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芜湖城北小区商铺市场调研汇报

二ОО六年六月二十日

前 言
此次对芜湖市城北商业发展现实状况及发展趋势进行调研，关键从开发区社会经济发展情况、开发区商业市场现实状况、项目周围市场现实状况、项目同类物业概况、开发区商业租售价格水平，同时关键了解大桥商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全方面实地调查。
一、调研目标
全方面深入调研，以获知同类物业发展情况、项目地块环境特征，并以此为基础，结合现在城北商业地产发展情况，从而为小区商铺进行正确市场定位提供强有力市场支持。
二、调研时间
6月6日～6月20日
三、信息起源
关键来自于芜湖市计划局、经济技术开发区管理委员会等政府部门及政府网站；开发区多个楼盘小区商铺、房地产营销策划企业等专业企业；大江晚报等媒体，和相关文字资料。
四、调研区域
开发区及部分周围房产项目、大桥镇周围商铺。
五、调研对象
同类可比性商业物业、项目周围环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理企业及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费用户。
六、调研内容
1、开发区房地产宏观环境、商业地产发展情况和趋势
2、区域市场情况及竞争市场
3、开发区关键商圈租售价格水平及人流、车流情况
七、信息整理
将得到原始信息进行分析、归纳、总结，并做深入提炼，在此基础上进行项目总体功效定位及市场定位研究。
注：本汇报所述商业物业及相关数据、分析文字，若无尤其说明，均指所述地段地面一层商业物业。

第一部分 宏观环境研究
一、开发区经济总量分析
，开发区经济总体保持稳步健康发展，各项关键经济指标较快增加，整年实现生产总值114.3亿元，比上年增加19.4%。
一、招商引资。开发区招商引资继续保持良好势头。在招大商、引巨款方面取得突破性进展。一个总投资5300万美元大项目年内开工建设，另一个总投资1.2亿美元大项目基础落实。 努力培育新产业群，天能集团进区实施动力车电池项目，引进了太阳能电池项目，一个生产风力发电设备能源项目正在落实之中,一个新能源产业群正在逐步形成。整年实际利用内资43亿元； 实际利用外资10309万美元；工商注册企业116家；投产开业企业109家。
二、工业生产。开发区工业生产保持快速增加。整年实现工业总产值 352.8亿元， 同比增加18.2%。 新建规模以上工业企业运行质量良好， 经济效益综合指数达268.8%，产销率达99.9%，实现利润总额7.6亿元。区内汽车及其零部件、电子电器、新型材料三大支柱产业规模深入壮大，三大产业累计实现产值243.7亿元，占新建规模以上工业92.1%。
三、固定资产投资。开发区完成固定资产投资总额47.8亿元，同比增加18.0%，再创历史新高。整年新开工项目37个，其中亿元以上项目6个；完工投产项目34个。
四、内外贸易。实现自营出口额2.8亿美元，同比增加46.7%，创历史最好水平；实现进出口总额达4.3亿美元。伴随开发区工业经济规模壮大和多个住宅小区建成运行，对内贸易也十分活跃，突出表现为区内物流企业迅猛发展和银湖波尔卡商业街开工建设。
五、社会事业。开发区社会事业得到较大发展。银湖北路绿化景观带改造完工、银湖景区建设全方面推进，绿化美化水平大大提升。北城水岸高级住宅区、 银湖春天别墅群、 沃尔特大酒店等三产大项目基础建成，开发区功效配套能力得到大幅提升。另外，小型超市、宾馆和餐饮等服务业也方兴未艾。
六、展望。开发区将全方面推进开发建设速度， 用创新思维引领招商，在完善和做大现有三大支柱产业基础上，努力引进和培育发展前景好新产业，以优化开发区产业结构和培育新增加点；深入引导和加紧服务业发展。将是开发区实现大发展十二个月，估计全区生产总值有望达成140亿元，工业产值有望突破430亿元。
“十五”期间，开发区经济社会快速健康发展，投资环境日臻完善，固定资产投资连续增加，支柱产业规模不停壮大、结构不停优化，吸纳就业能力不停增强。“十五”期间累计固定资产投资170亿元（其中工业投资130亿元)，开发面积达成16平方公里；开发区实现地域生产总值114.3亿元，年均增加27.8%；实现销售收入351.8亿元，年均增加38.6%。
“十一五”期间，开发区将牢靠树立科学发展观，围绕建设 “投资成本最低，服务效率最高，经营环境最好”开发区，创新发展模式，增创新优势，切实转变经济增加方法。关键经济发展目标是：累计增加固定资产投资500亿元（其中工业投资400亿元），实现 “七通一平”土地面积40平方公里；到，实现地域生产总值450亿元，年均增加31.5%；实现销售收入1400亿元，年均增加31.8%。在经济总量上再造一个“十五”期末芜湖市
结论：各项总体经济指标显示，开发区社会经济仍处于一个高速发展时期，工业产销两旺，极大推进了整个芜湖市经济发展，并为芜湖市树立了新品牌。
社会经济快速发展带来地产投资开发力度加大。住宅用房投资在整个固定资产投资中速度最快，短时间内各大地产商在银湖畔建立了一座新城，多种类型物业全部有销售，基础满足了现有些人口居住需求。
一样，旅游资源及商业地产开发也在紧锣密鼓进行，大型凤鸣湖公园、银湖波尔卡商业街立即开工建设。

第二部分 开发区市区商业调研
一、开发区商业物业综述
（一）开发区商业发展综述
上世纪90年代中期以前，开发区居民集中居住于四褐山及电厂一带，只有传统多种小型便利店及杂货铺之类满足最基础生活需要商业，若需要购置部分毕竟大件物品往往需要到市中心购置。
伴随开发区工业发展和人口增多，逐步形成了以宇润小区、褐南村及锅炉厂为专题新兴居住区域，人口相对集中，随之而来是小型各类酒楼及排挡，而且一部分出售劣质服装类服务行业也有所兴起。
今年来，伴随开发区发展，大企业落户增多，越来越多人才流向开发区，为了满足区内市场需要，估计此区域人口将达成5万人。而且在此地带房产项目开发快速，而且物业类型比较全方面，有以多层和小高层为主北城水岸及银湖华庭，以别墅项目为主银湖春天和以商业项目为主银湖波尔卡。伴随这些项目标逐步交付，将形成开发区南部一个完善成熟商圈，集餐饮、购物、休闲娱乐于一体化，基础满足现有市场需求。
开发区以后发展中，将会偏重北部地块开发，以奇瑞北厂区为龙头，兴建大量以汽车零部件、新型材料为主厂商。并建设大桥镇居住组团，以奇瑞·BOBO城为龙头，辐射现有龙山花园、天门花园等原有安置小区，未来人口将达成10万人，形成开发区北边居住及商业中心。
（二）开发区商业发展现实状况
1、现在开发区现有商业情况：因为各大住宅项目仍在新建中，而且各项生活配套设施仍难以跟上需求，造成了各个小区外均为个体商贩，以排挡、小型酒楼为主，充足满足了现在居住于此各企业职员饮食需求；另外，各类低级次服务业也逐步兴起，如劣质服装、化妆品类，也抓住了部分收入较低职员需求。但一样造成整个开发商业缺乏计划，档次不高。
2、零售业不发达：现在，即使开发人口数量较大，而且集中于宇润小区、褐南村及锅炉厂一带居住，但零售业仍不发达，没有任何一家著名超市进驻，只有部分小型便利店及小型超市，规模最大为长江路上家家乐超市，其面积亦达不到1000㎡。
3、服务业商未兴起：现在，开发区内第三产业极度不发达，娱乐业基础上为零，稍高级次休闲娱乐方面消费均需到市区才能满足。
（四）开发区商业未来发展趋势
在芜湖市政府出台《-芜湖市商业网点发展计划》确定开发区商业网点总体布局为“一带三”结构：打造一个区级商业中心，并形成三条小区级商业中心。
区级商业中心计划在龙山、凤鸣湖北侧地块，部署了一处以购物、旅游为关键功效区级中心，为整个城北区服务，此中心网点营业面积为10万㎡。并以此为中心，建设越秀路小区中心、四褐山小区中心和大桥小区中心。
其中，区级商业中心计划在奇瑞·BOBO城地块东侧，并以此地块为关键，辐射整个大桥小区及新建凤鸣湖小区，形成开发区北区商业居住中心。越秀路小区中心在银湖北侧，连通现有银湖北路和长江路，长度约为800米，在开发区管委会支持下，将形成开发区南面商业中心。
在内外商家纷纷进驻芜湖及政府商业计划指导性要求形势下，开发区商业建设将面临着无和伦比契机，估计在短短几年内，将会有部分中国和国际顶尖专卖店、大商场进驻开发区。

二、开发区各类小区商铺物业关键特征
小区商铺物业关键特征
1、商住混合
小区商铺是住宅物业配套产品，商住混合是小区商铺最显著特点。因为中国汽车普及率很低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费便成了中国人生活习惯和消费传统。
2、商铺规模受小区开发情况制约
小区商铺规模和小区规模和入住人口成正比，小区规模和发展商实力制约着小区商铺规模，如小区发展商实力雄厚，小区规模较大，入住业主人数较多，则小区商铺规模可合适扩大；反之，小区属中小型，入住人口较少，则要控制小区商铺开发规模。
3、小型店铺
小区商铺多以经营日常服务零售业，以服务小区住户为主，小型店铺已足能够应付住户日常生活所需，店铺无需过大。
第三部分 开发区及周围关键商业物业调查

在调查中，我们对现有香格里拉商业步行街、北城水岸、银湖华庭及大桥镇进行了调查。

香格里拉商业步行街
名 称
香格里拉商业步行街
地理位置
香格里拉小区主入口
开 发 商
伟星置业
物业管理
伟星联华
经营模式
销售
认知度
高
跨区域
低
辐射范围
小区内
总 规 模
约1000余平米
经营面积
约600平方米
楼 层 数
1层
包 装
整体感觉档次较高，舒适感较高
经营业态
建材为主，部分生活便利店。
车 位 数
无
整体形象
随小区整体品牌，形象很好
营业情况
较差
主力消费群
小区业主
业态分布
装修建材店、生活便利店、卫生服务站、美容店。
交通情况
公交：银湖北路：23、30、32、13、103路
道路：银湖北路，距离中山路步行街约3-4公里
备 注
香格里拉小区在芜湖当地著名度较高，所以其步行街著名度也较高，但其辐射人群较小

银湖华庭商铺
名 称
银湖华庭商铺
地理位置
银湖华庭外围门面1-2层（沿街）
开 发 商
金科房地产开发企业
物业管理
振兴物业
经营模式
销售/租赁
认知度
低
跨区域
低
辐射范围
小区业主及周围企业职员
总 规 模
约3000余平米
经营面积
约2600平方米
楼 层 数
1-2层
包 装
无整体包装
经营业态
排挡为主，辅以部分服务业。
车 位 数
无
整体形象
无任何包装及计划，形象较差
营业情况
很好
主力消费群
周围企业职员
业态分布
排挡、酒吧、浦发银行、移动营业厅。
交通情况
公交：银湖北路：23、30、43路
道路：银湖北路，距离中山路步行街约15公里
备 注
排挡生意吸引了部分周围企业职员前来消费
宇润小区商铺
名 称
宇润小区商铺
地理位置
宇润小区外围门面1-2层
开 发 商
宇华置业
物业管理
宇信物业
经营模式
销售
认知度
低
跨区域
低
辐射范围
小区业主及周围企业职员
总 规 模
约5000余平米
经营面积
约4000平方米
楼 层 数
1-2层
包 装
无整体包装
经营业态
排挡为主，辅以部分零售业及服务业。
车 位 数
无
整体形象
无任何包装及计划，形象较差
营业情况
很好
主力消费群
周围企业职员
业态分布
排挡、旅馆、蔬果店、小型便利店及零售店
交通情况
公交：银湖北路：30、47路
道路：银湖北路，距离中山路步行街约15公里
备 注
此地带为开发区企业职员集中居住地带，所以各家排挡生意全部异常火爆
北城水岸商铺
名 称
北城水岸商铺
地理位置
北城外围门面1-2层
开 发 商
宇润实业
物业管理
宇信物业
经营模式
销售/租赁
认知度
低
跨区域
低
辐射范围
小区业主及周围企业职员
总 规 模
约500余平米
经营面积
约250平方米
楼 层 数
1-2层（3-4楼为办公）
包 装
无整体包装
经营业态
现在已经有个超市进驻。
车 位 数
10个左右
整体形象
无任何包装及计划，形象通常
营业情况
通常
主力消费群
小区业主及周围企业职员
业态分布
现在有一超市进驻，面积大约200M2左右。
交通情况
公交：银湖北路：30、47路
道路：临银湖北路
备 注
伴随业主入住，对其生活配套需求将逐步加大。并能在早期满足银湖别墅居住群体部分需求。
大桥镇商铺
名 称
大桥镇集镇商铺
地理位置
三十三中北侧（大桥镇政府两侧）
开 发 商
无
物业管理
无
经营模式
销售
认知度
低
跨区域
低
辐射范围
大桥镇龙山花园、天门花园、向阳小区居民
总 规 模
约800 余平米
经营面积
约600平方米
楼 层 数
1-2层
包 装
无整体包装
经营业态
排挡、便利店为主，辅以部分零售业及服务业。
车 位 数
无
整体形象
散乱且无任何包装及计划，形象较差
营业情况
已成气候，经营情况良好。
主力消费群
周围小区居民
业态分布
排挡、便利店、衣饰店及零售店
交通情况
公交：大桥镇5、6、88路 出口加工区：43路
道路：临205国道
备 注
此地带为大桥镇龙山花园、天门花园等住宅集中地带，居民较多，排挡及便利店生意开始兴起。

结 论：
在开发区南部片区，香格里拉、云龙阳光，包含雅园全部有自己小区商铺，功效性全部相对比较单一，以满足小区内部业主生活配套需求为主，所以规模面积还未形成，关键集中在40-100M2之间。经营业态集中在小型便利店、零售店和部分轻餐饮店，辐射范围相对比较局限。在开发区中部片区，宇润小区商铺、锅炉厂周围商圈全部已经比较成熟，伴随银湖波尔卡这一大型商业街进驻，对整个北城区全部将产生比较大辐射，在这么前提下，包含北城水岸、银湖华庭在内小区商铺全部在经营业态上采取了对应规避，以小型便利超市为主，辅助部分餐饮和零售店。面积也全部比较靠近，在40—200 M2不等，经营业态范围比较靠近。对于开发区北部片区，关键以大桥镇中心为主，因为整个大环境问题，这里商铺略显凌乱而无序，散乱分布在路边，面积集中在30—200M2之间。

第四部分 开发区商业物业租售价格

名称
总长度
门面数
店面数
形式
出租率
面宽
进深
售价
租金
香格里拉
120米
67
33
底商
70%
2.8米
12米

25-30元/M2/月
银湖华庭
180米
53
21
底商、一拖二
50%
3.5米
10米

一层：15元/M2/月
二层：10元/M2/月
北城水岸
80米
24
5
底商、一拖二
40%
3.5米
10米

一层：15元/M2/月
二层：10元/M2/月
大桥镇商铺
40米
13
8
一拖二
100%
3米
10米

暂无

结 论：
在北城小区商铺中，形式多采取底商和一拖二为主，面宽大多不超出4米，进深通常在10米左右，经营者大多会将前后进行分隔。开发企业对商铺大多采取全方面对外销售方法，部分配以租赁。其中，除了伟星香格里拉对商铺销售实施统一业态要求之外，其它开发企业均无统一要求，所以这就使得商铺整体形象较差，业态分布散乱，不利于后期管理或购置者后期出租。