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酒店式公寓：收益和风险分析

最近，一个全新房地产投资业态——“酒店式公寓”引发了广大投资者关注。这种兼具房地产投资、酒店经营投资、休闲产业投资特征新型投资方法现在正从北京、上海、深圳等城市向长沙、石家庄、西安等地蔓延。有些人别出心裁地把这种酒店称为“新概念酒店”。
酒店式公寓，又成公寓式酒店、产权式酒店，最早起源于欧洲，是当初旅游区内租给游客供其临时休憩物业，由专门管理企业进行统一上门管理，现有酒店性质，又相当于个人临时住家，这些物业就成了酒店式公寓雏形。上世纪50年代，部分国家发达城市，经历了巨大社会变革。这些变革给大家以文化和教育机会，人流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者生活方法也产生了很大改变。伴随商业，旅游业发展，大家对酒店式公寓需求日益加大，同时，作为一个新投资方法，也越来越吸引更多投资者。所谓酒店式公寓，通俗了解，就是“酒店式服务，公寓式管理”新型房产，它吸收了星级酒店服务功效、管理模式，也吸收信息时代特点，集住宅、会所、公寓和一体。这些酒店通常建在旅游资源丰富风景区或是部分大中城市中心商务区CBD、或中央政务区CGD。酒店标准通常在四星级以上，每间客房全部有独立产权并由当地银行提供按揭贷款，聘用中国外著名酒店管理企业经营，产权能够出售或转让。

酒店式公寓策划营销模式不一样于通常意义上酒店，更有别于一般住宅，它是在适宜地方建设酒店，然后再把酒店分成很多个产权买出去，产权人能够在该酒店居住、办公，也能够委托酒店管理企业把房间租出去，产权人在拥有酒店产权同时，还能取得一笔不菲租金收益。产权式酒店总价低，首付低，投资者在和酒店经营企业或开发商签定出租协议后，通常每十二个月仍享受7-14天无偿居住权，该居住权能够自己享用也可指定其它人使用，但无偿居住权使用将由酒店统一安排，业主并不一定就入住自己拥有产权房间。

良好物业管理服务和设施水平是酒店式公寓一大优势，提供酒店式服务是酒店式公寓经营要决。在酒店式公寓设计上，应将服务内容和配套设施得到完美结合，使其更含有“舒适性”和“私密性”。首先，作为公寓，应满足居家居住功效，公寓内应包含客厅、卧室、厨房、卫生间，并配置对应家俱家电设施，如：立柜、壁橱，空调、电话、电视、电冰箱、烘干设备等，而且家俱家电设备品牌及质量犹为关键；同时，作为酒店，商业服务娱乐设施必不可少，如：银行、超市、邮电所，电影院、美容院、健身房、网球场、游泳馆、棋排室等。现在，酒店式公寓服务优势还集中表现在软件管理上，如：家政服务、安全保卫、小区聚会、幼儿接送等。该类酒店目标用户群，大多为企业高级职员、经理人员、政府官员、及其它境内外旅游者。

收益分析：
为了愈加好说明酒店式公寓收益情况，我们以石家庄市某房地产开发企业新近推出一个楼盘作为例子。该楼盘在石家庄市新华区，北临市交通主干道——中山路，西临友谊大街、国际和平医院，建筑面积70000m2，关键建筑由两座塔楼组成，该酒店设计标准为四星级，投资者购房后可和开发商签定20年委托经营管理协议,开发商拟聘用上海某著名酒店管理集团经营该酒店。

下面我们对该酒店Ａ座Ｋ户型进行投资收益分析：
建筑面积39.16m2 ，位置处于15层阳面；总房价（包含精装修）384200元(不含税金4%及保险金0.43‰) ；银行可提供20年70%贷款，利率5.05％，首付116200元，银行贷款268000元，月供1774元。
开发商提供以下三种投资方案，供投资者选择：
Ａ方案　
购房后头三年，每十二个月按总房价8%返款，384200*8%/12=2561.3元/月，减去月供后剩下2561.3-1774=787.3元/月；
从第四年开始根据酒店营业收40%分红（房间价格380元/套/天，月平均入住率70%）380*30*70%*40%=3192元/月，减去月供后剩下3192-1774=1418元/月；
B方案
在协议期20年内，每个月按总房价4‰返款384200*4‰=1536.8元/月；同时还享受酒店营业收入20%分红,此时分红收益中应扣除总房价4‰当月还款额， (380*30*70%-1536.8)20%=1288元/月，B方案月收入累计1536.8+1288=2825元/月，减去月供后剩下2825-1774=1051元/月；
C方案
在协议期20年内，每个月按总房价6‰固定还款384200*6‰=2305元/月,此时,投资者没有任何酒店经营风险，收入减去月供后剩下2305-1774=531元/月。

投资经济技术指标分析：
对该投资项目20年以后转让价值计算，我们采取房价加地价方法。地价根据每十二个月3%递增，而房价采取直线折旧法。依据石家庄市国土资源厅公布石家庄市基准地价，该酒店位置在商业四级地段（基准地价80.33万元/亩）。因为现在市场采取土地拍卖方法，该地段市场价通常在100万元/亩，所以，在对该项目评价时，土地成本采取100万元/亩，折合1500元/米2。该酒店容积率为8，K户型建筑面积39.16m2，折算占地面积为4.895m2，所以，该投资项目中地价为4.895*1500=7342.5元，房价为384200-7342.5=376857.5元。
20年以后，地价7342.5*（1+3%）20=13261.37元；房价376857.5*（70-20）/70=269183.93元；总价13261.37+269183.93=282445.3元
A方案 B方案 C方案
期初投资额 116200 116200 116200
年投资收益率（静态） 前三年 8.13% 10.85% 5.48%
三年后 14.64%
投资回收期（静态） 8. 9.21年 18.24年
净现值 263000.94元 232726.08元 161153.28元
注：净现值计算（i=6%）
A：787.3*12*（P/A，6%，3）+1418*12*（P/A，6%，17）（P/F，6%，3）+282445.3（P/F，6%，20）
B：1051*12*(P/A,6%,20)+ 282445.3（P/F，6%，20）
C：531*12*(P/A,6%,20)+ 282445.3（P/F，6%，20）

风险分析:
面对如此诱人投资回报率，我们不得不认真分析一下这种投资方法风险情况，因为，风险和收益一向是一对孪生姊妹，收益越高，风险越大。

酒店经营情况：在上述收益分析过程中，投资者收益情况很大程度依靠于酒店经营情况。酒店式公寓要想有可观赢利空间，和酒店位置、周围配套设施、酒店管理企业经营管理水平、旅游季节有很大关系。投资者不妨细想一下：酒店经营管理机构确有实力达成上述70%平均入住率吗？据笔者了解：在石家庄酒店行业中，亚太大酒店(五星级)入住率在酒店经营旺季也才70%左右，而在淡季，通常维持在40%上下；其它酒店，如：河北宾馆，国际大厦，世纪大饭店经营情况和此相比也相差无几；更何况在市中央商务区中国大酒店也在营运筹备中。所以，投资者进行投资之前，应仔细分析该行业行业竞争态势，确定所投资酒店能否达成开发商所描绘收益情况，不能买了房每十二个月还要拿钱来供房，自己又长久不住，那就得不偿失了。

在酒店入住率为40%时投资收益情况分析：
A方案：380*30*40%*40%-1774=50元/月；
B方案：1536.8+(380*30*40%-1536.8)20%-1774=367.44元/月
C方案：531元/月
假如考虑资金时间价值（取十二个月期定时存款利率1.98%）116200*1.98%/12=191.73元/月，则此时实际投资收益情况：
A方案 50-191.73=-141.73元/月
B方案 367.44-191.73=205.71元/月
C方案 531-191.73=339.27元/月
据此能够计算投资于A方案投资者最低期望入住率X（盈亏平衡点）为：380*30*X*40%-1774=191.73；X=43.1%

高价格：仔细了解后笔者发觉，这些酒店一个不言而喻相同之处，就是相当高价格。再以上述酒店为例：K户型建筑面积39.16m2，总房价款384200元，建筑均价384200/39.16=9811元/m2，再加上多种手续费、税费、保险费，每建筑平米要达成10000元，而市区内很好住宅小区建筑均价通常在-2500元/m2之间，对于石家庄这么一个中等收入城市，该酒店价格和北京市内黄金地段豪华商住楼区价格相差无几。

酒店财务情况可信度：在财务丑闻频出今天，酒店财务报表真实可信度是投资者进行投资首选考虑问题。当然，投资者可经过建立业主管理委员会；聘用注册会计师事务所对酒店财务报表进行核查审计等工作监督酒店运行。但上述工作需要时间、精力和经验作为确保。怎样建立一个“诚信”机制，相互沟通，相互信赖，一直是困扰开发商、投资者及酒店管理企业一大难题。

税收问题： 因为这种“酒店式公寓”投资项目现在仍属于新生事物，在税收方面未知原因太多。首先是酒店按国家要求以33%交纳企业所得税进行纳税，再进行税后利润分配；而投资者是根据居民出租住房方法纳税，还是按经营性酒店方法纳税，就连开发商自己也并不十分清楚。对投资者来说，假如按个人出租居民住房方法交纳10%所得税，税后利润也还是可接收；但假如按33%税率征收企业所得税话，投资收益就不算太大了。

投资商品变现性：假如投资者急需一笔资金，该酒店变现问题就值得投资者认真考虑。同时，20年协议期满后，该酒店转让价格怎样确定？可能未来酒店房地产估价值很高，而购置者寥寥无几，出现所谓“有价无市”现象。所以，提醒投资者谨慎对待开发商信誓旦旦“毫无风险”确保。

其它问题：在酒店经营管理中，可能会出现形形色色多种多样问题，这就要求投资者在和开发商签定协议时考虑周到，如：以后酒店经营过程中再次装修付费问题，由谁付费、怎样付费；在利润分配方面，因为每间客房楼层、朝向、面积不一样，购置价格相差很大，而利润分配是依据整个酒店经营收入来确定，这就会造成分配不合理现象发生，怎样降低这种不合理现象，也应引发投资者注意；明确协议签定对象是开发商还是酒店管理企业，避免以后产生纠纷时，责任不清，开发商和酒店管理企业相互推委现象等等。