.3

4）公共配套设施建设费
300元 /㎡*6000㎡=180万元
将以上各项相加，得项目工程费为1）+2）+3）+4）=5134.92.92+58356+10538.12+180=74209.04万元。
3.开发间接费
取土地费用和工程费用之和2％，则开发间接费为（30000+ 74209.04）×2％=2084.18万元。
4.开发期税费
涉及建筑工程质量安全监督费，分散建设市政公用设施建设费及其她税费，综合取建安工程费15％，则开发期税费为：58356*15％=8753.4万元
5.其她费用
重要涉及暂时用地费，暂时建设资金等，按土地费用和工程费用之和2.5％，则其她费用为：（30000+ 74209.04）×2.5％=2605.226万元。
6.不可预见费
按土地费用和工程费用之和3％估算，则不可预见费为：（30000+74209.04）×3％=3126.27万元。
7.开发费用
1），管理费用。取土地费用和工程费用之和3％，则管理费用为：（30000+74209.04）×3％=3126.27万元。
2），财务费用。项目长期贷款40000万元，按等本偿还，贷款利率为6.5％，则
第一年借款利息=（0+½*0）×6.5%=650万元
次年借款利息=（0+650+½*10000）*6.5%=1667.25万元
第三年借款利息=【（20650+10000+1667.25+½10000）]*6.5%=2425.62万元
则建设期利息总=650+1667.25+2425.62=4742.9万元
3，销售费用。涉及广告宣传及市场推广费，占销售收入2%；销售代理费用，占销售收入1.5%；其她销售费用，占销售收入0.5%，共计为:(280000×4000+66000×6000)×(2%+1.5%+0.5%)=6064万元。
开发费用共计为：1038.49+4742.9+2032=7813.39万元
（8）、项目总投资于总成本估算表： 单位：万元

序号
项目
金额
估算阐明
1
土地费用
30000

2
前期工程费
5134.92

3
基本设施建设费
10538.12

4
建筑安装工程费
58356

5
公共配套设施建设费
180
300元/㎡
6
开发间接费
2084.18
1-5项2%
7
管理费用
3126.27
1-5项3%
8
财务费用
4742.9

9
销售费用
6064

10
开发期税费
8753.4

11
其她费用
2605.226
投资额2%
12
不可预见费
3126.27
1-5项3%

共计
134711.286

（9）资金使用及筹措
本项目建设期为3年，项目开发建设期总投资额（不含建设期利息和销售费用）为126842.116万元，其中土地费用在期初投入，其她费用依照工程进度在第1.2.3年分别投入32382.86万元、45931.476万元、27558.565万元，其资金来源有3个渠道：（1）项目开发商投入资金80000万元作为启动资金；（2)从银行贷款40000万元，分期投入；（3)局限性某些由预售收入解决。

项目投资筹划与资金筹措表 单位：万元
序号
项目
计息期
共计
1
2
3
4
1
总投资
54006.075
49417.926
33016.2
1212.8
134711.286
1.1
开发建设投资
53356.075
45931.476
27558.565

126846.116
1.2
建设期利息
650
1667.25
2425.62

4742.87
1.3
销售费用

1819.2
3032
1212.8
6064
2
资金筹措
80000
49258.4
24483.34
3992.45
134711.286
2.1
资本金
60000
0

80000
2.2
贷款
0
10000
10000

40000
2.3
预售收入

19258.4
14483.34
3992.45
37734.19
九．经济评价
9.1项目销售收入估算

类型
销售期间

建设经营期
共计
1
2
3
4
住宅
销售面积

168000
56000
56000
280000
比例

60%
20%
20%
100%
销售价格

5000
5000
5000

销售收入

84000
28000
28000
140000
商业
销售面积

46200
19800

比例

70%
30%

销售价格

7000
7000

销售收入

32340
13860

46200
共计
销售收入

116340
41860
28000
186200
比例

62.48%
22.48%
15.04%
100%
其销售筹划如下： 单位：㎡，元/㎡，万元
9.2总成本估算
1、销售税金及附加估算： 单位：万元
序号
项目
计算根据
建设经营期
共计
1
2
3
4
1
营业税
销售收入3%

3490.2
1255.8
840
5586
2
都市维护建设税
营业税5%

174.51
62.79
42
279.3
3
教诲费附加
营业税3%

104.706
37.674
25.2
167.58
4
印花税
销售收入0.05%

58.21
20.93
14
93.145
5
交易管理
销售收入0.5%

582.15
209.3
140
931.45

共计

4409.776
1586.494
1061.2
7057.475
2、土地增值税估算 单位：万元
序号
项目
计算根据
计算成果
1
销售收入

186200
2
扣除项目金额
如下四项之和
150517.76
2.1
开发成本

132987.16
2.2
开发费用

7813.39
2.3
销售税金及附加

7057.47
2.4
其她扣除项目
开发成本2%
2659.74
3
增值额
(1)-(2)
35682.24
4
增值率
(3)/(2)
23.7%
5
土地增值税
增值额×30%
10704.672
9.3 利润估算
损益表 单位：万元
序号
项目
计 算 期（年）
共计
1
2
3
4
1
销售收入

116340
41860
28000
186200
2
营业税金及附加

4409.776
1586.49
1061.2
7057.47
3
总成本费用
54006.075
49417.926
33016.2
1212.8
134711.286
4
土地增值税

6422.80
2140.934
2140.934
10704.672
5
利润总额
-54006.075
56089.498
5116.376
23585.066
33726.57
6
所得税

0
2140.153
6650.607
8790.76
7
税后利润
-54006.075
56089.498
2976.223
16934.459
21994.105
7.1
盈余公积金

0
297.622
1693.4459
2199.412
7.2
可分派利润

2678.603
15241.013

19794.693
9.4 赚钱能力分析
① 静态赚钱能力分析
投资利润率＝年均利润总额÷总投资×100%＝33726.57÷4÷134711.28×100%＝6.26%
投资利税率＝年均利润总额÷总投资×100%＝﹙33726.57﹢7057.47﹢10704.672﹚÷4÷134711.28×100%＝9.56%
资本金净利润率＝年均税后利润总额÷资本金×100%＝21994.105÷4÷80000×100%＝6.87% 从静态赚钱能力分析成果来看，项目投资利润率，投资利税率，资本金净利润率均反映项目赚钱能力强，故可以考虑接受这一项目。
②动态赚钱能力分析
⑴所有投资财务钞票流量表及评价指表
1） 所有投资财务钞票流量表 单位：万元
序号
项目
年份
计算期
共计
1
2
3
4
1
钞票流入

116340
41860
28000
186200
1.1
销售收入

116340
41860
28000
186200
2
钞票流出
54006.075
59809.01
38515.223
11001.36
163331.668
2.1
项目总投资
54006.075
49417.926
33016.2
1212.8
134711.286
2.2
销售税金及附加

3968.284
1322.761
1322.761
6613.8077
2.3
土地增值税

6422.80
2140.934
2140.934
10704.672
2.4
所得税

2140.153
6650.607
8790.76
3
净钞票流量（1-2）
-54006.075
56530.99
3344.778
16998.64
22868.332
4
所得税前净钞票流量
-54006.075
56530.99
5380.106
23323.506
31228.526
计算指标：（i=18%）
所得税后 所得税前
动态投资回收期 3.24年 3.
财务净现值 12759.04 万元 17925.3万元
财务内部收益率 34.53% 41.74%

2）财务资本金钞票流量表及评价指标 单位：万元
序号
项目
年份
计算期
共计
1
2
3
4
1
钞票流入

116340
41860
28000
186200
1.1
销售收入

116340
41860
28000
186200
2
钞票流出
60000
49649.48
7.19
18849.65
148586.33
2.1
资本金
60000
0

80000
2.2
预售收入再投入

19258.4
14483.34
3992.45
37734.19
2.3
贷款本息偿还

4742.9
4742.9
2.4
销售税金及附加

3968.284
1322.761
1322.761
6613.8077
2.5
土地增值税

6422.80
2140.934
2140.934
10704.672
2.6
所得税

2140.153
6650.607
8790.76
3
所得税前净钞票流量
-60000
66690.52
21772.81
9150.35
37613.67
计算指标：（i=18%）
动态投资回收期 1.635年
财务净现值 17836.85
财务内部收益率 42.083%
3、项目动态赚钱能力分析
从财务净现值指标（NPV）来看，所有投资税后、税前NPV分别为 12759.04 万元 17925.3万元
，项目资本金NPV为17836.85万元，均不不大于0，阐明项目可行。
从内部收益率（IRR）指标来看，所有投资税后、税前IRR分别为 34.53% 41.74%，项目资本金IRR为42.083%，均不不大于基准收益率18%，项目可行。
综上所述，该项目可行。
9.5清偿能力分析
1）项目借款还本付息估算 利率：6.5% 单位：万元
序号
项目
年份
计算期（年）
共计
1
2
3
4
1
借款及还本付息

1.1
本期借款
0
10000
10000

40000
1.2
本期应计利息

650
1667.25
2425.62
4742.9
1.3
本期还本

40000
40000
1.4
本期付息

4742.9
4742.9
2
偿还借款本金来源

预售收入
预售收入
预售收入

2）资本金来源与运用表 单位：万元
序号
项目
年份
计算期（年）
共计
1
2
3
4
1
资金来源
80000
146340
51860
28000
306200
1.1
销售收入

116340
41860
28000
186200
1.2
资本金
60000
0

80000
1.3
长期借款
0
10000
10000

40000
2
资金运用
54006.075
59809.01
38620.048
16070.002
168505.135
2.1
项目总投资
54006.075
49417.926
33016.2
1212.8
134711.286
2.2
借款偿还

4742.9
4742.9
2.3
销售税金及附加

3968.284
1322.761
1322.761
6613.8077
2.4
土地增值税

6422.80
2140.934
2140.934
10704.672
2.5
所得税

2140.153
6650.607
8790.76
3
盈余资金（1-2）
25993.925
86530.99
13230.925
11929.998
137685.838
4
合计盈余资金
25993.925
112524.915
125755.84
137685.838

十．风险分析
10.1敏感性分析
该项目建筑面积为360000㎡，所有售出销售总额为186200万元，平均单价5172.2元/㎡，总成本费用134711.286万元，营业税金及附加与土地增值税所构成综合税率为6.217%，所得税率为28%。
资本金净利润= [5172.2×360000×（1—6.217%）—134711.286]（1—28%）×100%/186200
=16.85%
单因素敏感性分析表
不拟定因素
利润率
变化因素
—10%
—5%
0
+10%
+5%
平均售价
8.27%
10.158%
16.85%
18.04%
20.84%
总成本费用
18.26%
17.32%
16.85%
12.26%
9.85%
所得税率
16.95%
14.93%
16.85%
14.722%
13.48%

单因素敏感性分析图

10.2风险分析结论
由敏感性分析可知，当因素变动时，平均售价对资本金利润率影响最大，是项目敏感因素，应密切关注价格变化，此外，总成本影响也很大，应尽量减少费用支出。
十． 一结论
11.1 社会效益评价
项目建成后将有助于保定南市区经济发展和改进周边环境，居住环境和基本设施得到充分运用。这预示着保定市南部一种新都市副中心将在3-5年内逐渐形成雏形，而咱们项目基本位于南部新都市中心核心位置，将来发展前景无限。对保定新市区发展起着相称重要作用。
11.2 环境效益评价
项目带动了周边环境改进，且社区内绿化率很高，居住舒服实用，且项目主打绿色建筑，将会很大减少对环境污染，进而有助于新市区环境治理和人们舒服限度。
11.3 经济效益评价
在该项目中，通过对赚钱能力分析得。项目财务净现值均不不大于0 ，且能带来较为可观利益，同步各内部收益率指标均不不大于18%基准收益率。由此可见，该项目在经济上可行并会带来良好收益。
总体来说，该项目建设符合国家产业政策和发展方向，符合本地都市规划和建设发展，同步在经济上合理，技术上可行，满足市场需求，具备较强抗风险能力，可以达到经济效益，环境效益和社会效益.