王树娟房地产分析师.doc
《王树娟房地产分析师.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《王树娟房地产分析师.doc(20页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、王树娟房地产分析师 8621503678882054 发行价格 2.40元发行市盈率(X) 21.8买入限价(低于) 2.65元售出限价(高于) 3.20元总股本/A股(万股) 336702/266000募资总额(百万元) 3600国家/地区中国行业房地产报告日期 2006年 10月 16日财务预测 2005A 2006E 2006E 2006E主营业务收入(百万) 2906.5 3172.0 4096.5 5405.0 主营业务利润(百万) 743.5 922.4 1158.0 1516.6 净利润(百万) 208.8 333.4 443.4 623.8 EBITDA(百万) 364 554
2、 720 993每股收益(元) 0.112 0.099 0.132 0.185 净资产收益率(%) 4.9 7.6 9.5 12.2每股经营现金流(元) -0.14 -0.71 -0.68 1.35 资料来源:公司数据,东方证券研究所预测公司研究新股定价北北辰辰实实业业 660011558888.SSSS低风险奥运地产股 期待走出增长的迷雾 . 估值:综合运用 PE法、RNAV法,所得公司合理价值为 3.70-4.45元/股。短期目标价:2.65-3.20元,中期目标价 3.2-4.45元。 . 正宗的奥运概念,公司所有的投资物业,以及绝大多数的开发物业,均位于奥运体馆附近,其中国家会议中心、
3、媒体村更是主要奥运工程之一。 . 低风险是公司重要优势特点:租赁在利润贡献中占据半壁江山,决定了公司的政策及市场风险,明显低于一般开发企业。另外,公司开发项目主要位于亚奥商圈或为稀缺别墅,也决定其相对较低的风险。 . 投资租赁业务,管理尚好,但规模较小。主要为亚运村 47万 m2商务地产,年利润贡献 1亿元左右。未来的规模扩张值得期待:08年后,60万 m2在建投资物业竣工,正常运营后,预计可带来税前利润增量 4.6亿元,EPS增加约 0.10元/股。 . 开发业务,项目虽质地优良,但毛利率一直低于行业平均水平。主要原因预计在于,建安费用偏高。 . 新会计准则实施,将为公司股价的提升带来契机。
4、 07年,若公司对现有投资物业采用公允价计量,帐面净资产预计将达到 2.95元/股;在建投资物业全部投用后,帐面净资产预计将达到 3.85元/股。 . 风险因素:政策及市场风险。07、08年,公司的增长主要依赖于开发物业结算规模的扩张,本文的测算也主要参考公司增发资料的预测,其立足点在于:北京住宅市场能够保持较好的销售,这一假设本身存在不能实现的风险。王树娟房地产分析师 8621503678882054 发行价格 2.40元发行市盈率(X) 21.8买入限价(低于) 2.65元售出限价(高于) 3.20元总股本/A股(万股) 336702/266000募资总额(百万元) 3600国家/地区中国
5、行业房地产报告日期 2006年 10月 16日财务预测 2005A 2006E 2006E 2006E主营业务收入(百万) 2906.5 3172.0 4096.5 5405.0 主营业务利润(百万) 743.5 922.4 1158.0 1516.6 净利润(百万) 208.8 333.4 443.4 623.8 EBITDA(百万) 364 554 720 993每股收益(元) 0.112 0.099 0.132 0.185 净资产收益率(%) 4.9 7.6 9.5 12.2每股经营现金流(元) -0.14 -0.71 -0.68 1.35 资料来源:公司数据,东方证券研究所预测公司研究
6、新股定价北北辰辰实实业业 660011558888.SSSS低风险奥运地产股 期待走出增长的迷雾 . 估值:综合运用 PE法、RNAV法,所得公司合理价值为 3.70-4.45元/股。短期目标价:2.65-3.20元,中期目标价 3.2-4.45元。 . 正宗的奥运概念,公司所有的投资物业,以及绝大多数的开发物业,均位于奥运体馆附近,其中国家会议中心、媒体村更是主要奥运工程之一。 . 低风险是公司重要优势特点:租赁在利润贡献中占据半壁江山,决定了公司的政策及市场风险,明显低于一般开发企业。另外,公司开发项目主要位于亚奥商圈或为稀缺别墅,也决定其相对较低的风险。 . 投资租赁业务,管理尚好,但规
7、模较小。主要为亚运村 47万 m2商务地产,年利润贡献 1亿元左右。未来的规模扩张值得期待:08年后,60万 m2在建投资物业竣工,正常运营后,预计可带来税前利润增量 4.6亿元,EPS增加约 0.10元/股。 . 开发业务,项目虽质地优良,但毛利率一直低于行业平均水平。主要原因预计在于,建安费用偏高。 . 新会计准则实施,将为公司股价的提升带来契机。 07年,若公司对现有投资物业采用公允价计量,帐面净资产预计将达到 2.95元/股;在建投资物业全部投用后,帐面净资产预计将达到 3.85元/股。 . 风险因素:政策及市场风险。07、08年,公司的增长主要依赖于开发物业结算规模的扩张,本文的测算
8、也主要参考公司增发资料的预测,其立足点在于:北京住宅市场能够保持较好的销售,这一假设本身存在不能实现的风险。重要事项:本报告版权归东方证券研究所所有。未获得东方证券研究所书面授权,任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。本报告基于东方证券研究所及其研究员认为可信的公开资料,但我公司对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证,也不承担任何投资者因使用本报告而产生的任何责任。东方证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易,还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务,敬请投资者注意可能存在的利益冲突及由此造成的对本报告客观性的影响。北辰实业新股定价 1经营模式:投资物业、
9、房产开发并举公司主要经营内容包括:房产开发和投资物业的经营。 . 投资物业:在收入与利润构成中占主导,有 50%-60%左右的份额。05年,投资物业贡献总收入 14.5亿元,贡献净利润约 1.3亿元。 . 房产开发:05年,房产开发业务总收入 13.3亿元,净利润约 1亿元。作为公司主要的两项利润来源,近年其发展状况是: . 投资物业自上市以来,未曾有规模扩张; . 房产开发业务面临的行业背景虽然火爆,但公司此项业务收入增长较慢,盈利水平相对不高。两项业务的发展情况,造成前些年,公司净资产收益率长期徘徊在 5%左右,增长不理想。图 1 投资物业是公司最主要的利润来源 房产开发1.6 投资物业收
10、入税前利润16 13 1.5 0 5 10 1520资料来源:上市公司,东方证券研究所 2投资物业:管理尚好、规模较小 2.1投资物业 47万平方米,净值收益率约 8.5%公司现拥有投资物业 47万平方米,主要为原亚运村建筑,包括购物中心、酒店、公寓及办公楼。05年度,投资物业账面净值 12.8亿,贡献净利润约 1.1亿,净值收益率约 8.5%。公司投资物业的管理,经过十几年人才及经验的积累,运作不错: . 购物中心,投资物业中最亮丽之处,管理最为优秀,在北京地区位居前列。公司是奥运商圈商业经营的开拓者,购物中心的超市加百货经营模式的成功,已被业界奉为典范,成为 MBA课程中经典案例。 . 会
11、议中心及酒店,会议中心在北京地区高端市场占有率 75%,与其设施一流有北辰实业新股定价关,同时管理运营亦不错。高档酒店则委托洲际集团管理,前期硬件改造后,业绩增长明显。 z 公寓及写字楼,硬件设施陈旧、落后。办公楼出租率及租金水平,位于北京地区中等偏上。公寓出租情况最为不佳,这也符合北京市场整体情况,但公寓体量占投资物业总量高达 40%,对整体业绩影响较大。表 1:公司各投资物业的利润贡献情况 建筑面积(万 m2)主营收入(亿元)毛利率税前利润(亿元)购物中心 3 8.5 18.1% 0.57 酒店 9.9 2.9 50.6% 0.59 公寓办公等投资物业 34.2 3.1 51.7% 0.7
12、7 合计 47.1 14.5 31.8% 1.92 资料来源:上市公司,东方证券研究所 2.2 期待 08年后的规模扩张按计划,至 08年左右,公司在建投资物业基本竣工投用。届时,投资物业总规模将达到 107万平方米。全部进入正常运营状态后,按目前租金水平测算,所能贡献的税前利润增量预计达 4.6亿元以上,每年可贡献的净现金流入预计也可达到 4亿元左右,时间大约在 2009-2010年后。表 2:2008年后,公司的投资物业规模将达到 107万平方 存量建筑面积(万 m2)增量建筑面积(万 m2)总量公寓 18.8 -18.8 写字楼 9.2 17.9 27.1 酒店 9.9 8.5 18.4
13、 会展 6.2 16.9 23.1 商业 3.0 16.9 19.9 合计 47.1 60.2 107.3 资料来源:上市公司,东方证券研究所北辰实业新股定价表 3:增量投资物业正常运营后,最终可贡献的税前利润,预计可达到 4.6亿元 增量建筑面积(万 m2)税前利润(亿元)投用时间写字楼 17.9 1.0 08年酒店 8.5 0.5 08年会展 16.9 0.5 08年商业 16.9 3.0 08年及后合计 60.2 4.6 资料来源:上市公司,东方证券研究所 3房产开发:项目优质、毛利偏低 3.1项目质地优良,风险较小公司现有房产开发项目 173万平方米,权益面积 156.2万平方米。这些
14、项目均位于北京地区,位置优越,要么处于亚奥商圈,升值潜力较大;要么为北京上风上水的高档别墅项目,国家停批别墅后,这些项目顿显稀缺。总体来看,开发项目质地优良,未来的市场风险相对较小。表 4:公司开发项目储备情况 项目名称总建筑面积项目性质位置绿色家园 94.91 普通住宅亚奥商圈姜庄湖园林别墅 4.17 别墅西北四环姜庄湖长岛澜桥别墅 0.66 别墅西北五环北辰大厦 8.78 办公楼亚奥商圈西三旗项目 2 西三旗温泉D1 23.03 别墅温泉镇长河玉墅 20.45 别墅北六环温榆河香山清琴 18.77 别墅西北五环香山公园合计 172.77 -资料来源:上市公司,东方证券研究所 3.2毛利率低
15、于行业平均水平,可能缘自建安费用偏高 05年,公司的毛利率仅 23%;06年中期,毛利率 31%。均低于同期行业平均水平。若与市场上高档住宅的开发商相比,则毛利率相差悬殊更大。毛利水平较低,主要缘于别墅项目盈利能力低于同类项目甚多。北辰实业新股定价图 2:公司房产开发的毛利率低于行业平均,缘于其别墅项目盈利能力较低 40.0 35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 2005 2006中30.8 33.5 23 31.6 行业(%)北辰(%)资料来源:上市公司,东方证券研究所从成本构成,进一步分析公司毛利偏低的原因。 05年末,公司开发产品成本构成如下:土地成
16、本占 10.9%,开发成本占 87.1,资本化利息占 2%。对应的产品主要包括:绿色家园、长岛澜桥、姜庄湖别墅,分别占产品成本的 50%、25%、25%,加权平均可售价约为 13000元/m2以上。可见,公司项目的土地成本并不高。导致毛利率过高的重要原因,可能是:建安费用偏高。图 3:05年末公司开发产品成本构成中,建安费用87.1%,土地成本仅占 10.9% 2.0% 10.9%87.1% 土地成本开发成本资本化利息资料来源:上市公司,东方证券研究所北辰实业新股定价表 5:从各项目的毛利率情况来看,别墅项目毛利率水平明显偏低 毛利率毛利率项目名称性质参考单价(元/m2) 2005 2006(
17、预测)绿色家园一期普通住宅 4778 19% 18% 绿色家园二期普通住宅 5231 28% 28% 绿色家园三期(B1)普通住宅及商业 6725/9033 20% 36% 绿色家园四期(C2)普通住宅及商业 6730/11001 23% 42% 绿色家园 B3区普通住宅及商业 7550/11000 19% 27% 长岛澜桥一期联排别墅 14000 34% -长岛澜桥二期河西区别墅 14328 34% 36% 长岛澜桥二期河东区别墅 14000 41% 汇欣大厦 12547 58% 33% 姜庄湖别墅南区豪华别墅 28498 16% 25% 姜庄湖公寓高档住宅 17998 25% 香山清琴高档
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 王树娟 房地产 分析
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【ho****x】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【ho****x】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。